Loi de Finance 2025

[Rewol]

totalement

[lio198]

C’est juste dans le Projet de loi finances, qui ne sera voté qu’en décembre, par le parlement (Assemblée +Senat) + commission mixte paritaire, s’il n’y a pas de censure du gouvernement.

Mais légalement, il n’y a pas de rétroactivité car il s’agit d’impôt futur, sur la PV de cession a partir du 1er janv 2025.

Espérons quand même qu’il y aura des amendements pour ceux qui ont pratiqué des amortissements LMNP depuis 15 ans ne soient pas trop massacrés à la revente. Pas évident avec des députés qui ont d’autres chats à fouetter. L’investisseur immo est si facile à tondre, il ne crie pas …

[Guillaume.1]

Question : comme certains l’ont fait remarquer.

Au bout de 10 ans de lmnp. Passer en nue pendant 1 an. Puis revente. On évite la réintégration des amortissements on est d’accord ?

[lio198]

Non ! Tout ceux qui font du LMNP depuis 15 ans (qui ont amorti approx 3%/an de la valeur vénale de leur bien, soit 45% sur 15 ans sans payer d’IR grâce à cette charge fictive et qui revendent (avec acte authentique) en 2025, devront déduire la totalité des amortissements depuis 15 ans de leur valeur d’acquisition, ce qui renchérit fortement la plus value taxable. Les abattements pour durée de détention ne viennent ensuite réduire significativement qu’à partir de 25-30ans de détention.

Il n’y a exonération qu’au bout de 30 ans et c’est long. Le pire c’est 15 ans de détention, avec surfiscalisation entre 10 et 20 ans.

La seule vrai option c’est de louer 15 ans LMNP, puis y habiter comme résidence principale (RP) pour revendre. 30 ans ou RP ce sont les seules options. Mais l’investisseur de 5 studios LMNP aura du mal à changer de RP tous les ans …

Attendons la suite avec la loi LE MEUR en novembre qui va contraindre davantage la location meublée et raboter les seuils et abattements micro BIC …

[Leo110]

Quelle est l’alternative au LMNP, réaliser de la location nue ?

[Guillaume.1]

Merci pour ton retour ! Très juste !

On ne respire plus dans ce pays

[templeton]

Et encore vous n’avez pas parlé de l’imposition additionnelle qui sera appliquée à ceux qui payent la CEHR, soit une taxe sur la taxe, spécialité française!
Sympa ces mesures fiscales rétroactives quand on avait tout calculé au centime près pour ne pas trop se faire allumer…

[Stef8]

Bonjour à tous,

Je suis en train de me lancer dans un projet d’investissement locatif : un studio étudiant dans une grande ville, avec une stratégie patrimoniale (i.e. pas une stratégie cash flow).
Avant l’annonce récente de la réforme fiscale, je songeais opter pour le régime LMNP en nom propre (en direct, sans SCI donc).
J’avais même déjà mandaté une société d’investissement clé en main tout récemment.

Quelques infos de contexte au passage : ma TMI est élevée (41% aujourd’hui, potentiellement 45% d’ici 1 ou 2 ans, si les grilles de l’IR ne changent pas d’ici là). Je n’ai aucun immobilier dans mon patrimoine à date et je n’ai aucun prêt sur le dos. J’ai déjà du patrimoine financier (livrets, PEA et AV). Je vis à Paris, acheter ma RP est inenvisageable.

Je me pose plusieurs questions :

• Comment adapter mon projet d’investissement immo à crédit pour qu’il reste viable ?
• Est-ce que passer en SCI (plutôt qu’en direct en nom propre) serait une bonne idée ?
• Faut il passer en location nue plutôt qu’en meublé ?
• Auriez-vous des conseils / recommandations ?

Merci beaucoup

[Arthur101]

Bonjour,

En partant du principe que la seule réforme soit celle qui est dans le projet (réintégration des amortissements lors de la revente) :

• La location nue serait très défavorable, sauf gros travaux (mais dans ce cas il faudrait sortir du régime foncier quand il ne restera plus de déficit) ;
• La location meublée en LMNP serait assez favorable les 7/10 prochaines années, tant que tu auras des amortissements très importants qui généreront des charges déductibles. Quand tu n’auras plus assez d’amortissements, tu te retrouveras entre le marteau et l’enclume : soit tu conserves le bien et tu prends 58,2% de prélèvements obligatoires sur ton résultat fiscal (loyers - charges - faibles amortissements qui resteront), soit tu ne prendras « que » 36,2% sur la plus-value, majorée des amortissements. En réalité ce sera encore un peu moins grâce aux augmentations forfaitaires du prix d’achat (pour les travaux et les frais d’acquisition), et à l’abattement pour durée de détention. Donc la revente au bout de 7/10 coûtera assez cher, mais ça devrait rester intéressant.
• Il faut vraiment envisager la SCI à l’IS car ça te permettrait de conserver le bien beaucoup plus longtemps, en n’étant imposé qu’à 15% si tu ne sors pas les bénéfices de la société. Si tu veux reprendre ces bénéfices, tu seras imposé à la flat tax (qui est pour l’instant maintenue) : pour 100 euros de bénéfice ça ferait environ 60 euros dans ta poche. Lors de la revente par la SCI tu serais imposé à 15% jusque 40k€ de plus value (il faudra aussi réintégrer les amortissements à la plus-value), 25% au delà.

