Le mirage de l'investissement locatif

Rien n’est absolument indispensable et tout dĂ©pend de comment on le sent et de la rĂ©partition de son patrimoine.
Pour ma part (mais l’ñge aide) c’est une partie sans ĂȘtre la plus importante (j’essaye de repartir sur plusieurs actifs).
J’ai pu bĂ©nĂ©ficier de l’effet levier (coĂ»t 88k pour achat 150) et en prenant toutes les charges/recette, je suis aujourd’hui Ă  un TRI de 8,5% net.
Mais j’ai fait tout moi mĂȘme (recherche et achat de l’appart, crĂ©dit, gestion des locataires,
).
LĂ  pour Ă©viter la massue des impĂŽts sur les revenus fonciers, je vais le passer en LMNP (tout seul aussi achat, gestion 
).
Donc l’opĂ©ration est rentable mais pas aussi tranquille que placer en cto
Je maĂźtrise plus le bien que si c’était au travers de scpi (surtout en ce moment).

Je l’ai fait pour 2 biens.
Est ce que je le ferais pour un troisiĂšme : non car c’est quand mĂȘme du boulot, que l’on s’engage sur des dizaines d’annĂ©es, 

J’ai fait le premier Ă  40 ans et je me dis que j’aurais du le faire un peu plus tĂŽt mais pas trop tĂŽt car cela ampute ses capacitĂ©s financiĂšres.

Oui enfin mĂȘme si tu la dĂ©duis tu la payĂ© quand mĂȘme 
 Quand je vois un ami qui a achetĂ© sur saint Quentin et sa TF reprĂ©sente dĂ©jĂ  2 voir 3 mois de loyer de son investissement locatif 
c’est devenu Ă©norme !

Absolument 
rien n’est obligatoire
les SCPI sont une solution mĂȘme si elles ne rĂ©solvent pas tous les problĂšmes

N’ayant jamais Ă©tĂ© attirĂ© par l’immo. locatif, ces propos ne font que confirmer mon ressenti.
Je rĂ©pondrais principalement sur la vision du modĂšle Ă©conomique français. Je ne suis pas certain que le Français ait conscience des choix qu’impliquent ce modĂšle.
Les français veulent des prestations haut de gamme mais ne rien payer et Ă  l’inverse sont flippĂ©s d’avoir une assurance privĂ©e par exemple, imaginant pouvoir vivre une vie lĂ©gĂšre sans responsabilitĂ© collective etc


Travaillant dans le domaine de la santĂ©, je peux clairement Ă©voquer les Ă©normes tensions Ă  toute Ă©chelle. Les derniĂšres nĂ©gociations conventionnelles sont une catastrophe, une Ă©norme grogne dans le monde mĂ©dical, oĂč chaque mĂ©decin est prĂȘt Ă  flinguer le signataire potentiel de la convention.
Ce qui choque, c’est le fait que les dĂ©penses de santĂ© en lien avec les consultations concernent seulement 0.5% du budget
 Et que pourtant toutes les tensions viennent de lĂ , il « suffirait Â» de doubler absolument tous les tarifs pour proposer vraiment quelquechose de pertinent
Toutefois, exposĂ© Ă  l’incomprĂ©hension de la population en France, ce modĂšle n’arrivera jamais.

Moi je suis bien + inquiet sur le modĂšle Ă©conomique global et Ă©vite autant que possible de m’exposer au marchĂ© français


Par contre, je ne suis pas sĂ»r qu’ils aient envie de tapper sur la location nue.
Le marché est assez tendu pour les locataires.
DĂ©jĂ  que les rendements en nu sont infĂ©rieurs et sont moindres dus Ă  la TF, s’ils s’acharnent encore plus sur le nu, tout le monde va finir dans la rue.

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L’investisseur locatif qui s’engage a crĂ©dit sur 10 ou 15 ans, doit tenir compte dans ses arbitrages entre classes d’actifs des risques financiers et non financiers, de liquiditĂ© et rentabilitĂ© nette nette globale (aprĂšs revente / « exit Â» / rĂ©alisation de son investissement) : bien qu’il ne faut pas se priver d’une bonne affaire dans l’immobilier, il faut anticiper la progression de la pression fiscale (TF, IRPP, TVA, IPV) sociale (CSG, CRDS) / rĂšglementaire et donc ĂȘtre plus sĂ©lectif.

Car c’est la fin de l’argent magique. L’investisseur locatif ne peut pas vivre dans sa bulle. L’immobilier (sous toutes ses formes, SCPI en France, SCI ou en nom propre) va ĂȘtre taxĂ© davantage vu l’ampleur des dĂ©ficits des comptes publics. Les niches fiscales de la location meublĂ©e vont se rĂ©duire pour se rapprocher de la location nue, qui est taxĂ©e entre 50% et 60%, aprĂšs abattement de 30%. La location nue peut difficilement ĂȘtre encore plus taxĂ©e.

