PriceHubble - Mise à jour importante de notre modèle d'estimation immobilière!

Depuis plus de deux ans, le marché immobilier connaît une profonde transformation. Les comportements des vendeurs, des acheteurs et des professionnels ont évolué de manière significative. Dans ce contexte, et grâce à la contribution précieuse de nos 30 000 utilisateurs professionnels, nous avons recalibré notre algorithme pour mieux répondre aux nouvelles dynamiques du marché.

PriceHubble bénéficie d’un réseau exclusif de partenaires qui nous permet d’accéder à des données de transaction plus complètes et récentes que celles issues de la base DVF. En outre, les dernières avancées en intelligence artificielle nous offrent la possibilité de rapprocher les informations de DVF avec d’autres bases de données. Cela nous permet de mieux intégrer des facteurs tels que l’impact du DPE ou encore les marges de négociation pratiquées.

Cette nouvelle version de notre modèle met également en lumière une baisse significative des prix sur certaines zones. Les vendeurs, confrontés à une réalité économique différente, ont fini par ajuster leurs attentes, ce qui se traduit désormais dans les transactions, et plus seulement dans les annonces.

Cette mise à jour, l’une des plus importantes à ce jour, nous permet de repartir sur des bases encore plus solides, avec une meilleure détection des micromarchés, et une amélioration de l’ordre de 20% de la précision.

Quelques précisions supplémentaires :

Comment savez vous que le nouveau modèle est plus précis que l’ancien? Puis-je faire confiance à cette nouvelle valeur?

Le nouveau modèle a été entraîné sur des données plus récentes et plus complètes que le précédent. Il inclut une meilleure prise en compte notamment des marges de négociation réelles pratiquées et reflète un prix net vendeur.

Vérification avant la mise en production du 3 février 2025: Pour vérifier la précision du modèle nous présentons notamment au modèle de nouvelles transactions dont il n’a pas eu connaissance durant l’entraînement et mesurons l’écart entre la valeur estimée et la valeur réelle. Le nouveau modèle performe significativement mieux que la précédente version, de l’ordre de 20% sur les principaux indicateurs.

Vérification depuis la mise en production du 3 février 2025 : Depuis la mise à jour nous pouvons mesurer en temps réel la différence entre la valeur estimée par le modèle et l’estimation retenue par l’agent immobilier qui a effectué la visite du bien et utilise nos outils. Avec près de 30 000 utilisateurs sur le terrain venant de nombreux réseaux (Orpi, Foncia, Era, Coldwell Banker, Efficity….), cette mesure directe des retours terrain confirme que le nouveau modèle est plus proche des estimations des professionnels, et donc du marché.

La valeur de mon bien a évolué subitement avec une variation plus importante que l’évolution du marché dans mon quartier, comment est-ce possible?

Lors d’une mise à jour du modèle de cette ampleur, notre objectif est d’obtenir la valeur de marché à l’instant t la plus précise possible à partir des nouveaux éléments de marché disponibles et non une simple indexation de la valeur précédente avec les évolutions du marché.

Dans le cas où une nouvelle référence de marché nous parvient, ou encore si les biens dans le voisinage ne trouvent pas preneur pendant des mois et doivent baisser leur prix, notre modèle va prendre en compte l’information ce qui peut entraîner une évolution importante.

Certains de mes biens ont évolué positivement et d’autres négativement, pourquoi?

Notre recherche constante de précision nous amène à avoir une approche granulaire du territoire et des caractéristiques des biens.

Quelques exemples :

  • Si nous enregistrons dans un quartier de la ville une évolution différente du reste de la ville nous essayons de refléter cela dans l’estimation et n’appliquons pas une évolution moyenne au niveau de la ville (comme la plupart des autres modèles)
  • Dans le contexte actuel, dans de nombreuses villes les acheteurs deviennent exigeants avec les biens qui nécessitent des travaux, ainsi la variation de prix de deux appartements dans le même immeuble peut différer si l’un est en état moyen et l’autre en très bon état.

Le prix me semble inférieur à des annonces dans mon quartier, comment l’expliquer?

L’estimation reflète un prix net vendeur. Le prix des annonces en ligne sont très souvent des prix d’appel qui inclut également des frais d’agence.

Après négociation (5-8% de marge de négociation moyenne selon les régions) et net des frais d’agence (3 à 7% du prix de vente), le prix net vendeur peut être significativement différent des prix d’annonces.

Pourquoi je ne vois pas le même type d’évolution sur d’autres moteurs d’estimation en ligne?

Le parti pris de PriceHubble depuis nos débuts, soit près de 10 ans, est de fournir aux professionnels de l’immobilier un outil d’estimation fiable faisant levier sur des données publiques, des données partenaires uniques, et une technologie de pointe, le tout opéré par la plus grande équipe technique et data d’Europe dédiée à ces sujets. Aujourd’hui nos outils sont déployés dans 11 pays et sont adoptés par les plus grands acteurs de l’immobilier résidentiel. Notre technologie n’est par ailleurs pas disponible directement pour les particuliers et Finary a souhaité offrir à ses clients un accès à une technologie professionnelle.

