Le mirage de l'investissement locatif

Aura_Madainn · Mai 12, 2024, 7:53

J’ai surtout avancé des faits et des chiffres pour corriger les tiens, voire l’absence des tiens. Avec sources officielles à l’appui.

Les ministres ne sont pas élus mais nommés.
Quant aux parlementaires, ils sont constitués des députés et des sénateurs. Or, si les Français élisent directement les députés, ce n’est pas le cas pour les sénateurs dont les élections sont du suffrage indirect.

Tiens, en parlant de politiciens, c’est marrant mais à aucun moment tu ne prends en exemple les pays qui ont moins de politiciens que nous (proportionnellement parlant bien sûr) et qui pourtant tournent bien. Ce qui pourrait être une piste d’économies. Oh, mineure, je sais, mais un sou est un sou comme disait ma grand-mère.

Et pourtant, si, c’est bien là ton propos dans plusieurs de tes messages.
Tu as bel et bien porté un jugement de valeur.
Tu as bel et bien donné ton avis sur ce qui est bien et sur ce qui est mal.
Tu as bel et bien dit ce qu’il faudrait faire en France.

Exemples de jugement de valeur :

J’ai du mal à voir en quoi dire que les gens vivent dans un monde de Bisounours, ce n’est pas un jugement de valeur saupoudré de mépris.

Tu juges que ni les Français ni les élus ne veulent discuter de ce qui est difficile, comme si tu étais dans tous les foyers. Comme si la France était dans un immobilisme total depuis des décennies (spoiler alert : c’est faux). Apparemment, toi seul est capable de voir ce qui ne va pas, tu es meilleur que la France entière, tu détiens les solutions. C’est condescendant.

Exemples de ton point de vue sur ce qu’il faudrait faire comme le feraient certains pays mais que nous ne ferions apparemment pas en France, sous-entendant ainsi que nous n’aurions pas choisi la bonne voie (donc jugement de valeur, à nouveau) :

Ça en fait des affirmations pour quelqu’un qui se targue de n’avoir rien dit.

Exemples de ton opinion totalement subjective sur ce qu’il va se passer dans l’avenir :

Tu juges de ce qu’il va advenir. Toujours sans avancer de sources. C’est simplement ton opinion.

lio198 · Mai 13, 2024, 6:44

Je fais de l’investissement immobilier depuis 25 ans. Mon conjoint travaille depuis 30 ans au Ministère des Finances, Direction Générale des Finances Publiques. J’ai le plus profond respect de l’intérêt général.

La situation des finances publiques n’est pas soutenable: je vous renvoie a la Cour des comptes. Il ne faut pas être dans le déni. L’Etat prépare diverses mesures de rééquilibrage des comptes publics, d’augmentation des recettes, c’est a dire des prélèvements obligatoires, et de réduction des dépenses. Suivant la couleur politique de nos gouvernants, on n’aura bien sur pas les mêmes décisions (i.e. taxer les riches ou les pauvres ou toujours les mêmes), mais il y aura des décisions fortes car ce n’est pas tenable (analysez les chiffres, ils sont publics), quelque soit le gouvernement au pouvoir, et quelques soient les troubles a venir.

L’immobilier est une cible privilégiée, non délocalisable, et totalement acceptable politiquement: qui va défendre le propriétaire profiteur/spéculateur contre l’inflation fiscale et réglementaire ? Les premières niches ont sauté ou sont rabotées (PINEL, PTZ, aides a la pierre, déductibilité des amortissements des locations touristiques, des dettes en SCI pour l’IFI) et c’est loin d’être fini (PV, impôts sur successions, CSG, TVA, TPZ, location meublée, LMNP, RP) L’imagination est sans borne.

Cela se fera progressivement, afin d’éviter que la grenouille ne panique. En 2021, les prélèvements sur l’immobilier (droits de mutation, taxes foncières, TVA, impôts sur les revenus locatifs et les plus-values…) ont représenté 90 Md €. Un montant qui a triplé depuis 1990. Cela va continuer.

Je n’insulte personne en considérant que les niches vont être réduites et que la fiscalité immobilière va se durcir.

