Le mirage de l'investissement locatif

greyvador · Mai 25, 2024, 7:49

Rien n’est absolument indispensable et tout dépend de comment on le sent et de la répartition de son patrimoine.
Pour ma part (mais l’âge aide) c’est une partie sans être la plus importante (j’essaye de repartir sur plusieurs actifs).
J’ai pu bénéficier de l’effet levier (coût 88k pour achat 150) et en prenant toutes les charges/recette, je suis aujourd’hui à un TRI de 8,5% net.
Mais j’ai fait tout moi même (recherche et achat de l’appart, crédit, gestion des locataires,…).
Là pour éviter la massue des impôts sur les revenus fonciers, je vais le passer en LMNP (tout seul aussi achat, gestion …).
Donc l’opération est rentable mais pas aussi tranquille que placer en cto
Je maîtrise plus le bien que si c’était au travers de scpi (surtout en ce moment).

Je l’ai fait pour 2 biens.
Est ce que je le ferais pour un troisième : non car c’est quand même du boulot, que l’on s’engage sur des dizaines d’années, …
J’ai fait le premier à 40 ans et je me dis que j’aurais du le faire un peu plus tôt mais pas trop tôt car cela ampute ses capacités financières.

Al113 · Mai 25, 2024, 12:00

Oui enfin même si tu la déduis tu la payé quand même … Quand je vois un ami qui a acheté sur saint Quentin et sa TF représente déjà 2 voir 3 mois de loyer de son investissement locatif …c’est devenu énorme !

Al113 · Mai 25, 2024, 12:00

Absolument …rien n’est obligatoire…les SCPI sont une solution même si elles ne résolvent pas tous les problèmes

MaaL · Mai 25, 2024, 1:25

N’ayant jamais été attiré par l’immo. locatif, ces propos ne font que confirmer mon ressenti.
Je répondrais principalement sur la vision du modèle économique français. Je ne suis pas certain que le Français ait conscience des choix qu’impliquent ce modèle.
Les français veulent des prestations haut de gamme mais ne rien payer et à l’inverse sont flippés d’avoir une assurance privée par exemple, imaginant pouvoir vivre une vie légère sans responsabilité collective etc…

Travaillant dans le domaine de la santé, je peux clairement évoquer les énormes tensions à toute échelle. Les dernières négociations conventionnelles sont une catastrophe, une énorme grogne dans le monde médical, où chaque médecin est prêt à flinguer le signataire potentiel de la convention.
Ce qui choque, c’est le fait que les dépenses de santé en lien avec les consultations concernent seulement 0.5% du budget… Et que pourtant toutes les tensions viennent de là, il « suffirait » de doubler absolument tous les tarifs pour proposer vraiment quelquechose de pertinent
Toutefois, exposé à l’incompréhension de la population en France, ce modèle n’arrivera jamais.

Moi je suis bien + inquiet sur le modèle économique global et évite autant que possible de m’exposer au marché français…

Chokol8 · Mai 27, 2024, 10:59

Par contre, je ne suis pas sûr qu’ils aient envie de tapper sur la location nue.
Le marché est assez tendu pour les locataires.
Déjà que les rendements en nu sont inférieurs et sont moindres dus à la TF, s’ils s’acharnent encore plus sur le nu, tout le monde va finir dans la rue.

lio198 · Mai 31, 2024, 9:03

L’investisseur locatif qui s’engage a crédit sur 10 ou 15 ans, doit tenir compte dans ses arbitrages entre classes d’actifs des risques financiers et non financiers, de liquidité et rentabilité nette nette globale (après revente / « exit » / réalisation de son investissement) : bien qu’il ne faut pas se priver d’une bonne affaire dans l’immobilier, il faut anticiper la progression de la pression fiscale (TF, IRPP, TVA, IPV) sociale (CSG, CRDS) / règlementaire et donc être plus sélectif.

Car c’est la fin de l’argent magique. L’investisseur locatif ne peut pas vivre dans sa bulle. L’immobilier (sous toutes ses formes, SCPI en France, SCI ou en nom propre) va être taxé davantage vu l’ampleur des déficits des comptes publics. Les niches fiscales de la location meublée vont se réduire pour se rapprocher de la location nue, qui est taxée entre 50% et 60%, après abattement de 30%. La location nue peut difficilement être encore plus taxée.

En effet, selon le Conseil des prélèvements obligatoires, le Haut conseil des finances publiques, la Cour des comptes, le FMI, la Commission européenne, jamais la situation n’a été aussi dramatique.

