LMNP avis & partage d'expériences

[Tomed]

Tu pourrais regarder sur le site Investir en location meublée LMNP : cas pratique. Guide 2022
Tu pourrais passer par le site jedeclaremonmeuble.com (partenaire de ADI). Il y a, il me semble, sur le site de ADI un code promo/réduction.

Voir des infos complémentaires ci-dessous :
https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-investissement-locatif-a-savoir-avant-de-se-lancer/

[hhamon]

Je te conseille de passer par le cabinet comptables Dougs (lien de parrainage) pour gérer la comptabilité de ton LMNP et t’aider dans les démarches déclaratives.

J’utilise Dougs.fr pour la comptabilité de ma SASU et ma mère l’utilise aussi pour la comptabilité de ses deux appartements LMNP en location saisonnière.

Pour les appartements LMNP, l’abonnement mensuel est à 39€ HT il me semble.

N’hésite pas si tu as des questions.

[seb8761]

Bonjour à la communauté !

Je me lance dans l’aventure LMNP, nous venons d’acquérir notre premier bien avec ma compagne avec qui je suis pacsé sous le régime de l’indivision.

J’ai contacté le centre des impôts qui m’a dit que je ne pourrais pas déclarer l’activité en nom propre mais en indivision.

Mais j’ai vu que la comptabilité d’une activité en indivision est beaucoup plus chère et qu’on ne peut pas obtenir de crédit d’impôt via la souscription à un OGA.

Par exemple sur je déclare mon meublé, l’offre est à 549€/an + 100€/an/lot
Connaissez vous des sites de compta alternatifs un peu moins chère ?

[nazben]

Félicitations ! Oui je trouve ça assez cher pour une petite compta… A ce prix là autant passer par dougs, que @hhamon utilise, il me semble. Après, je ne m’y connais pas vraiment, mais n’est-ce pas mieux de passer par une SCI à l’IR ?

[seb8761]

Merci

Selon @hhamon Dougs est à 39€/HT/mois ce qui revient à 560€/an (quid du nombre de lots ?).
Chez je déclare mon meublé les 549€/an incluent 1 lot, donc à voir mais c’est assez proche en terme de tarification.
Mais ça reste chère je trouve…surtout quand on débute avec un premier lot.

Sinon je ne connais pas trop la SCI à l’IR mais les revenus sont imposés ?
Je souhaitais partir sur du LMNP (tant qu’il existe encore…) pour sa fiscalité.

[mounir]

Demande a un agent immobilier de ton secteur de te recommander un comptable qui fait du LMNP ! Tu devrais t’en sortir pour 350€/an.

[jonathand]

Petit Partage de Mon Expérience du LMNP:
Fin Août 2020, achat d’une maison de 119m² dans le centre ville de bonneuil pour 220K€
Frais de notaire: 12 775€
Travaux: 147 225€ de travaux.
Crédit à 110% de 380K à 0,46% sur 20 ans avec différé d’un an. Mensualité 1770€/mois

Après 6 mois de travaux, nous avons 6 Studio.

• Revenus: 3400€ par mois
• Charges (elec, eau, taxes): 650€ par mois.
• Cashflow de 980€ par mois

La gestion est pas très compliqué si on est un peu rigoureux, et la demande locative en IdF est largement suffisante pour éviter la vacance locative.

Nous sommes satisfait de notre opération, nous avons décidé d’acheter un deuxième bien à Argenteuil pour rééditer la même opération.

[hhamon]

@jonathand

Après 6 mois de travaux, nous avons 6 Studio.

Bonjour,

Avez-vous fait une division officielle avec des compteurs individuels pour chaque studio ?

[nazben]

Salut ! Vraiment impressionné ! Sacré montage et tout est optimisé. Le crédit est hyper avantageux. Je suis curieux de l’état de la maison quand tu l’avais acheté. Parce que pour faire autant de travaux, ça ne devait pas être beau à voir. Tu pourrais partager des photos avant/après ?