C’est clairement dans les tuyaux du Conseil des Prélèvements Obligatoires:

mise en cohérence dispositifs fiscaux avec la valeur économique des biens
taxation davantage de la détention que l’acquisition, transfert des DMTO vers la taxe foncière, c’est-à-dire davantage la rente immobilière que l’effort d’accès à la propriété.
suppression progressive de la distinction entre location meublée et location non meublée, et la distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle.

La location meublée (LMNP) est directement ciblée par le CPO, avec une unification des régimes location meublée et non meublée.
https://www.ccomptes.fr/fr/publications/pour-une-fiscalite-du-logement-plus-coherente

https://www.ccomptes.fr/sites/default/files/2023-12/20231218-Fiscalite-du-logement-rapport-particulier-3.pdf
Page 39: Les locations meublées non professionnelles bénéficient à ce titre d’un double avantage, puisque l’amortissement ne fait pas l’objet d’une reprise pour le calcul de l’assiette fiscale de la plus-value, au moment de la vente du bien. Cette différence de traitement d’imposition entre les revenus de la location meublée et ceux issus de la location non meublée est avant tout une distinction historique, que la France est le seul pays d’Europe à pratiquer. Le rapport du CPO de 2018 relatif aux prélèvements obligatoires sur le capital des ménages (ibidem) soulignait également que la France était aussi le seul pays avec le Luxembourg à permettre l’imposition de la plus-value sans réintégration des amortissements pratiqués en cours de détention (dans le régime de location meublée).

Mais l’immobilier c’est du temps long, on n’investit pas pour 3 ans. Il faut protéger son épargne. Et prendre conscience des risques et du cadre d’investissement. Avec l’investissement locatif, on a l’Etat comme associé affamé et gourmand de cuisses de grenouilles. Mais avec une bonne rentabilité, tout ira bien.

Jean-Louis · Mai 13, 2024, 7:51

Merci d’avoir pris le temps de bien détailler et argumenter votre position.
Votre message est clair, précis et très convaincant: à bon entendeur…

greyvador · Mai 13, 2024, 2:51

Ah enfin !

Je n’arrivais pas à comprendre pourquoi ces tirades et tous ces posts.

Comme je l’avais indiqué en début, j’attendais avec impatience ce que vous vouliez nous vendre car il apparaissait clair que vous dénigriez l’immobilier pour apporter LA solution.

P.s: je dois quand même saluer le temps passer pour faire des posts aussi long car soit vous maîtrisez chatgpt, soit vous avez du temps

lio198 · Mai 13, 2024, 3:55

J’ai juste répondu à @GUILLAUME158 qui voulait quelques infos sur le sujet et non je n’ai toujours rien à vendre ni à promouvoir, pas de baguette magique, j’aime bien l’immobilier, mais avec l’évolution de la fiscalité, la fin programmée de la location meublée (voir ci-dessous), les risques que l’état transfert au propriétaire, la rentabilité nette nette globale n’est plus ce qu’elle était, les perspectives de PV sont faibles mais d’impôts sont en revanche certaines: demandez aux loueurs de meublés de tourisme ce qu’ils pensent de leur TRI avec la réintégration des amortissements dans les PV de cession…

Chewie · Mai 13, 2024, 4:40

Bonjour à tous je relance le débat sur un point de détails, la magie du levier bancaire. En quoi ce levier est-il plus vertueux qu’un autre? Y a t il un levier top nickel sans risque et un levier maléfique et odieux? On entend partout dire qu’investir sur les marchés avec levier est risqué alors qu’en immo c’est la solution miracle. On est d’accords qu’en investissant avec un financement 110% la moindre baisse de marché vous mets dans une situation hyper risqué?

nazben · Mai 13, 2024, 5:14

Je dirais que la grande différence est sur le pouvoir de la banque de nous liquider.

Sur les marchés, la banque peut facilement liquider nos positions pour sécuriser sa part. En immobilier, il y a plus de protection. La banque ne va pas venir vendre le bien si sa valeur devient plus faible que le prêt. Tant que les mensualités sont versés, tout se passe bien. Après il y a sans doute d’autres subtilités

Diem4DM · Mai 13, 2024, 5:22

L’IA générative ferait-elle dans le politiquement correct?

Pour m’amuser, je viens de demander à Mistral de résumer les principaux arguments de cette discussion et d’en tirer une conclusion.

