Le mirage de l'investissement locatif

Le risque, de mon point de vue réside dans la concentration du capital dans un seul bien.
Sans aller dans les extrĂȘmes d’un immeuble qui s’effondre ou d’une guerre il y a des choses bien plus probables qui peuvent arriver :

  • Une augmentation de l’insĂ©curitĂ© dans le quartier du bien qui, dans le meilleur des cas, fait baisser le prix, et dans le pire, fait fuir les locataires et rend le bien invendable.
  • Une augmentation de la fiscalitĂ© locale qui peut rogner le rendement.
  • Une baisse d’attractivitĂ© du quartier par un changement de politique local sur les transports publics ou la fermeture d’un employeur important de la rĂ©gion.

Encore une fois ce sont des risques. Tout peut bien se passer. Le principal problùme c’est la concentration dans un seul bien, à un seul endroit.

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Evitez les arnaques et formations bidons (comment devenir riche en 10 minutes en me versant 1.500€)

En 2024, les perspectives de revalorisation des prix de l’immo dans les 10 ans (au dessus de l’inflation) sont trĂšs faibles, d’autant que vous ĂȘtes certain de payer des impĂŽts (IR, CGS, TF) et Plus Value (30%) car le prix d’acquisition n’est pas revalorisĂ© avec l’inflation dans le calcul fiscal de la PV de cession.

L’effet de levier n’est pas un outil magique, quelque soit la classe d’actif: 90% des comptes CFD/Forex sont en pertes de 10k€ par client en moyenne selon l’AMF.

Dans l’immo, c’est pareil, si le crĂ©dit permet effectivement d’acquĂ©rir un bien, son coĂ»t s’ajoute au prix du bien et si c’était si interessant de payer des intĂ©rĂȘts, il n’y aurait que des prĂȘts in-fine et pas des prĂȘts amortissables.

En 2024, avec les prix du neuf et l’augmentation des coĂ»ts de construction, la rentabilitĂ© s’est Ă©vaporĂ©e et les investisseurs se sont envolĂ©s : sur Montpellier, avec un 50m2 Ă  6k€/m2, un prĂȘt de 4.5% TEG sur 20 ans pour une mensualitĂ© de 1.980€, louĂ© 20€/m2, cela donne une rentabilitĂ© brute de 4%, mais s’il est revendu au bout de 10 ans, il reste encore 200k€ de capital Ă  rembourser. En 10 ans, le locataire et ses loyers auront Ă  peine payĂ© les interĂȘts, mais pas le capital ! L’investisseur aura du payer seul le capital ET supporter tous les risques, charges, impĂŽts. A comparer avec un DCA en SP500 du mĂȘme effort d’épargne sur 10 ans (moins les risques et les impĂŽts).
Rallonger la durĂ©e d’emprunt, augmenter les intĂ©rĂȘts, c’est financer l’état et les banques, pas capitaliser.

Il reste bien sur des poches rentables : location meublĂ©e courte durĂ©e (dont il faut s’occuper), LMNP (pour 20% des propriĂ©taires) dĂ©membrement, viagers, colocations, co-working, parkings, bornes de recharge, etc mais cela n’est pas donnĂ© Ă  tout le monde. Les biens Ă  2.000€/m2 louĂ©s Ă  15€/m2 se font rare.

Bref si l’immobilier locatif a effectivement pu payer par le passĂ©, pour se constituer un capital, cela ne paie plus beaucoup aujourd’hui, surtout avec une fiscalitĂ© sur les revenus fonciers entre 40% et 70% quand la flat tax est Ă  30%. C’est une rĂ©alitĂ©. Mais s’il faut bien commencer par quelque chose, un bon petit studio/appart pourra toujours faire l’affaire, mĂȘme s’il faut oublier de devenir riche en 10 minutes (je ne vends pas de formations en ligne)

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À vrai dire, c’est 640 milliards en 2024.

Et pourtant, hors crises, ça n’empĂȘche pas la diminution de son dĂ©ficit d’annĂ©e en annĂ©e.

Voici les chiffres pour le rĂ©gime gĂ©nĂ©ral qui couvre en 2024 88 % de la population (puis environ 5 % pour le rĂ©gime agricole et 7 % pour l’ensemble des petits regimes spĂ©ciaux) :

  • 23,9 milliards en 2010
  • 17,4 milliards en 2011
  • 13,3 milliards en 2012
  • 12,5 milliards en 2013
  • 9,7 milliards en 2014
  • 6,8 milliards en 2015
  • 4,1 milliards en 2016
  • 2,2 milliards en 2017
  • ExcĂ©dent de 0,5 milliard en 2018 !!
  • 0,5 milliard en 2019

Bref, la SĂ©curitĂ© Sociale a prouvĂ© sa capacitĂ© a diminuer voire supprimer son dĂ©ficit. Mais pour ça, faut qu’on arrĂȘte de lui mettre des bĂątons dans les roues.

En effet, ces 20 derniĂšres annĂ©es, les 2 Ă©lĂ©ments ayant aggravĂ© son dĂ©ficit n’ont pas Ă©tĂ© le fruit d’une incompĂ©tence qui serait soi-disant naturelle mais d’évĂ©nements hors de son contrĂŽle :

  • la crise de 2008 et les 2-3 ans qui ont suivi : chĂŽmage massif donc diminution massive des recettes par cotisations sociales et CSG/CRDS. Merci le monde de la finance pour cette belle crise.

