Depuis plus de deux ans, le marché immobilier connaît une profonde transformation. Les comportements des vendeurs, des acheteurs et des professionnels ont évolué de manière significative. Dans ce contexte, et grâce à la contribution précieuse de nos 30 000 utilisateurs professionnels, nous avons recalibré notre algorithme pour mieux répondre aux nouvelles dynamiques du marché.
PriceHubble bénéficie d’un réseau exclusif de partenaires qui nous permet d’accéder à des données de transaction plus complètes et récentes que celles issues de la base DVF. En outre, les dernières avancées en intelligence artificielle nous offrent la possibilité de rapprocher les informations de DVF avec d’autres bases de données. Cela nous permet de mieux intégrer des facteurs tels que l’impact du DPE ou encore les marges de négociation pratiquées.
Cette nouvelle version de notre modèle met également en lumière une baisse significative des prix sur certaines zones. Les vendeurs, confrontés à une réalité économique différente, ont fini par ajuster leurs attentes, ce qui se traduit désormais dans les transactions, et plus seulement dans les annonces.
Cette mise à jour, l’une des plus importantes à ce jour, nous permet de repartir sur des bases encore plus solides, avec une meilleure détection des micromarchés, et une amélioration de l’ordre de 20% de la précision.
Quelques précisions supplémentaires :
Comment savez vous que le nouveau modèle est plus précis que l’ancien? Puis-je faire confiance à cette nouvelle valeur?
Le nouveau modèle a été entraîné sur des données plus récentes et plus complètes que le précédent. Il inclut une meilleure prise en compte notamment des marges de négociation réelles pratiquées et reflète un prix net vendeur.
Vérification avant la mise en production du 3 février 2025: Pour vérifier la précision du modèle nous présentons notamment au modèle de nouvelles transactions dont il n’a pas eu connaissance durant l’entraînement et mesurons l’écart entre la valeur estimée et la valeur réelle. Le nouveau modèle performe significativement mieux que la précédente version, de l’ordre de 20% sur les principaux indicateurs.
Vérification depuis la mise en production du 3 février 2025 : Depuis la mise à jour nous pouvons mesurer en temps réel la différence entre la valeur estimée par le modèle et l’estimation retenue par l’agent immobilier qui a effectué la visite du bien et utilise nos outils. Avec près de 30 000 utilisateurs sur le terrain venant de nombreux réseaux (Orpi, Foncia, Era, Coldwell Banker, Efficity….), cette mesure directe des retours terrain confirme que le nouveau modèle est plus proche des estimations des professionnels, et donc du marché.
La valeur de mon bien a évolué subitement avec une variation plus importante que l’évolution du marché dans mon quartier, comment est-ce possible?
Lors d’une mise à jour du modèle de cette ampleur, notre objectif est d’obtenir la valeur de marché à l’instant t la plus précise possible à partir des nouveaux éléments de marché disponibles et non une simple indexation de la valeur précédente avec les évolutions du marché.
Dans le cas où une nouvelle référence de marché nous parvient, ou encore si les biens dans le voisinage ne trouvent pas preneur pendant des mois et doivent baisser leur prix, notre modèle va prendre en compte l’information ce qui peut entraîner une évolution importante.
Certains de mes biens ont évolué positivement et d’autres négativement, pourquoi?
Notre recherche constante de précision nous amène à avoir une approche granulaire du territoire et des caractéristiques des biens.
Quelques exemples :
- Si nous enregistrons dans un quartier de la ville une évolution différente du reste de la ville nous essayons de refléter cela dans l’estimation et n’appliquons pas une évolution moyenne au niveau de la ville (comme la plupart des autres modèles)
- Dans le contexte actuel, dans de nombreuses villes les acheteurs deviennent exigeants avec les biens qui nécessitent des travaux, ainsi la variation de prix de deux appartements dans le même immeuble peut différer si l’un est en état moyen et l’autre en très bon état.
Le prix me semble inférieur à des annonces dans mon quartier, comment l’expliquer?
L’estimation reflète un prix net vendeur. Le prix des annonces en ligne sont très souvent des prix d’appel qui inclut également des frais d’agence.
Après négociation (5-8% de marge de négociation moyenne selon les régions) et net des frais d’agence (3 à 7% du prix de vente), le prix net vendeur peut être significativement différent des prix d’annonces.
Pourquoi je ne vois pas le même type d’évolution sur d’autres moteurs d’estimation en ligne?
Le parti pris de PriceHubble depuis nos débuts, soit près de 10 ans, est de fournir aux professionnels de l’immobilier un outil d’estimation fiable faisant levier sur des données publiques, des données partenaires uniques, et une technologie de pointe, le tout opéré par la plus grande équipe technique et data d’Europe dédiée à ces sujets. Aujourd’hui nos outils sont déployés dans 11 pays et sont adoptés par les plus grands acteurs de l’immobilier résidentiel. Notre technologie n’est par ailleurs pas disponible directement pour les particuliers et Finary a souhaité offrir à ses clients un accès à une technologie professionnelle.
L’approche technologique et la destination sont donc fortement différentes de certains modèles tout public dont l’objectif premier est de capturer du lead (vendeur) et de conforter le vendeur/acheteur.
D’autres évolutions majeures du prix sont-elles à anticiper ? est il possible de faire des mises à jour plus fréquentes pour lisser les impacts?
L’une des évolutions apportées par cette refonte conséquente est la possibilité d’effectuer des mises à jour plus fréquentes et moins importantes afin de lisser les impacts et de ne pas avoir de trop grosses variations ponctuelles. Nous n’anticipons pas à ce stade de nouvelle mise à jour du modèle aussi importante que celle effectuée en février.
Je pense que la nouvelle estimation sur Finary est erronée et souhaite le faire remonter à PriceHubble afin que mon retour soit étudié lors de prochaines mises à jour.
Si vous avez une bonne connaissance de la valeur de votre bien, que celle ci est significativement différente de la nouvelle estimation PriceHubble et que vous souhaitez nous communiquer cette information vous pouvez utiliser le formulaire suivant.
