Loi de finances - Changement en vue pour les LMNP?

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Immobilier : les députés suppriment le gros avantage fiscal des meublés et dopent l’abattement de la location nue

Afin de rééquilibrer la fiscalité entre locations nues et meublées, la commission des finances de l’Assemblée nationale a porté, ce mardi 21 octobre, l’abattement fiscal de la location nue à 50%, dans le cadre de l’examen du budget 2026. Et elle a supprimé la déductibilité des amortissements pour la location meublée. Des mesures lourdes de conséquences pour les propriétaires si elles perdurent dans la loi de finances pour 2026.

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https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-les-deputes-suppriment-le-gros-avantage-des-meubles-et-dopent-labattement-de-la-location-nue-1519867

Bonjour,

Je me permets d’ouvrir le débat sur l’actualité et les amendements au budget sur les locations.

Premier amendement : Location nu : 50% de taux d’abattement du régime micro-foncier
Deuxième amendement : LMNP : suppression des amortissements déductibles de leurs revenus imposables

Je pense (et je l’espère) que le deuxième amendement ne passera pas. Je ne vous dit pas le casse tête comptable pour tous les LMNP en cours et le coup de frein pour les futurs projets. J’ai 2 logements en LMNP et j’avoue qu’une modification du statut fiscal changerait surement la donne …

Quels sont vos avis sur le sujet ?

Merci

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Le LMNP est une niche qui retire tous les logements a l annee dans les endroits en tensions. Avec la crise du logement, je pense qu elle va disparaitre petit a petit.

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Le LMNP existait bien avant airbnb et la location courte durée de tourisme telle quelle est aujourd’hui. Ce n’est pas le LMNP qui retire les logements à l’année, mais bien la location courte durée. Beaucoup de propriétaires/bailleurs de LMNP louent à l’année (c’est mon cas) et à vouloir luter contre la location courte durée, on vient aussi taper sur ces logements là.
Attendons de voir ce qui sortira des discussions mais si il n’y a pas en face de cette proposition, une refonte des revenus foncier, ça va justement détourner beaucoup de gens de l’immobilier à l’année.

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J’espère aussi qu’un jour ils vont réhausser le montant du micro foncier. Ca fait des années qu’il est à 15 000€ et les loyers ont quand même bien progressé depuis…

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La suppression de l’amortissement fiscal sur les locations longue durée aurait un effet destructeur sur la rentabilité et la trésorerie des investisseurs immobiliers, alors même qu’ils répondent à un besoin social essentiel : fournir du logement.

  1. Nature du risque Ă©conomique.
    Un bien immobilier mis en location représente un actif coûteux, soumis à dégradation et à obsolescence. L’amortissement fiscal n’est pas un avantage mais la reconnaissance comptable de cette réalité économique.

  2. Distorsion de traitement entre actifs.
    Les revenus immobiliers porteraient une fiscalité pouvant dépasser 47 % (17,2 % de prélèvements sociaux + 30 % de TMI), alors que les revenus financiers — qui ne se dégradent pas — sont soumis à une flat tax de 30 %. Cette asymétrie réduit mécaniquement l’attractivité d’un investissement qui, lui, répond à un besoin primaire : le logement.

  3. Effet immédiat sur la trésorerie.
    Les business plans immobiliers intègrent déjà taxe foncière, CFE, droits de mutation, charges, assurances, intérêts, comptabilité et entretien régulier. Ajouter un surcroît d’imposition sans amortissement revient à faire absorber par l’exploitant une ponction pouvant atteindre 40 % des loyers, au détriment de la capacité à honorer les dettes bancaires. À défaut de trésorerie suffisante, les acteurs se retireront.

  4. Effet systémique sur l’offre.
    Une baisse de rentabilité nette découragera les investisseurs privés, diminuera l’offre de logements, aggravera la tension locative et renchérira les loyers. Le résultat est paradoxalement contraire à l’objectif affiché de réguler le marché.

Conclusion.
Supprimer l’amortissement ne constitue pas une réforme neutre mais un choc fiscal qui fragiliserait les équilibres économiques des bailleurs, réduirait l’offre locative et amplifierait les difficultés d’accès au logement. Si la politique vise réellement la stabilité du marché, cette mesure est contre-productive.

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Encore un qui écoute trop les médias. Renseigne-toi sur la cour européenne sur la problématique des logements manque … En premier lieu la construction, en deuxième et logement vacants :wink: ne te fais pas avoir va un peu plus loin sur les renseignements

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Bonjour,

Merci @Pierre198 pour le sujet. J’allais faire un post pour chercher un peu de réconfort :sweat_smile:
Je vais signer l’acceptation de mon tout premier crédit pour un investissement en LMNP géré la semaine prochaine.

Avec ce qu’il se passe en ce moment, je suis un peu dans le flou… Est-ce que les résidences services étudiantes et seniors sont toujours épargnées ?