L’approche technologique et la destination sont donc fortement différentes de certains modèles tout public dont l’objectif premier est de capturer du lead (vendeur) et de conforter le vendeur/acheteur.

D’autres évolutions majeures du prix sont-elles à anticiper ? est il possible de faire des mises à jour plus fréquentes pour lisser les impacts?

L’une des évolutions apportées par cette refonte conséquente est la possibilité d’effectuer des mises à jour plus fréquentes et moins importantes afin de lisser les impacts et de ne pas avoir de trop grosses variations ponctuelles. Nous n’anticipons pas à ce stade de nouvelle mise à jour du modèle aussi importante que celle effectuée en février.

Je pense que la nouvelle estimation sur Finary est erronée et souhaite le faire remonter à PriceHubble afin que mon retour soit étudié lors de prochaines mises à jour.

Si vous avez une bonne connaissance de la valeur de votre bien, que celle ci est significativement différente de la nouvelle estimation PriceHubble et que vous souhaitez nous communiquer cette information vous pouvez utiliser le formulaire suivant.

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J’en profite pour poser une question:
L’assistant PriceHubble de Finary demande la surface du jardin.
Faut mettre la surface du jardin hors bâti, ou bien la surface de la parcelle?

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Bonjour,
Il s’agit de la surface de la parcelle!

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Merci pour la précision @Marie-heloise
Une correction dans l’interface est envisageable ?

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Jusqu ici de mon côté, le prix était largement surévalué.

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Ca me sort un prix pas loin de 30% surévalué avec le nouveau modèle…

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J’ai eu une augmentation +260K€ sur le prix de ma RP… ça me donne envie d’appeler un agent immobilier et la revendre tellement le GAP est important :sweat_smile:

EDIT : J’ai tenté une modification : je suis passé de 10 pièces à 7 Pièces==> +25K€

J’ai perdu 100k (sur 300k) Sur RP
J’ai pris +10k sur un Pinel

Du coup ben j’ai désactivé la fonctionnalité… C’est dommage ça paraissait cohérent avant.

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De même, j’obtiens un plus 30% qui ne me parait pas justifié vu le marché actuel

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On va modifier ça côté Produit avec l’intégration du DPE qui permettra une estimation plus précise.

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OK bonnes nouvelles !
Alors par contre ça va aussi secouer côté prix tout ça :rofl:
Une date prévisionnelle @GauthierDB : prochains jours ou mois ?

Oh la bonne nouvelle ! :grin:

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Idem sur ma RP et secondaire
+20% pour le deux, ça me paraît exagéré vu le contexte
Et je connais assez bien le marché aux alentours

J’ai 75% de différence selon si je met mon bien à « neuf » ou pas. Sachant qu’il n’est pas neuf mais a été refait à neuf, les deux prix proposés n’ont aucun sens. Je veux bien un écart mais passer quasi du simple au double…

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Bonjour,
D’où provient votre estimation concernant les biens situés en Alsace Moselle ? Le foncier y est géré différemment, il n’y a aucun historique des ventes ni sur DVF ni sur aucune base de données. J’ai donc quelques doutes sur la réalité de l’estimation de mon bien (situé à Strasbourg) et qui, avec votre mise à jour, a pris 80 000€ du jour au lendemain.
Merci pour toute réponse

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Bonjour
Idem un plus 29% qui ne me parait pas justifié vu que l’appartement (identique) d’a coter c’est vendu moins cher que le mien ! Mon calcul global de patrimoine est donc complétement faux.

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J’avoue avoir été lourdement impacté.
J’avais une plus value de 50k qui s’est transformée en moins value de 40k.
S’agissant d’une maison « atypique » : loft, ancienne grange rénové style industrielle, grande hauteur sous toit 6m, véranda… DPE C , j’ai l’impression que ces critères ne sont pas pris en compte et que la valeur ne correspond pas.
D’autant que j’ai acheté il y a moins d’un an, en faisant une offre de 20k moins chère que le prix de vente.
Si ma RP représentant 80% du patrimoine brut n’est pas au prix, cela impact tout mon finary, et c’est psychologiquement difficile de voir une si grosse ligne rouge…

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Bonjour à tous,

Je vous invite à nous remonter ces points via notre formulaire.

Cela permettra à nos équipes data d’analyser plus en détails les raisons de ces écarts.

Aussi, je vous confirme que l’algorithme ne peut pas prendre en compte les facteurs atypiques ou subjectifs.

Merci,

L’équipe PriceHubble

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Perso, l’estimatif de PriceHubble me parait aux fraises.
Il a estimé mon bien de 95m2 à Aubervilliers à 517.000 euros, alors que d’après meilleursagents.com, il est estimé à environ 390.000 euros (acheté 360K en 2020).
J’aimerais tant que PriceHubble soit proche de la réalité, mais je ne peux malheureusement pas sereinement m’y fier et j’ai dû rentrer mon estimation manuelle sur Finary.

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