Quelqu’un ici a-t-il déjà investi dans un LMNP géré?
J’ai eu une présentation récente d’un montage de ce type et je cherche des retours d’expérience sur ce genre de produit:
Type de placement : Immobilier locatif meublé géré – statut LMNP
Principe :
– Achat d’un bien meublé (dans des projets neuf de logements « non sociaux ») financé à 100 % à crédit.
– Les loyers sont versés par un gestionnaire via un bail commercial, et sont non imposés pendant plusieurs années grâce à l’amortissement comptable.
Promesses commerciales fréquentes :
– “Aucun apport requis”
–“Revenus complémentaires non fiscalisés”
– “Loyers garantis par le gestionnaire”
– “Gestion 100 % déléguée”
Intervenants typiques : banque, gestionnaire de résidence, expert-comptable, société de conseil patrimonial.
À savoir (je suppose…) :
– Les loyers “garantis” dépendent de la solidité du gestionnaire et du bail commercial.
– Marché peu liquide à la revente.
– Fiscalité avantageuse (LMNP réel), mais sans réduction d’impôt directe.
– Horizon long terme (10–20 ans).
Je suis preneur de toutes les expériences, toutes les références sur les émetteurs de ce type de produits, toutes les craintes, convictions, …
Merci d’avance
EDIT du 15-oct: Avant de rédiger ce post, j’ai fait une recherche pour voir si le sujet avait déjà été traité et je n’avais rien trouvé sur le moment. Or, je tombe à l’instant sur ce post de @Charlotte29 rédigé il y a deux semaines et qui contient déjà quelques réponses intéressantes.
Je suis également dans le processus d’acquisition d’un studio en résidence services étudiante en LMNP géré. J’ai reçu exactement la même information que toi. J’ai pris le temps d’échanger avec différents conseillers (y compris avec frais de conseil) et, je suis arrivée à une conclusion que pour ce que je recherche, ce type d’investissement me convient bien.
J’avais initialement prévu de mettre un apport important dans mon premier projet (40 k€), mais j’ai finalement décidé d’en mettre seulement la moitié, afin de placer l’autre moitié dans un ETF Monde
Je n’ai pas grand-chose de plus à apporter à ce post, mais j’espère que d’autres partageront aussi leurs retours d’expérience.
Ce sont des produits « pourris », le prix de vente est surgonflé, le loyer n’est garanti que pendant X années ( et la société de gestion peut très bien faire faillite entretemps ) et c’est un bail commercial ( c’est le plus gros piège ).
Une fois le bail arrivé à échéance, la société de gestion va vous imposer une forte baisse des loyers et/ou des travaux coûteux.
C’est un bail commercial donc vous ne pouvez pas le gérer vous-même ou récupérer le bien, et même si vous y arrivez il faudra payer une indemnité d’éviction.
La revente est quasi impossible, personne ne veut acheter un tel type de bien, même avec une forte décote.
Il n’y a qu’à regarder tout ce qui s’est passé avec Nexity, Pierre et Vacances …
l’emplacement et son potentiel par rapport à la typo de résidence
Privilégiez les gros gestionnaires et promoteurs idéalement.
L’emplacement pour l’étu : attention à prendre soit du centre ville bien desservit, soit une zone étudiante trop importante pour être déplacée.
Si vous prenez une zone ou il y a quelques bâtiments de formation, rien n’empêche la fac de bouger, remplacée par des complexes de sports, logements, bureaux … et vous vous retrouvez avec une piaule de 20M2 à louer avec rien autour.
Il faut toujours partir du principe que l’exploitant peut abandonner la résidence, ou que la fac peut se déplacer. Et étudier des solutions de repli.
L’étudiant n’est pas idéal pour moi car les couts fixes sont élevés (expert , PNO …) pour un si petit lot, cela pèse.
Cela reste un investissement que je ne recommanderait qu’a des personnes qui ne veulent et peuvent pas s’investir dans le projet et cherche de la diversification immo sans prise de tete.
Les rendements intéressants nets de tout sont autour e 3.5/3.6%, vérifiez bien, cela fait un rendement plaquette de 4.5% mini.
Rendement que aujourd’hui vous pouvez aisément obtenir dans n’importe quelle ville si vous vous investissez. Par contre vous supportez les risques, ce qui est moins le cas avec un gestionnaire.
Il y a des plus et des moins, beaucoup de moins quand meme. L’occasion peut etre une solutions, les moins values sont quasi systématiques, les enfants qui récupère ces lots en indivisions les vendent presque toujours, de belles affaire à faire sur l’occasion (attention à bien demander un renouvellement de bail, détail des charges, qui paie quoi).