Le résultat me semble bien sage par rapport à la force du débat:

Prompt N°1:

Dans cette discussion, est-ce que tu pourrais me résumer les principaux arguments débattus et en tirer une conclusion?

La discussion disponible à l’adresse Le mirage de l'investissement locatif porte sur les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif. Voici un résumé des principaux arguments débattus dans cette discussion :

Arguments en faveur de l’investissement locatif :

** L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier et de générer des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus.*
** L’immobilier est considéré comme une valeur refuge en période de crise économique.*
** Les taux d’intérêt actuellement bas rendent l’investissement locatif attractif.*
** Les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel encouragent l’investissement locatif en offrant des avantages fiscaux.*

Arguments contre l’investissement locatif :

** L’investissement locatif peut entraîner des coûts cachés tels que les frais de gestion locative, les charges de copropriété, les travaux d’entretien et de rénovation, etc.*
** Les loyers peuvent être impayés ou en retard, ce qui peut entraîner des difficultés financières pour le propriétaire.*
** La fiscalité sur les revenus locatifs peut être élevée, ce qui réduit la rentabilité de l’investissement.*
** Le marché immobilier peut connaître des fluctuations importantes, ce qui peut rendre l’investissement locatif risqué.*

Conclusion :

La discussion montre que l’investissement locatif présente à la fois des avantages et des inconvénients. Il peut être une stratégie intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier et générer des revenus complémentaires, mais il est important de prendre en compte les coûts cachés et les risques associés. Il est recommandé de bien étudier le marché immobilier local, de calculer la rentabilité de l’investissement et de prendre en compte sa situation fiscale personnelle avant de se lancer dans l’investissement locatif. En fin de compte, la décision d’investir dans l’immobilier locatif dépend des objectifs financiers et de la tolérance au risque de chaque investisseur.

C’est pas faux mais c’est un peu mou du genou non?

@lio198, si tu veux te marrer, regarde à quel point Mistral a « fidèlement » résumé les différents points que tu as soulevé.:

Prompt N° 2

Quelles sont les différentes thèses amenées par l’utilisateur lio198?

Dans la discussion, l’utilisateur lio198 présente plusieurs arguments en faveur de l’investissement locatif. Voici un résumé des différentes thèses amenées par lio198 :

1. L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier sans effort : selon lio198, l’investissement locatif est un moyen facile de se constituer un patrimoine immobilier, car les loyers perçus permettent de rembourser le crédit immobilier et de générer des revenus complémentaires.
2. L’immobilier est une valeur refuge en période de crise économique : lio198 affirme que l’immobilier est un investissement sûr en période de crise économique, car les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter sur le long terme.
3. Les loyers sont stables et prévisibles : selon lio198, les loyers sont des revenus stables et prévisibles, ce qui permet de planifier ses finances à long terme.
4. Les taux d’intérêt actuellement bas rendent l’investissement locatif attractif : lio198 souligne que les taux d’intérêt actuellement bas rendent l’investissement locatif attractif, car cela permet d’emprunter à moindre coût et de maximiser la rentabilité de l’investissement.
5. Les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel encouragent l’investissement locatif en offrant des avantages fiscaux : lio198 affirme que les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel encouragent l’investissement locatif en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs, ce qui permet de réduire le coût global de l’investissement.

En résumé, les thèses amenées par lio198 sont principalement axées sur les avantages de l’investissement locatif en termes de constitution de patrimoine immobilier, de stabilité des revenus locatifs, de faibles taux d’intérêt et d’avantages fiscaux. Cependant, certains de ces arguments sont contestés par d’autres utilisateurs dans la discussion.

On te retrouve un peu plus @lio198 avec ce 3e et dernier prompt plus précis mais Mistral a quand même très peur de se mouiller on dirait:

Prompt N°3

Dans la discussion, quelles sont les différentes thèses amenées dans tous les posts par l’auteur initial dont le pseudonyme est lio198?