Pour résumer et dans les grandes lignes, ça dépend de ce que tu veux faire : si l’objectif est de garder ce bien au delà de 10 ans, c’est SCI sans réfléchir.

Si tu veux arbitrer, il faut savoir ce que tu ferais avec l’argent issu de la revente : si tu veux réinvestir, il faut une SCI. Si tu veux pouvoir avoir l’argent dans la poche, il vaut mieux rester sur du LMNP

[Stef8]

Merci pour ta réponse claire, construite et complète !
J’ai matière à réfléchir effectivement.
J’envisageais à initialement un arbitrage dans les 7-12 ans pour financer un éventuel achat de RP, mais aucune certitude pour l’instant (c’est long 7+ ans).

[lio198]

Si c’est un investissement, il faut bien calculer ce qu’il peut rapporter, c’est à dire sa rentabilité, notamment après fiscalité qui est importante à l’acquisition (8%), sur une grosse part des loyers (65% avec 45% TMI+17.2% CSG qui risque aussi de bientôt augmenter, la TF qui va faire x2 sur les 10 ans prochains, les charges propriétaires (assurance PNO+copropriétaires), l’entretien (peintures, équipements), les meubles pour de la location meublée, et l’impôt de PV, la taxe sur les PV exceptionnelles, et l’IFI.

• En ce qui concerne les contraintes réglementaires, faire attention aux communes avec des loyers plafonnés, si le bien requiert des travaux de rénovation (DPE) obligatoires, plan pluriannuel de travaux
• pour limiter la fiscalité, il faut ainsi acheter donc un bien pourri et pas cher, faire des gros travaux soi-même (pas facile de trouver des artisans pas cher) et emprunter, ce qui crée des charges (déficit foncier) et donc réduisent le résultat fiscal et les impôts (mais c’est du boulot !)
• pour augmenter la rentabilité, il faut louer en courte durée (Airbnb) là ou cela sera encore possible (autorisation obligatoire dans beaucoup de communes) mais rotation fréquente des locataires à gérer
• Dans une grande métropole, acheter 8.000€/m2 pour louer à 20€/m2 en location meublée, c’est 2.78% de rentabilité brute avant impôts. Avec une TMI à 45%, on tombe à 1.45% de rentabilité après IR+PS pour de la location meublée au régime fiscal micro BIC, sans compter la vacance locative et les risques d’impayés. La rentabilité est négative avec l’IFI.
• La location meublée offre des abattements un peu plus interessants que la location nue, qui vont être réduits avec la loi LE MEUR à venir en novembre, mais devrait rester encore favorable pour la location meublé
• La location nue est moins prise de tête que la location courte durée, mais la rentabilité est plus faible
• La SCI n’est pas un outil de réduction de la fiscalité: la location meublée est interdite avec la SCI à l’IR et une SCI à l’IS implique une entreprise, des statuts, un comptable, bref beaucoup de frais supplémentaires, pour un petit studio. En société, on peut utiliser aussi une SARL, mais il faudra gérer la société …
• Si c’est du patrimonial (pour soi), il faut donc surtout bien choisir le bien, et louer pour en partager le cout d’acquisition avec le locataire, mais sans trop espérer une grosse rentabilité
• quand on calcule la rentabilité nette globale après toutes les taxes, impôts et charges après revente, la rentabilité réelle devient faible, il faut donc y réfléchir à deux fois, car à coté de cela, le marché action S&P500 a pris 30% depuis 1 an…
• Résultat de la sur-réglementation et sur-fiscalisation: les propriétaires ne mettent plus leur biens en location, il n’y a plus d’investisseur dans le neuf car il n’y a aucune rentabilité, les institutionnels sont partis du secteur depuis 10 ans, les niches se tarissent et on a une belle crise du logement
• Il n’y a pas de solution magique, l’investisseur immobilier est une belle oie qui ne peut pas s’envoler et qui se fait plumer à tous les étages, mais pas trop vite pour éviter qu’elle ne crie trop fort…

[greyvador]

@lio198

La seule vrai option c’est de louer 15 ans LMNP, puis y habiter comme résidence principale (RP) pour revendre. 30 ans ou RP ce sont les seules options. Mais l’investisseur de 5 studios LMNP aura du mal à changer de RP tous les ans …

Et il n’y a pas l’option de verndre tous les meubles, de passer en location nue une année, puis vendre ?

[lio198]

Pas avec l’article 150VB du CGI proposé dans le PLF2025.
Et il ne sert à rien de tricher puisque le fisc connait exactement ce que vous lui avez vous-même déclaré comme amortissements pour ne pas payer d’impôts sur les loyers

La seule option c’est l’exonération pour résidence principale, mais il faut y vivre réellement avec factures eau énergies pendant 1 ans, ou attendre 30 ans.

