Offre de crédit CORUM x YOUNITED

Immobilier
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Bonjour,

J’ai reçu cette info de mon conseiller Corum : CORUM propose désormais un financement pour l’achat de parts de SCPI via un partenariat avec Younited. L’offre est accessible sans apport, pour un montant emprunté de 6 000 à 50 000 €.

En simulant quelques scénarios — sans apport, en supposant que les dividendes (après fiscalité) servent à rembourser une partie du crédit, en prenant en compte le délai de jouissance — j’obtiens une décote effective sur le prix d’achat selon la durée de l’emprunt. À noter : ce calcul est à vérifier et ne prend pas en compte la déduction fiscale des intérêts d’emprunt, qui pourrait améliorer sensiblement le résultat selon votre TMI.

Durée Taux Décote estimée
1 an 1,9 % 1.1 %
2 ans 1,9 % 3.8 %
3 ans 1,9 % 6.5 %
4 ans 2,9 % 7.1 %
5 ans 2,9 % 9.2 %
6 ans 3,9 % 8.1 %
7 ans 3,9 % 9.7 %

Lien vers l’offre :
infos.corum.fr/partenariat-corum-younited

Je ne suis pas conseiller en investissement, et ce n’est évidemment pas un conseil en investissement :grinning_face:, mais ça peut valoir le coup de se pencher dessus.

Le taux et la durée peuvent rappeler ceux d’un crédit à la consommation, mais ici le prêt est bien affecté à l’achat de SCPI, ce qui ouvre droit à la déduction fiscale des intérêts si vous êtes au régime réel — contrairement à un crédit conso classique. L’intérêt dépendra notamment de votre TMI !
Il n’y a que sur les durée les plus longues où ca permet d’absorber les frais de souscription.
C’est pas inintéressant mais c’est pas dingue non plus !

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Merci pour l’info.

Étonnant qu’on ne puisse pas emprunter sur plus de 7 ans. Limitation chez Younited?

Corum n’a pas d’autre partenaire de financement? C’est surprenant qu’ils n’aient pas mieux à offrir…

Sinon le taux est pas trop mal mais pas fou non plus compte tenu de la durée

edit: à mon avis, le TRI doit vraiment pas être dingue compte tenu des frais d’entrée élevés chez Corum et de la durée réduite du crédit…

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7 ans c’est la durée maximale pour entrer dans le législation du crédit à la consommation.

Soit Younited ne souhaite pas développer un produit autre, soit ils n’ont tout simplement pas l’agrément qui le permet (ce n’est pas un établissement bancaire de plein exercice).

L’offre reste intéressante, surtout qu’on peut démarrer sur un petit montant (6,5 k eur C’est genre 6 parts), ce qui peut permettre de s’exposer même si on a une toute petite capacité d’emprunt (OK le delta entre le coût du crédit et le rendement de la scpi est minimaliste mais why not)

À une époque Corum bossait avec cetelem, en prêt affecté également. Younited n’est peut-être pas leur seul partenaire, notamment si le client souhaite placer plus de 50 keur.

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En effet sur le papier assez intéressant et cela m’intéresse cependant les avis sur Google de Younited font peur, certains d’entre vous ont déjà eu affaire à eux?

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Vos avis sur cette offre ? Ca a l’air intéressant côté renta non?

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Bonjour,

J’ai fait les calculs de mon côté et en effet ça a l’air sympa.

J’ai fait la simulation suivante :

Achat de 10 parts corum origin ==> 11350€

Quand je met dans une simulateur d’emprunt à 1,90% (donc crédit en 3 ans) ça me revient à une mensualité de 325€ et un coût total de crédit à 336€

J’ai un dividende mensuel de 5,47€ par part (si je me base sur celui d’avril 2025)

Cela me fait un effort d’épargne mensuel de 270,30€.

À la fin du crédit de 3 ans, j’ aurais gagné
36 * 54,70€ = 1969,20€

  • frais du crédit = 336

Résultat brut de fiscalité = 1633,20€ gagné avec l’effet de levier.

Ce qui me fait un gain de 14% brut de fiscalité sur 3 ans avec l’effet de levier

Je trouve ca pas mal.

J’ai une TMI de 11% donc ça me ferait 72,20€ d’impôt annuel

Donc 216,61€ d’impôt sur les 3 ans

Tout cela sans déduire les intérêts d’emprunt déductible.

Donc résultat net = 1416,59€

Donc gain net de fiscalité de 12,48%

Dites moi si j’ai fait une erreur ou oubliez quelque chose, mais si tout cela est correct. Je pense que je vais lancer le crédit

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Possible de faire via une sci ou c’est purement perso?