La dépense publique c’est 58% du PIB, contre 49% en Europe, 35% en Suisse. Avec une dette de 3.300 Md€, le budget de l’Etat est en déficit récurrent de 150Md€ soit 50% de ses recettes, avec une charge d’intérêts qui passe de 33Md€ en 2020 a 90Md€ en 2027, et une balance commerciale en déficit de 100Md€, tous les voyants sont au rouge: si la dépense publique était la recette de la prospérité, on serait les champions du monde depuis 40 ans.

Dernier en date (29.05.2024), la sécurité sociale, c’est 154Md€ de dettes sociales en progression et des déficits incontrôlables et insoutenables. Il FAUT lire le dernier rapport de nos hauts magistrats financiers de la Cour des comptes, qui ont fait un peu plus d’études que les vendeurs de formations YouTube:

Après 2024, le creusement du déficit sans perspective de retour à l’équilibre ni de stabilisation… Une telle trajectoire hors période de récession est sans précédent.
Le déficit deviendrait supérieur à la capacité d’amortissement par la Cades. Il n’y aurait plus de perspective de réduction de la dette sociale, après son augmentation très forte pendant la crise sanitaire, mais une cristallisation de la dette au niveau élevé actuel, voire une aggravation en cas de déficits accrus, si la croissance devait être inférieure aux prévisions ou si le déficit de la branche maladie ne pouvait être stabilisé… Une dette sociale qui progresse à partir de 2024 et dont le financement n’est plus assuré… Cette perspective illustre le caractère insoutenable de la trajectoire actuelle de la sécurité sociale et la nécessité impérative de mettre en œuvre des réformes de l’assurance maladie visant à réaliser des gains d’efficience et à revoir les déterminants de ses financements.

https://www.ccomptes.fr/fr/publications/securite-sociale-2024

La prospérité collective suppose d’abord la création de richesse, et pas simplement la vente de nos actifs (entreprises) ou la spoliation (taxation de l’immobilier et de l’épargne). Mais on y arrive. Pendant une chute libre, on ne ressent pas la gravité avant l’arrivée au sol, qui est en général assez brutale.

https://www.imf.org/fr/News/Articles/2024/05/23/france-2024-mission-concluding-statement

Aura_Madainn · Mai 31, 2024, 10:30

Page 58 du document que tu as toi-même posté :
C’était 154,7 milliards d’euros de dette sociale en 2021.
161,1 en 2022.
Puis 156,8 en 2023. Donc oh ! Après une augmentation, il y a une baisse.

Citer des sources est une chose.
Les lire correctement en est une autre.

Poursuivons avec la page 61 :

Le présent rapport recommande de
réformer les « niches sociales » sur compléments de salaire et
l’indemnisation des arrêts de travail pour maladie, de mieux encadrer
l’introduction des nouveaux médicaments anti-cancéreux, de réduire le
recours aux médecins contractuels dans les hôpitaux et de mieux organiser
les parcours de soins pour réduire l’occupation des lits d’hôpital.

Donc la première recommandation de la Cour des comptes n’est pas de tout cramer mais de supprimer les niches fiscales. Le problème ce n’est peut-être pas tant la Sécurité sociale en général et l’Assurance Maladie en particulier (il s’agirait de ne pas confondre les deux, merci) que les cnneries sur cnneries qui sont faites depuis des années pour tuer son financement.

Confirmation avec ceci, en page 39 :

Par ailleurs, le rendement des cotisations sociales (+ 4,3 %) est limité par le poids des allègements généraux, indexés sur le Smic, et par la baisse du taux de cotisations des travailleurs indépendants et des exploitants agricoles.

Eh oui ! Tous les benêts qui ont cru que les allègements des cotisations sociales sur les bas salaires puis la suppression de la cotisation salariale « Maladie » en 2019 étaient une nouvelle, fallait peut-être réfléchir au fait que si on supprime les recettes de la Sécurité Sociale, ça allait être la m*rde non ?

Page 41 :

Depuis 2018, l’Acoss verse à l’Unédic et aux organismes de retraite
complémentaire, en lieu et place de l’État, une compensation des
allègements généraux décidés sur les cotisations patronales d’assurance
chômage et de retraites complémentaires.

Donc non seulement le Parlement vote des lois pour réduire voire supprimer des cotisations sociales mais en plus, au lieu de compenser ces pertes de recettes lui-même, ils demandent à l’Acoss (désormais URSSAF Nationale) de compenser à sa place. Donc c’est qui le problème ? La Sécurité Sociale ? Ou les décisions ubuesques de députés au mieux incompétents, au pire déterminés à casser notre système ?