En effet, selon le Conseil des prĂ©lĂšvements obligatoires, le Haut conseil des finances publiques, la Cour des comptes, le FMI, la Commission europĂ©enne, jamais la situation n’a Ă©tĂ© aussi dramatique.

La dĂ©pense publique c’est 58% du PIB, contre 49% en Europe, 35% en Suisse. Avec une dette de 3.300 Md€, le budget de l’Etat est en dĂ©ficit rĂ©current de 150Md€ soit 50% de ses recettes, avec une charge d’intĂ©rĂȘts qui passe de 33Md€ en 2020 a 90Md€ en 2027, et une balance commerciale en dĂ©ficit de 100Md€, tous les voyants sont au rouge: si la dĂ©pense publique Ă©tait la recette de la prospĂ©ritĂ©, on serait les champions du monde depuis 40 ans.

Dernier en date (29.05.2024), la sĂ©curitĂ© sociale, c’est 154Md€ de dettes sociales en progression et des dĂ©ficits incontrĂŽlables et insoutenables. Il FAUT lire le dernier rapport de nos hauts magistrats financiers de la Cour des comptes, qui ont fait un peu plus d’études que les vendeurs de formations YouTube:

AprĂšs 2024, le creusement du dĂ©ficit sans perspective de retour Ă  l’équilibre ni de stabilisation
 Une telle trajectoire hors pĂ©riode de rĂ©cession est sans prĂ©cĂ©dent.
Le dĂ©ficit deviendrait supĂ©rieur Ă  la capacitĂ© d’amortissement par la Cades. Il n’y aurait plus de perspective de rĂ©duction de la dette sociale, aprĂšs son augmentation trĂšs forte pendant la crise sanitaire, mais une cristallisation de la dette au niveau Ă©levĂ© actuel, voire une aggravation en cas de dĂ©ficits accrus, si la croissance devait ĂȘtre infĂ©rieure aux prĂ©visions ou si le dĂ©ficit de la branche maladie ne pouvait ĂȘtre stabilisé  Une dette sociale qui progresse Ă  partir de 2024 et dont le financement n’est plus assuré  Cette perspective illustre le caractĂšre insoutenable de la trajectoire actuelle de la sĂ©curitĂ© sociale et la nĂ©cessitĂ© impĂ©rative de mettre en Ɠuvre des rĂ©formes de l’assurance maladie visant Ă  rĂ©aliser des gains d’efficience et Ă  revoir les dĂ©terminants de ses financements.

https://www.ccomptes.fr/fr/publications/securite-sociale-2024

La prospĂ©ritĂ© collective suppose d’abord la crĂ©ation de richesse, et pas simplement la vente de nos actifs (entreprises) ou la spoliation (taxation de l’immobilier et de l’épargne). Mais on y arrive. Pendant une chute libre, on ne ressent pas la gravitĂ© avant l’arrivĂ©e au sol, qui est en gĂ©nĂ©ral assez brutale.

https://www.imf.org/fr/News/Articles/2024/05/23/france-2024-mission-concluding-statement

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Page 58 du document que tu as toi-mĂȘme postĂ© :
C’était 154,7 milliards d’euros de dette sociale en 2021.
161,1 en 2022.
Puis 156,8 en 2023. Donc oh ! AprĂšs une augmentation, il y a une baisse.

Citer des sources est une chose.
Les lire correctement en est une autre.

Poursuivons avec la page 61 :

Le présent rapport recommande de
réformer les « niches sociales » sur compléments de salaire et
l’indemnisation des arrĂȘts de travail pour maladie, de mieux encadrer
l’introduction des nouveaux mĂ©dicaments anti-cancĂ©reux, de rĂ©duire le
recours aux médecins contractuels dans les hÎpitaux et de mieux organiser
les parcours de soins pour rĂ©duire l’occupation des lits d’hĂŽpital.

Donc la premiĂšre recommandation de la Cour des comptes n’est pas de tout cramer mais de supprimer les niches fiscales. Le problĂšme ce n’est peut-ĂȘtre pas tant la SĂ©curitĂ© sociale en gĂ©nĂ©ral et l’Assurance Maladie en particulier (il s’agirait de ne pas confondre les deux, merci) que les cnneries sur cnneries qui sont faites depuis des annĂ©es pour tuer son financement.

Confirmation avec ceci, en page 39 :

Par ailleurs, le rendement des cotisations sociales (+ 4,3 %) est limité par le poids des allÚgements généraux, indexés sur le Smic, et par la baisse du taux de cotisations des travailleurs indépendants et des exploitants agricoles.