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sur le PLF de 2025, les résidences gérées n’étaient pas concernées par la fin de l’exoneration de la taxation de la PV.

Je suis curieuse, pourquoi partez-vous sur du LMNP géré, plutot que de l’ancien classique?

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Comme j’ai mentionné ici, non objectif est de trouver un compromis entre « ne pas perdre d’argent à cause de l’inflation » et « préserver du temps libre pour ma famille » .

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tu n’es pas tombĂ© sur la bonne cible, je ne regarde que très peu les medias, seulement quelques journaux « serieux Â» pour suivre l’actualitĂ© generale. pour le reste, je suis capable de me faire ma propre opinion sans ĂŞtre gavĂ© d’infos en continue.

J’avoue par contre ne pas epplucher régulièrement les documents de la cours européenne. est-ce que tu peux developper stp ?

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J’ai uniquement du lmnp en location longue duree. Si on me supprime l’amortissement, soit je passe a la courte duree pour augmenter le revenu, soit je vends. C’est extrement idiot comme reforme surtout quils viennent de nous imposer l’impôt sur la plus value sur l’amortissement alors que quelques mois plus tard ils veulent supprimer l’amortissement…

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Je partage le constat :
2025 : on t’intègre les amortissements dans la PV à la revente
2026 : on te supprime les amortissements… donc si je revends je n’ai plus les amortissements dans la PV ?

Perso, je vais passer en LMP en 2026 et les règles sont différentes.

Evidement, à date, il s’agit de discussions et aucune loi n’est prononcés/voté etc. la route est longue et incertaine.

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J’ai creusé un peu le sujet, et il me semble que les résidences services sont encore épargnées par ce projet.
A priori, ce sont surtout la location de courte durée et le régime micro-BIC qui seraient concernés.

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Bonjour

Si cela passe en l’etat sans distinction entre LMNP longue duree et LMNP saisonnier, c’est à désespérer de nos députés…
La rentabilite d’un investissement LMNP en loncation longue duree peut etre reduite par 2 si on supprime l’amortissement! Plus aucun interet alors, mieux vaut investir en bourse et si possible sur des marchés hors France ou Europe…

Un business plan s’etablit sur le long terme avec des hypotheses structurantes. Si on les change sans arret, a quoi peut on se fier pour investir dans ce pays?
L’Etat se gave deja avec les frais de notaire et autres taxes sur ces projets; seront elles remboursees si la LF2026 incite a faire machine arriere sur ces investissements ? Je ne pense pas…
Le transfert d’un Lmnp en SCI a l’IS pour conserver une rentabilité correcte sera t il exonéré de frais de notaire? Je ne pense pas non plus…

Je pense malgre tout qu’il est legitime de supprimer cet avantage pour les locations courte duree type Air BNB mais qu’il faut absoluement epargner les longues durees qui beneficient par exemple notamment aux etudiants locataires!

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Il y’a, au delà de détruire toute forme de rentabilité de l’investissement, un véritable problème de trésorerie sous-jacent à changer les règles de manière aussi drastique en cours de jeu.

Les investisseurs ont réalisé leur business plan de manière à avoir un BFR soutenable et un effort d’épargne contenu. Avec l’imposition quasi confiscatoire sur les revenus fonciers, cela pourrait revenir à un effort fiscal de 500 à 1000€ mensuels supplémentaires par mois pour certains d’entre-eux, ce qui est totalement intenable. Le LMNP, c’est par essence une activité secondaire, donc on ne parle pas de professionnels.

Et pire, ce n’est pas un impact à la revente comme l’année dernière. C’est un piège fiscal sur des loyers déjà perçus et un massacre en vue.
Aucune étude d’impact n’est réalisée en plus, ceux qui font ça sont complètement hors sol.

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En effet, et ajouterais que pour beaucoup de proprietaires en LMNP longue duree il va falloir se poser la question de passer en meublé de tourisme pour compenser cette perte d’amortisement…
Totalement contre productif pour les biens actuellement sous ce type de location !

Pourquoi ne pas distinguer trois taux selon la destination du bien : un taux d’amotissement plafonné a 2% ou 5000€ pour le nu (c’est tjrs mieux que zéro), un taux inchangé pour le LMNP longue durée, un taux plafonné pour la location en meublé de tourisme ?

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Mon avis est que c’est encore une mauvaise décision j’ai acheté un appartement que j’ai refais mis du beau mobilier dedans avec une optimisation LMNP sur 20 ans pour ne pas payer d’impôt… j’ai eu énormément de demande pour le locataire car les gens ne peuvent plus se louer. Ma locataire actuel est très contente.

J’hésite à continuer les achats immobiliers mais avec les mesures gouvernementales actuels ça ne donne pas envie… Il y a un manque de biens sur le marché notamment à cause du AIRBNB.

Personnellement à la place des gouvernements je mettrai une loi en place qui dit : "un propriétaire doit avoir autant ou moins de biens en location courte durée qu’en location longue durée. Ça permettrai de remettre des logements courte durée en longue durée sans toucher au LMNP qui pour moi est essentiel à préserver si l’on veut que les gens achètent et permette aux locataires de trouver des logements.