Ton approche moitié LMNP / moitié ETF Monde me paraît être un bon compromis entre sécurité psychologique et flexibilité. Tu dis avoir échangé avec plusieurs conseillers : as-tu noté de vraies différences entre eux (choix du gestionnaire, structure juridique, frais cachés, etc.) ?
Et si tu consultes les réponses des collègues ci-dessous, est-ce que ça t’amène à réfléchir différemment sur ton projet ou tu avais bien anticipé tout ça et tu le maintiens?
Ton rappel sur la nature du bail commercial est précieux. Ta réponse m’a fait faire des recherches sur ce point et je tombe des nues.
Dans un bail classique entre un locataire et son propriétaire, je ne connais que des hausses graduelles et régulières du loyer et, hormis brandir la menace de quitter le loyer, je vois mal le locataire « imposer » des travaux importants ET une réduction du loyer à son propriétaire.
Là je constate que tout ça semble la norme entre le « locataire/gestionnaire » et le propriétaire de la LMNP dans le cadre des baux commerciaux. J’hallucine un peu quand même.
La protection joue vraisemblablement surtout pour le gestionnaire. Les exemples Nexity / P&V illustrent bien la fragilité du modèle en cas de faillites ou autres joyeusetés de ce genre.
Des plateformes ou études qui chiffrent la décote moyenne à la revente selon le type de résidence (étudiante, senior, etc.), ça existe ?
J’ai rencontré séparément et à plausieurs reprises mon conseiller en gestion de patrimoine et le conseiller en charge de la sélection du bien, comme le mentionnait @Obiwan :
(par ex, dans mon cas)
Gestionnaire : Nemea
Promoteur : Kaufman & Broad
Emplacement et potentiel : juste en face de l’université, où il manque entre 300 et 500 logements par an.
Pour répondre à ta question, j’ai effectivement eu un doute pendant un moment concernant le rendement annuel, qui ne dépasse pas 3,8 % (au moins les chiffres sont assez honnêtes). Ces données ont été confirmées par un expert-comptable à qui j’ai payé une heure de consultation pour effectuer plusieurs simulations en fonction de mes objectifs, et poser toutes mes questions techniques et fiscales.
Mon objectif est de trouver un compromis entre « ne pas perdre d’argent à cause de l’inflation » et « préserver du temps libre pour ma famille ». Le rendement n’est pas exceptionnel avec 3,8 % par an, mais cela me permet d’être plus serein sur la gestion et la stabilité de l’investissement.
le LMNP géré, c’est vraiment des produits pourris.
Le bail commercial vous enchaine à un exploitant qui peut se casser la gueule et qui a tout pouvoir de diviser le loyer par 2, ou se stopper les paiements.
Vous n’avez qu’à regarder les décotes sur les sites de secondaire (ex pierre-loyer-conseil), vous verrez que c’est souvent 50% de décote, QUAND VA SE VEND !!!
Je m’en garderais bien éloigné… et privilégierait un LMNP dans l’ancien bien acheté.
Ce genre de biens est quasi invendable même à -50%, les critères habituels de l’immobilier ( emplacement, qualité du bien … ) ne sont pas applicables pour un bien sous bail commercial vu que vous êtes à la merci de l’exploitant.
Avec cette approche, tu positionnes ton LMNP géré comme produit défensif : une manière d’allier stabilité et tranquillité d’esprit plutôt que recherche de performance.
Cela rejoint l’idée que le LMNP géré peut fonctionner comme une obligation immobilière (crowdfunding immobilier type Anaxago ou Homunity) : rendement modéré, revenus réguliers, gestion déléguée. Mais cela suppose que le gestionnaire reste solvable — ce qui est tout sauf garanti si on s’en tient aux premières réponses ici.
Le LMNP géré est-il une forme d’assurance anti-inflation pour investisseurs prudents ? Peut-on le comparer à une poche obligataire ou à une SCPI de rendement ?
Vos premiers retours sont sans ambiguïté : le bail commercial, censé sécuriser l’investisseur, devient en pratique le point faible structurel du LMNP géré:
Le gestionnaire dispose de marges de manœuvre importantes : baisse de loyers, travaux imposés, ou arrêt pur et simple des versements.
À la revente, le marché secondaire applique des décotes de 30 à 60 %, rendant le placement illiquide malgré sa fiscalité attractive.
Faut-il encore considérer ces montages comme de l’immobilier ? Si le marché secondaire ne valorise plus ni la localisation ni la qualité du bien, le LMNP géré reste-t-il un investissement immobilier au sens propre ?
L’échange met pour l’instant le doigt sur un point clé : dans le LMNP géré, ce n’est pas la pierre qui crée la valeur, mais le contrat et le gestionnaire. L’investisseur ne tire plus profit d’un marché locatif ou d’un emplacement, mais, si tout va bien, d’une relation commerciale verrouillée.
