Le mirage de l'investissement locatif

[Arnaud06]

Je me demande quand même si le PER ne serait pas plus intéressant Avec le bénéfice de la partie défiscalisation.
Plutôt que pea - sortie avec 17.2%, puis assurance vie un moment et ressortie avec 17.2%

Je n’ai pas fait les calculs mais (en dehors de l’aspect simplicité) ça devrait être assez proche à première vue

[Guillaume62]

Autant sur les autres placements financiers je vois ce que ça fait « 7% brut » en net, autant en immobilier je n’ai personne dans mon entourage capable de me dire combien cela fait en net.

Et à moins d’être en LMNP (et encore il faut savoir parfaitement optimiser !) c’est au moins -50% pour avoir le net.

Bref 3,5% net (et tu dois être dans le haut du panier) compte tenu des contraintes et des incertitudes à la revente, cela ne me fait pas du tout rêver ! C’est bien pour ça que pour l’instant je n’ai que ma RP en bien immo.

[Roca]

@Lennyrs

Evite les PER ou les AV si tu veux investir sur un ETF durant cette période tu perdras de la perf pour des frais sur des transactions que tu peux réaliser toi même sur PEA ou CTO. Oui prend qu’un seul ETF ne t’emmerde pas. Si tu veux passer par une Banque en ligne ou une néo bank pour obtenir ton crédit choisi cette méthode.

Après tu peux faire du livret A ou du LEP pour montrer pattes blanches a ton banquier. Si tu veux passer par une banque traditionnelle pour ton crédit sur RP.
De mon point de vue les banques traditionnelles risque de prendre cher avec la disparition des BABY BOOMER qu’elles ont tondu pendant des décennies.

Concernant l’immobilier je préconise d’investir en RP sur du neuf, et d’en changer tout les 7ans minimum. In fine vous n’aurez plus besoin de crédit en 15/20ans si tout ce passe bien. Et évidemment vous serez gagnant financièrement au passage.

[Lennyrs]

@Roca

@Roca

Evite les PER ou les AV si tu veux investir sur un ETF durant cette période tu perdras de la perf pour des frais sur des transactions que tu peux réaliser toi même sur PEA ou CTO. Oui prend qu’un seul ETF ne t’emmerde pas. Si tu veux passer par une Banque en ligne ou une néo bank pour obtenir ton crédit choisi cette méthode.

Je perdais peut-être un peu de perf niveau frais en AV mais à la sortie je serai gagnant comparé à un CTO.
Comme dis plus mon PEA ne servira pas à faire un apport.

@Roca

Après tu peux faire du livret A ou du LEP pour montrer pattes blanches a ton banquier. Si tu veux passer par une banque traditionnelle pour ton crédit sur RP.
De mon point de vue les banques traditionnelles risque de prendre cher avec la disparition des BABY BOOMER qu’elles ont tondu pendant des décennies.

Si je ne vais pas chez les banques traditionnelle, à qui demander un crédit ?

@Roca

Concernant l’immobilier je préconise d’investir en RP sur du neuf, et d’en changer tout les 7ans minimum. In fine vous n’aurez plus besoin de crédit en 15/20ans si tout ce passe bien. Et évidemment vous serez gagnant financièrement au passage.

Pourquoi préconisé de changer tout les 7 ans ?
Car si c’est pour un peu de gain financièrement j’avoue ne pas être intéressé.

[templeton]

Globalement d’accord avec le post initial, l’immo locatif est un nid à problèmes, et ce même en passant par une agence, même avec une GLI, etc.
Si le locataire décide du jour au lendemain de ne plus payer le loyer, et c’est fréquent car il n’y a objectivement aucun risque à le faire, vous vous retrouvez avec des mensualités de crédit à payer + des frais énormes d’huissier et avocat pour la procédure d’expulsion qui a de fortes chances de ne jamais aboutir.
Vous n’aurez plus qu’à attendre que le locataire décide de partir pour récupérer le bien, dans un état de délabrement avancé évidemment.
Puis après quelques dizaines de k€ de travaux de remise en état, vous pourrez le vendre et peut-être réaliser une PV, mais en attendant vous aurez perdu plusieurs années de procédure inutile, de l’argent et de l’énergie.
Nous sommes dans un pays qui se paupérise et où les lois ne sont appliquées que de manière aléatoire, donc ce n’est clairement pas un « investissement » de tout repos.