Dans la discussion disponible à l’adresse Le mirage de l'investissement locatif, l’auteur initial de la discussion est lio198. Voici un résumé des différentes thèses amenées par lio198 dans tous les posts de la discussion :

1. L’investissement locatif est un mirage : lio198 affirme que l’investissement locatif est souvent présenté comme un moyen facile de se constituer un patrimoine immobilier et de générer des revenus complémentaires, mais que la réalité est beaucoup plus complexe et risquée.
2. Les coûts cachés de l’investissement locatif : lio198 souligne que l’investissement locatif peut entraîner des coûts cachés tels que les frais de gestion locative, les charges de copropriété, les travaux d’entretien et de rénovation, etc., qui peuvent réduire la rentabilité de l’investissement.
3. Les risques de l’investissement locatif : lio198 affirme que l’investissement locatif peut être risqué en raison des fluctuations du marché immobilier, des loyers impayés ou en retard, des dommages causés par les locataires, etc.
4. L’importance de la fiscalité dans l’investissement locatif : lio198 souligne que la fiscalité sur les revenus locatifs peut être élevée, ce qui peut réduire la rentabilité de l’investissement. Il est important de prendre en compte sa situation fiscale personnelle avant de se lancer dans l’investissement locatif.
5. L’investissement locatif ne convient pas à tout le monde : lio198 affirme que l’investissement locatif nécessite du temps, de l’énergie et des compétences en gestion locative. Il ne convient donc pas à tout le monde et il est important de bien réfléchir avant de se lancer dans l’investissement locatif.

En résumé, les thèses amenées par lio198 dans la discussion sont principalement axées sur les risques et les coûts cachés de l’investissement locatif, ainsi que sur l’importance de la fiscalité et de la gestion locative. Il souligne également que l’investissement locatif ne convient pas à tout le monde et qu’il est important de bien réfléchir avant de se lancer dans cet investissement.

Bon désolé pour cette intermède qui m’ a permis aujourd’hui de mettre Mistral à l’épreuve sur des concepts/problèmes financiers.

Le test avec cette discussion n’est pas super probant par contre. Je recommande donc à tout le monde de bien tout relire depuis le début (ça vaut le coup).

utilisateur311 · Mai 13, 2024, 6:08

L’effet de levier n’implique pas automatiquement du financement à 110%.

L’effet de levier correspond au rapport entre les fonds propres investis vs le gain net réel à un instant T.

Ta question est un peu flippante.

Sur un produit financier avec du levier du peut faire -50% en une journée.

En immobilier, difficile de faire une chute aussi forte, en si peu de temps.

Jean-Louis · Mai 13, 2024, 6:10

Chewie, la réglementation n’est pas la même.

un prêt immobilier accordé pour une durée longue, typiquement 20 ans.
Tant que tu rembourses tes mensualités, le banquier ne peut ni te forcer à vendre le bien ni te demander de rembourser le prêt anticipativement. Tu n’es donc pas soumis à la volatilité du marché immobilier et ta perte éventuelle n’est matérialisée qu’au bout des 20 ans.
le prêt que te consent un courtier doit en permanence être garanti par les valeurs mobilières que tu as en portefeuille. C’est la réglementation aussi bien en Europe qu’aux USA, même si tu as l’accord pour un effet de levier (margin account). Donc si ton portefeuille chute, tu dois immédiatement faire face à « un appel de marge » c’est à dire soit rajouter de l’argent frais (encore faut-il en avoir sous le coude) soit clôturer tes positions immédiatement, à n’importe quel prix donc souvent à perte. Même si après le marché repart, comme tu en as été éjecté, il ne te reste que tes yeux pour pleurer. Tu te prends la volatilité court terme des marchés en pleine face. Le risque est d’autant plus grand que l’effet de levier sur lequel tu joues est grand.

Cordialement Jean-Louis

Opla · Mai 13, 2024, 6:29

@Mehdi14,
Effectivement acheté cash sans effet de levier, aucun intérêt. Autant placer comme tu dis en SP500.

Jean-Louis · Mai 13, 2024, 7:04

L’exercice est très intéressant, merci de cette bonne idée.

Je trouve le résumé objectif et dépassionné; et c’est bien ce qu’on attend d’une IA : aucun sentiment. Évidemment cela fait froid dans le dos et je préfère nos débats passionnés. Donc merci à Lio198 et à ses détracteurs !

lio198 · Mai 13, 2024, 7:34

Merci @Diem4DM elle est quand même impressionante ton IA.

