MAJ de la future fiscalité LMNP

Guillaume.1 · Octobre 13, 2023, 7:55

Hello la commu, je vous partage un post trouvé ce matin sur linkedin très intéressant de Sébastien Morin :

" Le plus gros avantage du LMNP vient d’être supprimé.
Décret adopté le 12 octobre.

Je parlais en début de semaine
De l’Amendement n°I-CF2576.
L’amendement proposé visait
à réintégrer les amortissements dans le calcul des
plus-values lors de la cession de biens
loués meublés non professionnels.

Cet amendement avait été retiré pour notre
Plus grand plaisir.

MAIS le 12 octobre, un autre amendement
Le n°I-CF2789 du PLF 2024
Porté par le député Christophe Plassard
Reprenant le même texte a été adopté

L’argument du décret est :
« La crise du logement en France est aggravée par la fiscalité
avantageuse des meublés, favorisant les locations professionnelles,
souvent via des plateformes, au détriment des résidents en zones tendues.
Pour y remédier, il faut réduire les avantages fiscaux
des meublés par rapport aux locations nues. »

Est-ce donc uniquement à cause d’Airbnb
que nous subissons tous ces désagréments ?
Mais bordel, il est temps de que les élus sortent de leurs grottes

Il est essentiel de reconnaître que tous les loueurs en LMNP
ne choisissent pas la voie d’Airbnb pour louer leurs propriétés.
Bien que Airbnb ait gagné en popularité,
ce n’est qu’une infime portion du marché.
La majorité des loueurs optent pour des locations meublées de longue durée,
offrant une stabilité tant pour les locataires que pour les propriétaires.

C’est une grave erreur de généraliser
et de penser que tous les loueurs meublés utilisent Airbnb
et, par conséquent, de les pénaliser.

Ce genre d’assomption nuit à l’économie locale
et à la dynamique du marché immobilier.
Chaque propriétaire a ses raisons de choisir
un type de location,
et il est injuste de les pénaliser pour les choix de quelques-uns.

Plutôt que de punir tout le monde,
il serait plus judicieux de trouver des solutions
qui tiennent compte de la diversité des
pratiques dans le secteur de la location.

Pour couronner le tout, le PLF 2024 sera adopté par 49.3

Dans quel monde vivons nous ?
Un monde où nous, les acteurs de l’immobilier sommes les méchants ?
Je ne comprend plus rien."

Source :

Le débat est ouvert

Rewol · Octobre 13, 2023, 8:22

Salut, C’est mon data, et je suis de près tout ce qui se fait / se dit sur le sujet.
Déjà, cet amendement a été retiré.

Mais si on met en perspective ce qui se passe depuis 1 mois, ça donne :

Le 27 Sept, B Lemaire annonce le souhait d’alignement de la fiscalité sur le meublé : alignement de l’abattement du micro à 40% (vide, touristique, meublé)
Le 29 Sept, le congrès des notaires propose le choix d’option fiscale (Foncier ou BIC) pour tout type de location et abattement micro à 50% (vide, touristique, meublé)
Le 5 Oct, le Groupe Renaissance publie son amendement - CF 2576 - (cité ici) qui propose d’intégrer les amortissements dans le calcul des plus-values de cession des biens loués meublés
Le 7 Oct, Patrice Vergriete (Ministre du logement) annonce son souhait d’aligner la fiscalité des meublés touristiques, traditionnels et des locations vides.

Cette phase d’annonces passée, on peut voire qu’E Borne a indiqué que le Projet de loi de finance 2024 serait examiné en Session Extraordinaire. donc avec recours facilité au 49.3

Mon analyse :
Jusque là, on ne parle que des taux d’abattement des régimes Micro. Or, vous le savez bien, le régime micro est réservé aux nouilles de l’immobilier. En faisant nos calculs, on est tous ici au Réel (session de rattrapage possible pour les derniers Micro).
Donc en réalité, cet alignement à 40 ou 50 n’a pas d’impact réel sur la plupart des bailleurs.
Mais la réintégration des amortissement créée un cumul de désavantages de la détention directe par rapport à la SCI. On préparera alors une ruée vers les SCI si ça passe, mais je n’y crois pas.

N’oublions pas de dire à ceux qui nous gouvernent que les bailleurs privés proposent un logement à 1 foyer sur 4 en France. Que la guerre anti-Airbnb (entre 800 et 2M de logement) est l’arbre qui cache la forêt des 3M de logements vacants. Vacants car les bailleurs ont peur des locataires et de la fiscalité locative.
On y travaille et vous ?

Lionel5 · Octobre 13, 2023, 9:05

On s engage sur du long terme et les règles du jeu changent en cours de route. Pénible

Guillaume.1 · Octobre 13, 2023, 9:06

@Rewol as tu vu ce lien ? Adopté le 12 octobre, hier donc

Rewol · Octobre 13, 2023, 9:17

Shit !
Donc même fiscalité que la SCI.
à part qu’en SCI, tu n’as pas la CFE.
On va avoir 100 000 SCI de plus créées cette année.

Mais quid de la rétroactivité ?