  • le Covid sur 2020-2021. Outre le problĂšme de + de chĂŽmeurs donc moins de recettes d’un cĂŽtĂ©, et de + de soins et d’arrĂȘts maladie donc + de dĂ©penses, l’État a forcĂ© l’Assurance Maladie a payĂ© Ă©galement des arrĂȘts pour garde d’enfants lors du premier confinement, ce qui n’était pas la vocation de l’Assurance Maladie Ă  la base. VoilĂ  ce qu’il se passe quand une institution initialement gĂ©rĂ©e par ses assurĂ©s (jusqu’en 1967), est de plus en plus contrĂŽlĂ©e par des politiciens dĂ©connectĂ©s de la rĂ©alitĂ© et qui se foutent bien de l’effondrement du systĂšme solidaire vu qu’eux euront toujours suffisamment d’argent pour s’en sortir.

Si on prend les chiffres depuis le Covid, oĂč forcĂ©ment ça s’est aggravĂ© aprĂšs une belle situation en 2018-2019, voici l’évolution du dĂ©ficit :

  • 36,2 milliards en 2020
  • 24,3 milliards en 2021
  • 19,6 milliards en 2022
  • 10,8 milliards en 2023

Ça reste un dĂ©ficit mais la rĂ©duction est Ă©norme en si peu de temps alors qu’on partait de plus loins qu’en 2010. Entre fin 2020 et fin 2023, le dĂ©ficit a diminuĂ© de 25,4 milliards. Il avait fallu 8 ans, de fin 2010 Ă  fin 2018, pour faire presque la mĂȘme chose. Alors mĂȘme que les dĂ©penses ont augmentĂ© depuis (augmentation de la population, inflation, nouveaux traitements, nouvelles technologies, etc.)

Sachant que 93 % du dĂ©ficit de fin 2023 est reprĂ©sentĂ© non pas par la branche vieillesse (c’est utile de le rappeler vu que certains aiment bien taper sur les retraitĂ©s) mais par la branche Maladie. Alors Ă  moins de refuser de soigner les gens
 Notons que la branche famille et la branche ATMP sont mĂȘme excĂ©dentaires ! Et ce, sur 2021, 2022 et 2023.

En conclusion, tu peux t’attaquer Ă  plusieurs choses si tu veux. Mais le montant du budget de la SĂ©curitĂ© Sociale est un faux problĂšme. La SĂ©curitĂ© Sociale est rĂ©siliente et elle fait son job : quand il y a une crise, elle en diminue les consĂ©quences pour protĂ©ger le plus de personnes possible (c’est pas parfait mais c’est prouvĂ© que ça fonctionne) puis elle se relĂšve.

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Le problĂšme n’est pas la sĂ©curitĂ© sociale, mais les finances publiques. La France a choisit de socialiser la santĂ©, l’éducation, la dĂ©fense, l’audiovisuel et d’avoir 5 millions de fonctionnaires dans un gros millefeuille administratif. C’est trĂšs bien, c’est le choix des français. Ce n’est pas une critique mais un constat. Cela a un cout. S’il y a un dĂ©ficit, soit on augmente les prĂ©lĂšvements obligatoires (impĂŽts/taxes/csg) soit on rĂ©duit les couts (et donc on rĂ©duit le pĂ©rimĂštre de l’état et on arrĂȘte des prestations sociales, maladie et retraites, comme en GrĂšce ou Ă  Chypre). Quand on va dans un autre pays, on paie des assurances privĂ©s, pour la santĂ©, l’éducation, la justice, etc. Cela coute.
Le monde des bisounours dans lequel d’autres (ou les futures gĂ©nĂ©rations) paient pour nos services publics a une limite. Le problĂšme n’est pas l’utilitĂ© sociale de la dĂ©pense publique ou des prĂ©lĂšvements obligatoires (demandez Ă  la GrĂšce ou Chypre), mais la soutenabilitĂ© de notre modĂšle « Français Â».

En GrĂšce, c’est un gouvernement type LFI qui a pris les mesures drastiques: il n’avait pas le choix ! Et oui, il y a eut des Ă©meutes et cela fut difficile.

Avec 3.500 Md€ de dette (empruntĂ©s sur les marchĂ©s financiers aux mĂ©chants Blackrock & co) au taux de 4%, c’est 140Md€ de charge de dette, le double de l’IR ImpĂŽt sur le Revenu.

On ne rembourse pas sa dette avec de la moraline. On peut faire dĂ©faut (et spolier tous les dĂ©tenteurs d’assurance vie en euros), mais alors il faudra rĂ©duire brutalement les dĂ©penses. Ce n’est pas pour rien qu’aucun gouvernement n’a voulu faire des choix, c’est Ă  dire rĂ©duire les fonctionnaires, les prestations sociales, ou privatiser la retraite et la santĂ©, car dans chaque niche il y a un chien qui mord (type gillet jaune). Ce n’est pas la faute des politiques mais bien des français qui veulent des prestations/services publiques mais pas des charges fiscales en face.

