Linxea Spirit 2 Recherche de placement après fermeture des 2 SCPI

[Aurelien285]

Les SCPI m’attire un peu, mais j’ai un peu de mal a comprendre.
Si on achète un bien immobilier, on devrait s’attendre à ce que sa valeur augmente, et que les loyers augmentent.

Pourquoi quand on achète une SCPI, on s’attend à ce que la valeur de la part reste au mieux a la même valeur, et qu’on considère que les loyers devrait baisser dans le temps (pour les jeunes SCPI affichant de bons rendements)

Merci pour vos retours !

[Philippe262]

Il y a sans doute de nombreuses raisons.
Quand la scpi est jeune, elle a plein de cash, peut se positionner rapidement sur des biens intéressants, être sélective. Certaines ont aussi bénéficié à leur lancement d’une certaine braderie quand l’immo a pris un coup, avec des taux d’emprunt favorables. Au début, elle a peu de frais, le rendement est bon.
Comme souvent ce sont des SCPI à capital variable et qu’elles ont des bons taux de distribution, elles collectent beaucoup, doivent investir tout le cash rapidement, deviennent moins sélectives dans leurs achats, avec des rendements moins bons, le patrimoine vieillit, demande des travaux, des baux se terminent sans forcément de nouveaux locataires, le taux d’occupation diminue, la collecte diminue, etc
Et l’immobilier de bureaux, logistique, commerce ne suit pas forcément une revalorisation comme du résidentiel. Si t’as des bureaux de 40000m2 en IDF mais que plus personne ne veut louer de grandes surfaces, bah les prix se cassent la figure, t’as plus de loyers mais toujours les charges. Donc si tu veux vendre, faut solder. Alors qu’une maison dans la même zone pourra toujours continuer de se valoriser.
J’imagine en gros que c’est cela, et peut-être d’autres raisons.

Les scpi de bureaux ont suivi une espèce de spirale infernale. Ils avaient acheté cher car le business tournait bien. Crise Covid entre autres, baisse de la demande de grandes surfaces, baisse du taux d’occupation donc du taux de distribution, demande de sortie des épargnants et arrêt de la collecte, vente à prix bradé de certains actifs, diminution du prix de la valeur de reconstitution, augmentation de la part de la dette, baisse du prix de la part, donc encore plus d’épargnants qui veulent sortir etc

[Lfeac]

Bonjour Aurelien,

Plusieurs facteurs mais en synthèse la performance finit toujours par se diluer sur une SCPI.

En effet, les actifs acquis initialement vieillissent ce qui engendre des frais (travaux, entretien, depart de locataires, parfois des sinistres (inondation, incendie, etc.) dans les pires des cas)

Autre raison concernant les SCPI qui collectent beaucoup : la difficulté de placer rapidement la collecte. Une acquisition d’un actif prend en moyenne 6 mois en comptant les due diligences techniques et juridiques. Et si l’argent n’est pas investit rapidement il ne travaille pas alors que les parts des associés entrent en jouissance elles.

Enfin, il y a aussi les mouvements cycliques liés au marché immobilier (exemple : covid et fin de l’attrait pour les grands immeubles de bureaux). Il faut des SCPI agiles sur leurs stratégies d’investissement.