Dans le cadre d’un premier projet d’achat immobilier, j’ai quelques interrogations sur le régime LMNP et je fais appel à vos expertises sur le sujet.
Pour donner un peu de contexte :
==> Couple de jeunes actifs (24 ans / concubinage / 2 CDI à compter de Septembre / locataires / 0 Dette)
==> Projet LMNP 100/150 K€ Studio / T2 sur Rennes (forte tension locative)
Première question, comment investir à 2 en LMNP ?
Je me suis renseigné et j’ai vu qu’on peut le faire en indivision mais j’avoue avoir du mal à comprendre si ça ne change rien niveau rentabilité ou si au contraire il faut le faire en nom propre
Recherche de biens rentables :
Je trouve cela peu évident de trouver des biens rentables (7/8% de renta brut minimum), avez-vous des astuces ? J’ai vu qu’il existe un outil comme Lybox qui semble bien
Futur du régime LMNP :
Des mesures viendront surement impactées le régime LMNP à court ou moyen terme (cf. rapport Le Meur + actualités des derniers mois/années), je suis donc sceptique là-dessus.
Notre idée est de commencer en LMNP et d’ajuster ensuite selon les nouveautés, à savoir par contre que la recherche du bien rentable se fera dans le cas où il s’agit d’une location nue afin d’anticiper d’éventuels changements, qu’en pensez-vous ?
D’une manière générale, je suis preneur de tout retour d’expérience sur le régime LMNP, la première recherche de bien et tout élément qui vous semble pertinent
Pas de projet de RP à court / moyen terme ? Surveille l’impact de cet investissement sur votre capacité d’emprunt si jamais vous avez des projets.
Pour louer en LMNP, c’est forcément en nom propre. L’indivision c’est juste le fait d’acheter à plusieurs, en nom propre.
Pas d’impact sur la renta à ma connaissance. Attention au niveau de la succession par exemple, un PACS et un testament peuvent protéger le conjoint survivant en cas de problème.
Attention aussi à l’achat à deux qui peut comporter des risques et des difficultés à la revente.
Connaitre la zone, ne pas être trop loin du bien, bien estimer les loyers, les charges et les travaux pour calculer le TRI et le rendement brut / net et l’effort d’épargne associé. Pas de solution miracle ici !
Je ne connais pas bien Lybox, mais je ne paierais pas pour ce service personnellement. Tu peux très bien évaluer la renta seul.
En effet il ne faut pas partir du principe que ton investissement ne sera rentable que en LMNP, prévoir d’autres scenarios peut valoir le coup. En revanche je suis sceptique quant aux changements à venir et sur la fin du LMNP.
Personnellement, si je vois que ma location longue durée n’est plus rentable si le LMNP meurt, je verrai pour m’orienter vers une solution avec un loyer plus élevé (location courte durée, coloc, etc), ou le faire en SCI. Je trouve que tuer la niche purement et simplement serait contre productif compte tenu de la tension locative aujourd’hui. Mais je ne serai pas présent lors du débat sur le rapport Le Meur
C’est mon ancienne RP que j’ai mis en LMNP, l’appart n’avait pas pour vocation d’être loué par la suite au départ. Mais aujourd’hui j’ai un cashflow positif en LMNP d’environ 20€ par mois et ma capacité d’emprunt restante me permet quand même d’acheter ma RP. Je suis accompagné d’un comptable en ligne pour la déclaration fiscale. A ce jour, pas d’emmerde particulière, les locataires payent, mon comptable me fait économiser des impôts, à voir dans quel état on me rend l’appart !
Premièrement merci pour ton retour et ton temps , cela va bien m’aider !
À court terme, mais dans un horizon de 7/10 ans pourquoi pas. D’où l’idée de ne pas investir dans un bien trop onéreux !
D’accord mais quelque chose m’échappe. Si je comprends bien, l’achat est en nom propre (en société c’est possible aussi mais ce n’est pas le cas ici), donc c’est forcément une unique personne qui achète et non 2 ou plus ? C’est complexe en sachant que le prêt se fait à 2, l’exploitation également…
Tu as totalement raison pour la succession
Oui je m’en doutais. Cependant, est ce que tu utilises uniquement les sites d’annonces ou il y a d’autres moyens ? Ceci étant mon premier achat je n’ai pas encore beaucoup de réseau ! Je suis d’accord qu’il faut faire des visites et passer à l’action mais encore faut-il trouver des biens intéressants à visiter. Je vais continuer mes recherches !
Merci pour ton retour d’expérience. Tant mieux si tu en es content ! Tu vois un comptable en physique ?
Pas tout à fait, l’achat en nom propre c’est juste acheté en tant que personne physique. Et tu peux acheter en nom propre en indivision si vous êtes plusieurs.