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Voici quelques éléments pour affiner ta réflexion, car tu surestimes un peu le gain réel :

  1. Dividende brut vs net réellement perçu
    Tu pars sur 5,47 € par part, qui correspond au dividende brut.
    En réalité, ce dividende est à près de 97 % étranger chez Corum Origin.
    Cela implique :
  • Un prélèvement à la source à l’étranger, non récupérable,
  • Puis des prélèvements sociaux (17,2 %) en France, même si un crédit d’impôt évite la double imposition sur l’IR.

Au final, le dividende versé est autour de 4,40 € par part, mais tu dois encore payer 17,2 % de prélèvements sociaux sur le brut, soit environ 0,94 €.
:backhand_index_pointing_right: Le dividende réellement « net-net » est donc plutôt autour de 3,46 € par part et par mois.

  1. Délai de jouissance
    Corum applique un délai de jouissance de 5 mois. Sur un crédit de 3 ans, c’est important : tu paies 5 mensualités sans dividendes, ce qui correspond à une perte d’environ 15 % de rendement.
    C’est comme un apport caché qui réduit ton levier financier réel.
  2. TMI à 11 %
    Ta tranche marginale d’imposition n’impacte pas les dividendes étrangers, mais seulement la déduction fiscale des intérêts d’emprunt si tu déclares au réel dans la catégorie foncière.
    Cela peut réduire un peu le coût du crédit, mais ne le compense pas entièrement.

Voici une estimation affinée dans ton cas :

  • Montant emprunté : 11 350 €
  • Durée : 3 ans (36 mois)
  • Taux annuel : 1,90 %
  • Nombre de parts : 10
  • Dividende brut mensuel par part : 5,47 €
  • Dividende net-net par part (après prélèvements étrangers et sociaux) : ~3,46 €
  • Délai de jouissance : 5 mois (pas de dividendes pendant ces 5 premiers mois)

Calculs :

  • Mensualité emprunt (Excel) ≈ 325 €
  • Dividendes perçus sur 31 mois (36 - 5) : 31 × 10 × 3,46 € = 1 072,60 €
  • Coût total du crédit : 36 × 325 € - 11 350 € = 345 €
  • Effort d’épargne mensuel réel : 325 € - 34,60 € = 290,40 €
  • Résultat brut avant fiscalité : 1 072,60 € - 345 € = 727,60 €
  • Économie d’impôt sur intérêts d’emprunt (11 % TMI) : environ 38 € sur 3 ans
  • Résultat net estimé : 765 € environ

Conclusion
Avec ces hypothèses, le gain net sur 3 ans est autour de 765 €, soit ~6,7 % du capital investi.
C’est positif, mais bien moins attractif que ton estimation initiale avec dividende brut et sans délai de jouissance.
Surtout, ce gain ne compense même pas les frais d’entrée sur les parts Corum, ce qui est un élément important à prendre en compte.
Cela dit, Corum propose actuellement une offre de cashback de 3 % jusqu’à fin juin, ce qui peut sensiblement améliorer ce calcul en réduisant l’impact des frais d’entrée.

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Bonjour,

Je ne suis pas d’accord avec un élément :

Il n’y a pas de prélèvement sociaux sur des dividendes étrangers.

Pour les 5,47€ j’ai pris les dividendes net de frais et net de fiscalité étranger, brut de fiscalité française si j’ai bien lu sur leur site.

Le délai de jouissance est embêtant en effet.

Je vais voir si le cash back de 3% est comptable avec l’offre de crédit

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On ne paye pas de prélèvements sociaux sur les loyers perçus à partir de bien se trouvant à l’étranger. À voir s’il n’y a pas la possibilité de demander un différé sur le crédit.
S’il s’agit d’un credit conso affecté les intérêts du crédit sont déductibles. Une partie de l’impôt étranger est récupérable pour éviter la double imposition

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Peu importe les calculs, l’effet de levier est très minime sur une aussi courte durée au vu de l’effort d’épargne que cela implique…
Avec un tel effort d’épargne et un investissement à long terme, il faut partir sur un crédit beaucoup plus long…
Sauf si vraiment projet d’endettement pour autres projet dans 5 ans.

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Bah le but c est de profiter de l effet de levier en attendant de constituer des fonds propres à côté pour un emprunt locatif.

Si projet locatif rapidement et si le crédit conso pose problème pour le nouveau emprunt, je le solderais de manière anticipée

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C’est pour ça que ça dépend de chacun et des projets que vous pouvez avoir pour emprunter.
Mais quitte à faire un prêt pour des SCPI pur un budget de plus de 250 €, autant partir sur un pret de plus de 200k

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C est ce qu on avait voulu faire au début.

Mais les banques/gestionnaire de patrimoine ne veulent prêter que le montant net de notre RP.

Vu qu’achat assez récent, on a que 40 000€ de possible en emprunt pour le moment.

Ici l’objectif serait de faire un petit crédit qui ne coûte presque rien vu le taux.
Ma femme va repasser à temps plein en septembre, et de là,on mettrait de côté pour l’emprunt locatif.