Guillaume.1 · Octobre 13, 2023, 9:26

C’est très pénible en effet de se projeter dans ce pays, mais nous le savons…

KVX · Octobre 13, 2023, 9:56

embarqué dans la grande aventure du LMP depuis 2 ans en visant les 5 ans d’activité avec un CA < 90k, je me demande si ce n’est pas plus sur finalement que d’être à la merci des changements du statut LMNP

CMartel · Octobre 13, 2023, 1:01

Bonjour à tous,
Je rejoins le file de cette discussion car affolé par cet amendement… Ils font décidemment tout pour faire effondrer l’immobilier. Plus personne ne fera d’investissement locatif. Comment feront les gens pour se loger ?
Il faudra regarder de près la rétroactivité de cette loi.

FredericSouchet · Octobre 13, 2023, 1:03

Bonjour à tous ! C’est effectivement une mauvaise nouvelle… Question de novice : pensez vous que changer le type de location de meublée LMNP à location nue 1 ou 2 ans avant de revendre pourrait éviter d’intégrer les amortissements dans le calcul de la plus value, au moment de la revente ? Merci par avance.

Lionel5 · Octobre 13, 2023, 2:07

Pour le non meublé, il y aurait la flat tax de 30%. Le gouvernement a arbitré

byackee · Octobre 13, 2023, 2:35

Bonjour,

On garde quand meme l’avantage de ne pas payer d’impots pendant pratiquement toute la durée de la location.
Il faut juste ne pas revendre les biens

AB30 · Octobre 13, 2023, 3:27

On va donc avoir une tendance à la conservation des biens plus longtemps, donc moins de changement de propriétaire (diminution de l’offre et augmentation du prix), donc moins de frais de mutation pour l’état, qui devrait donc prochainement revoir les avantages pour l’exonération totale de la PV après 30 ans (qui resterait à ce jour le seul avantage du LMNP par rapport à une SCI).
Pour moi, on ne résout aucun problème, on l’accentue.

Guillaume.1 · Octobre 13, 2023, 3:38

100% en phase.

Guillaume.1 · Octobre 13, 2023, 3:43

Trop gros ? C’est à dire ? Plus gros que l’impôt nécessaire pour construire des logements sociaux et les entretenir ?

SpaceMonkey · Octobre 13, 2023, 9:07

Bonjour à tous !

Je rejoins aussi le fait que c’était trop gros. En quoi, rajouter quelques couverts et quelques meubles peuvent donner le droit d’amortir un bien, comme un simple objet. On parle d’un bien immobilier qui s’apprécie dans le temps, non pas d’un meuble ou un téléphone, qui au contraire se dévaluent.

Le statut nu n’offrait plus d’avantages et on se retrouve maintenant avec énormément d’immobilier meuble à l’année ou Airbnb dans les grandes villes …

Je pense qu’il est bon de rebattre les cartes dans le secteur de l’immobilier.

De plus, ça nous pendait au nez en réélisant Macron. Il faut rappeler que c’était déjà dans le projet cap 2022. Ne soyons pas surpris …

Nous n’avons pas tous la meme opinion sur ce sujet mais il est intéressant d’en parler.

A+

marmouze84 · Octobre 14, 2023, 6:15

Je suis aussi d’accord que le régime réel en LMNP est abusé. Ne jamais payé d’impôts en déduisant tout et n’importe quoi (car c’est la réalité, j’ai des amis qui mettent n’importe quelle facture sur leurs biens en LMNP car ils ne sont jamais contrôlés par le fisc).
Le LMNP n’apporte rien à la société sauf pour les étudiants et les travailleurs nomades.
Il y aura toujours des bailleurs vu qu’en France c’est la mode de faire des emprunts pour acheter des biens et les louer. Ca sera juste un peu moins rentable…
La LCD est nuisible car retire une grande partie des logements nue pour faire de la renta.
Je pense que ces amendements ne sont que le début…
D’ailleurs quand tu vois que même aux USA ils veulent lutter contre c’est qu’il y a un problème…

David_M · Octobre 14, 2023, 7:24

Moi qui comptait me lancer dans le LMNP pour mon studio en location nue …
Trop tard sûrement

HelleHelene · Octobre 14, 2023, 7:51

Bonjour,
L’état a besoin d’argent… (hausse des plus-values en réintegrant les amortissements, et donc de la taxation) et Airbnb est le bouc émissaire commode qui cache le manque de logements construits (notamment sociaux) et les manques d’aménagement du territoire (concentration de la population sur les grandes métropoles), ce qui relève de la responsabilité du politique…
En tapant sur Airbnb on oublie que les touristes sont un des forts moteurs de notre économie !
Je précise que je ne fais pas de Airbnb, bien qu’habitant et investissant à Toulon, je loue 12 mois sur 12 des studios meublés à des étudiants

Nico72 · Octobre 14, 2023, 10:46

Bonjour…c’est ce que je me demande depuis hier soir.

Nico72 · Octobre 14, 2023, 10:47

C’est quand même monstrueux si ça passe…tout s’effondre et en cours de route. Nous sommes gouvernés par des irresponsables et des incapables. Le 1er amendement de réintégration des amortissements ne concernait que les meublés touristiques…C’était mesuré…le deuxième est un massacre. Ce pays est de plus en plus invivable et détestable. Je suis dégouté.