Page 42 :

Enfin, l’État a décidé, en LFSS 2024, une moindre compensation à l’Unédic, d’un montant total de 12 Md€ pour les années 2023 à 2026, dont 2 Md€ en 2023. L’État procède ainsi à la récupération d’une partie des excédents de l’Unédic14, ce que la Cour a critiqué.

Et en plus, quand l’Unédic (qui ne fait pas partie de la Sécurité Sociale mais dont les comptes comptent quand même dans la dette sociale) est en excédent, l’État s’octroie le droit d’aller se servir dans ses caisses ! Le comble ! Ah elles sont belles les réformes chômage alors que l’Unédic est en excédent et se fait voler. Magnifique.

Mais oui, sinon, le problème, c’est encore la Sécurité Sociale (et l’Unédic).

lio198 · Juin 1, 2024, 9:32

Les déficits d’aujourd’hui sont les dettes et les impôts de demain, ce qui devrait intéresser l’investisseur locatif propriétaire d’actifs captifs immobiles.

La sécurité sociale, par principe, est sensée être équilibrée pour faire payer les prestations d’aujourd’hui par les contribuables d’aujourd’hui, pas de créer des déficits massifs et dettes de 163,3Md€ pour les faire supporter par les générations futures. pertes de contrôle des comptes sociaux, trajectoires insoutenables, trajectoire de déficits non maîtrisés: les mots ont un sens pour les magistrats financiers, (seuls JUGES qualifiés des comptes publics) qui font suite au Haut conseil sur le programme de stabilité des finances publiques Manque de crédibilité, de cohérence, nécessaire réduction du déficit qui suppose prioritairement une stratégie articulée et crédible de réduction du poids de la dépense publique dans le PIB, et un réexamen des baisses prévues de prélèvements obligatoires. L’information est publique, chacun se fera son opinion. Si les comptes publics ou sociaux ne sont pas équilibrés, ce sont des impôts/ cotisations/ taxes futurs (IS, IR, TVA, CSG, CRDS, IFI, TF, IPV). Les opinions politiques n’y changent rien.

Si vous pensez que la situation et la trajectoire des comptes publiques et sociaux n’aura aucun impact sur la fiscalité dans les 10 ans, bon courage ! C’est l’épargne privée et l’immobilier qui garantit le service de la dette. Et l’immobilier est une cible privilégiée pour lever l’impôt.

MartialBlochet · Juin 1, 2024, 12:57

tu dois investir avec une rentabilte de plus ou moins 10% dans l’immobiler locatif . en dessous tu es perdant sauf a viser le tres long terme

Adamou · Juin 6, 2024, 12:23

10%

A ce prix là, je ne loue pas mais j’achète

Ehones · Juin 12, 2024, 10:26

Mais si vous comparez à un etf, dans ce cas, il faut aussi compter le cout d’opportunité qu’engendre 10 000 de cash de l’apport en n’investissant pas sur le S&P immédiatement, en comptant les intérêts composés sur 20 ans.

JulienLe_Guennec · Juin 12, 2024, 4:32

L’investissement locatif n’a pour moi qu’un seul but : lever de la dette, emprunter à 110% et ainsi se constituer un patrimoine qu’on n’aurait jamais eu seul…
C’est le seul moyen à ma connaissance de développer son patrimoine sans etre bien-né, sans hériter ou sans gagner au loto.
Le patrimoine que j’ai construit en oartant de 0 n’aurait jamais été possible, clairement.
Mais il est certain qu’une fois les emprunts remboursés, je revendrais pour investir passivement (ce que je fais déja avec mon épargne sur salaires et BNC)

lio198 · Juin 13, 2024, 9:47

Oui, mais il ne faut pas confondre capitalisation et effet de levier.

La capitalisation c’est emprunter (pour sa RP ou une RL) et rembourser progressivement son crédit. On peut améliorer sa rentabilité en remboursant par anticipation (mais il avoir les sous). C’est se constituer un patrimoine sur le long terme…

L’effet de levier, c’est quand on emprunte a 4% pour un projet avec 8% de rentabilité (net net).