OK je suis trop long, mais je résumerai en rappelant que l’investissement locatif est plus difficile et risqué qu’il y a 15 ans car

les perspectives de plus value sont faibles en raison de l’inflation réglementaire/ écologique/ énergétique sur les couts de construction et obligations lors des cession des biens (DPE), sachant que les arbres (et revenus des français) ne montent pas au ciel
l’immobilier est surfiscalisé, ce qui assèche la rentabilité du secteur et entraine 30 à 50% de licenciement chez Bouygues, Vinci, Nexity car il n’y a plus d’investisseurs, ni particuliers ni institutionnels partis depuis longtemps. Les startups du locatif souffrent aussi (Masteos en redressement judiciaire).
maitriser les cout de travaux n’est pas simple, les prestations des artisans ayant subi l’inflation tout azimuths (faites un devis pour refaire une salle de bains), et la TVA ne va pas baisser.
Faire un investissment locatif, suppose un cadre fiscal prévisible et raisonnable, mais il n’a pas de flat tax à 30% pour l’immo, malgré la demande de la PDG de Nexity, les revenus fonciers de la location nue sont taxés en général entre 47.2% (TMI 30%+CSG 17.2%) et 58.2%. (TMI 41%+CSG 17.2%)
Avec l’IFI, dont le taux de 7% sur 10 ans s’applique sur la valeur vénale et qui porte sur les SCI et SCPI, cela monte immédiatement à 70%, ce qui est confiscatoire
La PV est taxée de base à 19+17.2%, auquel se rajoute la sur-taxe sur les PV élevées de 2 à 6%, plus l’IFI.
La PV ne tient pas compte de l’érosion monétaire, et les amortissements des LMNP devront être réintégrés à la PV (c’est déjà acté pour les meublés touristiques).
La fiscalité de la location meublée va s’aligner sur la location nue, les niches LMNP avec déduction des amortissements sont programmés de suppression par le Conseil des prélèvements obligatoires afin de taxer davantage la rente immobilière, encourageant la taxation de la détention plus que l’acquisition, en transférant les DMTO (les frais de notaires) sur la taxe foncière.
Certes on peut générer de la rentabilité (colocations, parkings, viager), mais c’est pas donné à tout le monde; tout le monde ne peut pas battre le marché. C’est plus difficile
l’Etat a surprotégé les locataires mais dé-sécurisé les propriétaires, le laissant face à des couts juridiques importants pour une expulsion (3 ans, 20k€), qui une fois définitivement jugée n’est même pas exécutée dans 40% des cas par les préfets. La justice ne permet pas de récupérer les loyers impayés ou dégradations et le proprio doit prendre ses pertes seul, l’Etat lui ayant transféré tous les risques et obligations
un jeune investisseur qui s’engage en 2024 à prendre un crédit sur 20 ans pour acheter un petit studio, doit savoir que ce n’est que le début: compte tenu du déficit annuel de 150Md€ de l’Etat (50% de ses recettes), de la situation dramatique des finances publiques (3.300Md€ de dette, 115% du PIB, 90Md€ de d’intérêt de la dette en 2027), perspectives qualifiées poliment par le HCSF de pas crédible, incohérente et insoutenable, l’Etat devant urgemment définir une stratégie crédible et articulée de réduction du poids de la dépense publique dans le PIB, et un réexamen des baisses prévues de prélèvements obligatoires. En français dans le texte ça veut dire que la fête et finie: les charges fiscales et sociales sur les 5 prochaines années vont augmenter, en raison des besoins de financement de l’Etat (polices, réindustrialisation, réarmement, transition, retraites, santé, allocs, éducation, administrations) sachant que personne ne veut sérieusement s’attaquer aux réformes qu’ont fait courageusement nos voisins en Europe, le Français étant habitué à profiter de prestations sans les financer. On parle de taxation des rentes, de la fin des niches, de la TVA à 25%, CSG à 20%, etc. Oui il y aura des manifs, mais pas trop le choix …
Le tendre et jeune investisseur avec son studio sera une cible fiscale de choix dans les arbitrages à venir, et devra prier que ses revenus locatifs couvrent non seulement les intérêts mais aussi une part significative du capital qu’il doit rembourser, notamment sur les 10 premières années.
Il doit bien anticiper les charges et contraintes sur son investissement locatif pour ne pas se faire piéger, avec un plan de financement et des marges robustes, surtout s’il devait sortir de son investissement avant avoir rentabilisé ses frais d’acquisition, avec une rentabilité nette nette globale positive après revente du bien
pour une RP, l’analyse est évidemment complètement différente, les risques et charges ne sont pas les mêmes, il pourrait même bénéficier (pour combien te temps ?) de l’exonération de PV en cas de cession de sa RP.
sinon il peut opter pour un investissement plus rentable, liquide, passif et surtout moins risqué comme un DCA en ETF dans un PEA…