Et ce n’est pas moi qui dit que les comptes publiques sont dans le rouge vif, mais la cour des comptes !
https://www.hcfp.fr/liste-avis/avis-ndeg2024-2-programme-de-stabilite-2024-2027
- Le Haut conseil des finances publiques considĂšre que la prĂ©vision des comptes 2024-2027 manque de crĂ©dibilitĂ© : alors qu’un tel effort en dĂ©penses n’a jamais Ă©tĂ© rĂ©alisĂ© par le passĂ©, sa documentation reste Ă  ce stade
lacunaire et sa rĂ©alisation suppose la mise en place d’une gouvernance rigoureuse,
associant l’ensemble des acteurs concernĂ©s (l’État, les collectivitĂ©s locales et la sĂ©curitĂ©
sociale), qui n’est pas rĂ©unie aujourd’hui.
- Cette prĂ©vision manque Ă©galement de cohĂ©rence : la mise en Ɠuvre de l’ajustement
structurel prĂ©vu pĂšsera nĂ©cessairement, au moins Ă  court terme, sur l’activitĂ©
économique, si bien que les prévisions de croissance élevées du Gouvernement pour la
pĂ©riode couverte par la LPFP apparaissent peu cohĂ©rentes avec l’ampleur de cet
ajustement.
- La mise en cohérence du scénario passerait ainsi, à prévision macroéconomique
inchangée, par un effort de réduction des déficits plus limité, ou, à objectif de réduction
des déficits inchangé, par des prévisions de croissance nettement plus faibles et des efforts
en dĂ©penses encore plus importants qu’envisagĂ©s par la trajectoire du Programme de
stabilité, pourtant inédits.
- Le Haut Conseil souligne à nouveau que la nécessaire réduction du déficit suppose prioritairement une stratégie articulée et crédible de réduction du poids de la dépense publique dans le PIB, et un réexamen des baisses prévues de prélÚvements obligatoires.

La France est Ă  110% de dette sur PIB. L’Allemagne 60%. L’Italie n’a plus de dĂ©ficit primaire.

Durand le COVID, la SuÚde a réduit sa dette, et est à 35% contre 70% en 2000

La dette (passif) de la France est solvable car en face il y Ă  l’actif l’épargne et l’immobilier des français que l’Etat peut taxer/ spoiler. C’est le rĂŽle des fonds € et l’immobilier car il est non-dĂ©localisable.

L’immobilier va ĂȘtre taxĂ© encore davantage dans les 15 ans compte tenu de notre dette et de nos mozarts de la finance (quelque soit le parti). Les promesses n’engagent que ceux qui les croient. Le quoi qu’il en coute Ă  un cout et c’est bientĂŽt.

Ce n’était pas DU TOUT la meme chose en l’an 2000 quand la France Ă©tait Ă  55% de dette / pib.

Les investisseurs immobiliers doivent ĂȘtre conscients que la fĂȘte est finie: les abitrages politiques Ă  venir vont pressurer au maximum leurs investissements non-dĂ©localisables, bien avant que des efforts soient entamĂ©s pour rĂ©duire sĂ©rieusement la dĂ©pense publique car c’est DUR politiquement: il faudrait rĂ©duire drastiquement le nombre de fonctionnaires, de policiers, infirmiĂšres, profs, les prestations sociales, les retraites, les remboursements de la sĂ©cu, les chĂšques Ă  tout vĂ , les aides aux pecheurs, aux agriculteurs, etc. Le prorpriĂ©taire immobilier (qui est perçu comme un salaud de profiteur capitaliste rentier speculateur fraudeur riche et voleur) se fera tondre et n’aura pas son mot Ă  dire.

L’investisseur en immobilier locatif DOIT tenir compte de l’environnement de son investissement.

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Pourrais-tu dĂ©velopper ton attrait pour le viager s’il te plaĂźt ? Je commence Ă  m’y intĂ©resser mais les informations sont rares
Dans un objectif de crĂ©ation de patrimoine immobilier sur le long terme et pas forcĂ©ment d’un revenu complĂ©mentaire (type cash-flow en investissement locatif)
Merci d’avance

Il a entiĂšrement raison, l’immobilier n’est pas intĂ©ressant en france face aux actions, ETF

J’ai un logement locatif à Gennevilliers en LMNP depuis 2019 :
Prix d’achat (avec frais notaire) : 150 000 euros (ça vaut 200 k sur le marchĂ©)
Taxe fonciĂšre : 50 / mois
Charge : 100 / mois
Impot : 100 / mois (sachant que je suis au rĂ©el et que j’optimise au max)
Loyer : 950 TTC

Au final le bénéfice réel est de 700 / mois pour un investissement initial de 150 000,soit 5,6%.
Avec du recul, j’aurai mieux fait de mettre ces 150K dans du SP500 en 2019.

Bref je partage mon expĂ©rience, financer sa RP oui, investissement locatif en france non, mieux vaut investir Ă  l’étranger pour de l’immo (dubai
)

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Tu ne peux pas faire d’un exemple isolĂ© une gĂ©nĂ©ralitĂ©, d’autant que ton bien a visiblement Ă©tĂ© achetĂ© cash et que le locatif s’optimise avec un emprunt.
Bonne journée

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J’avais un emprunt que j’ai remboursĂ© par anticipation cette annĂ©e, j’aime pas les dettes.
5,6% sur un logement qui en vaut minimum 200k sans prendre en compte la vacance locative

En tout cas, en ile de france, je reste convaincu que ça vaut pas le coup mais effectivement ça reste que mon expérience et mon avis.
Si certaines personnes ont fait des bon rendements en ile de france dans l’immo,qu’ils se manifestent ^^

Ça ne veut rien dire 5% de rentabilitĂ©. Si je gagne 5.000€ sur un bien Ă  100k, oui, OK, j’ai 5% de renta thĂ©oriquement. Mais si j’ai empruntĂ© et que j’ai mis 10k d’apport, en rĂ©alitĂ© j’ai 50% de renta sur le cash que j’ai utilisĂ© et que j’aurais pu mettre sur un ETF.

