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Portefeuille de SCPI à crédit dans une SCI à l'IS

Bonjour à tous,
Je suis en train de monter un portefeuille de SCPI financées à crédit dans une structure type SCI à l’IS.

Est-ce que certains d’entre vous ont déjà fais ça ? J’ai l’impression que le financement est un peu galère, je passe en direct par les sociétés de gestion…

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Tu parles avec lesquelles ? Pourquoi les banques sont réticentes ?

En fait les banques souhaitent vendre leur propres SCPI (qui sont un NO-GO), sur des durées courte (genre 15 ans, quand moi je demande le 25 ans) et avec un taux assez prohibitif.
Du coup j’ai contacté CORUM et SOFIDY en direct…

Ca ne m’étonne pas. Je connais les gens de Sofidy, dis moi si je peux te donner un coup de main.

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@jonathand je m’intéresse également au sujet en ce moment. Il y a pas mal d’informations sur les offres possibles à date sur le site suivant :
https://www.devenir-rentier.fr/t1703-98

Globalement de ce que je comprends il y a deux types d’offres :

  • Des offres de crédit consommation avec des taux d’intérêts au delà de 2% mais sans trop de restrictions sur le choix des SCPI. Ces offres sont offertes par exemple en direct par Primonial (avec obligation d’avoir 50% de SCPI maison), le CFCAL (crédit à 2,75%)…
  • Des offres de crédit immobilier classiques avec des taux beaucoup plus bas mais des contreparties plus importantes (être propriétaire de sa résidence principale, ouverture d’une assurance vie à la banque, etc).

Le meilleur des deux mondes ne semble pas (encore) exister.

En effet il y a peu d’infos sur le sujet.
En creusant un peu j’ai trouvé entre 0.9 et 1.3 sur 20 ans et 2 ans de modulation (donc sur 22 ans au total).
Garantie par cautionnement, donc pas d’hypothèque sur la maison. Restriction acceptable sur le choix des SCPI.
Je vous tiendrai au courant de mon avancée sur l’opération. si le résulta est top je communiquerai le nom du CGP.

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Preneur de ton contact si possible, car le taux semble très intéressant ! Je ne sais pas si on peut s’envoyer des messages privés sur Discourse :thinking:

Oui ça à l’air intéressant aux premiers abords. je préfère tester avant de recommander, histoire de ne pas être responsable d’avoir envoyé des gens sur une arnaque

oui, c’est possible :wink:

Hello,

J’utilise également ce mécanisme davantage pour placer la trésorerie dormante de ma société que pour de l’invest immobilier.
Par contre, les loyers sont directement imposés à 28% (merci Macron pour la baisse de l’IS), moins interessant que du LMNP, mais mieux qu’une tréso dormante sur un compte courant …

A+
Anass

Hello @jonathand

Au final, comment a évolué ton projet ? Est-tu allé au bout ?

bonjour @JulienP
en effet je suis allé au bout de l’opération:

  • création d’une SCI à l’IS.
  • Apport de 100k
  • emprunt de 600k a 1% sur 22 ans avec 6 mois de différé (pour le délai de jouissance)

pour l’instant ça va bien, je suis encore dans le délai de jouissance. Normalement la société sera en CF positif grâce au taux d’intérêt faible et à l’apport.

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C’est canon comme montage ! Du coup tu nous donnes le nom du CGP ? :wink:

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+1 pour les infos de contacts :blush:

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Merci pour ton retour @jonathand :+1:

Taux d’emprunt assez top en effet !

As-tu opté pour la SCI afin de faire porter le taux d’endêtemment sur la personne morale plutôt que sur toi-même ?

Bonjour à tous,
Le but principal de la SCI était de pouvoir garder la trésorerie dans la société (15% sur les bénéf jusqu’à 38K) plutôt qu’ils me soient versés en nom propre.
En théorie le taux d’endettement sur la personne morale ne change rien puisque la banque demande toujours que les associés soient caution à titre personnel.
Pour ceux qui sont intéressés, j’ai fait l’opération avec la banque privée de la caisse d’épargne du Limousin. Je ne sais pas si la prise de contact direct va marcher sans être introduit, mais vous avez toujours le droit d’essayer :wink:

Pour le sujet de la transmission et de la fiscalité de la sortie: j’ai prévu une retraite au soleil (déménagement de la société).
Bon investissement à tous,

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Bonjour à tous. Un CGPI me propose un financement en totalité a crédit mais a 2,4% sur 25 ans ce qui est bien supérieur à ce que tu as pu obtenir. Serait il possible d’avoir les coordonnées de ton CGPI ?

Bjr à tous,
Savez-vous si nous pouvons souscrire à une prevoyance dans une SCI a IS ? afin de defiscaliser une partie des bénéfices…

bonjour @alain.bres
Sur quoi serait basé cette prévoyance ?
si les parts de SCPI ont été acquises à crédit, il y a normalement une assurance sur le prêt, ce qui permet de remplir ce rôle de prévoyance.
La fiscalité à l’intérieur d’une SCI à l’IS est faible. Pour défiscaliser dans une SCI à l’IS, l’idéal est de prendre de l’immobilier physique est de lui affecter les dépenses relatives au bien (des IK, un téléphone, des meubles, des travaux…)
Si dans la SCI il n’y a que des SCPI, j’ai du mal à voir comment on justifie des frais…

Bjr Jonathand,

D’abord merci de votre retour, je pensais simplement à une prevoyance comme ds une activité liberal (Sous le regime Madelain par exemple )…