LMNP avis & partage d'expériences

[FlorentVaudelin1]

Je confirme que l’investissement en meublé est un des moyens les plus efficaces pour réduire sa fiscalité quand on ne dépasse par 23k€ de loyer annuel CC. Mais plusieurs de nos clients investissent via des SCI à l’IS pour des raisons de gestion et de succession et préfère ainsi les baux vide (moins de gestion et moins de turnover). Vous pourrez retrouver ces 2 types de baux sur le site https://trackstone.fr.

Mais le graal est pour moi le bail civil (location à une société) car il permet 1.d’éviter l’encadrement des loyers, 2.de pouvoir augmenter le loyer indépendamment du plafond imposé par le gouvernement et 3.d’avoir un locataire solvable de façon certaine puisqu’il s’agit d’une société.

Qui connait les avantages du bail civil ?

[Mathurin]

Je ne vais pas me faire d’amis mais bon…

Quand on voit tous les avantages qu’offre le LMNP et l’engouement derrière, ne pensez vous pas qu’il nuit aux locataires (fort attrait > hausse des acheteurs > hausse des prix > hausse des loyers) ? Et aussi, l’état ne devrait-il pas ‹ réduire › les avantages vs d’autres formes de location ? Pourquoi un tel gap ?

[AntoineOlympe]

Je ne suis pas d’accord sur l’idée que le locataire soit défavorable :

• J’ai été pendant 4 ans locataire d’un appart en LMNP. C’était top, super emplacement et le prix était dans le marché. De plus, le proprio a géré un dégât des eaux (via un voisin), un changement de machine à laver et quelques « frais de copro surprise ». Au final,

• J’ai actuellement un studio en LMNP dans une ville balnéaire via du AIRBNB et le système me permet de faire évoluer le bien en investissant régulièrement tout en proposant un prix attractif, au marché.

Je pense que ça dépend du lieu pour le fait de nuire aux locataires et les villes s’occupent de réguler le marché (ex: Montpellier qui limite la LCD/Airbnb, Lyon qui impose d’avoir un bien loué à l’année pour bien loué en LCD, …).

[xurigorri]

Bonjour,

Je me lance dans la LMNP et je peux obtenir un prêt immo sans toucher à mes liquidités (seulement 700€ d’apport nécessaires) mais mes mensualités seront supérieures au loyer payé par le locataire.

Ne vaut-il mieux pas quand même rajouter de l’apport afin de d’avoir un cash flow positif ? (peut-être que cela sera plus valorisant pour un 2ème projet par la suite)

Merci d’avance

[AntoineOlympe]

Hello,
Financièrement, l’endettement coûte moins que le cash donc à choisir : conserve ton cash !
Psychologiquement, si tu est plus confortable avec du cash à la fin du mois en plus, alors oui cash flow positif.

Avis perso, si tu peux être en cash flow positif d’ici quelques années avec la revalorisation des loyers, tu auras les 2 choix à tes questions !

[AxelParis]

Je pense que c’est pas une question si évidente que ça.
J’ai acheté mon 1er appartement cash (sans emprunt) pour éviter d’impacter mon taux d’endettement et pouvoir enchainer les opérations par la suite.

Donc je pense que ça dépend des projets qui suivent son projet immo.

[AxelParis]

D’ailleurs pour ceux qui s’intéressent au statut de LMNP, j’ai fait une vidéo bilan sur le coût réel par an d’avoir un appartement en meublé.

En résumé (pour un appart de 28m2 à Chatellerault avec un loyer de 410€ HC/mois) :

• 624 € de charges de copropriété
• 65 € de génération de quittance (avec bailfacile.fr)
• 130 € d’assurance PNO (Proprétaire non occupant)
• 0 € de CFE (Cotisation foncière aux entreprises)
• 502 € de taxe foncière
• 500 € d’expertise comptable (avec Amarris Immo)
• 138€ Avec adhésion au CGA
• Impôt sur les revenus fonciers [edit]

Perso, je n’avais rien compris à cette histoire de CGA et réduction d’impôts il y a quelques années et j’ai enfin compris ahah.

Combien ça coûte de louer un appartement en meublé ? (compta, impôts, CGA, taxes...)

PS : si mettre le lien de la vidéo est considéré comme de la pub, je supprimerai. Mais je pense que la ressource est pertinente.

[byackee]

Salut,

Tu utilise quoi pour les signature en ligne ?