On glisse donc d’un actif pérenne réel vers un produit hybride, entre immobilier décoté et promesse contractuelle risquée.
La SCPI ne correspond pas à mon objectif à long terme.
Mon souhait est de posséder un bien locatif puis de le transmettre à mes enfants le moment venu.
J’ai actuellement du cash disponible et ce projet semble cocher toutes les cases : solidité du promoteur et du gestionnaire, et surtout l’emplacement juste en face de l’université, que je connais très bien.
Enfin, un argument moins scientifique : mon intuition. J’ai eu comme un flash, des signes positifs autour de cet investissement. Est-ce un biais cognitif ? Je ne saurais pas le dire. En tout cas, je me sens assez à l’aise, un peu comme lorsque j’ai investi mes premiers 10 000 € dans mon PEA il y a 5 mois, alors que je ne connaissais rien à l’investissement.
Avec la réflexion et l’engagement que tu mets dans ce « placement », tu donnes tout son sens à ton futur investissement.
Je comprends bien les cases dont tu parles et cette assurance d’une transmission matérielle est quelque chose que la SCPI ne peut offrir.
Cette dernière partie de ta réponse me fait penser que je me suis demandé toute la journée comment comparer du LMNP géré avec un simple PEA, un ETF immobilier type EPRA Europe ou d’autres produits financiers/immobiliers. Est-ce qu’il y aurait ici des data lovers qui auraient déjà fait ce genre de comparatifs? Est-ce que ça a un intérêt? Est-ce que c’est possible ?
J’avais un point téléphonique avec le « conseiller »/« vendeur » de ce produit aujourd’hui. Il m’est revenu avec des simulations suite aux informations patrimoniales que je lui avait fournies la première fois et il a répondu aux questions que je n’ai pas manqué de soulever suite à notre échange ici.
Concernant le bien, la simulation a été faite sur ceci (je ne revient pas sur les avantages fiscaux et le détail du financement):
Projet LMNP dans le neuf pour un appartement qui sera livré au 2e semestre 2027. Pas de mensualités bancaires à payer avant la livraison. Des acomptes peuvent devoir être versés en fonction de l’avancement du chantier. Soit c’est l’apport qui sert d’acompte, soit la banque avance les fonds demandés en cas de financement à quasi 100%
Studio de 22 mètre carré avec petite terrasse au 2e étage côté jardin (pour éviter la rue) pur un prix de 103k€
Ce projet ne prévoit aucun logement social. L’immeuble est construit en zone de location « tendue » à côté d’un campus universitaire. Le prix initial annoncé pour le loyer est abaissé à 385 €/mois pour ne pas effrayer les gestionnaires qui doivent assurer les loyers en cas de pépin. Le marché local serait plutôt vers les 450 €/mois pour ce type de bien.
Le LMNP est entre l’acquéreur (moi) et le locataire final. Il n’y a pas de bail commercial avec un gestionnaire. Si le gestionnaire ne me convient pas, je reste libre d’en changer.
En raison du point ci-dessus, la faillite d’un gestionnaire n’a donc que peu d’impact. Quant à la faillite du promoteur, la livraison de l’immeuble est assurée par la banque qui finance ce projet
Le promoteur semble (selon mes premières recherches sommaires) avoir une réputation bien établie pour livrer des immeubles de qualité et répondant aux normes en cours.
Pour ce qui est de la revente avajt terme et du risque de décote, il a insisté pour dire que contrairement aux situations où un bail commercial est dans le deal, ici, il n’y avait pas ce risque. Je ne sais pas si c’est vrai mais son argumentaire semblait tenir la route.
Voilà pour résumer le produit. Je ne crois pas que j’investirai car mon souci dans les deux ou trois
prochaines années va être plutôt de me concentrer sur des actifs très liquides et même si cet investissement livrait ces 4,5% net annuels annoncés, je ne crois pas à sa liquidité même s’il est vrai qu’un joli studio à deux pas d’un campus ne doit pas attendre trop longtemps lorsqu’il est mis à la vente. Je ne veux juste pas prendre ce risque aujourd’hui. C’est d’autant plus vrai que je devrais convertir des actifs actuels très liquides pour faire un apport conséquent et diminuer à un niveau acceptable les mensualité du reste à charge du financement (effort d’épargne).
Par contre, si j’avais 20 ans de moins, avec ces nouvelles informations, le produit me semble beaucoup plus intéressant. Qu’en pensez-vous?
Un élément que je ne saisi pas : le gestionnaire assure les loyers en cas de pepins mais il n’est pas entre le locataire et le propriétaire. il assure un loyer de 385€ mais tu peux louer 450€, c’est censé se passer comment concrètement ?