[jonathand]

@hhamon La division officielle est en projet. Pour l’instant j’ai fait poser six sous compteurs eau et éléc. Avec la mairie il faudra négocier une exception au PLU…

@nazben voici les photos avant après:

et après:

[jonathand]

Deuxième LMNP: Argenteuil.
Nous venons d’acheter 1 Maison à Argenteuil pour 169K
Frais de notaire : 13K
Travaux: Estimation d’environ 150K
Revenus générés: 6 X 620€ = 4340€ / mois.
Avec le financement maximum Boursorama, crédit de 0,62% sur 20 ans, mensualités de 1250€/mois.
Pour ce chantier, ma femme va prendre une année sabbatique (elle avait déjà géré les travaux de Bonneuil)

[mounir]

Comment tu as obtenu des taux si bas ?

[jonathand]

J’ai beaucoup marketé mon dossier. De la même manière que l’on pitch des investisseurs. Un business plan, une présentation de l’équipe, du track record, et de l’upside pour la banque si elle fait affaire avec moi.
Pour Boursorama, vu qu’il n’y a pas d’échange avec un conseiller, je ne sais pas dire quel facteur a joué. Mais clairement le fait que ça soit le deuxième investissement et que je soit client de la banque depuis 10 ans a du jouer.

[FBoy]

Hello,
Quand tu dis que la division officielle est en projet, veux tu dire que tu n’as pas eu les autorisations de la mairie ? D’ailleurs est ce nécessaire ? Preneur d’information à ce sujet
Merci

[jonathand]

Bonjour,
la division officielle n’est pas nécessaire. on est déjà en CF positif.
La division officielle permet une revente à la découpe lors de l’arbitrage du bien et donc une énorme PV sur la revente

[labouche34]

Salut,

Pour ma part j’ai investi dans un petit appartement T2 de 28m² en station de ski, pour de la location saisonnière en décembre 2019.

Prix d’achat : 69k€
Prix des travaux et ameublement :10k€ (j’ai tout fait moi même)
Charges annuelles + impots : 6500€
Revenu annuel environ 10k€ (ca varie un peu grosso modo entre 9500€ et 11k€)

Au bout de deux ans de location, mon problème d’après mon comptable est que l’appartement est trop rentable par rapport à son amortissement. Du coup j’envisageai d’acheter un second bien mais ca risque d’être très pénalisant au niveau fiscal.

Le comptable va me faire adhérer a un Centre de Gestion Agrée, apparemment ca permet d’alléger l’impôt.

Comment faite vous quand vous avez plusieurs biens, vous restez en LMNP ?

[PapaCrypto]

Salut ! Effectivement, trouve un autre bien avec des travaux importants à réaliser, ça te permettra de refaire du déficit fiscal justement

[Diego77]

Bonjour La team,

Je voudrais me lancer dans la location meublée et je viens de trouver une offre mais je pense que je ne serais pas gagnant, pouvez-vous me donner votre avis ?

Merci

[jonathand]

bonjour @Diego77 ,

en faisant le loyer annuel (2470€) / prix acte en main (55 570€) on arrive à un misérable 4,4%. Donc tu seras cashflow négatif, tu devras mettre la main à la poche et tu ne pourras pas enchainer les biens.

Si le bien est dans le triangle d’or à Paris, pourquoi pas dans une optique patrimonial, mais sinon non.

Si tu veux te lancer dans le LMNP rentable, commence par chercher sur leboncoin des studios dans ton départements avec des travaux à ta portée (pas que tu vas faire toi-même, mais qui ne te paraissent pas trop ambitieux selon tes capacités).

Les offres packagées par des exploitants, c’est très rentable…pour le vendeur

[Diego77]

Bonjour @jonathand ,

Merci pour ton tour, je me disais bien que ce n’était pas rentable, du coup je vais suivre ton conseil et regarder un peu plus sur leboncoin.