Oui, Leboncoin, SeLoger pour trouver les biens, pareil pour estimer les loyers, etc
Meilleurs agents sinon pour évaluer rapidement le bien dans la zone, etc
Après il faut pas se jeter sur le premier bien et prendre son temps
Nope, un comptable en ligne type jedeclaremonmeuble ou Nopillo. 500€ par an et 366€ remboursé l’année suivante en crédit d’impôt
Bonjour, avant toute décision : Je te conseille de lire le projet de réforme Le Meur qui tape pas mal sur le LMNP. A minima donc attendre la loi de finance pour 2025.
A t elle le droit de changer les règles pour les lmnp déjà en exploitation, souvent adossés à un prêt sur 20 ans, dont le lancement a été effectué à la connaissance des règles fiscales actuelles ?
Je fais le parallèle avec le pinel, où ce sont les conditions (notamment le taux de réduction d’impôts sur 9 ou 12 ans) au moment du lancement du projet qui s’appliquent pour toute la duree de celui-ci !
Attention, en indivision, tu n’es pas éligible à la réduction d’impôt des 2/3 des frais de comptabilité en souscrivant à un OGA. Privilégie donc une solution plus compétitive, comme Qlower qui fait bien le job.
J’aime bien le commentaire sur la fin de la niche fiscale :
« Personnellement, si je vois que ma location longue durée n’est plus rentable si le LMNP meurt, je verrai pour m’orienter vers une solution avec un loyer plus élevé (location courte durée, coloc, etc), ou le faire en SCI. »
Typiquement les comportements réels que nos politiques ne comprennent pas… Ils vont tuer un marché locatif déjà moribond !
Tu m’apprends quelque chose pour la non éligibilité à la réduction d’impôts, je ne savais pas ! Merci de m’avoir corrigé
C’est une réalité à laquelle les politiques doivent se préparer… Je ne sais pas du tout si le LMNP est utilisé par les gros patrimoines. En tout cas, je ne connais que des propriétaires en LMNP avec de petits patrimoines et revenus (dont moi), et j’ai l’impression que changer le LMNP ne va impacter que les petits propriétaires qui ont déjà du mal à faire croitre leur patrimoine. Je ne vois pas comment cela pourrait détendre le marché locatif.
Bonjour à tous et merci pour vos différents retours !
D’accord donc ça ne change rien mis à part ce que relevait @Rewol concernant l’OGA, c’est faisable facilement.
Oui je comprends, mon interrogation est un choix entre deux possibilités :
==> Investir dans une ville comme Rennes où il très compliqué de trouver un bien rentable étant donné la concurrence importante. L’avantage étant qu’une fois le bien acquis, il sera loué très facilement étant donné la tension locative
==> Investir dans une ville de plus petite taille (répondant aux bons critères sur la croissance démographique, le taux de chômage, …) où il sera peut-être plus facile de trouver un bien avec une bonne rentabilité. Cependant, trouver un locataire risque d’être un peu plus compliqué.
C’était mon interrogation initial, faut-il nécessairement attendre cette loi de finance ? La réponse raisonnable semble oui …
J’arrive à une autre conclusion.
En ce moment, tout le monde attend, et le marché est bloqué.
Mais certains n’ont pas le choix et doivent vendre (divorce, enfant en +) et doivent acheter (mutation pro), alors même que la location devient presque impossible.
C’est donc le moment de faire de belles affaires. Et on n’est même pas certain ni du changement de fiscalité, ni de sa magnitude.
Et même si ça change, il y a des solutions, comme l’apport en nature d’un immeuble à la création d’une SCI. Tu perds au départ (frais de notaire) puis tu gagnes à l’arrivée (ré-amortissement depuis le départ, régime mère-fille potentiel…)
Donc je poursuis la recherche de belles affaires en ce moment.
Elle a le droit d’élaborer ce qu’elle souhaite, mais n’aura cependant pas le pouvoir de changer les règles toute seule pour autant. C’est une proposition de loi qui est examinée en Commission, donc à suivre …
Dans le contenu et selon ma compréhension, ce qui est imaginé ici, c’est que les nouvelles dispositions soient applicables :
Aux biens mis en location après passage de la réforme,
En cas de changement de bail.
En résumé, tout le monde à court terme.
En cas de changement de bail ?
Mais ce n’est pas en général un choix du propriétaire… C’est plus le locataire qui choisit de partir pour X ou Y raison.
Cela créerait une inégalité de traitement entre un propriétaire ayant un locataire restant encore 5 ans, et un autre le locataire déciderait de partir 1 mois après la réforme, alors qu’il était peut-être en place depuis plusieurs années !!