[Juse]

Et bien moi qui travaille sur le sujet de mon premier investissement immo très sérieusement depuis 2 mois, je vais finalement rester là, à ne pas agir et ne pas profiter de ce vecteur d’enrichissement qui existe depuis plus de 70 ans. Toujours dans les bons timings…

Et tout ça pour quoi ? Pour récupérer des miettes par-ci par-là sur notre dos, et ne même pas réussir à couvrir leurs pertes. Ils n’ont toujours pas compris que ce n’est pas comme ça qu’ils relanceront l’économie sur le moyen et long-terme. Quelle bande d’incompétents. C’est décidément le cirque Pinder, je suis épuisé.

[lio198]

Note: le gouvernement a le temps de sauter avant que le PLF2025 ne soit adopté, mais cela sera encore pire avec le programme NFP.

C’est ce qui arrive quand on a 300 Md€ de recettes pour 450Md€ de dépenses avec de la gabegie à tous les étages. Ce n’est pas fini car cela va durer au moins 5 ans d’efforts, quelque soit la couleur politique…

En Grèce, le gouvernement d’extreme gauche a réduit les salaires et pensions de 25%, smic à 830€ bruts, retraite à 67 ans, travail de 48h/semaine, 6jours/7, plus de sécu, et vendu les bijoux de familles aux Chinois (les ports) et aux Allemands (les aéroports)

[ATR]

Attention, la réintégration des amortissements ne sera pas la seule mesure défavorable, ils vont aussi en ajouter d’autres : Immobilier : régime minceur pour l’avantage fiscal des propriétaires de meublés de tourisme

le PLF ne contient que les mesures budgétaires. A mon avis : fini l’investissement locatif.

La version HARD du projet le meur est encore sur la table : Proposition de loi, n° 159 - 17e législature - Assemblée nationale

[templeton]

Ils ont complètement pété les plombs, ça ne tiendra pas longtemps comme ça. Et le pire c’est qu’il n’existe aucune alternative crédible (avec 1 poids électoral conséquent) dans l’offre politique actuelle. Il faut partir, je ne vois plus d’autre solution…

[Amelie4]

hors immobilier, j’ai l’impression de comprendre que la flat tax reste/PFU épargnée pour le moment ?(sauf si changement de gouvernement vers NFP)?

[Arthur101]

Elle n’est pas directement affectée, mais le serait indirectement par un impôt « différentiel » pour les hauts revenus. Pour simplifier, les foyers soumis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) ne pourront pas payer moins de 20% d’impôt sur le revenu.

Par exemple, si un foyer fiscal paie 12,8% d’impôt sur le revenu car il perçoit uniquement des revenus soumis à la flat tax, ainsi que 3% de CEHR, l’impôt différentiel serait de 20-15,8 = 4,2%.

[Rewol]

Attention à bien distinguer le vrai des raccourcis grossiers sur ce topic très intéressant.

Déjà, il n’y a pas de loi Le Meur, juste un projet soumis à un gouvernement sorti, potentiellement repris par la ministre du logement, c’est vrai. Ces propositions sous forme de scénarios vont du moins bon à l’horrible, ou de la réintégration des amortissements à la plus-value jusqu’à l’alignement du meublé sur la fiscalité du Nu.

Maintenant, il faut que ça soit examiné, voté, promulgué.
Si vous avez 5-6 étudiants dans votre entourage, ils vous diront la galère jamais vue que ça a été cette année pour se loger à la rentrée. Donc tapons encore plus sur ces bailleurs.

Pour le moment, rien n’est fait, même si on est en passe de corriger l’erreur originelle du LMNP (amortissements non déduits et non réintégrés jusque là). C’était l’erreur de prix dans le magasin, ca s’est vu et au bout de 30 ans, on fait qqchose.

Les alternatives de louer 1 an nu pour échapper à la fiscalité sur la PV se verra comme le nez au milieu de la figure et la première jurisprudence pour abus de droit arrivera au bout d’1 semaine.

Donc le LMNP se rapproche progressivement du LMP. Oubliez les seuils qui faisaient peur.
La SCI à l’IS permet aussi d’amortir comme en LMP, avec réintégration de l’amortissement au calcul de la PV. Par contre, on perd la diminution de cette fiscalité sur la durée de détention. Ca pique plus qu’en LMNP-LMP.

La SCI à l’IS, et sa fiscalité plus douce (15 puis 25%) et surtout plus stable semble de plus en plus attirante. Certes, il faut des statuts en plus, mais comme en LMNP ou en LMP, il faut un comptable, donc c’est équivalent (mis à part les 1000 balles de créations de société au début).

Cette loi permettra de faire enfin la différence entre les doctrines des comptables sur le traitement des frais d’acquisition (choix entre déduction en charges ou en amortissement). Rappelez-vous que seuls les amortissements DEDUITS sont à intégrer à la PV, pas ceux mis en réserve.