J’ai besoin de vos conseils / commentaires / retour expérience sur ma réflexion en vue d’acquisition de parts en SCPI.
Objectif et situation actuelle : Diversifier mon portefeuille et m’exposer à l’immobilier sans gestion (expérience passée à l’appui). Pas d’investissement en RP à ce jour et pas comme objectif à court terme (tour du monde en préparation l’année prochaine)
Je souhaite principalement utiliser ma capacité d’emprunt (avec CDI actuellement) afin d’acquérir des parts en SCPI via crédit. (pas de dette/crédit à ce jour)
On me propose sur 20 ans à 4,85 % en pleine propriété (Remake, Iroko Zen et Transition Europe) :
Emprunt : 72 000 €
Apport : 8 000 €
Total investissement : 80 000 €
TMI : 8,03 %
Effort mensuel : 140 €
Tranche marginal imposition : 30 %
Part moyen revenu français : 30 %
Part des revenus étrangers : 70 %
Qu’en pensez-vous si j’utilise l’apport de 8K puis versement programmé (par ex : 200 euro par mois) et me constitue mon patrimoine au fur et à mesure sans passer par le crédit ? Réinvestir par la suite les loyers dans d’autre part SCPI. Je sais pas si mes calculs sont bons et suis un peu perdu…
Mon patrimoine aujourd’hui est composé :
Actions (principalement ETF sur PEA) : 77 %
Crypto : 12 % (BTH et ETH sur Finary invest)
Livret : 10 % (14k dont 10K dispo de suite – (4K en matelas de sécu)
Je suis uniquement exposé en immobilier via des REIT en ETF et Realty Income (CTO)
En attendant vos retours, je vous souhaite un agréable weekend.
Pour moi la question est vite répondu (comme dirait un grand philosophe), via l’endettement tu investis 140€ tous les moins pendant 20 ans ce qui équivaut à 33600€ et tu récupèreras 80k (ceci sans compter sur d’éventuelles augmentation de prix de part qui feraient accroitre encore plus ce gain).
Le taux reste élevé mais l’effet de levier est là. Tu rembourseras beaucoup d’intérêts au début mais ils seront déductibles de tes impôts.
Enfin, tu pourras renégocier ton crédit plus tard quand les taux auront baissé.
Si tu es prêt à faire usage de ta capacité de crédit je pense qu’il faut le faire :
L’effort mensuel est moindre par rapport à ton DCA de 200€. Tu peux utiliser les 60€ qui te sont libres pour acheter de nouvelles parts si tu le souhaites.
Tu achètes du temps. Je pense que le momentum est le bon pour les SCPI (à condition de bien les choisir). L’inconvénient du DCA est que tu achètera des parts à des périodes moins favorable et avec un prix de part qui aura potentiellement évolué à la hausse.
8000 euros d’apport et un DCA de 140 euros mensuel placé a 5,21 % sur 20 ans équivaut a un capital final de 80k euros.
Le rendement ici est juste le paramètre pour arriver a la somme, je ne connais pas le rendement net de fiscalité de l’ opération.
Dans un cas vous achetez maintenant les hausses ou baisses futures, et dans l’autre vous les subirez à l instant T .
Au vue de votre TMI , un calcul entre frais Av et fiscalité peut être intéressant à faire
Je trouve compliqué de faire la part des choses entre les 2 solutions.
Bonsoir,
Je suis dans la même situation que Martin4, même taux mais pour 50 000€ mais un choix de SCPI différent
J’aurai une petite question sur ce point:
Le taux reste élevé mais l’effet de levier est là. Tu rembourseras beaucoup d’intérêts au début mais ils seront déductibles de tes impôts.
Est-ce exact que ceci est possible à condition de sortir de la déduction des 10% pour passer aux frais réels ?
Dans le cas d’un CDI classique qui ne nécessitent pas d’achat de matériel, déplacement et n’engendre pas de cout sur les repas. On est d’accord qu’il y a peu de chance que le montant de crédit payé sur l’année ne dépasse la déduction des 10% ?
Y-a-t 'il quelque chose qui m’échappe ? Car je vois souvent cette phrase
Merci pour ton retour. Effectivement, l’effet de levier est là qui permet d’acheter plus de part d’un coup.
La Banque est Crédit Agricole Consumer finance.
Par curiosité, es tu investi en scpi ? Si oui, par crédit ?
1)Comment savoir si les SCPI proposé par les courtiers sont rentables sur le long terme ? Passé par des scpi majoritairement investies à l’étranger me semble aujourd’hui fiscalement le plus intéressant. (j’entends qu’on n’investit pas pour une déduction fiscale mais le fait est que les impôts sont moins lourds avec des scpi étrangères)
Qu’en est t il des rendements sur 20 ans, car les SCPI qu’on me propose sont assez / très jeune ?
Aujourd’hui ma tranche d’imposition est de 30%.
Que se passe-t-il si cette dernière baisse suite à l’arrêt de mon activité salariale (je passe à 11% par ex)
Mon effort d’épargne mensuelles sera donc réduit ?
A la fin du crédit (au bout de 20 ans), comment seront imposées les rentes mensuelles que je percevrais ?
tu entre les paramètre sur un calculateur d’épargne
Je ne dis pas que tu auras ce résultat si tu réalise cet investissement en versement programmé
C’est la performance qu’il te faut pour reproduire l’investissement via crédit.
Reproduire le calcul identique n’a que peu d’interêt , tu serais perdant via le versement programmé .
C’est néanmoins une base de travail
Maintenant passe en AV , plus de diversification , allègement de la fiscalité des revenus perçus dans certains cas, suivant le contrat choix de ré allocation du loyer , fiscalité adoucit a la sortie (Plus de 8 ans) , liquidité
inconvénient frais d’enveloppe , frais de réinvestissement sur la SCPI .
Au final tu as beaucoup plus de liberté sans être enchainé 20 ans sur 3 SCPIs
Tu peux même baisser tes frais de réinvestissement en passant sur une SCI au lieu d’une SCPI en AV
SC novaxia , SCI silver Avenir ont a ce jour de bons résultats a voir bien sur sur la durée .
Bref la simulation sert juste a mener une réflexion , le crédit peut aussi au final être la meilleure option
ce n’est pas évident pour faire un choix .
En cas de credit , bien s’assurer des éventuels revalorisation de part possible en comparant les prix d’achats et de reconstitution.
Une explication ici
moins de SCPI disponibles cependant. Impossible d’avoir Remake ET Iroko par exemple. Même sur le meilleur contrat pour les SCPI il y a très peu de SCPI jeunes finalement
@Martin4 avec le versement programmé tu as le délai de jouissance qui s’applique à chaque versement, c’est ce qui fait qu’un gros investissement à crédit peut être plus rentable quand tu poses le calcul. Ça et les potentielles revalorisation de prix de part… En espérant qu’elles soient toujours à la hausse
