Loi de Finance 2025

[greyvador]

@lio198

Et il ne sert à rien de tricher puisque le fisc connait exactement ce que vous lui avez vous-même déclaré comme amortissements pour ne pas payer d’impôts sur les loyers

Le but n’est pas de tricher mais de trouver un éventuel moyen (comme y habiter 1 ans ou attendre 30 ans) pour éviter cette nouvelle règle.

Par contre si donation à ses enfants, que se passe-t’il ?
Cela fait « disparaitre » ces ammortissement ?

[Rewol]

Cette proposition ne distingue pas la cession à titre gratuit ou onéreux. il devrait alors être possible de transmettre à ses enfants (ou autres) pour qu’ils redémarrent l’amortissement ou qu’ils ventent le produit de la donation.

[lio198]

La donation efface les plus values: les droits de mutation à titre gratuit sont liquidés sur la valeur vénale réelle des biens (avec abbatements habituels, 100k€ par enfant)

BOFiP BOI-ENR-DMTG-20-30-10 - 06/04/2021

[templeton]

Une solution possible mais il faut avoir 1 capital conséquent et être à son compte: se payer le moins possible juste de quoi éviter la taxe PUMA, se verser un complément en dividendes en prenant soin de rester sous le seuil de la CEHR, et pour le reste vivre sur 1 crédit lombard, que l’on renfloue chaque année avec les dividendes.
De cette façon on minimise l’IR au maximum tout en conservant 1 bon train de vie.

[lio198]

Le Conseil des prélèvements obligatoires, institution rattachée auprès de la cour des comptes, émet 3 recommandations au 14 octobre 2024:

1. Réintégrer les amortissements admis en déduction en cours d’exploitation dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de biens loués en régime LMNP.
2. Supprimer pour l’avenir la possibilité d’amortir le bien immobilier loué dans le cadre du régime fiscal de la location meublée (LMNP et LMP).
3. Aligner les plafonds de revenus des régimes micro-BIC et micro-foncier autour d’un seuil de 30 000 euros et fixer l’abattement forfaitaire applicable dans ces deux régimes à 30 %.

https://www.ccomptes.fr/fr/publications/vers-un-rapprochement-des-regimes-fiscaux-de-la-location-meublee-et-de-la-location-nue

[Guillaume.1]

Très intéressant, merci beaucoup messieurs dames.

Encore une fois. La balance High Risk High Reward. Il ne va pas falloir s’étonner des tentatives d’esquiver coutent que coutent les impôts abyssaux désormais qui pèsent sur les classes moyennes qui font le maximum pour investir pour leurs enfants. Liste non exhaustives des premières réactions en masses pressenties :

• Louer en sous-marin à des connaissances. Win Win
• Ré-habiter dans son LMNP un an en RP quitte à ce que ce soit sport au niveau orga
• Demander une part en liquide lors de la vente
• Augmentation des prix de ventes pour absorber l’impôts ? Sinon pas vendu, pas perdu (la douloureuse fiscale). Encore moins de bien au prix sur le marché en vente et les locations qui se tendent encore plus, car les primo-accédants ne libèrent pas leur logement en achetant parce que peu de bien en vente et trop cher.

Une fois sortie de ce bourbier, all in actif financier et crypto.

[Lionel5]

@Guillaume.1

Louer en sous-marin à des connaissances. Win Win

Et tu n as pas peur que ton appartement vide soit considéré comme résidence secondaire donc plus fortement taxé par la taxe d habitation ?
Et réveiller le fisc sur une situation particulière ?

[Lionel5]

@Guillaume.1

Demander une part en liquide lors de la vente

Dans les 10% du prix du bien pour être rentable?
Je me vois pas aller à la banque pour retirer 15000€ en cash. Je pense que j aurais qq ennuis.
Ou gérer une telle somme en cash pour la blanchir.

[Guillaume.1]

Risk - Reward c’est bien le sujet.
Payer une taxe d’habitation semble moins « cher » tout de même

Je ne parle pas de mon cas ou de ce que je ferai, mais de mon ressenti sur ce que feront une majorité de classe moyenne.

[Lionel5]

La majorité fera de la location nue je pense
Les SCPI redeviendront avantageuses

[Guillaume.1]

Je pense aussi que les SCPi vont recevoir un glissement des flux

Mais c’est après être sortie du bourbier

[lio198]

Le CPO a produit un deuxième rapport ce jour " Conforter l’égalité des citoyens devant l’imposition des revenus" qui en rajoute sur la location meublée

https://www.ccomptes.fr/sites/default/files/2024-09/20241010-Conforter-egalite-des-citoyens-devant-imposition-des-revenus.pdf

Extraits:

• Il est donc nécessaire de remettre en cause dans son principe même la faculté d’amortir les biens immobiliers dans le cadre de la location meublée, non professionnelle comme professionnelle, qui crée une distorsion de concurrence avec la location nue.