Merci

[greyvador]

@AxelParis

En résumé (pour un appart de 28m2 à Chatellerault avec un loyer de 410€ HC/mois) :

• 624 € de charges de copropriété
• 65 € de génération de quittance (avec bailfacile.fr)
• 130 € d’assurance PNO (Proprétaire non occupant)
• 0 € de CFE (Cotisation foncière aux entreprises)
• 502 € de taxe foncière
• 500 € d’expertise comptable (avec Amarris Immo)
• 138€ Avec adhésion au CGA

Il faudrait rajouter rajouter la ligne « impôts sur les revenus fonciers » même si comme tu l’indiques dans ta vidéo, cela dépend de pas mal de critère.
Mais en tout cas on paye de l’impôts sur le revenu, une fois que l’amortissement du bien ne couvre plus les loyers.

David

[AntoineOlympe]

@greyvador

, une fois que l’amortissement du bien

Précision : une fois que l’amortissement du bien + des charges + frais + travaux, etc. ne couvrent plus les loyers…

Si dans 4/5 ans l’impôts risque d’arriver, alors c’est peut-être une source de motivation pour faire des investissements (travaux, meubles, …) ou d’optimisation de ton temps (délégation des certaines tâches, outils/logiciels, …)

[AxelParis]

@greyvador

Il faudrait rajouter rajouter la ligne « impôts sur les revenus fonciers » même si comme tu l’indiques dans ta vidéo, cela dépend de pas mal de critère.

Très juste ! Comme c’est énormément variable en fonction de la situation de chacun, je ne l’ai pas listé mais tu as raison. C’est rajouté

[Pikachu]

Bonjour tout le monde, je tombe dans le bain de cette discussion.

Depuis cette année, la cotisation à un CGA n’apporte plus rien, vous pouvez l’enlever, notamment si vous prenez un comptable en ligne

D’ailleurs 500 euros d’EC, c’est beaucoup trop (je viens de comprendre que tu inclus ton adhésion à un CGA et ton comptable ensemble) ; vous trouvez des EC en ligne pour 100 / 150 euros maintenant, et c’est le même service. Sauf si vous aimez votre comptable bien-sûr.

Aussi les quittances sont gratuites avec Rentilla.

Si ça peut aider.

Pour ma légitimité, j’ai deux apparts en LMNP, le plus vieux a 7 ans.

[Rewol]

En effet, c’est cher 500€ Amarris.
Et le CGA n’apporte que la réduction d’impôt des 2/3. Donc plus tu payes cher ton comptable, plus c’est nécessaire. Mais si tu as un comptable à 150 balles, ça ne vaut pas le coup.

[AxelParis]

Je serai curieux de trouver un EC à 150€ en ligne
Mais tu parles AVEC la réduction d’impôts liée au CGA c’est ça ? Car perso, pour 500€ d’amarris + 130€ de CGA, ça me revient à 215€ au total pour ma compta.

[Steph1]

Hello,
De mon côté je fais ma compta moi même. Cela permet de bien comprendre toutes les subtilités de la déclaration d’impôts LMNP. Je suis passer par le site Formation: je fais ma compta des LMNP/LMP au régime réel. Très bien fait, très didactique & régulièrement mis à jour.

[Pikachu]

J’utilise Qlower depuis cette année, je n’ai pas encore fait de déclarations avec eux pour le moment, je paye une dizaine d’euros par mois, et +72 euros par bien supplémentaire en fin d’année comptable. À voir dans le temps.

[Rewol]

La formation est celle de Marc Bluersky, au top ! Suis aussi chez qlower depuis 2 ans. et c’est nickel. 150€ sans CGA, ce qui fait que le CGA ne vaut pas le coup…

[AxelParis]

Ça te ferait une petite réduction tout de même et surtout ça te permet de t’assurer que tout à bien été fait ! C’est plutôt ça la plus-value d’un CGA ^^

[Jeremy73]

Bonjour,

Le travail est top, habitez-vous près du bien pour la location courte durée ? Vous gérez vous même ou vous déléguer la location ?

Cordialement

[AntoineOlympe]

Hello @Jeremy73 , pour te répondre me concernant :
Je suis à 3h30 des biens en LCD que je gère en totalité SAUF le ménage qui est délégué à une personne qui passe donc systématiquement après chaque séjour (=gage de qualité, moyen de vérification entre, etc.).
Je passe gérer les aléas environ tous les 4 mois (rachat de fournitures, maintenance générale, etc.)
Pour une perte de clés ou un problème type pas d’eau, etc. je ne me déplace pas et j’assume gérer avec un risque de qualité et/ou un risque de ne pas louer le temps de programmer un déplacement.