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ben non, les 100K tu vas les payer Ă  un moment ou un autre
Donc pour le rendement tu fais : gain / (apport + montant crĂ©dit + intĂ©rĂȘt)
ce que tu gagnes / ce que tu dépenses

Mais vous ĂȘtes tellement limitĂ© ! 3.5% net en immobilier c’est le haut du panier ? Vous etes au courant qu’il n’y a pas que Paris et l’üle de France, en France ? Qu’il n’y a pas que des appartements en location longue durĂ©e ? Que l’on peut diviser un bien, faire de la colocation, un immeuble de rapport, combiner tout ca ?
Et qu’avec le temps, le rĂ©seau qui se dĂ©veloppe, les connaissances, les rentabilitĂ© s’amĂ©liorent ?

Aussi, il faut connaĂźtre son prix d’achat, et le prix auquel au souhaite louer. Si un bien + travaux se prĂ©sente comme n’étant pas rentable en NET NET, nĂ©gocier OU ce n’est pas une bonne affaire.

C’est fou de se limiter comme ça !

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Sur un produit fortement leveragĂ© comme l’immobilier, il faut raisonner en cash-flow, pas seulement en capital remboursĂ©. Car l’important quand on met un apport, c’est le coĂ»t d’opportunitĂ© de mettre son cash autre part. 10k dans l’immo c’est Ă  comparer avec 10k en bourse, pas avec 100k. Sinon, personne n’investirait dans l’immo. Tout l’intĂ©rĂȘt c’est d’avoir du leverage pas cher, pas marked-to-market, pas de risk de margin call, etc.

Laisse tombĂ©, c’est lunaire.

Les mecs nous expliquent qu’il ne faut surtout pas investir dans l’immobilier. Je devrai faire le mĂȘme post sur pourquoi il ne faut pas investir dans des ETF. (Par pitiĂ© ne me mettez pas au dĂ©fi de le faire, c’est juste pour vous montrer Ă  quel point ça n’aurait pas de sens).

Un autre sort une rentabilitĂ© net Ă  5,6% et Ă  fait un remboursement anticipĂ© de son prĂȘt, il perd tout l’effet de levier. D’ailleurs sur 150k dĂ©boursĂ© il valorise sont bien Ă  200k en 5 ans. Belles PV qui passe Ă  la trappe.

Un peu de nuance et le débat aurait été plus intéressant.

Le pire c’est que certains arguments sont bons : le volet psychologique / charge de travail fait que ce n’est adaptĂ© Ă  tout le monde et la fiscalitĂ© peut Ă©voluer, je le respecte parfaitement.

Par contre je ne respecte pas du tout ces positions quand elles sont érigées en dogme.

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Apres avoir lu tout, j’ai l’impression qu’il y a 1 problùme ici :

  • Les gens ne sont pas correctement formĂ©s.

J’ai l’impression que beaucoup se lancent dans des projets immobiliers en pensant que oui, par miracle on va faire du fric. Facile ! Un credit, le loyer plus cher et c’est bon.

Malheureusement, ca ne fonctionne pas comme ça. En revanche, cela ne veut pas dire que ce n’est pas possible. Ce n’est pas parce que vous n’y arrivez pas, que le marchĂ© a un problĂšme.

Ce n’est peut etre pas fait pour vous OU vous n’etes pas assez formĂ©.

C’est un sujet pluridisciplinaire :

  • Immobilier (les principes de base, les stratĂ©gies, sur quel marchĂ©, dans quelle ville
 ?)
  • FiscalitĂ©
  • Travaux (au moins thĂ©orique, idĂ©alement pratique)
  • Banque
  • Legal (pour les demandes de permis, etc.)
  • Le rĂ©seau
  • 


Il y a beaucoup de sujets. Ne comptez pas sur la chance, formez vous, entourez-vous, connaissez-vous et votre marché.

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Sur quoi te bases-tu pour affirmer qu’ailleurs c’est mieux et qu’ici on vit dans un pays de Bisounours qui fonce droit dans le mur ?

Ta propre déduction subjective ?
Des articles et vidĂ©os de gens lambdas dont l’avis n’engage qu’eux-mĂȘmes ?
Ou des rapports nationaux et internationaux ?

Car ces derniers prouvent que :

  • Il existe aussi des systĂšmes publics ailleurs donc la France n’est pas une exception, les Français ne seraient donc pas des neuneus trop aveugles pour voir qu’ils sont les seuls Ă  ĂȘtre dans une pseudo-erreur.

  • L’herbe n’est pas plus verte dans les pays qui reposent majoritairement voire uniquement sur du privĂ©.

Prenons l’exemple des États-Unis oĂč presque tout est privĂ©, individuel.

Commençons par leur systÚme de retraite. La précarité des seniors est de 10,3 % contre 8,6 % en France. 1,7 point supplémentaire, ça fait presque 20 % de plus.

Parlons maintenant de leur systĂšme de santĂ©. Leur espĂ©rance de vie Ă  la naissance Ă©tait de 77,5 ans en 2022 puis elle est passĂ©e Ă  76,4 ans en 2023. C’est le point le plus bas depuis ces 20 derniĂšres annĂ©es. Versus 83,2 ans en France.
La mortalitĂ© maternelle Ă  l’accouchement Ă©tait de 22,3 dĂ©cĂšs pour 100.000 naissances en 2022 contre 10,3 Ă  10,8 en France. C’est plus de deux fois plus.

Le taux de mortalitĂ© infantile avant l’ñge d’un an ? 6,3 % aux USA contre 4,2 en France. C’est 66 % de plus que chez nous.