Il faut anticiper un alignement de la fiscalité du meublé sur la location nue et la fin de l’amortissement sans réintégration dans la plus value au moment de la revente. Bref, dans tous les cas, vous devrez payer des impôts, sur les revenus et sur la PV.
Le LMNP ne va pas disparaitre. Mais ce qui va disparaitre (dans tous les scenario LE MEUR et suivant les recommandations de la cour des comptes) c’est l’absence totale de fiscalité en raison du mécanisme d’amortissement du LMMP qui permet de déduire des charges fictives de l’assiette d’imposition sans impact sur la plus value.
Il n’y aura pas de rétroactivité fiscale puisqu’il s’agit d’impôts futurs (PV). Il est prévu une clause du grand-père, c’est à dire que devront être réintégrés seulement les amortissements postérieur à la loi fiscale. Pas de remise en cause de l’existant donc, mais pour le futur, il y aura des changements. Beaucoup de LMNP pourront passer au LMP avec les contraintes que cela implique (déclaratives, sociales, comptables, fiscales, et règlementaires)
Comme c’est déjà le cas du LMP, oui aux amortissements, mais en cas de vente du bien, il faudra réintégrer tous ces amortissements pour calculer l’impôt sur les plus values. (i.e. si vous avez déduits 5 KE de charges d’amortissement pendant 10 ans, au moment de la revente, votre plus value va augmenter de 50 KE (vous serez fiscalisé dessus) PV = prix de vente - (prix d’acquisition - amortissements)
Pour estimer la rentabilité, vous pouvez faire vos simulations sur la base du régime forfaitaire (50% d’abattement forfaitaire sur les loyers sans possibilité d’imputer d’autre charges comme les meubles ou les intérêts de crédit) pour calculer la base imposable x (votre taux marginal d’impôts TMI + CSG 17.2%) ou au réel (déduction uniquement des charges réelles et fiscalisation sur le reste).
Et si vous espérez que la fiscalité de l’immobilier va baisser, bonne chance pour vos investissements…
Si on peut continuer les amortissements comme aujourd’hui pour les lmnp déjà existants, et qu’il faudra seulement payer des impôts à la revente par la considération de la valeur nette comptable, ça sera un moindre mal, et cela laisse le temps de voir venir et de faire ses choix tranquillement (revente ou conservation plus longtemps) plutôt que dans l’urgence.
Car comme je le disais auparavant, la suppression totale du mécanisme d’amortissement générerait immédiatement des impôts sur le revenu qu’on n’a pas forcément les moyens de payer, surtout si l’investissement locatif s’autofinance à peine.
Oui, ceux qui souhaitent conserver les amortissements basculeront progressivement dans le LMP (c’est pourquoi les seuils LMP sont proposés d’être augmentés). Mais retarder la fiscalité quand elle augmente ne sera pas forcement meilleur: vous serez fortement fiscalisés à la sortie (à la revente), avec la surtaxe sur les plus values immobilières élevées de plus de 50 KE, et les PS (CSG/RDS) bien sur, et les problématiques d’affiliation RSI des professionnels.
Qu’en serait il des amortissements non consommés car reportés, les charges seules ou avec 1 partie de l’amortissement permettant d’arriver à 0 ?
Ce sont des amortissements d’années antérieures, mais que l’on « consommera » dans le futur lorsque les charges et amortissements de l’année ne seront pas suffisants pour faire revenir le résultat à 0.
Du coup va t on prendre en compte l’année de leur génération (antérieure à la réforme) ou de leur utilisation (postérieure à cette hypothétique réforme)?
L’année de leur génération serait à mon sens plus juste, car le report est dû aux regles fiscales actuelles, qui dit que l’amortissement peut être reporté indéfiniment !
Je ne vois pas trop pourquoi on basculerait d’un coup en LMP.
Si on est aujourd’hui en LMNP, que notre situation professionnelle ne change pas (revenus identiques à l’augmentation près) et que notre activité de loueur n’évolue pas (loyer annuel inchangé à l’évolution de l’IRL près), on ne pourra pas passer en LMP !
D’autant plus qu’on prendrait d’autres revenus en compte en plus des traitements et salaires.
Je crois que c’est 50 k€ par personne. Autrement dit, si tu es en couple avec une quote part identique, en dessous de 100 k€ tu ne devrais pas avoir cette suraxe.
Cette discussion est très intéressante .
J’avais une question sur le calcul de la PV.
Si on a fait des travaux d’amélioration (rénovation énergétique par exemple) , pourra t on les ajouter au montant d’achat si ils sont rentrés en amortissement dans la comptabilité ?
Autrement dit, la réintégration à la sortie des amortissements consommés concerne t il seulement le prix d’achat ou aussi ces travaux ?
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