Que faire de sa capacité d'emprunt?

[Bartolomeo]

Hello à tous !

Je me présente, je suis nouveau sur le site et sur la communauté.
Je suis travailleur indépendant avec des revenus variables mais qui sur les trois dernières années dépassent les 100k.
Je vis avec ma compagne et un enfant dans une maison achetée en 2020 pour 800K, avec un emprunt de 650k (325k chacun, en indivision) a 1,3%.

Depuis, j’ai eu pas mal de rentrée d’argent, et j’ai commencé à placer un peu d’argent sur des ETF, et un peu de stock picking, mais vraiment pour tester, "jouer’ dirons certains, mais essayer de comprendre la mécanique.
Je ne regrette pas mes placements sur mes ETF. J’ai un compte titre ainsi qu’un PEA ouvert il y a 4 ans, mais ils ne sont pas très remplis (18k sur CTO et 7k sur PEA).

J’ai fait appel a un CGP qui m’a recommandé un investissement dans un Pinel.
Suite à ce conseil je suis allé voir des avis sur ce forum, j’ai vu que le Pinel n’avait pas très bonne réputation, d’où mon inscription sur ce site

J’attends de voir la proposition concrète de mon cgp, mais je crois comprendre que la défiscalisation en tant que telle est un objectif un peu idiot, et qu’il faut surtout comparer avec d’autres dispositifs.
Je suis franchement refroidi par le LMNP qui me parait demander beaucoup d’effort de gestion, et j’ai l’impression que les temps ne sont plus vraiment a la gestion locative.

Malgré tout, il me paraissait intéressant d’exploiter mon faible taux d’endettement aujourd’hui à 12 %, car j’ai l’impression de pouvoir bénéficier d’effets de levier.

Ma question/réflexion est la suivante : ne serait il pas plus intelligent de me tourner vers des investissements dans des SCPI type Corum (Voire des plus jeunes type Iroko Zen avec de meilleurs rendements) ?
Est il possible de facilement contracter un prêt pour prendre des parts ?

Je suis assez intérressé par la gestion passive proposée par ces SCPI, et j’aimerais me diversifier pour ne pas tout mettre sur mon PEA.

Qu’en pensez vous

Merci

[Sam]

Bonjour Bartolomeo,

Félicitation déjà d’avoir eu le reflexe de vérifier l’information de ton CGP. Il doit avoir une belle commission à prendre au passage pour te conseiller un Pinel.
Je pense que tu as bien compris le principe, on n’investit pas pour défiscaliser mais on investit en optimisant la fiscalité. C’est 2 choses totalement différentes.

95% des programmes Pinel te feront perdre de l’argent. Ce n’est donc pas un bon placement malgré la carotte fiscale.

L’investissement en LMNP serait le plus rentable (sous réserve d’acheter au bon prix et bon endroit) et ne demande pas tant d’effort de gestion que cela une fois que tout est mis en place. Renseigne toi quand même un peu avant d’écarter complétement cette possibilité surtout si tu es dans un coin ou l’immobilier n’est pas cher autour de toi, il y a peut-être une affaire à faire. J’ai un bien en LMNP que je gère seul et franchement c’est tout à fait faisable quand tu as fait les choses bien en amont. Sinon tu peux aussi déléguer à une agence moyennant entre 6 et 8% de tes loyers.

Pour l’investissement en SCPI ce n’est plus la même chose. Effectivement c’est totalement passif. Tu ne t’occupes de rien et ne fais qu’encaisser les loyers. En revanche les rendements ne sont pas les mêmes. Là ou sur du locatif tu peux espérer être à l’autofinancement voire cash-flow positif, là tu auras un effort d’épargne à ajouter de ta poche pour couvrir ta mensualité. C’est inévitable. Les taux des crédits sont plus élevés également et peu de banques financent les SCPI de ton choix. Soit tu passes par un CGP, soit par une banque mais pour la plupart elles t’imposent les SCPI maisons, donc moins intéressantes.
Attention également à la fiscalité, si tu es déjà très imposé, bien choisir des SCPI européennes pour limiter l’impact. Pour celles qui investissent en France, les revenus perçus sont considérés comme des revenus fonciers, ils s’ajouteront à tes revenus perso et seront imposés en fonctions de ta TMI + PS (ça peut faire très mal si TMI haute).
J’ai aussi de la SCPI et j’ai un effort d’épargne chaque mois mais c’était prévu et je l’assume. Le but étant de faire du levier et d’avoir un complément de revenu totalement passif à la retraite.