Parlons enfin de leur politique familiale. Si la pauvretĂ© des enfants est passĂ©e de 18 % en 2019 Ă  5,2 % en 2021, c’est grĂące au revenu minimal pour les familles avec enfants. Puis, en 2022, cette mesure n’a pas Ă©tĂ© prolongĂ©e par la chambre des dĂ©putĂ©s Ă  majoritĂ© rĂ©publicaine et le pourcentage a de nouveau augmentĂ© pour passer Ă  12,6 % en cette mĂȘme annĂ©e (voire 16,3 % d’aprĂšs l’American Community Survey). Il n’y a pas encore le pourcentage sur 2023 qui serait donc une annĂ©e pleine avec 0 revenu minimal distribuĂ©.

Bref, leur systĂšme privĂ© dans lequel on a davantage de chance de mourir et, si on survit, davantage de chance d’ĂȘtre pauvre, je le leur laisse.

Aux derniùres nouvelles, ce sont pas les politiciens qui proposent les lois, les votent, voire les imposent (coucou les 49.3 !). Cela fait bien longtemps que les grùves, manifestations et autres protestations ne donnent plus grand chose. Il ne faut pas croire que parce que tu entends du bruit, c’est suivi d’effet.

Si les prĂ©visions manquent de crĂ©dibilitĂ© et de cohĂ©rence, ça n’est pas la faute du peuple. Le peuple n’a pas Ă©crit ces prĂ©visions. Si des gens qui ont fait l’ENA, Sciences-Po et compagnie ne sont pas capables de pondre des recommandations crĂ©dibles et cohĂ©rentes, en quoi est-ce la faute du citoyen lambda ?

Tu compares deux choses non comparables. Tu parles de dette pour la France puis de dĂ©ficit pour l’Italie. Je ne sais pas si c’est un manque de comprĂ©hension de ta part ou de la mauvaise foi mais cela induit les lecteurs en erreur. Si tu parles de la dette de la France, alors parle de la dette de l’Italie.

Ainsi, en Italie, « la dette publique/PIB s’est rĂ©duite plus que prĂ©vu en 2023 sous l’effet de l’inflation, le ratio passant de 140,5% en 2022 Ă  137,3% du PIB en 2023, contre 140,2% du PIB prĂ©vu par le gouvernement en 2023. Â»
Source 1 : MinistĂšre de l’économie et des finances
Source 2 : Eurostat, l’office statistique de l’Union europĂ©enne

Quant au dĂ©ficit public de l’Italie, il « atteint 7,2% du PIB en 2023, aprĂšs 8,6% en 2022 Â» (cf. source 1) et mĂȘme 7,4 % fin 2023, ce qui est l’un des plus Ă©levĂ©s d’aprĂšs Eurostat. Tandis que pour la France, il Ă©tait de 5,5 % en 2023 d’aprĂšs l’Insee et Eurostat.

Donc non, la situation de l’Italie n’est pas meilleure que la France, au contraire.

Pour l’Allemagne, la dette publique Ă©tait Ă  63,6 % du PIB fin 2023 mais j’avoue que lĂ , je chipote. Et le pays reste dĂ©ficitaire : 2,5 % du PIB.

Le nombre de fonctionnaires a baissĂ© de 5844 postes en 2022. Et comme d’aprĂšs les chiffres de 2021, on est 36 % de + de 50 ans et 15 % de moins de 30 ans, rien que les dĂ©parts en retraite vont faire diminuer le nombre de fonctionnaires vu que la politique est de ne pas remplacer l’intĂ©gralitĂ© des dĂ©parts pour, justement, faire des Ă©conomies.

Par ailleurs, toujours en 2021, le salaire moyen d’un fonctionnaire Ă©tait infĂ©rieur Ă  celui d’un salariĂ© du privĂ© donc bon, on ne les arrose pas non plus.

Enfin, Ă  quoi bon rĂ©duire leur nombre si on en a besoin ? Eh oui ! Car l’État minimise autant qu’il le peut le recrutement des fonctionnaires mais le taff, il existe, il faut bien des gens pour le faire. Donc l’État fait appel aux contractuels. Et s’ils Ă©taient 918 000 contractuels en 2011 (soit 17 % des effectifs), ils sont passĂ©s Ă  1,2 million en 2021 (soit 22 % des effectifs). Contractuels dont le salaire ne suit pas les grilles salariales donc pas d’augmentation.

Les enseignants du public sont des fonctionnaires. Et la baisse des effectifs se voit donc chez eux aussi. C’est pour ça que de nombreuses classes ferment dans des Ă©tablissements. Que certains Ă©tablissements en entier ferment. Que nos gamins sont nombreux par classes dans certains endroits (avec de fortes disparitĂ©s selon les territoires, je le conçois, ce qui rend la moyenne inexploitable). Avec ensuite les parents qui se plaignent, Ă  juste titre, que leurs enfants n’ont pas le suivi nĂ©cessaire.

Et rassure-toi, d’aprùs la Dares Direction de l’Animation de la Recherche, des Études et des Statistiques), 328 000 enseignants partiront à la retraite d’ici à 2030, soit plus d’un tiers du total actuel.

Or, il y a de moins en moins de candidats aux concours du primaire et du secondaire : 33 490 candidats au CAPES en 2019, puis 29 849 candidats en 2022 et 20 755 candidats en 2024.

Pour le CRPE externe de l’enseignement public, c’était 84 131 candidats en 2021, puis 42 724 en 2023 et 42 402 en 2024.

La politique de dĂ©nigrement des enseignants a bien fonctionnĂ©, leur nombre va se rĂ©duire tout seul. AprĂšs, faudra pas pleurer quand on verra les consĂ©quences d’un manque de moyens pour Ă©duquer l’avenir de notre pays.