[FBoy]

Une dépense même déduite reste une dépense. Elle te coûte : Dépense - (Dépense * taux marginal)

[clementfischer]

Dire que c’est fréquent alors que ça représente 5% des locataires et encore dans ces 5% tu comprends ceux qui sont en retard de quelques jours par oublie mais bon ce n’est pas grave n’investisser pas ça en ferait plus pour les autres

[clementfischer]

3.5% net * effet de levier compris entre 5 et 10 ça fait un bon rendement je trouve

[Roca]

Pour un ETF les frais d’AV même minime sont injustifiés. Après libre à toi tu es seul décisionnaire de tes investissements. Mais le PEA reste une enveloppe intéressante.

Pour la demande de crédit RP où autres. Ne t’inquiète pas les BQ en lignes et les néo BQ ont fait leur chemin et d’ici 5/8ans elles seront dans le game, si elles ne le sont pas déja. Je n’es pas encore eu de retour d’expériences sur le sujet mais pour mon prochain investissement RP je vai m’adresser à eux.

Pour l’investissement en RP mon retour d’EX. 1ère RP moins de 130m2 de surface habitable moins de 300m2 de terrain. Seconde RP même mensualité taux plus bas emprunt plus important. Plus value entièrement re-investit dans la seconde, maintenant je ne le referai pas (pour ma part j’investis maintenant 10% de mes gains revenues en actions). Plus de 160m2 de surface habitable 800m2 de terrain. Avec un prix au m2 équivalent de facto mon patrimoine a augmenté. Et l’inflation couplé a la raréfaction des surfaces habitales et des grands terrains dans mon secteur je suis largement gagnant.

[Lennyrs]

D’où sortent les 5%, possible d’avoir un lien je suis intéressé s’il vous plaît.

@clementfischer

3.5% net * effet de levier compris entre 5 et 10 ça fait un bon rendement je trouve

Ensuite je trouve malhonnête de ne pas inclure le temps investis, les problèmes avec le locataire, les travaux, les appels en pleine nuit comme a n’importe quelle heure, par rapport à d’autres investissement je trouve que c’est clairement pas rentable.

[Lennyrs]

@Roca

@Roca

Pour un ETF les frais d’AV même minime sont injustifiés. Après libre à toi tu es seul décisionnaire de tes investissements. Mais le PEA reste une enveloppe intéressante.

Oui mais comme je réserve mon PEA pour dans des dizaines d’années je ne veux pas l’utiliser comme apport, du coup il me reste l’AV.

@Roca

Pour la demande de crédit RP où autres. Ne t’inquiète pas les BQ en lignes et les néo BQ ont fait leur chemin et d’ici 5/8ans elles seront dans le game, si elles ne le sont pas déja. Je n’es pas encore eu de retour d’expériences sur le sujet mais pour mon prochain investissement RP je vai m’adresser à eux.

Je vais suivre ça de près dans les prochaines années.

@Roca

Pour l’investissement en RP mon retour d’EX. 1ère RP moins de 130m2 de surface habitable moins de 300m2 de terrain. Seconde RP même mensualité taux plus bas emprunt plus important. Plus value entièrement re-investit dans la seconde, maintenant je ne le referai pas (pour ma part j’investis maintenant 10% de mes gains revenues en actions). Plus de 160m2 de surface habitable 800m2 de terrain. Avec un prix au m2 équivalent de facto mon patrimoine a augmenté. Et l’inflation couplé a la raréfaction des surfaces habitales et des grands terrains dans mon secteur je suis largement gagnant.

Ok intéressant du coup si jamais on veut faire un premier achat de RP tôt et qu’au fil des années les besoins augmentent pourquoi pas changer de RP, ça semble intéressant dans ce cas-ci pour ma part.

[templeton]

Environ 3% à l’échelle nationale, il faut donc ne pas avoir la malchance de tomber sur ces 3% de mauvais payeurs…
On a donc un investissement dont le rendement net est inférieur au livret A, avec 3% de risque d’obtenir un rendement négatif (0 loyers encaissés moins les remboursements d’emprunts et les charges), et en cas de revente une plus value hypothétique et lourdement taxée par l’État. C’est assez moyen quand même
Le ratio rendement / emmerdes + risque n’est pas bon du tout.