Après, le temps de mettre de côté les fonds propres nécessaires au crédit locatif. Le temps de trouver un bien intéressant (même petit, surtout le fait de commencer), de monter le dossier et d’aller voir les banques, je me dis que ça peut passer vite et déjà se retrouver 1 ans après le petit crédit conso. Et j’ai pas envie de me dire que même si très petit effet de levier, j’ai perdu 1 ans à pas en profiter. Car c’est clairement de la bonne dette dans ce cas-ci

N’hésites pas si tu as une remarques ou avis/expérience sur mon raisonnement

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Merci pour les explications, c’est plus clair.
Je ne sais pas quels banques et CGP vous avez rencontré (sans doute avec une caution Crédit Logement) car les partenaires avec qui je travaille n’abordent pas les dossiers par rapport à la valeur de votre RP.
Et avec un effort d’épargne de 250 €, si l’endettement est OK, cela vous donne accès à vous et votre femme à une très belle enveloppe.

Petite question, pourquoi s’orienter sur un bien locatif si vous êtes convaincu de ce que peut également vous apporter des SCPI avec l’effet de levier ? (pas de jugement, juste un besoin de comprendre votre objectif et votre sensibilité)

Mon avis, c’est que faire ce « petit » crédit est toujours mieux en effet que ne rien faire mais je trouve dommage de se limiter à un si petit montant si les capacités sont là =)

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Bonjour, Merci pour votre retour.

Nous avions contacté auguste patrimoine via le webinaire de Nicolas Cheron.

Pour l’investissement en SCPI, ma femme n’est pas rassuré et préfère du locatif car elle a les clefs en main.

De mon côté, avec mon travail, je veux éviter de passer beaucoup de temps à gérer du locatif à côté.

Je me dis aussi que ce petit crédit peut la rassurer et lui montrer que c’est très simple finalement.

Avec quels partenaires avez-vous travaillé de votre côté ?

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Bonjour,
Je ne connais pas mais c’est sans doute un partenariat rémunéré avec Nicolas Cheron.
En effet, vous êtes sur deux sensibilités différentes avec votre femme, il faut trouver un compromis entre vous deux.
Vous aurez un rendement assuré et plus de tranquilité avec les SCPI mais c’est plus tangible d’avoir un bien immobilier physique où vous pouvez rentrer dedans pour faire les travaux, etc…

Les partenaires avec qui je travaille sont les partenaires classiques des Conseillers en Gestion de Patrimoine actuellement :
Arkéa
CFCAL
CACF

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Attention, cashback et Younited ne sont pas compatibles, cf Offre Coup de Pouce - Règlement | CORUM L'Épargne

Il est possible de souscrire à l’Offre Promotionnelle via une offre de financement proposée par les organismes financiers partenaires de Corum l’Epargne, à l’exclusion de l’offre proposée par Younited Crédit.

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Bonjour à tous,

Je suis également en train de réfléchir à investir dans des parts de SCPI, et je me pose beaucoup de questions.

D’abord sur l’effet de levier, j’ai fais une simulation sur fichier excel, et je ne retrouve pas l’intérêt de celui-ci, pourtant tout le monde en parle alors j’aimerais que vous m’aidiez à trouver mon erreur. ( simulation avec IROKO mais l’idée reste valable pour beaucoup d’autre )

Voila le postula de départ avec une offre du crédit Agricole à 3.39% pour 116 000€ empruntés. A gauche, en suivant le financement du CA et droite, en direct puis en AV

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Voila la synthèse ainsi que les plus et les moins au bout de 20 ans

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Pour l’exemple AV, les sous ne sont pas encore dans notre poche mais mon but est de capitaliser.

J’ai pris 33% de fiscalité pour les loyers, je sais que ce n’ai pas le montant exacte, mais je ne suis pas loin ( ma TMI est de 11% pour le moment )

Si vous pouvez éclairer ma lanterne, je vous en serais reconnaissant.

PS : je ne voulais pas créer un énième sujet, je me suis dis que l’investissement à crédit en SCPI était plutôt compatible avec celui ci

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Bonsoir
J’ai simulé de mon côté avec TMI à 11% et déduction des intérêts du crédit sur l’imposition.
J’arrive à 90-100 effort d’épargne les 5 premières années puis 100-130 et ainsi de suite jusqu’à 190 en fin de prêt.
Pour résumé avec un prêt tu investis réellement qu’environ 120 euros par mois alors que dans ton autre exemple de SCPi en direct tu marques 697 par moi sur toute la durée.
Afin d’avoir une projection correcte de la différence entre scpi à crédit et SCPI en direct il faudrait prendre cette somme (l’effort d’épargne) et ajouté à cela le réinvestissement des dividendes uniquement.