Eh oui ! Tous les benĂȘts qui ont cru que les allĂšgements des cotisations sociales sur les bas salaires puis la suppression de la cotisation salariale « Maladie Â» en 2019 Ă©taient une nouvelle, fallait peut-ĂȘtre rĂ©flĂ©chir au fait que si on supprime les recettes de la SĂ©curitĂ© Sociale, ça allait ĂȘtre la m*rde non ?

Page 41 :

Depuis 2018, l’Acoss verse Ă  l’UnĂ©dic et aux organismes de retraite
complĂ©mentaire, en lieu et place de l’État, une compensation des
allĂšgements gĂ©nĂ©raux dĂ©cidĂ©s sur les cotisations patronales d’assurance
chÎmage et de retraites complémentaires.

Donc non seulement le Parlement vote des lois pour rĂ©duire voire supprimer des cotisations sociales mais en plus, au lieu de compenser ces pertes de recettes lui-mĂȘme, ils demandent Ă  l’Acoss (dĂ©sormais URSSAF Nationale) de compenser Ă  sa place. Donc c’est qui le problĂšme ? La SĂ©curitĂ© Sociale ? Ou les dĂ©cisions ubuesques de dĂ©putĂ©s au mieux incompĂ©tents, au pire dĂ©terminĂ©s Ă  casser notre systĂšme ?

Page 42 :

Enfin, l’État a dĂ©cidĂ©, en LFSS 2024, une moindre compensation Ă  l’UnĂ©dic, d’un montant total de 12 Md€ pour les annĂ©es 2023 Ă  2026, dont 2 Md€ en 2023. L’État procĂšde ainsi Ă  la rĂ©cupĂ©ration d’une partie des excĂ©dents de l’UnĂ©dic14, ce que la Cour a critiquĂ©.

Et en plus, quand l’UnĂ©dic (qui ne fait pas partie de la SĂ©curitĂ© Sociale mais dont les comptes comptent quand mĂȘme dans la dette sociale) est en excĂ©dent, l’État s’octroie le droit d’aller se servir dans ses caisses ! Le comble ! Ah elles sont belles les rĂ©formes chĂŽmage alors que l’UnĂ©dic est en excĂ©dent et se fait voler. Magnifique.

Mais oui, sinon, le problĂšme, c’est encore la SĂ©curitĂ© Sociale (et l’UnĂ©dic).

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Les dĂ©ficits d’aujourd’hui sont les dettes et les impĂŽts de demain, ce qui devrait intĂ©resser l’investisseur locatif propriĂ©taire d’actifs captifs immobiles.

La sĂ©curitĂ© sociale, par principe, est sensĂ©e ĂȘtre Ă©quilibrĂ©e pour faire payer les prestations d’aujourd’hui par les contribuables d’aujourd’hui, pas de crĂ©er des dĂ©ficits massifs et dettes de 163,3Md€ pour les faire supporter par les gĂ©nĂ©rations futures. pertes de contrĂŽle des comptes sociaux, trajectoires insoutenables, trajectoire de dĂ©ficits non maĂźtrisĂ©s: les mots ont un sens pour les magistrats financiers, (seuls JUGES qualifiĂ©s des comptes publics) qui font suite au Haut conseil sur le programme de stabilitĂ© des finances publiques Manque de crĂ©dibilitĂ©, de cohĂ©rence, nĂ©cessaire rĂ©duction du dĂ©ficit qui suppose prioritairement une stratĂ©gie articulĂ©e et crĂ©dible de rĂ©duction du poids de la dĂ©pense publique dans le PIB, et un rĂ©examen des baisses prĂ©vues de prĂ©lĂšvements obligatoires. L’information est publique, chacun se fera son opinion. Si les comptes publics ou sociaux ne sont pas Ă©quilibrĂ©s, ce sont des impĂŽts/ cotisations/ taxes futurs (IS, IR, TVA, CSG, CRDS, IFI, TF, IPV). Les opinions politiques n’y changent rien.

Si vous pensez que la situation et la trajectoire des comptes publiques et sociaux n’aura aucun impact sur la fiscalitĂ© dans les 10 ans, bon courage ! C’est l’épargne privĂ©e et l’immobilier qui garantit le service de la dette. Et l’immobilier est une cible privilĂ©giĂ©e pour lever l’impĂŽt.

tu dois investir avec une rentabilte de plus ou moins 10% dans l’immobiler locatif . en dessous tu es perdant sauf a viser le tres long terme

10% :open_mouth:

A ce prix là, je ne loue pas mais j’achùte :joy:

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Mais si vous comparez Ă  un etf, dans ce cas, il faut aussi compter le cout d’opportunitĂ© qu’engendre 10 000 de cash de l’apport en n’investissant pas sur le S&P immĂ©diatement, en comptant les intĂ©rĂȘts composĂ©s sur 20 ans.