[nicoo07]

@Lennyrs

Je comprends pas pourquoi vous le dites le PEA pour un apport.

Mon PEA je compte le remplir à 100% et le laisser dormir des dizaines d’années.

Je ne vais pas m’en servir pour un apport.

Je vais ouvrir une AV et mettre un MSCI World et au bout de 5ans un fond euros

Contrairement aux recommandations faites ici, je te déconseilles de mettre ton apport RP sur le marché actions. Fonds euros, CAT me paraissent plus pertinents.

[danimal85]

Salut

Ta conclusion est bonne.

Le reste c’est balancer des vérités que si on les prend une par une sont ok, mais mis bout à bout n’ont aucun sens .

Je ne comprends pas ta démarche, il manque quelque chose que tu ne nous dis pas .

[Gregory11]

@lio198 Hello, je ne sais pas où tu vis, ni le nombres de mauvaises expériences que tu as du avoir (car évidement qu’il n’y en a) mais la tu annonces des choses qui sont délirantes et qui n’ont pas de sens Avec un œil si pessimiste on peut démonter n’importe quel type d’investissement en sortant des chiffres aléatoires sans mise en situation concrète. Sauf si tu as la formation Immo devenir riche en 2ans grâce à l’immo, je comprend pas l’intérêt de balancer des choses négatives et fausses comme ça sans but. Bye

[nazben]

Hello, quelles sont les choses fausses dites au-dessus ?

[utilisateur311]

Je suis sur du rendement à 5% net les 10 premières années, ensuite revente ou transfert vers une sci.

En TRI je ne suis pas loin des 12%, mais ça, comme les ETF, on verra à la revente.

Bien évidemment que je suis en LMNP

[utilisateur311]

Rien en soit, tout est parfaitement juste.

En revanche le tableau est analysé sous un prisme qui n’est pas partagé par tout le monde.

Oui ça a des défauts, ou ce n’est pas passif comme un ordre au marché passé en calbut sur son canap, mais oui ça marche.

L’intérêt, soyons clair, c’est de constituer rapidement du patrimoine sans mettre beaucoup de fonds.

Bien évidemment l’effet de levier demultiplie les risques.

En synthèse, on cherche la diversification, la démultiplication et généralement on revend pour placer les gains ensuite autre part.

À oui, ce n’est pas parce que les prix baissent sur une période qu’on perd de l’argent. Je vous invite à vous renseigner sur la VAN et le TRI.

Si l’investissement est bien calibré, un prix de vente < prix d’achat permet quand même de gagner de l’argent.

[Franck59]

Le problème de la déception de l’investissement immobilier pour certains est plutôt la déception de l’investissement immobilier en France.

Les nouvelles SCPI proposent de plus en plus de diversification européenne. Il nous faudrait une SCPI comparable à un etf MSCI World. J’imagine pas la déclaration d’impôts !

Pour l’investissement en direct, il faudrait aussi s’internationaliser…

L’immobilier reste toujours intéressant pour la préservation du capital. La valeur d’un bien immobilier ne tombera jamais à 0, contrairement à une action.

[Roca]

Demande aux Ukrainiens ou au Plastiniens si la valeur d’un bien immobilier ne tombera jamais a zéro. Demande aussi a ceux qui investissent dans des centres villes ou les immeubles s’effondrent. J’avoue je vais trop loin.

En fait l’immobilier locatif a papa/papi qui consistait à avoir un locataire qui paie ton
loyer/crédit c’est fini. L’état à siffler la fin de la récré. Les taux bas ont permis aux bons locataires d’acheter leur RP. Si en plus de ça tu ne fais pas d’arbitrage sur ton parc immobilier tes biens se déprécient.
Ne vous leurrez pas un bien immobilier nécessitera toujours des travaux, si vous le conservez que 10ans par exemple.

Après dans l’immobilier il n’y a pas que le locatif aux particuliers. Diversifier… Sans parler des niches fiscales et des différents statuts possibles.