Autre stratégie si tu n’as pas besoin des revenus des SCPI tu peux aussi faire de la nue-propriété et bénéficier d’une décote non négligeable sur le prix de part selon l’horizon de temps que tu choisis.
L’avantage est que tu peux calculer ton coup et bénéficier d’un complément de revenus (toujours bien apprécié) à la retraite et donc avoir une fiscalité qui sera liée à ta TMI du moment (logiquement moins élevé que quand tu étais actif).
Inconvénient, tu dois supporter la mensualité de crédit pendant toutes les années du démembrement sans revenu.
Cela impactera également ta capacité d’emprunt de manière significative si jamais tu voulais refaire un autre investissement dans quelques années.

Il faut donc se poser et bien réfléchir à ce que tu veux faire et au temps que tu veux y consacrer

[rakamonx]

Déjà une bonne gestion de ton patrimoine en place, c’est top !

Effectivemment, la question de profiter de ta capacité d’emprunt se pose, et pourrait être un vrai plus pour ton futur !

Comme déjà dit sur plusieurs autres forums, profiter de cet effet de levier pour réaliser toi même ton propre investissement immobilier (LMNP par exemple) ou l’utiliser pour acquérir des parts de SCPI à crédit, c’est vraiment 2 solutions différentes qui ont chacunes leurs avantages et leurs inconvénients. Il n’y a pas une solution universellement mieux que l’autre et ça va vraiment dépendre de toi.

Avec les SCPI à crédit tu vas pouvoir utiliser du levier et te créer un patrimoine diversifié sur de l’immobilier sans être un expert et sans devoir passer tes soirées er tes weekends pour sourcer un bien, gérer les travaux, mettre en location et gérer le bien (je suis passé par là, ce n’est pas fait pour moi avec le travail à côté).

Mais tu auras effectivemment un effort d’épargne mensuel supplémentaire à fournir chaque mois (c’est un peu le revers de ta médaile). Cependant, en immo classique, tu n’as pas garantie non plus de ne pas avoir de vacances (donc pas de loyer, donc tu dois avancer les échéances pour rembourser ton crédit) et tu n’es pas non plus à l’abri de foirer ton coup (travaux qui coute plus cher, bien immo qui se loue à un loyer bien inférieur à celui espéré…).

Il y a 5 ans, et j’étais passé par l’investissement en SCPI à crédit (les taux étaient délirant à l’époque et comme dit franck, je ne pense pas qu’on les reverra de si tôt). Je fais aujourd’hui faire la même chose pour mes filles, sur des SCPI européennes, avec une enveloppe de 100K débloquable chacune, prêt sur 20%. L’effort d’épargne mensuel est de 120€ et des bananes.

Je les ai fait passer par epargnoo , car très réactif et surtout pour leur permettre de bénéficier du cashback sur leur investissement à crédit → Ca vient directement augmenter ta rentabilité (pour mes filles, ça les fait passer de 12% à 16% avant les taxes.) et je vois que franck semble en faire aussi sur un modèle différent. Le simulateur te permet d’avoir une idée de l’effort d’épargne en fonction de ta situaton.

Bon courage en tout cas, prend le temps qu’il faut pour te poser les bonnes questions et choisir la solution la plus adaptée

[Bartolomeo]

Merci beaucoup pour vos réponses.
Je pensais répondre plus vite avec plein d’infos mais forcément vos réponses m’ont plongé dans tout un tas de documentation donc je reviendrais plus tard quand je saurais un peu plus où je vais (mais vraisemblablement vers de la SCPI)

[greyvador]

@rakamonx

Il y a 5 ans, et j’étais passé par l’investissement en SCPI à crédit (les taux étaient délirant à l’époque et comme dit franck, je ne pense pas qu’on les reverra de si tôt). Je fais aujourd’hui faire la même chose pour mes filles, sur des SCPI européennes, avec une enveloppe de 100K débloquable chacune, prêt sur 20%. L’effort d’épargne mensuel est de 120€ et des bananes.

