Discutons de l’impact sur les investisseurs de cette nouvelle loi. N’hésitez pas à partager le PDF afin qu’on le décortique ensemble !
J’ai simplement vu que les amortissements des LMNP allaient être réintégrés lors de la cession…
Aleddddddd. On est sur pour le lmnp ou que le lmnp de location saisonnière ?
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Je ne comprends pas comment on peut faire autant de raccourcis entre un régime fiscal avantageux et une baisse de l’offre de logement s’agissant de location meublée à vocation de logement principal. Location meublée touristique je vois effectivement bien le lien de cause à effet mais là , tel que présenté, c’est du non sens…
Il est difficile d’ignorer le fait qu’il y a aujourd’hui un plus grand manque de logement non meublé que meublé et que les propriétaires choisissent le meublé pour des raisons fiscales et non pour des raisons de demandes du marché.
Par ailleurs, je trouve cela plutôt juste de réintégrer l’amortissement dans le calcul de la PV.
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Les amortissements resteraient donc encore possibles, principal intérêt du régime réel.
Cependant le fait de réintégrer les amortissements dans la plue value nécessiterait de ne pas revendre le bien avant au moins 20 ans afin d’être exonéré des plue values. Mais bon d’ici là ça aura encore évolué…
Mais je trouve que c’est plutôt une bonne nouvelle en comparaison aux idées émises dans le rapport Le Meur.
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Personnellement, lorsqu on a emménagé avec ma femme , nous voulions une location nue. On ne voulait pas vivre dans un appartement meublé , nous désirions acheter nos meubles et faire notre " nid" .
Et je ne pense pas que nous soyons des exceptions.
Donc ça nous a limité dans l offre de location
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Si je comprend bien le seul changement est la réintégration des amortissements à la vente c’est ca ?
Exact.
Pour ceux qui faisaient des rotations au bout de 10 ans (quand tu commence à payer de l’impôt) ça va piquer.
Pour ceux qui conservent le bien 22 ans (exonération totale des PV) ce sera neutre.
Mais bon c’est encore loin….
En fait ils ont aligné sur ce point là le régime LMNP au régime LMP.
30 ans pour l’exonération totale sur la PV
Pour les prélèvements sociaux c’est 30 ans en effet, et 22 ans pour l’imposition.
Les politiques veulent privilégier la location nue donc ils modifient la location meublée au lieu de modifier le nu et son matraquage fiscal.
Logique …politicienne
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Je comprends dans votre cas, pour autant beaucoup d’étudiants et de jeunes actifs peuvent être à la recherche d’un bien meublé pour faciliter leur installation ou encore dans le cas de mobilité pour se donner du temps d’adopter la ville ou la région. Je maintiens que le meublé longue durée et le meublé touristique ne devrait pas être dans le même panier.
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Comment peuvent ils espérer augmenter l’offre de logement avec cette méthode.
Ce que je me dis moi immédiatement en lisant cela, c’est que mon bien LMNP dont la plus value déja conséquente serait boostée aux stéroides en y réinjectant l’ammortissement, et qu’il serait plus interessant pour moi d’en reprendre possession pendant 12 mois, de le laisser vide sans locataire ni loyer…
Si j’y pense, d’autres le feront, et ca sera autant de logements retirés totalement du marché.
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Même constat … L’opportunité est dans l’anticipation de passer du LMNP au Foncier en louant (ou pas) le temps nécessaire (1 an ?) pour revendre sans passer par la case de la réintégration de l’amortissement.
D’un autre côté, ça va aussi freiner les investisseurs et me laisser plus de place sur des marchés moins concurrents = Principe de l’offre et de la demande
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Une question me taraude.
Vous comprenez du texte que lorsque le logement n’est plus en LMNP, (exemple foncier pendant 2 ans), il n’y aurait pas de réintégration des amortissements.
Est-ce la bonne interprétation ?
Je ne suis pas certains, il est indiqué que sont concernés les logements ayant fait l’objet d’une location meublé.
Mais d’un autre côté l’application risque d’être complexe.
Comment dire…. Un vrai bourbier….
J’ai regardé le short sur les principales mesures. On veut taxer a nouveau les riches qui a mon sens vont très bientôt trouver une nouvelle porte de sortie, ce aui fait qu’on tapera sur qui on peut. Je comprends mieux le chapitre sur l’impôt dans le libre père riche père pauvre.
Mon sentiment? On risque d’avoir une crise et une fuite des grands groupes, on va produire l’effet inverse.
Dans le public, on demande 60Mds d’économies au collectivités ce qui est considérable, tout en sachant que c’est par elles que passe la plus part de l’investissement public. On va très certainement avoir une coupe dans les dotations, ce qui laisse envisager de nombreuses suppressions de postes alors qu’elles ont des services publica et de nombreuses compétences. Pour les plus petites communes cela promet encore du grabuge. A mon sens on va se diriger vers une privatisation des services publics, dans la limite du possible, sauf pour les gros services.
On a bassine une organisation décentralisée en gardant une république… il serait temps d’évoluer et de réfléchir ai cette conarruction artificielle n’est pas à bout de souffle et repenser le pays sous forme d’un état fédéral comme aux USA. Qui sait il y a probablement de fortes économies a faire
C’est officiel: le PLF 2025 intègre les amortissements LMNP dans le calcul de la plus value de cession.
L’article 150 VB du code général des impôts est complété par un III ainsi rédigé :
(2) « III. – Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de
l’article 39 C, à l’exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la
détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II. »
Afin d’assurer une plus grande égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels, le présent article prévoit que les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien soient effectivement pris en compte lors de sa cession pour le calcul de la plus-value immobilière afférente.
*Ces dispositions *s’appliqueront aux plus-values réalisées à raison des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025.
Tel que rédigé, je ne vois même pas de clause de grand père: les loueurs LMNP qui ont fait des amortissements pendant 10 ans seront taxés à la revente: faites chauffer vos calculettes pour vos TRI …
Sur le LMNP, je trouve qu’on limite la casse.
Oui, c’est pénible de réintégrer les amo à la PV de sortie, mais c’est plutot juste après tout. Le pire aurait été de s’aligner sur le foncier (loc nue).
Pour les projets en rotation rapide, on passera les frais d’acquisition en charges, et on calculera finement la plus value augmentée des amortissements.
Pour les projets plus long, après 22 ans, plus d’impôt sur la PV, et après 30 ans, plut de cotisations sociales non plus. Et le tout en déduction crescendo. Donc ca devrait aller.
Mais il reste des zones de flou sur ce PLF :
- Confusion absurde entre location meublée traditionnelle (qui loge étudiants, séniors, jeunes actifs) et location saisonnière
- Aucune info sur les amortissements de travaux (de rénovation), qui une fois amortis, viendraient accentuel la plus-value de revente (contre productif)
Remarquez au passage l’effet rétroactif, car ce nouveau calcul réintégrant les amortissements déduits concernerait les ventes à partir du 01/01/2025…
Ya encore du boulot…
Alors c’est pas encore officiel, il s’agit d’un projet qui doit encore être validé et voté.
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