• Recommandation n° 6 : Supprimer pour l’avenir la faculté de procéder à des amortissements sur le bien immobilier dans le cadre de la taxation à l’impôt sur le revenu de la location meublée.

• Pas de changement pour les sociétés à l’IS qui auront toujours la faculté de déduire des amortissements sur la location meublée. En effet, la constitution d’une société à l’IS implique une charge administrative substantielle et n’est pas toujours avantageuse compte tenu de la double imposition à l’IS, puis au PFU.

Seule bonne nouvelle, l’exonération de PV sur la résidence principale n’est pas remise en cause.

Le projet de loi LEMEUR, adopté au Sénat le 21 mai 2024 avant la dissolution, n’attend que la Commission Mixte Paritaire pour être adopté, avec des derniers arbitrages. Ces deux rapports du CPO viendront alimenter les débats en cours. On va être fixés rapidement.

Rappel: l’AN a élue une députée LFI comme présidente de la Commission des affaires économiques, donc faudra pas s’attendre à des miracles en faveur des investisseurs. On a les élus qu’on mérite…

[Lionel5]

Ils auraient pu améliorer la taxation de la location nue en contrepartie

[lio198]

Il ne faut pas rêver : l’Etat a besoin de recettes: AUCUN député n’a proposé un tel amendement sur les 1753 déjà déposés sur le Projet de loi de finances. L’investisseur Immo n’est pas leur priorité !

[Lionel5]

Et est surtout la vache à lait idéal.
C est le riche rentier qui exploite les pauvres travailleurs et qui de toute façon ne va pas quitter la France avec leur maison sur le dos
Donc on taxe à tout va

[Sylvain84]

Comme d’habitude les gouvernements régulent, pensant bien faire mais je suis prêt à parier que les effets seront seront pires.

En boulant supprimer l’avantage du LMNP ils espèrent qu’il y aura plus de locations nues ?
Je veux bien comprendre la problématique des airbnb dans les villes touristiques mais pas pour les locations meublées longue durée.

Au final ils vont remplir, un peu, les caisses grâce a l’impôt sur les PV dans anciens LMNP, mais pour le nouvel investisseur, a mon avis il sera plus intéressant d’aller placer son argent ailleurs. Même en restant dans l’immobilier, autant prendre des SCPI…

J’espère pour eux que je me trompe, mais je vois mal comment cela va solutionner la question du logement en France. Ajouter à cela la fin du Pinel (bon ok c’était loin d’être le meilleur dispositif mais quand même…)

[M.3661]

Récapitulatif des amendements déposés sur l’article 24 du PLF 2025 qui concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la PV.

• 3 amendements qui visent à supprimer l’article 24.

• Compléter l’alinéa 2 par la phrase suivante :
  « Cette disposition ne s’applique pas aux cessions d’immeubles loués en meublé avant le 1er octobre 2024 dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel. »

• Au début du second alinéa, insérer les mots :
  « Pour les locations de courtes durées telles que visées au I. de l’article L. 324‑1‑1 du code de tourisme, ».

• Compléter l’alinéa 2 par les mots :
  « Ces dispositions sont applicables aux locations meublées d’une durée n’excédant pas trente nuitées. »

• Compléter cet article par l’alinéa suivant :
  « Ces dispositions sont applicables aux locations meublées d’une durée n’excédant pas trente nuitées. ».

• I. – Au début du second alinéa, insérer les mots :
  « Pour les biens qualifiés de meublés de tourisme, tels que définis à l’article L. 324‑1‑1 du code du tourisme, »
  II. – La perte de recettes résultant pour l’État est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.

• Compléter cet article par l’alinéa suivant :
  « IV. – Le III s’applique à l’exception des biens situés en zone de montagne, des résidences étudiantes et des résidences sénior. »

• Compléter cet article par la phrase suivante :
  « Le présent article s’applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025. »

[max.raphael]

Il y a une solution pour l’exonération de la plus value:

Dans le cas d’une expatriation, il est possible d’être exonéré par rapport à la plus value d’une résidence dite secondaire à l’hauteur de 150k euros de plus value nette imposable par quote part (si un couple 300k euros). A la condition de ne pas avoir une RP deux ans avant l’expatriation.

Non-résidents : comment bénéficier d’une exonération sur la vente d’un bien...

Le combo: vendre la RP, ensuite rester deux ans comme locataire, s’expatrier et par la suite vendre la résidence secondaire (ou LMNP).

Exonéré sur la plus value sur la RP plus 150k euros sur la LMNP

[max.raphael]

Il y a aussi l’exonération de la plus value d’une résidence secondaire dans le cas expatriation aussi. C’est un dispositif méconnu mais c’est une option également

[lio198]

Un tabou est tombé: l’exonération de PV pour résidence principale est partiellement remis en cause (obligation de détention de 5 ans ou rachat de RP).
A suivre dans le reste du parcours dans la loi de finance, mais un pas est franchi.

Projet de loi de finances pour 2025 (no 324) Amendement n°I-CF275