Finary

LMNP: Que dois-je faire aka quelle erreur eviter?

Bonjour
J’ai eu le plaisir d’apprendre que le vendeur a accepté mon offre d’achat pour mon 1er bien immo (hors RP).
Donc je signe compromis la semaine prochaine.
Ensuite recherche de financement (ça je ne crains pas)
Cependant que dois je faire pour bien me « couvrir » proteger
J’ai entendu parlé d’assurance locataire indelicat
Dois aussi avoir une assurance habitation proprietaire ?
Il y a t il une liste de meubles à fournir dans un meublé ?
Bref je suis preneur de vos retours d’experience.
Comment faire un bail?
A quoi dois je etre attentif pour les garanties du locataire ?

Merci

Je viens de decouvrir ce post de @mounir que je suis entrain de lire mis n’hesitez pas à compléter svp

Hello

Aucune suggestions ?

Hello,

Tu trouveras beaucoup de vidéos sur YT qui t’expliqueront comment faire. Ca m’avait beaucoup servi.

  • Assurance loyer impayĂ©, je n’en ai pas prise perso, mais c’est assez simple a trouver et il y en a pleins.
  • Assurance propriĂ©taire non occupant, c’est obligatoire oui, la aussi y en a pleins! Les grands groupes AXA, etc… ou les startups comme Luko.
  • Oui il y a un minimum de choses dans un meublĂ©. Il faut qu’en thĂ©orie l’appartement soit « clĂ© en main » et qu’il ait le minimum pour vivre. La aussi ça se trouve très facilement.
  • Pour le bail je recomande Rentila, qui est bien aussi pour le suivi de tes loyers et l’envoie des quittances. Plusieurs membres de Finary semblent l’utiliser.
  • Pour le locataire y a pas de magie. Bon dossier et quelqu’un d’honnĂŞte.
  • N’oublie pas d’enregistrer ton activitĂ© LMNP dès que tu la commences. Tu trouves les infos facilement aussi :slight_smile:

Hello

Ca y est j’ai vu comment on fait.

MERCI

Bonjour,

FĂ©licitations !

Quelques astuces supplémentaires pour te protéger dans le compromis de vente :

Avoir chacun son notaire

Il est important d’avoir chacun son notaire (celui du vendeur et celui de l’acheteur). Ca ne coûte pas plus cher et ça permet à ton notaire de te conseiller et défendre tes intérêts dans la transaction.

Éviter de séquestrer de l’argent le temps de la transaction

Essaie de négocier de ne pas séquestrer d’argent chez le notaire pendant la phase d’achat ou bien de réduire la somme à séquestrer pour que tu n’aies pas trop d’argent à sortir avant la signature définitive. Généralement il est d’usage de séquestrer 5 à 10% du prix du bien chez le notaire qui serviront de pénalités à payer au vendeur si tu décides de sortir de la vente en ne respectant pas les clauses contractuelles de sortie définies dans le compromis.

Dans tous les cas, ces pénalités seront redevables au vendeur si tu fais défaut. Pour autant tu peux négocier pour ne pas les sortir de ta poche le temps de la vente mais de fournir la preuve que tu as cette somme de côté et que tu pourras dédommager le vendeur si tu fais défaut. En négociant de ne pas séquestrer tout ou partie de cette somme chez le notaire, cela te permet de garder de l’épargne de sécurité le temps de la transaction (qui dure environ au moins 3 mois en moyenne) et d’avoir un profil bancaire plus sympa à présenter aux banques.

S’assurer d’un seul refus bancaire dans le compromis pour sortir de la vente

Assure toi que tu devras justifier de seulement 1 refus bancaire pour sortir de la vente à tout moment. Il arrive que des notaires ou des agents immobiliers forcent les acheteurs à fournir au moins 2, voire 3 refus bancaires pour pouvoir sortir de la vente. Comme les banques peuvent mettre du temps à produire des lettres de refus, il est préférable de se protéger en ayant qu’un seul refus bancaire à fournir si l’on souhaite sortir de la vente pour une raison X ou Y. Tu auras toujours plus de facilités à obtenir 1 refus d’une banque, que 2 ou 3. La loi n’impose pas de minimum dans les compromis de vente mais comme un compromis est un contrat entre acheteur et vendeur, tout ce qui est inscrit dedans fait foi. Donc il est important d’avoir des clauses qui ne soient pas hyper contraignantes pour l’acheteur.