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L’investissement locatif n’a pour moi qu’un seul but : lever de la dette, emprunter à 110% et ainsi se constituer un patrimoine qu’on n’aurait jamais eu seul

C’est le seul moyen Ă  ma connaissance de dĂ©velopper son patrimoine sans etre bien-nĂ©, sans hĂ©riter ou sans gagner au loto.
Le patrimoine que j’ai construit en oartant de 0 n’aurait jamais Ă©tĂ© possible, clairement.
Mais il est certain qu’une fois les emprunts remboursĂ©s, je revendrais pour investir passivement (ce que je fais dĂ©ja avec mon Ă©pargne sur salaires et BNC)

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Oui, mais il ne faut pas confondre capitalisation et effet de levier.

La capitalisation c’est emprunter (pour sa RP ou une RL) et rembourser progressivement son crĂ©dit. On peut amĂ©liorer sa rentabilitĂ© en remboursant par anticipation (mais il avoir les sous). C’est se constituer un patrimoine sur le long terme


L’effet de levier, c’est quand on emprunte a 4% pour un projet avec 8% de rentabilitĂ© (net net).

Mais emprunter a 5% pour une rentabilitĂ© de 3% net aprĂšs toutes charges, taxes, impĂŽts sur le revenu, contributions sociales et impĂŽts de PV aprĂšs revente, ce n’est pas de l’effet de levier, c’est juste de la capitalisation. En gĂ©nĂ©ral, on espĂšre une PV sur le long terme et le loyer ne couvre souvent qu’une partie des couts (dans les grandes mĂ©tropoles)

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Je rajoute un petit quelque chose dans toute cette discussion : je viens de faire une simulation de financement de SCPI avec crĂ©dit immobilier Ă  100% pour financer le projet. Etant dĂ©jĂ  propriĂ©taire de ma RP, et ayant encore une bonne marge de capacitĂ© d’emprunt, je pensais me constituer un capital supplĂ©mentaire grĂące Ă  de la SCPI financĂ©e entiĂšrement par emprunt. Louve Invest m’a sorti des chiffres assez prĂ©cis, et pour rĂ©sumer, mĂȘme en minimisant les impĂŽts sur de l’investissement en Europe, avec leurs meilleures SCPI, j’obtiens un TRI sur 25 ans de 7,6%. Avec un effort d’épargne mensuel non-nĂ©gligeable je trouve.

J’ai ensuite fait une simulation en investissant ce mĂȘme effort d’épargne mensuel chaque mois en bourse, avec un rendement espĂ©rĂ© de 7%, correspondant grosso modo aux derniĂšres dĂ©cennies. Sur 25 annĂ©es d’investissement, l’écart entre SCPI avec emprunt vs Bourse n’est que de 3%, en faveur de la SCPI. Sauf qu’en bourse on a une liquiditĂ© excellente en cas de besoin, aucun effort d’épargne mensuel requis en cas de coĂ»t dur, et aucun crĂ©dit qui attaque notre capacitĂ© d’emprunt.

Pour moi le choix entre immobilier et SCPI est donc assez vite fait.

Pour revenir plus sur le sujet de l’investissement locatif du coup, j’ai effectivement l’impression selon les calculs ci-dessus qu’il faut viser un rendement net de 10% environ pour que ça devienne intĂ©ressant. Il faut donc bien s’y connaĂźtre, car ça ne court pas les rues un investissement locatif qui donne du 9-10% net de tout frais ! Sinon tout est bouffĂ© en intĂ©rĂȘts de prĂȘt, impĂŽts, et autre frais en tout genre liĂ©s Ă  la propriĂ©tĂ©. Sans parler du temps que ça prend


Donc l’effet de levier qu’on espĂšre avoir sur de l’immobilier me semble, avec les taux actuels en tout cas, ĂȘtre un sacrĂ© leurre. Je pense comme @lio198 , c’est juste de la capitalisation Ă  ce niveau de rentabilitĂ©.

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La SCPI est certes pas trĂšs liquide mais on s’épargne toujours les problĂšmes de gestion qui vont avec l’investissement immobilier classique.
Et en liquiditĂ© un investissement immobilier locatif n’est pas plus liquide que de la SCPI de moins point de vue. Il faut trouver l’acheteur qui veut acheter Ă  cet endroit prĂ©cis, ce bien prĂ©cis, a ce moment lĂ , avec la capacitĂ© financiĂšre de le faire. Avec la SCPI, on a l’avantage de toucher l’ensemble de la France au moins


Mais ce n’est que mon point de vue, comme je l’ai dĂ©jĂ  dit plus haut chaque investisseur a l’investissement qui lui convient.

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Tout Ă  fait
Et faut aussi prendre en compte la répartition de son patrimoine.
Avec un ùge avancé il faut aussi diversifier pour pas avoir trop dans un seul support