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Salut Ă  tous,

@Pierre198 je remets le contexte parce que ça part vite dans tous les sens. Ce qui a été voté en commission des finances le 21 octobre, c’est un amendement qui relève le micro foncier à 30 000 euros de recettes avec un abattement porté à 50 pour cent. Ça c’est écrit noir sur blanc dans le texte de l Assemblée, pas juste une rumeur. Assemblée Nationale+1

Sur le meublé, autre amendement en commission qui supprime la déductibilité des amortissements pour les LMNP au réel. Donc plus d’amorti pour gommer l impôt, seules les charges resteraient. A ce stade c’est un vote de commission, il faut encore la séance publique et on a déjà vu des reculs. Mais la direction est claire, rééquilibrage nu versus meublé. Gestion de Fortune+1

Point important pour tout le monde ici. Commission n égale pas loi. En séance ça repart du texte gouvernemental, les amendements reviennent en discussion mais rien n’est figé, surtout dans le climat actuel. Bref on suit le débat en hémicycle avant de tout réécrire dans nos tableurs. nantesimmo9.com

@Nely tu demandes pour les résidences services. L’an dernier sur la réintégration des amortissements dans la plus value, les résidences gérées avaient été partiellement épargnées dans les versions discutées. Là on parle d’une autre mesure, la déduction d’amortissement chaque année, et on n’a pas encore vu de carve out précis dans le texte de commission. Donc prudence, on attend la rédaction finale en séance pour confirmer s il y a des exceptions pour étudiant senior ephad etc. jedeclaremonmeuble.com

@Simon275 d’accord avec toi sur le fait que le LMNP ce n’est pas que du court séjour. Mais l’esprit des deux amendements est justement de rapprocher le nu et le meublé. On voit micro foncier boosté d’un côté et amorti raboté de l’autre, l’objectif est assumé par les rapporteurs dans la presse pro. Après on verra ce qui survit au vote final. Plan Immobilier+1

@AntoineOlympe sur ta question logique 2025 réintégration des amortissements dans la plus value puis 2026 suppression des amortissements en cours de détention. Oui c’est la cocotte minute. Techniquement si l’amorti annuel disparaît en 2026, il n’y aurait plus d’amortis nouveaux à réintégrer à la revente future, mais ceux passés avant 2026 resteraient dans l’historique pour la PV le jour où tu vends, sauf si un texte vient expliciter autre chose. Pour l’instant rien d’écrit noir sur blanc à ce sujet, on n’a que l’amendement de commission et pas les dispositions de coordination. Donc ne pas tirer de conclusion trop vite.

@celine34 ton raisonnement tient. Sans amorti en longue durée, beaucoup vont réévaluer soit courte durée soit sortie. C’est exactement l’effet d’assèchement que plusieurs articles pointent, mais on est encore au stade commission. Plan Immobilier

Mon avis perso rapide, désolé si c’est un peu brut. 1 je ne bouge pas un montage en urgence tant que la séance n’a pas tranché. 2 je fais tourner des stress tests sans amorti annuel et avec micro foncier à 50 pour cent côté nu pour comparer proprement. 3 je garde un oeil sur les exceptions éventuelles en résidences gérées car l’an dernier elles n’étaient pas logées exactement à la même enseigne sur la plus value, ça peut réapparaître au détour d’un sous amendement. 4 si ça passe tel quel, beaucoup de business plans LMNP au réel vont devenir borderline, donc on regardera sérieusement LMP, SCI IS ou tout simplement bascule en nu selon les cas, mais pas avant d’avoir la loi promulguée.

Si quelqu un a le numéro exact de l’amendement de commission côté amortissement LMNP je prends, j’ai retrouvé surtout le micro foncier à 50 pour cent dans la base AN.

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Nan mais là faut commencer à se bouger massivement, leur écrire mails courriers réseaux et rapidement. Ça va trop loin. Déjà la réintégration des amortissements à la revente c’était pas top du tout mais là… plus aucun intérêt.

La crise immo locative va fortement s’accentuer si un amendement pareil passe. Je revends sans hésitation dans ce cas et j’investis dans une autre classe. Et tant pis pour l’effet de levier avec le credit immo.

Franchement c’est hallucinant de changer les règles en cours de route alors que les propriétaires s’engagent sur du long terme sur la base de ces règles. Les proprio ayant déjà acheté avant le vote du budget devraient même pas être concernés. Ça aurait dû être le cas pour la réintégration d’ailleurs.

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Merci @benoit.l pour ta réponse très complète avec les sources.
J’ai échangé avec mon conseiller ce matin au sujet de mon projet en LMNP géré. J’ai compris que, dans le pire des cas, je ne perdrais que les frais de dossier si je décidais de me rétracter, au cas où la nouvelle loi de finances serait votée.