Bonjour Ă tous,
J’ai 24 ans. Je vis dans le sud de la France, près de Nice et Cannes. Après avoir obtenu mon master, je viens de trouver un CDI avec un salaire net de 1800€, qui devrait évoluer par la suite. J’ai également plus de 10K€ de côté grâce à mon expérience en alternance et je vis actuellement chez mes parents, ce qui me permet d’économiser.
Je me pose une grande question sur la meilleure stratégie à adopter pour mon premier investissement immobilier : est-ce mieux de commencer par acheter une résidence principale ou de faire un investissement locatif ?
Je suis plutôt intéressé par un investissement locatif, et mon idée serait d’acheter un studio sur Nice. Je pensais à une stratégie de location combinée : 9 mois en location étudiante et 3 mois en location Airbnb pendant l’été. Cependant, je suis un peu sceptique sur la rentabilité et le cash flow positif promis par certains créateurs de contenu . Les prix au mètre carré sont élevés dans la région, et je me demande si cette stratégie permet vraiment de dégager un cash flow positif sur le long terme avec un crédit sur 20 ans.
Parallèlement, je prévois d’investir une partie de mon salaire dans des ETF ou des actions.
J’aimerais avoir vos retours d’expérience, notamment si vous avez déjà fait ce type d’investissement dans le sud de la France. Est-ce une stratégie réaliste selon vous ?
Merci d’avance pour vos conseils !
Bonjour Gabriele,
Bravo pour ton CDI tout d’abord.
Ensuite, je pense que la première question est : veux tu être propriétaire de ton logement ?
La résidence principale (RP) a beaucoup d’avantages à être achetée :
effet de levier bancaire
tu es quasi certain d’une plus value, au moins une non dépréciation du prix car tu vas entretenir correctement ton bien car tu vivras dedans.
le plus important : la plus value est EXONÉRÉE d’impôts !!
C’est le meilleur moyen pour gagner de l’argent rapidement à mon sens, acheter sa RP avec travaux, les financer avec un crédit et revendre dans les quelques années à venir.
L’investissement locatif est très bien attention mais plutôt dans un deuxième temps.
Personnellement j’ai acheté et revendu 2x ma RP entre mes 23 ans et mes 29 ans.
Attention également au RBNB et LMNP, dans le viseur de l’état.
En tout cas bonne continuation et n’hésites pas si tu veux réagir à mon propos
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Bonjour Victor,
Merci beaucoup d’avoir pris le temps de lire mon message
Je prévois de rester encore chez mes parents pendant environ un an avant d’acheter un bien immobilier. J’aimerais profiter de cette année pour bien réfléchir à mon projet. Si je me lance dans l’investissement locatif, ce serait probablement sous le régime LMNP. C’est vrai que pour une LMNP, c’est intéressant sur le plan fiscal, mais comme tu dis, ce n’est pas ma priorité pour l’instant.
Concernant la résidence principale, il me semble qu’il faut y habiter au moins 5 ans pour ne pas payer d’impôts sur la plus-value. Certes, après, je pourrai acheter plus grand, mais le prix de l’immobilier va aussi augmenter, ce qui pourrait réduire mon pouvoir d’achat.
Merci encore, Victor, pour m’avoir partagé ton expérience.
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Dan20
Janvier 5, 2025, 7:52
4
bjr,
tout d’abord, tres bon commentaire de victor. On sent en effet l’expérience de l’immo et c’est plaisant.
L’exo de plus value , c’est juste justifier que c’est ta RP, donc payer tes impôts avec cette adresse (on va dire un an …), et non pas 5.
Et c’est en effet la meilleure stratégie pour gagner « vite » de l’argent. Acheter un truc pourri, donc pas cher, le retaper (si possible pas cher, donc vas y le weekend…), et tu revends apres avec plus value net d’impôt (une des dernières niches fiscales…).
Tjrs ce grand debat dans le monde des investisseurs : acheter ou non sa RP…???