Faire supporter la taxe foncière intégralement au vendeur

Essaie également de négocier avec le vendeur que ce soit lui qui paie en intégralité la taxe foncière de cette année. Ca te fera gagner quelques euros le jour de la signature de l’acte authentique. En effet, par défaut, si tu signes l’acte authentique le 1er juillet chez le notaire, cela signifie que tu deviens propriétaire à cette date et que par conséquent tu es propriétaire du bien 6 mois en 2022. Le notaire te demandera donc de faire un chèque au vendeur de remboursement de 50% de sa dernière taxe foncière. Le jour du compromis on peut très bien négocier entre vendeur et acheteur que ce sera le vendeur qui paiera à sa charge toute la taxe foncière de l’année pour que tu n’aies pas à lui rembourser une partie au prorata temporis du temps que tu seras officiellement propriétaire cette année.

Faire une vente dite « acte en main » pour inclure les frais de notaire dans le budget global

Tu peux également essayer de négocier une vente « acte en main », c’est-à-dire que ce sera le vendeur qui paiera les frais de notaire à ta place. En réalité ce sera toujours toi qui les paiera mais cela te permet de faire passer les frais de notaire (et honoraires d’agence immobilière) dans le crédit bancaire.

Par exemple, si le bien coûte 100K€ net vendeur et que l’agence immobilière te prend une commission de 5K€, tu devras payer au total 115K€ :

  • Bien immobilier : 100K€
  • Frais de notaire : 10K€ (c’est 8% dans l’ancien mais j’arrondis Ă  10% pour simplifier le calcul)
  • Frais d’agence : 5K€

Quand tu solliciteras les banques, la plupart te proposeront de financer le bien mais sans les frais de notaire et d’agence que tu devras payer toi même. Tu devras sortir de ta poche (épargne) les 15K€ pour payer les frais de notaire et d’agence.

Si tu négocies une vente dite « acte en main », cela veut dire que vous négociez avec le vendeur et le notaire que la transaction sera au prix global de 115K€ net vendeur et que le vendeur paiera lui même les frais de notaire et d’agence. Comme ça, tu peux demander aux banques un financement de 115K€ au lieu de 100K€ puisque tu ne paieras pas les frais de notaire et d’agence avec l’argent de ton épargne personnelle.

Le jour de la signature authentique chez le notaire, ta banque transférera les 115K€ sur le compte bancaire du notaire. Celui-ci reversera les 100K€ au vendeur (il aura le prix qu’il attendait), les 5K€ à l’agence immobilière et gardera les 10K€ pour la gestion des droits de mutation.

DĂ©duire tout le mobilier du prix net vendeur

Si tu achètes un bien qui contient des biens mobiliers (meubles) qui restent en place (cuisine équipée, frigo, canapé, etc.), pense bien à les faire estimer et à bien les faire rentrer dans le compromis de vente pour pouvoir réduire le coût des frais de notaire. En effet, les frais de notaire sont calculés sur le prix des biens immobiliers (c’est-à-dire ce que l’on ne peut pas retirer et bouger ailleurs). A l’inverse, tous les bien mobiliers (c’est-à-dire ceux qu’on peut facilement bouger ou décrocher des murs) ne rentrent pas dans le calcul des frais de notaire.

Imaginons que tu achètes le bien à 100K€ net vendeur. C’est le prix que tu as négocié avec le vendeur. Dans le bien, toute la cuisine équipée (y compris l’électroménager) reste. Vous avez estimé que cette cuisine toute équipée (meubles & électroménager) représente une valeur totale de 10K€.

Par conséquent, les frais de notaire seront calculés sur la base de 90K€ et non 100K€.

8% de 90K€ c’est toujours moins que 8% de 100K€.

Ca permet de gratter quelques centaines d’euros au passage. Il n’y a pas de petites économies :slight_smile:

Règlement de copropiété

Dernier point important à vérifier et à faire notifier dans le compromis de vente en tant que condition suspensive : le fait de pouvoir sortir de la vente si tu apprends que le bien que tu achètes sera interdit à la location meublée, location courte durée et/ou colocation.

En effet, si tu achètes un bien en copropriété, il est hyper important de demander le règlement de copropriété au vendeur pour vérifier si les locations meublées, saisonnières et colocations sont autorisées ou non par la copro.

Si tu achètes un bien que tu espères louer en location Airbnb saisonnière et que le règlement de copropriété l’interdit, non seulement tu auras des problèmes avec le syndic de la copro et les voisins mais ça va surtout remettre en question tout le business model de ton investissement locatif.

Généralement, si tu lis sur un règlement de copropriété que les biens sont uniquement destinés à un usage bourgeois, cela signifie que tu peux faire uniquement de la location classique (nue ou bien éventuellement meublée à l’année). En revanche, les locations saisonnières (et généralement les colocations) seront interdites.

