LMNP avis & partage d'expériences

[Frank]

Bravo c’est impressionnant !
Au surplus je trouve ça top de pouvoir travailler « en équipe » avec ta femme sur ces sujets c’est un vrai plus quand on se lance sur de telles opérations.

[labouche34]

Faut éviter ce genre d’investissement, en gros tout le monde gagne (les intermédiaires) sauf toi (le propriétaires).

[jonathand]

En effet dans le parcours d’investisseur, il est important d’embarquer sa moitié. J’ai passé beaucoup de temps à échanger avec elle sur l’utilité de s’enrichir (pas pour s’acheter une bmw et des sacs Dior, mais pour s’acheter de la sécurité, la liberté et du temps).
Une fois embarquée et motivée, elle pu me compléter sur les points où je ne suis pas très fort (diriger un entrepreneur, négocier à Leroy Merlin, faire des photos qui donnent envie une fois le bien terminé).

Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin.

[PapaCrypto]

J’en profite pour partager un site gratuit de simulation locatif https://simloc.fr/ qui permet de calculer le rendement, le cashflow, etc. Basique et va à l’essentiel, je recommande !

[Stephaned]

Respecter le PLU est « toujours » nécessaire
Dans la pratique, peu le font . Un jour, qui ne me paraît pas si lointain, l’état tentaculaire contrôlera et pan.

De plus, vous pouvez avoir des problèmes de puissance sur le point de comptage. (un compteur de 12kv pour 6 studios ça me paraît léger par ex.)

[slegros]

Bonjour à tous
Je profite de ce sujet pour demander conseil car la clôture de la déclaration d’impot 2021 approche à grand pas.
J’ai acheté en 2020 un appartement en VEFA pour faire du LMNP, avec credit immo.
La livraison est prévue en 2023. Dans l’attente, je paie des intérets intercalaires.
Ma question est la suivante : Pour ma déclaration 2021, est ce que je peux déclarer en charges mes intérets intercalaires 2021 ? Si oui à quel endroit ?
Par avance merci pour l’éclairage
Bon We à tous

[Fabian]

Hello @mounir , Dans les quelques recommandations a partager, le choix du locataire est toujours important pour essayer d’estimer combien de temps il va rester (sans garanties). En posant quelques questions sur ce qu’il/elle fait, combien d’années d’études il reste, projet de travailler ailleurs, cela peut donner une idée si c’est pour 6 mois ou 3 ans et favoriser ton choix. En général je propose aussi a mes locataires de ne pas augmenter le loyer si ils prennent soin de l’appartement et au renouvellement du bail pour les fidéliser. Jusqu’à récemment l’IRL était faible donc ce n’était pas vraiment un gros effort.
Pour la comptabilité et télédéclaration j’utilise jeloueenmeuble.com qui coûte 249euros par an quel que soit le nombre d’immeubles, et comme toi utilise des baux électroniques. Ensuite, pour ceux qui ont plus de 3 ou 4 LMNP, sans doute un gestionnaire sera nécessaire pour se dégager du temps, mais grève la performance et nécessite d’appliquer a la lettre la réglementation des loyers

[mounir]

2 ans après l’achat, c’est l’heure du bilan ! J’ai fait un thread twitter afin de tout compiler et partager mes apprentissages → le bilan.

[GuillaumeT]

Et bien je vois que ce forum est infesté de savoyards !! Je vis moi même dans un petit village accolé à Aix… En tous cas, très intéressant ce fil de discussion, je suis moi même en train d’étudier les possibilités d’investissement en LMNP à Chambery…

[hhamon]

Trop bien

Je connais très bien Aix-les-Bains et ses alentours pour y avoir grandi !