Deja, c’est une question de sensibilité, tu veux ou pas etre proprio ? si t’es proprio, ta capacité d’emprunt est morte pour qque temps…
j’espère t’avoir aidé avec ces qques pistes de réflexion.
bon investissement
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Bonjour Dan,
Merci pour ton message et pour l’info sur la durée de la plus-value. Je pensais que c’était 5 ans minimum, ça change tout !
Je partage totalement ton point de vue sur le débat entre être propriétaire ou non. C’est une question de priorités et de stratégie. Pour ma part, mon objectif à long terme est de construire un patrimoine immobilier et d’avoir un complément de salaire/retraite grâce aux loyers. Je ne suis cependant pas pressé de devenir propriétaire de ma résidence principale, même si un jour j’aimerais en avoir une. Quand je quitterai le domicile de mes parents, je pense chercher un colocataire pour réduire mon loyer et optimiser mes finances, tout en poursuivant mes projets immobiliers.
L’exemple de ton locataire avec ses 6 appartements m’a éclairé, merci pour cette précision.
Merci encore pour cet Ă©change enrichissant et bon investissement Ă toi aussi !
Dan20
Janvier 5, 2025, 8:38
6
l’idée d’acheter ta RP (prend un coloc pkoi pas pour reduire tes charges), la revendre et partager ta plus value.
Mon cousin a changé 5 fois de RP en 15 ans avec grosse plus value a chaque fois !!
Fais juste attention de pas cramer ta capacité d’emprunt, puisqu’apres, t’as juste a attendre qques années pour re emprunter.
bon investissement
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Ah oui, l’idée de réinvestir la plus-value dans une nouvelle résidence principale et un investissement locatif me semble intéressante !
Je pense effectivement qu’il serait bien de me renseigner auprès d’un conseiller bancaire, car je n’ai pas encore beaucoup de notions concernant les prêts immobiliers, étant donné que je n’en ai jamais contracté.
Concernant la plus-value, cela dépend-il des travaux effectués sur le bien ? Est-ce qu’une rénovation plus importante permettrait d’augmenter davantage la plus-value ?
Merci encore pour tes conseils, c’est vraiment enrichissant !
Dan20
Janvier 5, 2025, 8:52
8
ah l’immo mon amour !!
c’est pour moi le meilleur vecteur d’enrichissement !!
Pour t’aider a comprendre, ma derniere acquisition : petit immeuble de 6 lots, plein de travaux (tout refait a neuf pour pas avoir de soucis avec locataires, indispensable), la banque m’a prêté a 110% (immeuble + enveloppe travaux+ frais de notaire…), donc pas d’apport ( un peu de cash pour finir mes travaux…).
Forme toi !! c’est presqu’un job l’immobilier !! Le plus important, la fiscalité !! Ce que de nombreuses personnes negligent, mais le + important (sci, deficit…).
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J’ai entendu parler des crédits à 110%, je pensais que les banques ne faisaient plus ça, mais c’est super intéressant et ton cash flow est vraiment positif ! En tout cas félicitations pour ta dernière acquisition !
Est-ce que tu aurais des sources d’information fiables à me recommander pour m’aider à progresser dans ce domaine ? Parce qu’il y a pas mal de fraude et de vendeurs de formations douteuses
Dan20
Janvier 5, 2025, 9:46
10
j’ai fait bcp de formations sur le sujet, mais que je ne citerai pas ici bien entendu.
Je préfère ne pas m’étaler non plus sur le sujet, car certains seraient capable de dire que je cherche a fourguer des formations, ce qui n’est bien sur pas mon cas Je suis juste un particulier qui kiff les maths, les chiffres, et qui trouvent son bonheur dans la finance, au sens large.
Tu es jeune, donc cherche sur le net, tout ce qui est notion de :
investissement nom propre
sci (is et ir)
deficit foncier
credit bancaire (et ses quelques astuces…)
notaire.