Pour t’éviter des ennuis avec la copropriété et t’assurer que tu pourras bien louer comme tu l’as prévu dans ton business model, je t’invite à faire ajouter une condition suspensive au compromis de vente qui te permet de rompre la vente si tu apprenais au cours de celle-ci que le mode de location / d’exploitation (à préciser clairement) que tu souhaites faire du bien est autorisé par le règlement de copropriété.

Avec ces quelques conseils, tu vas pouvoir te blinder un peu plus pendant la phase transactionnelle avec le notaire et le vendeur, et économiser quelques centaines, voire milliers d’euros, si tu parviens à négocier les points que j’ai décrit.

Enfin, n’oublie pas que les conseils du notaire son gratuits. Le notaire est rémunéré par les actes qu’il produit. Donc n’hésite pas à le questionner avant / pendant et après la vente lorsque tu as besoin d’information.

14 « J'aime »

Bonjour

Excellent.
Merci pour la mine d’information.
Je vais appliquer de suite.

Ca c’est bon.

Celle-ci en particulier me semble interressante.
Le marché est tendu. J’ai fait une offre à -5000 EUR puis le vendeur a eu une offre au prix. Elle m’a contacté et dit que pour une question de feeling, si je m’alignais elle me donnerait la priorité. Ce que je fis et je suis donc l’acquerreur.
Pour EUR 800 par an, même si je préfère avoir les sous dans ma poche faut il se battre ou même essayer de négocier cela ?

J’adore, je vais copier/coller ton message dans un mail pour négocier avec le vendeur.

Est ce a dire que je dois mentir Ă  la banque par omission ?
Dans le dossier d’offre de prêt, la banque pose toujours la question du coût des frais de notaire.
Dans ce cas, je les déclare sans préciser que je ne les sors pas de mon épargne c’est bien çà ?

Autre point, lors de l’acquisition de ma RP, le notaire a prélevé des frais puis m’en a reversé un trop perçu. Comment s’assurer que le trop perçu ne parte pas chez le vendeur ?

Avec plaisir ! Ce sont des astuces qu’on regrette de ne pas savoir plus tôt quand on passe pour la première chez le notaire ^^

Ca peut se négocier, c’est à vous de voir. Le vendeur acceptera ou non mais s’il accepte c’est tant mieux pour vous j’ai envie de dire. Sinon, il faudra prévoir de lui faire un chèque de remboursement le jour de la signature de l’acte authentique.

Ca peut être utile. Par contre pour ne pas risque de braquer le vendeur, il faut bien lui faire comprendre que vous lui devrez toujours les indemnités en cas de sortie de la vente en ne respectant pas les clauses contractuelles. L’idée de ne pas séquestrer toute la somme, c’est simplement pour avoir votre épargne disponible et vous en servir pour améliorer votre dossier bancaire.

Ce n’est pas mentir puisque c’est le vendeur qui supportera les frais de notaire. Personnellement je n’ai jamais mis en place d’achat acte en main car j’ai que ma RP que j’ai acquis en suivant la procédure traditionnelle. J’ai payé les frais d’agence et de notaire de ma poche car à cette époque je ne connaissais pas la technique de l’acte en main. Pour le moment je n’ai pas d’investissement locatif à mon actif mais c’est ce que je ferai le jour où je pourrais investir sur un bien immobilier locatif.

Il faudrait vérifier avec des personnes plus expérimentées (peut-être que @Francois pourrait nous donner plus d’info). J’imagine qu’il faudra dire à la banque que les frais de notaire sont de 0€ puisque supporter par le vendeur et que vous achetez le bien au prix X (qui virtuellement inclut les frais de notaire et d’agence).

Techniquement, il faudrait se rapprocher d’un courtier spécialisé en investissement immobilier ou bien simplement poser la question à votre notaire en amont de la signature du compromis.

Bonne question et je n’ai pas la réponse. Je vous dirais de vous rapprocher de votre notaire pour lui poser la question. Vous lui dites que vous envisageriez peut-être de proposer un achat « acte en main » et vous souhaitez en discuter pour savoir comment ça se passe, si c’est intéressant, etc.

En fait non, ce n’est pas à négocier dans le sens où c’est nous acheteurs qui sommes en position de force. D’après la loi c’est le propriétaire au 01/01 qui doit payer. Le partage est un usage.

Acte en main est une bonne idee pour faire payer par la banque les frais de notaire mais en effet c’est le propriétaire qui recevra le remboursement du trop perçu.