Pour les retraites, zĂ©ro revalorisation en 2014 et et 2016. Revalorisation de 0,3 % en 2019 versus 1,3 Ă  1,6 % d’inflation. Sur la pĂ©riode dĂ©cembre 2017-dĂ©cembre 2023 les prix ont augmentĂ© de 16,96% tandis que les pensions n’ont Ă©tĂ© revalorisĂ©es que de 9,3%. Donc les retraitĂ©s perdent dĂ©jĂ  en pouvoir d’achat au fil des annĂ©es.

Le plus drĂŽle dans l’histoire c’est que malgrĂ© tout, je suis plutĂŽt d’accord avec toi concernant le sujet de dĂ©part, Ă  savoir que l’investissement locatif n’est pas forcĂ©ment aussi rose que certains (ou certaines
 j’ai un nom en tĂȘte qui me dĂ©mange) veulent le faire croire. Il y a de trĂšs bonnes affaires mais aussi de trĂšs mauvaises et savoir dissocier les premiĂšres des deuxiĂšmes requiert de solides compĂ©tences.

Et quand bien mĂȘme on y arriverait, comme tu l’as dit, le marchĂ© Ă©volue, la lĂ©gislation Ă©volue. Quand je vois des gens transposer leur expĂ©rience Ă  une Ă©poque donnĂ©e dans une rĂ©gion donnĂ©e, Ă  notre Ă©poque et Ă  toutes les rĂ©gions, je ris. Un peu jaune, mais je ris.

AprĂšs, je ne suis pas forcĂ©ment aussi alarmiste car je n’ai pas de boule de cristal donc tant que rien n’est actĂ©, ni mĂȘme discutĂ© publiquement par ceux qui nous gouvernent, j’évite de m’avancer avec des affirmations.

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Le viager peut ĂȘtre une niche interessante. Pour le vendeur, il s’agit de vendre son bien en continuant d’occuper et de vivre dans sa maison. Le vendeur est souvent un couple retraitĂ© propriĂ©taire de sa rĂ©sidence principale, ou une femme dont les revenus baissent si le mari dĂ©cĂšde.

Comme 80% du patrimoine immobilier est dĂ©tenu par les plus de 60 ans, et que les retraites sont faibles, l’offre est de plus en plus importante, car cela correspond Ă  un besoin rĂ©el des retraitĂ©s, qui ont pu se constituer un patrimoine immobilier qui a pris beaucoup de valeur dans les 30 derniĂšres annĂ©es.

Le prix est souvent constituĂ© d’une partie fixe et Ă©ventuellement d’une rente. Le prix (bouquet ou rentes) est librement fixĂ©. Juridiquement c’est un contrat alĂ©atoire car on ne connait pas durĂ©e d’occupation d’avance. Le cout est donc en gros bouquet + rente x esperance de vie.

Coté vendeur,

  • ils touchent un bouquet et peuvent en profiter immĂ©diatement
  • ils touchent une rente revalorisĂ©e avec l’inflation
  • il restent dans leur maison ou appartement Ă  vie sans payer de loyer
  • ils peuvent partir si nĂ©cessaire (ephad ou autre) et toucheront une rente revalorisĂ©e
  • ils sont certains de toucher la rente car si l’acheteur fait dĂ©faut, ils rĂ©cupĂšrent la pleine propriĂ©tĂ©
  • l’entretien et les charges locative est Ă  la charge du vendeur

Mais comme il s’agit d’un contrat un peu spĂ©cial,

  • le prix de vente tient compte d’une dĂ©compte pour occupation du logement
  • le prix est dĂ©cotĂ© car il s’agit d’un contrat alĂ©atoire et qu’il n’y a pas beaucoup d’acheteurs
  • les frais de notaires ne s’appliquent que sur la valeur dĂ©cotĂ©e

Coté acheteur:

  • le prix est dĂ©cotĂ© car c’est un contrat alĂ©atoire (de 20 Ă  30%)
  • le prix est ensuite dĂ©cotĂ© en raison de l’occupation du bien (Ă©quivalent d’un loyer x espĂ©rance de vie).
  • Il y a ZERO risques locatifs car l’acheteur touche immĂ©diatement tous les futurs loyers par une dĂ©cote du bien au moment de l’acquisition
  • et le locataire occupant retraitĂ© ne va pas dĂ©truire son bien dans lequel il a vĂ©cu toute sa vie
  • la vacance locative n’est pas un risque mais une opportunitĂ© (le gain se fait au dĂ©part de l’occupant)
  • pas de crĂ©dit, pas intĂ©rĂȘts de crĂ©dit, c’est un crĂ©dit vendeur, ce qui est Ă©norme car le cout total d’un crĂ©dit c’est 30 Ă  50% de surcout.
  • c’est le meilleur effet de levier de crĂ©dit car il n’y a pas de crĂ©dit.
  • seul le bouquet est Ă  payer immĂ©diatement (souvent autour de 20% de la valeur libre)
  • on Ă©conomise prĂšs du tiers ou la moitiĂ© de frais de notaire, car ces frais s’appliquent sur le prix dĂ©cotĂ© (en gros 4 Ă  5% sur la valeur vĂ©nale au lieu de 8%)
  • mais si on fait dĂ©faut, on perd tout, donc il faut avoir en trĂ©sorerie 2 Ă  3 ans de rente d’avance.
  • les charges proprios sont Ă  la charge du propriĂ©taire (TF)
  • mais comme on ne touche pas de loyers, il ne rĂ©pond pas Ă  tous les investisseurs (en fait on touche tous les loyers d’avance Ă  l’acquisition)