Tu peux tout trouver sans payer, ca prend du temps, mais ca vaut le coup.
Premiere etape, ton taf !! pour emprunter, faut une bonne fiche de paye, se constituer un bon cash (apport qui rassure la banque), et tout ca combiné, tu pourras convaincre ta banque pour avoir 110% ( mais ca devient très chaud…)
??? car toi t’es le seul qui a vendu a plus et tous ceux qui t’ont vendu, l’ont fait au prix de quand t’avais acheté ta 1ère RP?
Un prix de vente plus élevé par rapport à l’achat représente une plus value seulement si on achète et revend au même moment T ou à égalité d’inflation, sinon c’est juste un prix plus élevé mais avec le même pouvoir d’achat.
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Est ce que c’es possible d’avoir ton mail ou autres par rapport à tes formations ?
En tout cas merci pour les notions que je dois approfondir.
Merci Dan.
Il parle avec rénovation donc forcément que le bien prend de la valeur.
Gabriele2:
réno
ça reste à voir, ce n’est pas du tout acquis.
JBlm
Janvier 6, 2025, 5:01
15
Hello,
Je ne vais pas dénigrer ce qui est dit plus haut, mais attention au mirage d’acheter sa RP, la revendre plus chère pour acheter plus grand, en immo c’est toujours plus complexe que ce qui est annoncé.
Et idem, il est de plus en plus démontré que le mythe « Locatif > RP » n’est pas vrai selon ta situation géographique, et véhiculé par des vendeurs de formation.
Je dis juste ça pour nuancer et prendre du recul sur tout ce que tu vas pouvoir lire en te renseignant par la suite.
Tu sembles être en phase de réflexion, comme il a été dit plus haut, on parle de chiffre, donc renseigne toi sur la fiscalité et pose tes différentes hypothèses sur un classeur Excel, tu verras quel projet est le plus adapté pour toi.
Dan20
Janvier 6, 2025, 6:30
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Je te rejoins totalement sur ton discours, bien tout poser, l’immo n’est bien évidemment pas une science exacte et les mauvais choix peuvent te bloquer pour qques années.
Ezral
Janvier 6, 2025, 6:59
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JBlm:
Tu parles d’un crédit sur 20 ans, quand tu rentreras dans les détails en LMNP, tu te rends vite compte qu’un invest loc ne doit pas aller à terme du crédit si tu veux l’optimiser (les durées qui reviennent sur mes invest vont de 3 à 12 ans pour maximiser le TRI), donc rien n’est figé et tu peux revendre à tout moment.
Merci pour ton avis nuancé @JBlm .
JBlm
Janvier 6, 2025, 7:29
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Simple règle comptable : Le LMNP fonctionne comme une entreprise, tu amortis certaines charges pour diminuer ta base taxable.
Un exemple très simplifié :
Parmis ces charges, il y a les frais de notaire, les travaux et les intérêts d’emprunt de ton crédit.
Les 5 premières années, tu amortis donc tes frais de notaire, travaux et énormément d’intérêt, qui viennent fiscalement en soustraction de tes loyers perçues.
Je ne suis pas comptable donc je ne sais pas si je suis clair, mais tu peux retrouver beaucoup plus d’info si tu recherches ce dispositif : Le déficit foncier en LMNP.
L’objectif est donc de revendre quand tu commences a payer « trop » d’impôt pour refaire un nouvel invest, mais c’est théorique, si t’as eu un crédit à 0,5% et qu’on est sur des taux de crédit à 5% il sera sans doute plus intéressant de conserver ton 1er invest.
Bien entendu on parle d’optimisation, tu peux très bien conserver ton bien 20 ans si tu n’as pas envie de te prendre la tête !
Ezral
Janvier 7, 2025, 10:18
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Merci pour ces explications, ça m’éclaire !
Dan20
Janvier 7, 2025, 8:15
20
salut, on a le droit de donner des infos persos sur ce forum ?
