Le mirage de l'investissement locatif

Les exonĂ©rations prĂ©vues par cet article existent pour Ă©viter la double imposition. C’est pas tellement in gain fiscal, puisqu’il faudra payer la PV dans notre rĂ©sidence fiscale. On est juste content de ne pas payer deux fois.

@Max1me

Les exonĂ©rations prĂ©vues par cet article existent pour Ă©viter la double imposition. C’est pas tellement in gain fiscal, puisqu’il faudra payer la PV dans notre rĂ©sidence fiscale. On est juste content de ne pas payer deux fois.

C’est inexact. Je viens de le faire en 2023. Toutes les conventions fiscales prĂ©voient que l’immobilier est taxĂ© dans le pays ou est situĂ© le bien. Un Français qui s’expatrie en Espagne ne paie pas de PV en Espagne sur la vente d’un bien situĂ© en France, mais avec le CGI § 150 U II 2eme, il est exonĂ©rĂ© de 150k€ PV taxable mĂȘme si ce n’est pas sa RP, mais une RS ou une rĂ©sidence locative. On paie 0. On parle bien ici des non-rĂ©sidents (i.e. expatriĂ©s). Cette exonĂ©ration ne marche qu’une fois, mais 150k€ c’est toujours cela de pris


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C’est une exception pour l’immobilier ? Je sais que ça ne marche pas dans le cadre d’un CTO. Ça marche peu importe le nombre de biens ?

Valable uniquement pour l’immo, une fois, 150k€ de PV.

Pour les valeurs mobiliĂšres (CTO/AV), on paie en gĂ©nĂ©ral les gains en capitaux dans le pays de rĂ©sidence, sauf si prĂ©lĂšvement a la source suivant la cotation des titres. C’est tout un sujet. Il faut regarder au cas par cas.

Mais ce qu’il faut savoir, c’est que les PS (prĂ©lĂšvements sociaux CSG/RDS) ne s’appliquent pas en Europe (ArrĂȘt Ruyter 2015), et surtout les plus values nettes d’un PEA sont totalement exonĂ©rĂ©es :wink:.

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Ce que je ne comprends pas avec cette discussion, c’est le changement d’attitude entre l’immobilier et les produits financiers (ETF dans 95% des conversations Finary).

Les deux sont des investissements Ă  risque. Les rendements et les risques, comme pour tout investissement, doivent ĂȘtre soigneusement Ă©valuĂ©s avant de se placer sur ce marchĂ©.

Pour en revenir au post, je le trouve malhonnĂȘte, et trop loin d’ĂȘtre objectif. Si le but est de former les non initiĂ©s, il faut avoir la dĂ©cence d’ĂȘtre honnĂȘte dans sa critique, pas comme les influenceurs que vous critiquez


En ce qui concerne cette conversation, je vois une grande frayeur sur les impayés. Parlons avec des chiffres. Le marché de la location immobiliÚre compte environ 5 millions de logements pour 7,5 millions de locataires (variable selon les sources).
En 2019 (!!!), 56% des 291 000 affaires d’impayĂ©s concernĂ©es des baux de location. Je vous laisse faire les calculs si vous souhaitez connaitre le pourcentage d’impayĂ©s sur le marchĂ© de l’immobilier locatif.

Source : https://www.justice.gouv.fr/sites/default/files/migrations/portail/art_pix/4-PARTIE3_References_stastiques_justice_2019_16x24.pdf

Pour rĂ©sumĂ©, je pense que l’immobilier locatif est un investissement Ă  risque, comme tout autre solution d’investissement. Je ne vois pas dans quel monde le gouvernement Français abandonnerait ce marchĂ©. Donc, dans l’hypothĂšse oĂč il continue Ă  performer durant les 20 prochaines annĂ©es (peut-ĂȘtre Ă  moindre mesure que durant la pĂ©riode 2000-2020), je ne vois pas l’investissement locatif comme un outil moins performant et plus risquĂ© que les ETF. Être exposĂ© aux deux est l’idĂ©al selon moi, bien que le ticket d’entrĂ©e pour l’immobilier est (de maniĂšre gĂ©nĂ©rale) plus difficilement accessible.

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Merci beaucoup pour cette info ! Effectivement, la convention franco espagnole l’indique clairement (Article 13):
« Les gains qu’un rĂ©sident d’un État contractant tire de l’aliĂ©nation de biens immobiliers visĂ©s Ă  l’article 6 et situĂ©s dans l’autre État contractant sont imposables dans cet autre État. Â»

En tant que non rĂ©sident, pour l’instant, je constate que c’est plutĂŽt intĂ©ressant d’investir en France (Pas d’urssaf mĂȘme en LMP pour l’instant). Et si on revend, tjs pas d’impĂŽt en France, j’ai du mal Ă  y croire :slight_smile:

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Sachant qu’en LMP Ă  moins de 90K de revenus par an, tu es exonĂ©rĂ© Ă  la revente si ton activitĂ© a plus de 5 ans.