danimal85 · Mai 13, 2024, 7:34

Mdr ça part vraiment en cacahuète les discussions sur le forum Fninary , je comprends pourquoi je n’y mets que rarement les pieds.
Et tout le monde se croit intelligent en sortant des phrases toute faite générer par chat gpt, c’est vraiment ridicule.
Pourquoi les modérateurs laissent faire cela ???

citronconfit · Mai 13, 2024, 7:52

« le référencement »

clementfischer · Mai 13, 2024, 9:02

Oh ça fait 10 fois que tu dis la même chose au bout d’un moment change d’argument ou alors demande à ton conjoint si bien placé de faire changer les choses dans le bon sens.

Mais effectivement c’est mieux de ne pas investir comme ça on prend l’inflation en plein dans la tête

Zion · Mai 14, 2024, 5:09

Alors, on est d’accord sur plusieurs points. Ce n’est pas la suisse ou autres pays qui sont des « paradis fiscaux », mais la France qui est un enfer fiscal.

Je n’investissais pas il y a 15 ans, mais je veux bien vous croire quand vous dites qu’il était plus facile d’être rentable avant, qu’aujourd’hui.

En revanche, la ou je ne vous suis pas c’est dans votre positionnement alarmiste et absolutiste, quand vous affirmez qu’il est limite IMPOSSIBLE d’être rentable auj. Tout dépend ! Alors, sans doute, oui c’était plus simple a votre époque. Mais avec le bon marché, la bonne stratégie, regime (LMNP, SC a l’IS, achat revente sur RP…), un bon prix d’achat c’est largement faisable (sous le prix du marché avec travaux idéalement). Si vous investissez en ile de France, forcément que ce sera plus difficile de dégager un cashflow. Mais sur des marchés ou le prix au m2 est raisonnable, ou il y a un intérêt géographique, structurel, économique… c’est tout de suite bien plus atteignable.

Enfin, les réalités du marché d’il y a 15 ans et aujourd’hui sont différentes. Un Investisseur se doit de s’adapter s’il veut survivre. Pas le choix. Il faut avancer au lieu de rester pétrifié, dans l’éventualité (probable certe) que le législateur mette en place de nouvelles mesures investicides.

lio198 · Mai 14, 2024, 6:37

Il n’est pas donné à tout le monde d’acheter 30% en dessous du marché, de faire réaliser des travaux par des artisans pas chers et sans problèmes (isolation à 1€ !) , de louer cher, sans vacance locative, etc.

La rentabilité est possible, je vous ai donné l’exemple de niches très rentables, encore aujourd’hui. Je mets simplement en garde le nouvel investisseur des risques et des contraintes de cet univers d’investissement. La base aujourd’hui, c’est

bien négocier, éviter les frais d’agence, tous les intermédiaires qui vous veulent du bien, c’est bien connaitre les prix de marché, le marche locatif réaliste, faire soi même les travaux
ne pas trop compter sur des PV de revente
ne plus trop compter sur une fiscalité proche de 0% comme la location meublée, mais plutôt 40-50% (c’est la fin du LMNP, cf mesures du Conseil des prélèvements obligatoires dans les post précédents)
bien sélectionner son locataire, prendre une GLI, signer les baux de location devant notaire pour qu’il soit exécutoire
anticiper des contraintes à la revente (obligations de rénovation) et règlementaires
savoir construire un plan de financement robuste, prévoir une rentabilité résiliente, avec fiscalité globale et risques tout compris
avoir de la trésorerie en cas de défaut ou de travaux.
avoir un bon avocat sous le coude et savoir le gérer.