Je les ai fait passer par epargnoo , car très réactif et surtout pour leur permettre de bénéficier du cashback sur leur investissement à crédit → Ca vient directement augmenter ta rentabilité (pour mes filles, ça les fait passer de 12% à 16% avant les taxes.) et je vois que franck semble en faire aussi sur un modèle différent. Le simulateur te permet d’avoir une idée de l’effort d’épargne en fonction de ta situaton.

Beau copier/coller de ton post sur cet autre sujet
Et toujours les mêmes chiffres que je ne retrouve pas.
Comment arriver à seulement 120€ mensuel ?

David

[rakamonx]

Bonjour David,

Effectivement, la première réponse étant complète sur un autre sujet, je me suis permis de faire un copier/coller, pensant que cela permettrait d’illustrer mon propos.

Concernant l’effort d’épargne de 120€ mensuel, cela se joue à plusieurs niveaux :

• Revenus issus des loyers de la SCPI ;
• Apport (10% dans le cas de mes filles) ;
• Fiscalité étrangère, TMI et taux moyen d’imposition;

Pour que tu puisses avoir une vision dont cela fonctionne, tu as le simulateur d’epargnoo qui est pas mal, et tu peux rentrer les données suivantes à gauche pour voir ensuite le tableau détaillé, qui te permet de retomber sur l’effort d’épargne moyen de 120€ par mois. Voici les donnés utilisés pour la simulation :

N’hésite pas si tu as d’autres questions là dessus

[Leo110]

Très intéressant, par curiosité vous êtes orienté vers quelle SCPI ?

[MikeN]

hello

Par contre 7% de TD annuel pendant 20 ans, c’est beaucoup, beaucoup trop. Je ne comprends pas que ton courtier t’ait laissé prendre cette hypothèse. A ta place je prendrai au max le TD cible annoncé par tes scpi - par exemple 5.5% chez Remake Live et Iroko Zen, mais je ne trouve pas l’info chez Transitions Europe.

[Sam]

Le simulateur d’épargnoo est intéressant mais on ne peut entrer les SCPI que l’on veut, dommage. Car la répartition du TD et de la fiscalité française et européenne n’est pas très précise.

[Yann90]

Bof, c’est juste un simulateur d’intérêts composés comme il y en a tant. J’ai une dent contre @rakamonx qui fait de la publicité déguisée (pas bien déguisée d’ailleurs) pour un courtier en ligne (epa*rgn**).
Aucun problème que des professionnels présentent leur assurance vie ou leurs produits, mais ils doivent avancer clairement et déclarer leur conflit d’intérêt.

[anon1224576]

Idem, j’ai remarqué aussi que @rakamonx avait une grande passion pour le même site. Si un modérateur pouvait vérifier que 99 % de ses messages concernent une publicité pour ce site.

[rakamonx]

Bonjour à tout les deux @anon1224576 et @Yann90,

Je suis pas mal étonné par ces messages, sachant que je suis investi sur d’autres topics du forum, et que je partage uniquement mon expérience personnel en tant qu’investisseur avec d’autres investisseurs.

Le site dont je vais taire le nom

@Yann90

(epa*rgn**)

Est le courtier que j’utilise depuis quelques mois, et je ne suis pas affilié avec eux.

Je vois, au vue des likes sur le message de Yoann que cela est ressenti par d’autres membres de la commu, je tâcherai donc de ne plus inclure de référence à ce site dans mes réponses sur les topics.

[Yann90]

Désolé de cette accusation à côté de la plaque. Tu as posté deux messages avec lien et je trouvais ça louche. Je soigne ma parano et je reviens

[anon1224576]

Quand on google « finary rakamonx », tous les messages de cet auteur des deux premières pages de résultats contiennent un lien vers ce courtier.
Le profil de cet auteur est privé, ce qui est aussi relativement rare.
Difficile de ne pas croire qu’il y a un problème.

[p0tato]

C’est vrai que c’est un peu louche, j’ai fait mes propres recherches:

rakamonx -epargnoo site:community.finary.com (donne les résultats qui ne contiennent PAS epargnoo)

20 résultats

rakamonx « epargnoo » site:community.finary.com (donne les résultats qui contiennent epargnoo)

37 résultats

Donc oui il contribue bien ailleurs, mais la majorité de ses posts concernent epargnoo. Il cite parfois aussi Louve mais toujours en second choix.