Ce n’est pas un pari sur la mort, c’est d’abord un contrat qui rĂ©pond Ă  une trĂšs forte demande des vendeurs et Ă  un besoin social rĂ©el. De lĂ  Ă  dire que c’est un investissement social et solidaire inter-gĂ©nĂ©rationnel, citoyen, Ă©colo, altruiste, Ă©thique et ESG, il ne faut pas trop pousser non plus
 Mais sans faire de morale, c’est juste un marchĂ© qui rĂ©pond Ă  une offre importante, et une demande faible = opportunitĂ© de marchĂ©

Cela reste de l’immobilier: il faut avoir une bonne idĂ©e de la valeur vĂ©nale libre, la localisation et la qualitĂ© du bien est essentiel, aprĂšs il faut faire ses propres calculs excel, en prenant de la marge. Il ne faut pas prendre des rentes Ă©levĂ©es et des horizons d’investissement trop longs. (ages mini F85 ans; H80ans par exemple)

Les agences immo viager l’ont bien compris, car les abus/arnaques sont plutĂŽt de ce cotĂ© lĂ , avec des agences spĂ©cialisĂ©es qui font face et sĂ©duisent les vendeurs, qui sont eux captifs et qui cherchent un acheteur (l’agent immo n’a aucune urgence Ă  vendre rapidement). Les agences font signer des mandats en disant bien que les honoraires seront payĂ©s par l’acheteur donc les vendeurs ne nĂ©gocient pas. Alors que pour vendre un bien de 500k€ normal, les agence prennent 3% Ă  5%, 15k€ Ă  25k€ de commission, dans le viager c’est plutĂŽt entre 8% et 10% de la valeur vĂ©nale libre, pas du bouquet ou du prix dĂ©cotĂ©. Il est assez classique de payer 40k€ de commission !!! C’est super rĂ©munĂ©rateur pour les leaders du marchĂ© qui ne se privent pas. (ok pas de morale). Le leader va mĂȘme se coter en bourse !!

Les viageristes bluffent un peu en racontant que c’est compliquĂ© pour justifier de leur honoraires, alors qu’il faut du bon sens pour estimer le risque. Cela ne sert Ă  rien de faire des calculs trop compliquĂ©s, il vaut mieux une rĂšgle de trois et 30% de marge 

Et bien sûr il ne faut pas croire la valeur vénale présentée par les agences, base de leur commission, il faut bien vérifier 


C’est un peu comme les frais cachĂ©s d’assurance vie ou SCPI ou produits structurĂ©s: quand le vendeur vous dit que c’est pour votre bien si vous ne comprenez rien, c’est qu’il marge bien.

Et si vous Ă©vitez les commissions d’agence, vous Ă©conomisez une bonne somme.

Ainsi un bien de 500k€, contient une commission de 50k€ pour l’agence !!! Ce bien de valeur libre 450k€ peut etre proposĂ© (en suposant une femme de 85 ans avec 10 ans d’esperance de vie), Ă  un prix dĂ©cotĂ© de 250k€, rĂ©parti en 120k€ bouquet + 1.000€ x 10 ans = cout total de 120k€ de bouquet + 130k€ de rentes avec revalorisations.

Bien sur, on prend un risque si la rente est importante et la personne occupe le bien plus longtemps. Mais Ă  terme, on rĂ©cupĂšre un bien de 500k€ ou 600k€ en ayant versĂ© 250k€. Il y a pire. Il suffit de compter.

Les 8% de frais de notaires ne s’appliquent que sur 250k€, pas 450k€

Examples réels:
Acquisition 2005, 45m2 Ă  Paris pour 67k€ de bouquet et 350€/mois de rente, 79 ans, dĂ©cĂ©dĂ©e en 2020. 15 ans x 380€ + 67k€ = 150k€ de cout total avec les frais de notaires et charges. Valeur 2024: 450k€ (+300k€ de plus value)

Acquisition 2018, valeur libre 350k€. Prix: 100k€ bouquet + rente 1.100€/mois (89 ans, revendu 2023. cout rĂ©el 170k€, gain +170k€

Acquisition 2021 maison avec piscine, valeur 400k€. Prix: 150k€ bouquet + rente 1.200€/mois (crĂ©direntiere 89 ans). Horizon d’investissement: 6 ans: cout estimĂ© Ă  terme 235k€, valeur vĂ©nale 2024: 530k€, gain +300k€ attendu

Donc oui, on peut faire x2 dans l’immobilier, acheter avec 4% de frais de notaires, 0% d’intĂ©rets de crĂ©dit, capitaliser tranquillement, mais il faut ĂȘtre sĂ©lectif, savoir ou sont les risques, les charges, la fiscalitĂ©, nĂ©gocier, etc


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AprĂšs, le gouvernement fait mine de ne pas savoir pourquoi l’ensemble des particuliers investisseurs ne se prĂ©cipitent pas pour faire du locatif.

PlutÎt que de faire des usines à gaz style PINEL, LMP/LMNP, SCI, etc
 flat tax de 30% sur les revenus et la PV + diminution du risque locatif en allégeant les possibilités de reprendre son bien = les investisseurs reviendront sur le locatif.

25% des HLM en Europe sont en France. Sauf à croire que l’ensemble de l’immobilier devrait appartenir à l’Etat, il est indispensable de re-donner envi aux investisseurs

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Je suis dĂ©solĂ©, mais vous portez un jugement de valeur sur les systĂšmes sociaux, judiciaires, administratif, Ă©ducatif et fiscaux de diffĂ©rents pays. Ce n’est pas du tout mon propos. Ce forum n’est pas un forum politique, et mon avis sur ce point n’a aucun intĂ©rĂȘt je vous l’assure.