Et je ne suis pas certain que le changement de gestionnaire se fasse sur un claquement de doigts. sur le papier, tu peux en changer quand tu veux. Dans la pratique, est-ce qu’un gestionnaire voudra gerer uniquement ton appartement ? probablement pas, il faudrait donc se mettre d’accord avec tous les propriétaires et il faudra que les conditions lui convienne (baisse du loyer garanti par exemple).
Je confirme qu’il n’y a pas de bail commercial dans ce montage.
C’est un LMNP “classique”, où le propriétaire reste pleinement bailleur du logement.
Le locataire signe donc le bail directement avec le propriétaire via la société de gestion mandatée.
Le gestionnaire intervient en mandat de gestion locative : il encaisse les loyers, gère les entrées/sorties et les états des lieux, mais il peut être remplacé à tout moment par un autre cabinet (Foncia, Nexity, etc.) s’il ne convient plus.
Sur ce point, le mandat de gestion n’est pas lié à des obligations collectives et le propriétaire fait ce qu’il veut mais, comme tu le soulignes, est-ce que c’est simple pour un autre cabinet de gestion de venir se planter seul au milieu des autres? Je suppose que non mais, pour l’avoir vécu dans un immeuble où j’ai habité, je sais que c’est assez fréquent.
Le fameux “loyer assuré à 385 €” est en fait une projection prudente destinée à rassurer les assureurs, pas une limite de loyer imposée.
En revanche, dans l’exemple que je présente ici, la gestion inclut une assurance loyers impayés couvrant jusqu’à 90 000 € par sinistre et par lot, sans franchise, + couverture des dégradations (9 500 €) et protection juridique.
En clair :
Pas de dépendance à un exploitant,
Pas de loyer imposé artificiellement,
Mais une assurance réelle et un mandat de gestion standard.
C’est en apparence plus souple et plus transparent que le LMNP “géré” avec bail commercial, même si on reste dans une logique d’investissement locatif clé en main.
Maintenant, quand je regarde le coût net final de l’opération (environ 86k€) et un prix de revente estimé (espéré?) à 133k€, la rentabilité annoncée (≈ 4,5 %) est mathématiquement cohérente avec le prix et les loyers projetés, mais le rendement net réel après frais et assurances se situera plus vers les 3–3,5 %,
ce qui en fait un produit stable et fiscalement optimisé, pas un produit à performance élevée.
C’est plus clair, ce n’est effectivement pas dans un « LMNP géré » duquel c’est souvent compliqué de se dépatouiller si jamais ça ne se passe pas très bien avec des grosses décote à la clé.
L’inconvénient majeur du LMNP clé en main est essentiellement la rentabilité. Tu rémunère beaucoup d’intermédiaires pour te monter l’opération et te sécuriser donc tu ne te retrouves qu’avec une faible part du gâteau. Avec les taux d’intérêts actuels, l’équilibre économique n’est pas simple à trouver avec ce type de biens.
Oui j’ai vu passer ça aujourd’hui et je me suis dit que ça allait alimenter cet échange mais je n’ai pas eu le temps de creuser. Ça soulève de nouvelles questions sur la pertinence de cet investissement.
Le peu de recherches que j’ai eu le temps faire révèle que le sujet est un peu un marronnier depuis quelques années. Je vois des gros titres à ce sujet depuis au moins 2022.
Si je comprend bien la raison pour laquelle on en parle aujourd’hui, c’est parce que les loyers perçus qui amortissent ton bien loué seraient ajoutés à la plus value réalisée lors de la vente du bien augmentant ainsi le montant à imposer.
Mon sujet le « LMNPinel géré » est un peu terminé et les différences semblent maintenant claires.
Cette fin de la défiscalisation de l’amortissement du LMNP est un sujet qui, si ce n’est déjà fait, pourrait faire l’objet d’un post séparé. Je te laisse le lancer et on se retrouve là-bas?
Il faut préciser que ce sont les logements NEUFS vendus en bail commercial qui ont un prix surgonflé. Il est important de préciser que tu peux récupérer la TVA du prix d’achat (si tu es le premier acheteur, donc celui qui paye le prix « surgonflé »).
Si tu n’est pas le premier acheteur qui achète sur plan, il n’y a plus de prix surgonflé, mais simplement un prix indexé sur la rentabilité du bien. Les gens ne regardent rien d’autre quand ils achètent un logement en résidence de service
Le LMNP géré est-il une forme d’assurance anti-inflation pour investisseurs prudents ? Peut-on le comparer à une poche obligataire ou à une SCPI de rendement ?
: mon intuition. J’ai eu comme un flash, des signes positifs autour de cet investissement. Est-ce un biais cognitif ? Je ne saurais pas le dire. En tout cas, je me sens assez à l’aise, un peu comme lorsque j’ai investi mes premiers 10 000 € dans mon PEA il y a 5 mois, alors que je ne connaissais rien à l’investissement.