On devrait se prévoir un Finary Meetup sur les bords du lac du Bourget cet été

[AntoineFH]

Merci Mounir pour le partage d’expérience !
Dans le thread twitter il y a une comparaison rapide entre SCPI et investissement en direct.
On m’a toujours dit qu’un bon investissement en direct sera toujours plus profitable qu’une SCPI mais en voyant ce comparatif des meilleures SCPI je commence à en douter…

[jonathand]

Je confirme qu’un LMNP bien choisi et bien géré est le meilleur investissement possible. Je vais donner mon exemple.
Achat d’une maison dans un état horrible en 2020, réalisation de travaux et division en 6 appartements.
Avec la hausse des loyers, je suis à 11,30% de rendement brut & net car au réel.
Financement 110% à crédit avec un taux à 0,46%

Par contre, on en trouve pas tout le temps et on ne peux pas en gérer beaucoup, donc j’ai aussi des SCPI

[AntoineFH]

Belle opération, félicitations ! En plus, c’était le meilleur moment pour emprunter.
Par contre, je serais curieux de savoir dans quelle région/ville ?

[jonathand]

Dans le 94, mais je ne serai pas plus précis ^^
Il y a encore beaucoup d’opérations à faire qui sont rentables, même avec les taux d’intérêts. Il faut savoir s’associer avec des gens qui sont encore facilement finançables pour que la banque prête

[FlorentVaudelin1]

Je confirme que l’investissement en meublé est un des moyens les plus efficaces pour réduire sa fiscalité quand on ne dépasse par 23k€ de loyer annuel CC. Mais plusieurs de nos clients investissent via des SCI à l’IS pour des raisons de gestion et de succession et préfère ainsi les baux vide (moins de gestion et moins de turnover). Vous pourrez retrouver ces 2 types de baux sur le site https://trackstone.fr.

Mais le graal est pour moi le bail civil (location à une société) car il permet 1.d’éviter l’encadrement des loyers, 2.de pouvoir augmenter le loyer indépendamment du plafond imposé par le gouvernement et 3.d’avoir un locataire solvable de façon certaine puisqu’il s’agit d’une société.

Qui connait les avantages du bail civil ?

[Mathurin]

Je ne vais pas me faire d’amis mais bon…

Quand on voit tous les avantages qu’offre le LMNP et l’engouement derrière, ne pensez vous pas qu’il nuit aux locataires (fort attrait > hausse des acheteurs > hausse des prix > hausse des loyers) ? Et aussi, l’état ne devrait-il pas ‹ réduire › les avantages vs d’autres formes de location ? Pourquoi un tel gap ?

[AntoineOlympe]

Je ne suis pas d’accord sur l’idée que le locataire soit défavorable :

• J’ai été pendant 4 ans locataire d’un appart en LMNP. C’était top, super emplacement et le prix était dans le marché. De plus, le proprio a géré un dégât des eaux (via un voisin), un changement de machine à laver et quelques « frais de copro surprise ». Au final,

• J’ai actuellement un studio en LMNP dans une ville balnéaire via du AIRBNB et le système me permet de faire évoluer le bien en investissant régulièrement tout en proposant un prix attractif, au marché.

Je pense que ça dépend du lieu pour le fait de nuire aux locataires et les villes s’occupent de réguler le marché (ex: Montpellier qui limite la LCD/Airbnb, Lyon qui impose d’avoir un bien loué à l’année pour bien loué en LCD, …).

[xurigorri]

Bonjour,

Je me lance dans la LMNP et je peux obtenir un prêt immo sans toucher à mes liquidités (seulement 700€ d’apport nécessaires) mais mes mensualités seront supérieures au loyer payé par le locataire.

Ne vaut-il mieux pas quand même rajouter de l’apport afin de d’avoir un cash flow positif ? (peut-être que cela sera plus valorisant pour un 2ème projet par la suite)

Merci d’avance

[AntoineOlympe]

Hello,
Financièrement, l’endettement coûte moins que le cash donc à choisir : conserve ton cash !
Psychologiquement, si tu est plus confortable avec du cash à la fin du mois en plus, alors oui cash flow positif.

Avis perso, si tu peux être en cash flow positif d’ici quelques années avec la revalorisation des loyers, tu auras les 2 choix à tes questions !

[AxelParis]

Je pense que c’est pas une question si évidente que ça.
J’ai acheté mon 1er appartement cash (sans emprunt) pour éviter d’impacter mon taux d’endettement et pouvoir enchainer les opérations par la suite.

Donc je pense que ça dépend des projets qui suivent son projet immo.