Le problĂšme n’est pas de savoir s’il faut en France des profs, des mĂ©decins, des retraites baissĂ©es, s’il faut revaloriser les salaires, rĂ©duire la durĂ©e du chĂŽmage, ou savoir qui va financer la transition Ă©cologique, le rĂ©armement militaire, les centrales nuclĂ©aires, les rĂ©gions ou les dĂ©partements. Ce sont lĂ  des choix politiques. Je ne dis pas que les mini jobs en Allemagne sont mieux ou non, si la retraite Ă  67 ans est bien en Grece, si le SMIC Ă  250€ est bien en Bulgarie, si les fonds de pensions Anglais c’est mieux ou non, etc. L’Argentine a choisi de couper brutalement les dĂ©penses publiques, au prix d’une augmentation de la pauvretĂ©. Ce sont des choix que chaque pays dĂ©cide selon ses propres pratiques.

Mon propos n’est pas de dire si c’est bien ou mal, si les services publics sont de qualitĂ© ou non en France, s’il en faut plus ou non, chacun fera son propre jugement, et votera pour qui il veut. Cela n’a d’ailleurs que peu d’importance. En GrĂšce, le peuple s’est opposĂ© Ă  l’AustĂ©ritĂ©, mais mĂȘme SYRIZA (extreme gauche) au pouvoir n’a eu pas d’autre choix que de rĂ©tablir les finances par des mesures fortes (et des Ă©meutes). La dĂ©mocratie oui, mais la prospĂ©ritĂ© aussi.

Je constate que les autres pays en Europe dont la GrĂšce, l’Italie (si si: son budget hors intĂ©rets de la dette est excĂ©dentaire donc soutenable), l’Espagne, le Portugal, l’Allemagne ont fait diverses rĂ©formes (politiques et sociales) pour maitriser leur dĂ©penses publiques. Suffisant ? Pas sur mais ils s’y attellent. Mais pas la France, depuis 1974. Notamment car les Français et leur Ă©lus (parlementaires, maires, prĂ©sident, ministres) ne veulent pas faire ou mĂȘme discuter de choix politiques difficiles sur le pĂ©rimĂštre, la structure, le volume, les prioritĂ©s des dĂ©penses publiques, y compris les dĂ©penses sociales, pour rĂ©tablir un certain Ă©quilibre des dĂ©penses et des recettes. Avec 58% du PIB en dĂ©penses publiques contre 35% pour Suisse, on ne peut pas dire qu’on ne peut rien faire.

La France va y ĂȘtre contrainte car avec la remontĂ©e des taux d’intĂ©rĂȘts, la charge de la dette explose, et les intĂ©rĂȘts de la dette deviennent massifs, bien plus que l’éducation ou la dĂ©fense.

Je porte un jugement uniquement sur l’état et la trajectoire des finances publiques, qui n’est pas soutenable et qui vont avoir un impact Ă©norme sur le cadre d’investissement et les charges fiscales Ă  venir pour les investisseurs immobiliers, notamment pour ceux qui veulent se lancer en 2024 dans l’immobilier locatif.

Mon constat est fondĂ© sur celui de la Cour des compte et du Haut Conseil de StabilitĂ© FinanciĂšre, qui rejoint la fondation IFRAP. Un budget de l’Etat avec 450Md€ de dĂ©penses pour 300Md€ de recettes n’est pas tenable et une dette de 115% du PIB est un RISQUE financier majeur. Cette dette n’est permise que par le stock d’épargne financier et immobilier des francais que l’état peut ponctionner, reglementer, taxer et spolier. L’endettement n’est possible que par la capacitĂ© (technique, rĂ©glementaire, fiscale) de l’Etat Ă  lever l’impot. Le risque n’est PAS pour les prĂȘteurs, pas pour Blackrock, car les impots vont augmenter bien avant que la France ne fasse dĂ©faut.

Les futurs gouvernements et parlement s’ils doivent choisir entre des Gillets jaunes ou taxer (CSG, PV, MNNP) les propriĂ©taires rentiers capitalistes spĂ©culateurs profiteurs voleurs (aux choix) de l’immobilier, le choix va ĂȘtre rapide.

Maintenant, vous n’est pas obligĂ© que partager le fait que les perspectives de fiscalitĂ© soient un facteur de risques pour l’investisseur immobilier et que tout va bien en France, donc tout va bien.

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@lio198 Ă  part Ă©crire des grands textes avec des informations trouvĂ©es sur le net, je pense qu vous ĂȘtes frustrĂ©s de quelques choses pour dĂ©nigrer autant. Je respecte votre pensĂ©e et vos choix mais s’il vous plaĂźt ne diffusez pas des informations nulles de sens, et trĂšs rĂ©ductrices. Je pense Ă  l’immo, peut ĂȘtre que certains font de mauvaise opĂ©rations, mais ne dits pas que c’est nulle :unamused: je vous assure qu’il est encore possible de sortir de trĂšs belles rentabilitĂ© et plus value sans injecter d’argent surtout ! Les etf oui c’est trĂšs bien, j’en ai mais quand on a pas d’argent Ă  y investir on fait quoi ? L’immobilier permet de se crĂ©er du patrimoine et de l’argent sans rien avoir, et ça c’est magique donc arrĂȘter vos dĂ©nigrements s’il vous plaĂźt. Renta a 3.5% ça me rend fou quand je vous voit Ă©crire ça, arrĂȘtez vos bĂȘtises, ou alors vous n’ĂȘtes vraiment pas bons. Merci :pray:

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