Mais emprunter a 5% pour une rentabilité de 3% net après toutes charges, taxes, impôts sur le revenu, contributions sociales et impôts de PV après revente, ce n’est pas de l’effet de levier, c’est juste de la capitalisation. En général, on espère une PV sur le long terme et le loyer ne couvre souvent qu’une partie des couts (dans les grandes métropoles)

Hugo199 · Juin 13, 2024, 6:26

Je rajoute un petit quelque chose dans toute cette discussion : je viens de faire une simulation de financement de SCPI avec crédit immobilier à 100% pour financer le projet. Etant déjà propriétaire de ma RP, et ayant encore une bonne marge de capacité d’emprunt, je pensais me constituer un capital supplémentaire grâce à de la SCPI financée entièrement par emprunt. Louve Invest m’a sorti des chiffres assez précis, et pour résumer, même en minimisant les impôts sur de l’investissement en Europe, avec leurs meilleures SCPI, j’obtiens un TRI sur 25 ans de 7,6%. Avec un effort d’épargne mensuel non-négligeable je trouve.

J’ai ensuite fait une simulation en investissant ce même effort d’épargne mensuel chaque mois en bourse, avec un rendement espéré de 7%, correspondant grosso modo aux dernières décennies. Sur 25 années d’investissement, l’écart entre SCPI avec emprunt vs Bourse n’est que de 3%, en faveur de la SCPI. Sauf qu’en bourse on a une liquidité excellente en cas de besoin, aucun effort d’épargne mensuel requis en cas de coût dur, et aucun crédit qui attaque notre capacité d’emprunt.

Pour moi le choix entre immobilier et SCPI est donc assez vite fait.

Pour revenir plus sur le sujet de l’investissement locatif du coup, j’ai effectivement l’impression selon les calculs ci-dessus qu’il faut viser un rendement net de 10% environ pour que ça devienne intéressant. Il faut donc bien s’y connaître, car ça ne court pas les rues un investissement locatif qui donne du 9-10% net de tout frais ! Sinon tout est bouffé en intérêts de prêt, impôts, et autre frais en tout genre liés à la propriété. Sans parler du temps que ça prend…

Donc l’effet de levier qu’on espère avoir sur de l’immobilier me semble, avec les taux actuels en tout cas, être un sacré leurre. Je pense comme @lio198 , c’est juste de la capitalisation à ce niveau de rentabilité.

ersaza · Juin 13, 2024, 6:37

La SCPI est certes pas très liquide mais on s’épargne toujours les problèmes de gestion qui vont avec l’investissement immobilier classique.
Et en liquidité un investissement immobilier locatif n’est pas plus liquide que de la SCPI de moins point de vue. Il faut trouver l’acheteur qui veut acheter à cet endroit précis, ce bien précis, a ce moment là, avec la capacité financière de le faire. Avec la SCPI, on a l’avantage de toucher l’ensemble de la France au moins…

Mais ce n’est que mon point de vue, comme je l’ai déjà dit plus haut chaque investisseur a l’investissement qui lui convient.

greyvador · Juin 13, 2024, 8:46

Tout à fait
Et faut aussi prendre en compte la répartition de son patrimoine.
Avec un âge avancé il faut aussi diversifier pour pas avoir trop dans un seul support

Max1me · Juin 23, 2024, 9:11

C’est-à-dire ? J’ai l’impression qu’en France on met du mystique autour des intérêts composés, comme s’il s’agissait d’un phénomène magique. 10k placés à 50% dans l’immo grave à l’effet de levier, ou 10k placés sur un ETF à 10%, c’est l’immo qui gagne.

Ehones · Juin 23, 2024, 11:26

Dans le cas que tu décris, c’est pas comparable. Dans un cas tu investis avec ton argent, dans l’autre avec celui de la banque. Forcément t’es plus gagnant avec un effet de levier.
Mais tu peux aussi faire du levier avec un crédit lombard ou une avance sur titre et acheter des etfs.

Max1me · Juin 24, 2024, 8:23

Oui, on prend plus de risque avec l’effet de levier bien sûr. Mais il est bien plus simple et moins risqué (pas de margin call) d’emprunter pour de l’immo que d’emprunter pour investir en bourse.

Hugo199 · Juin 25, 2024, 6:41

Il faut faire les calculs, ce n’est pas aussi évident que ça non. Voir mon message un peu plus haut : avec les taux d’intérêt des prêts bancaires du moment, l’effet de levier n’est pas forcément intéressant. Différence calculée de seulement 3% au bout de 25 ans entre l’immobilier avec levier (en SCPI) vs investir l’effort de remboursement mensuel du crédit en bourse pendant ces 25 ans.