L’effet de levier du crédit n’est pas magique, car vous engagez et mobilisez votre capacité d’épargne sur en gros 10 ans, donc il vaut mieux ne pas devoir en sortir en cas de pepin. Ce n’est pas un investissement liquide, on n’en sort pas facilement sans prendre de pertes. Le coût de votre crédit immobilier doit toujours être inférieur à la rentabilité de l’investissement, ce qui n’est pas si facile avec des taux élevés et une faible rentabilité. (on ne trouve plus de crédit a 2% pour une rentabilité de 8%: s’endetter à 5% pour 2% de rentabilité nette n’est pas rentable)

Les SCPI permettent de diversifier géographiquement, mais restent soumises à la fiscalité du secteur et ne protègent pas de la remontée des taux (30% des SCPI sont en perte depuis 2020). Oui pour les SCPI mais en étant très sélectif, et en comprenant les risques.

Mais investir c’est s’adapter, c’est aussi faire des arbitrages sur son patrimoine, choisir la bonne allocation entre les classes d’actifs, pour choisir un univers d’investissement plus favorable, un cadre fiscal moins contraignant, c’est par exemple prendre ses gains au fur et à mesure:

s’expatrier temporairement pour revendre son patrimoine immobilier en plus value et profiter de 150k€ d’exonération (§ CGI 150 U II 2e), pour solder son PEA/CTO en forte plus-value sans payer AUCUN prélèvements sociaux (17.2%)
revendre sa RP si elle est en forte PV ou l’apporter à une SCI pour purger la PV latente. (C’est comme le CTO avec la donation de titres qui purge la PV. En immobilier, l’apport à société de la RP purge la PV qui est exonérée fiscalement, même à soi-même (§ CGI 150 U II 1er). Utile si on revend plus tard cet immeuble.
acheter en démembrement ou viager du patrimoine de jouissance de long terme, pour limiter les frais de notaire sur la valeur vénale libre, grâce au § CGI 1133 (Qui aime payer 50k€ de frais de notaires ??)
revendre un bien (par ex en région parisienne) sans crédit qui ne rapporte pas beaucoup de revenus locatifs par rapport au prix de marché de l’immeuble, pour réinvestir les liquidités et sortir à temps

Je n’ai pas de solution miracle, je ne vais pas vous dire d’acheter de l’or, de la crypto, ou de vivre dans un pays sans impôt sur le revenu, mais un bon DCA en ETF/AV me semble plus rentable avec la flat tax, plus liquide, et moins risqué. A un moment, il faut faire des choix, arbitrer, profiter des exonérations encore disponibles.

Zion · Mai 14, 2024, 7:29

Je suis d’accord, il n’est pas toujours simple de trouver LA bonne affaire. En revanche, à mesure ou l’on prend en expérience et ou l’on développe son réseau, on peut aisément avoir accès a des affaires off market, grace a nos notaires, ou même realiser de bonnes affaires sur des enchères suite a des saisies, des séparations etc. Certe, ce n’est pas toujours accessible au premier venu, mais c’est comme tout. Au début on fait tous des erreurs, et c’est grace a ça qu’on peut avancer.

Pour ce qui est des travaux, je suis d’avis qu’il faut savoir ce qu’on fait. Dans le monde du bâtiment, on peut trop facilement tomber sur des malins qui nous prennent pour des portefeuilles ambulant. Pour un neo-investisseur ou primo-accèdent, je préconiserait de faire les travaux soi-meme si possible, ou avec des amis / connaissances qui s’y connaissent un minimum. Le couts serait moins piquant. Dans le pire des cas, faire qqls devis pour faire jouer la concurrence. Mais dans tous les cas, je suis d’avis que l’investisseur, du moins au début, soit présent dans les travaux pour apprendre. Pour moi, c’est la clef de tout. La connaissance !

Je suis d’accord sur vos points. Je rajouterai également, que si c’est un projet de vie, sur plusieurs investissements a long terme, essayer de bien developper son réseau et de tres bien connaître son secteur. Y compris les projets de mairie, la population qui y vie etc.

Ahh je ne connaissais pas du tout ce principe. En s’expatriant dans un pays a faible imposition, arbitrer ses biens en France seraient exonérés jusqu’à 150k ? Interessant, je vais regarder ça de plus près, merci !

Max1me · Mai 14, 2024, 11:02

Les exonérations prévues par cet article existent pour éviter la double imposition. C’est pas tellement in gain fiscal, puisqu’il faudra payer la PV dans notre résidence fiscale. On est juste content de ne pas payer deux fois.