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Bonjour,
J’ai dĂ» mal Ă  comprendre l’intĂ©rĂȘt du post


On dirait un débat télévisuel ou radio qui tourne en rond et qui ne sert a rien.
Si on part du principe que chacun fait ce qu’il veut!

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Bonjour @Opla

Pour qui s’intĂ©resse Ă  ce sujet d’investissement en immo, le premier post d’@lio198 et ceux des autres qui sont venus complĂ©ter ou contredire les informations initiales, il y a quand mĂȘme dans ce post une petite mine d’or d’infos il me semble.

AprĂšs, il ne faut pas attendre un gagnant non plus :wink:

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@Diem4DM,
Etant moi mĂȘme investisseur immo et Ă©galement investir financier, je ne te cache pas que j’ai eu beaucoup de mal Ă  lire la totalitĂ© de certains message long


Et effectivement, il ne risque pas d’y avoir de gagnant :scream:. Les points de vu sont divergents, ce qui est normal.

Normal c’est du copie coller aucun intĂ©rĂȘt, Ă  commencer par l’intitulĂ© du post, merci chat gpt

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Que fais la modération ??
Aller sur le site investisseur-heureux.fr
Un vrai site qui parle d’investissement par de vrais pros

Effectivement coller des PAVÉS crĂ©Ă© par CHATGPT, y’a pas d’intĂ©rĂȘt.
Je suis allé jeter un oeil au site, faut dire que le fil de communauté FINARY est bien fait.

Oui voilĂ  finary est juste bien fait , on peut mettre des cƓurs, il y a de belles couleurs
 les mĂȘmes codes que les rĂ©seaux sociaux.
Mais le contenu
.

Bonjour @lio198,

J’ai lu ton post sur le viager que je trouve trĂšs intĂ©ressant. J’aurais aimĂ© te contacter en MP pour Ă©viter de spammer le post mais apparemment ce n’est pas possible sur ce forum.

Je me renseigne sur l’achat en viager mais c’est vrai qu’on a assez peu d’informations sur le sujet, ton expĂ©rience est donc une vraie richesse.
Je me permets quelques questions :

  • As-tu l’expĂ©rience du viager libre ? Ca me parait doublement intĂ©ressant car cela signifie que les vendeurs n’occupent plus le logement et que donc on peut louer le logement et dĂ©gager une rente (qui peut payer la rente mensuelle que l’on doit au vendeur).
    AprĂšs, c’est peut-ĂȘtre plus rare Ă  trouver. En tout cas je crois que tu parlais essentiellement de viager occupĂ©.

  • Aussi, si je comprends bien (dis moi si je me trompe), l’acquisition en viager est une forme de crĂ©dit (crĂ©dit vendeur), en revanche il est impossible d’obtenir un crĂ©dit auprĂšs d’une banque pour acheter en viager on est d’accord ?
    Cela suppose donc de s’ĂȘtre constituĂ© un apport assez consĂ©quent (correspondant au bouquet et aussi Ă , comme tu dis, quelques annĂ©es d’avance de rente de prĂ©voyance).

Si tu as des conseils ou remarques supplĂ©mentaires, je suis toute ouĂŻe, tu l’auras compris, le sujet m’intĂ©resse.

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Bonjour

Je trouve le sujet trĂšs intĂ©ressant aussi et ça serait pas mal de le traiter sĂ©parĂ©ment. De plus, c’est un sujet qui n’a pas encore Ă©tĂ© traitĂ© Ă  fond ici.

N’hĂ©site-pas Ă  le lancer en // avec ces questions et d’autres @Elena.

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Rien ne t’oblige a etre sur la communautĂ© si tu a l’impression que le contenu est « nul » ou du copiĂ© collĂ© de chatGPT. Tu peux prendre la :door:

Incroyable les rĂ©actions vĂ©hĂ©mentes a propos d’un avis pas entiĂšrement rose brillant sur l’investissement locatif. Il y a peu de pays dans le monde ou l’immo est si glorifiĂ©, il s’agirait d’ĂȘtre un minimum objectif. Certains se seraient-ils endettĂ©s un peu trop sur des bien?

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C’est normal cette rĂ©action, on n’aime pas qu’on soit remis en question lĂ  oĂč on met son argent. Il fallait voir les rĂ©actions des gens lorsque Xavier Delmas a sortis sa vidĂ©o sur le DCA.

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C’était justement pas le cas du post initial qui n’était pas objectif mais uniquement critique.

Aprùs comme tout domaine, on se raconte toujours un peu ce que l’on a envie.

J’ai des tas d’amis qui annoncent qu’ils gagnent x% en oubliant les frais de gestion, d’entrĂ©e ou les impĂŽts. Ils se contentent de rĂ©pĂ©ter naĂŻvement le taux affichĂ© sur la brochure.

Et c’est aussi cas pour l’immobilier qui peut ĂȘtre un gouffre si on ne calcule pas tout et que l ‘on optimise pas un minimum (effet levier, LMNP, 
)