SCPI attention soyez prudents

[MikeN]

Je n’ai pas compris ta réponse ?

mon courtier n’a pas de « bonus » sur les crédits Arkea avec Transitions Europe ceci dit. J’aimerais quand même qu’elle ait un peu plus d’historique sur la valeur de reconstitution avant d’investir pour 15 ou 20 ans

[franck42]

c’est curieux çà…
il y a pourtant bien un « bonus » en termes de taux…
de toutes façons ce n’est pas une SCPI que je conseille
elle ne passe pas dans mon filtre

[Lennyrs]

@franck42

J’ai vu qu’il a beaucoup de nouvelles SCPI Eu c’est vraiment difficile de choisir.

Ayant un petit capital j’aimerais choisir celle qui ont un ticket pas très haut mais est-ce forcement le bon choix sur le long terme ?

J’ai vu, Upeka, Sofidynamic, Osmo Énergie… Elles ont un petit ticket mais quoi penser d’elle ?

[StanG]

Investir pour 20 ans dans un produit qui a 2 ans, c’est un sacré paris

[Thomas1990]

Bonjour franck42.
J’ai souscrit via un CGP à des parts de SCPI en 2021 à crédit via une SCI à l’IS. Cela me coûte environ 250€/mois d’effort d’épargne donc 66€ de frais fixes (compta & banque).
Les parts achetées à hauteur de 150 000€ étaient Primovie et Primopierre donc des SCI quasi 100% françaises et dont le résultat laisse un peu à désirer sur les dernières années.

Ma volonté étant de diversifier ce portefeuille, j’ai commencé à acheter des parts en nue propriété à la société Remake Live.

Me conseilleriez-vous de souscrire à un nouvel emprunt à hauteur de 150 000€ lorsqu’il y aura une petite accalmie dans les taux (fin d’année?) et si oui, quelles SCPI recommandez-vous ? J’imagine principalement des SCPI Européennes type Transition Europe, Upkea, Epargne Pierre Europe, Comète… ou avec un maximum d’exposition européenne type Iroko, Remake ?

[GabrielB]

Pour information, je suis entrain de me renseigner auprès de ma banque pour emprunter pour des SCPI (j’avais ciblé Iroko Zen, Remake Life et Corum) afin d’utiliser à fond ma capacité d’endettement.
Mon banquier veut bien me suivre (taux 3,5%) mais uniquement sur les SCPI maisons.

[Thomas1990]

Ouah, aucun intérêt alors… Pas touche aux SCPI des banques !

[franck42]

Bon…je suis connu parmi les CGP et les sites SCPI pour foutre la merde et appeler un chat un chat…alors je vais vous livrer le fond de ma pensée…

d’abord pourquoi deux SCPI de la même société de gestion ? ensuite pourquoi des SCPI qui ne sont pas parmi les meilleures de leurs catégories ?
en 2021 un certains nombres de SCPI Européennes (100%) existaient déjà…pourquoi prendre des SCPI majoritairement françaises quand on a une SCI à l’IS ?

la réponse est simple…ces deux SCPI sont parmi les plus faciles à financer.
ces deux SCPI communiquaient énormément à cette époque
ces deux SCPI sont parmi les plus grosses capitalisations du marché
autant de raisons qui en faisaient à cette époque des SCPI faciles à vendre et en qui les épargnants avaient confiance, quand du coté de chez SCPI SOLUTION on préférait se tenir à l’écart…bien nous en a pris d’ailleurs…

ce qu’il faut également savoir c’est que ces deux SCPI sont de la même société de gestion la société primonial…et que cette dernière a une politique de rémunération à l’incentive grosso modo plus tu vends de SCPI primonial plus ton taux de rémunération grimpe…2021…la législation PRIIP’s était déjà en place…est ce que le CGP vous a fait signer le rapport d’adéquation sur lequel figure les frais inhérents à votre investissement ?

Pour le crédit à venir…de suite ou plus tard…les deux mon général…plus tard çà risque c’être beaucoup plus tard…il y a très peu de chance que l’on revoit des taux à 1% un jour, un taux normal de crédit avec une inflation normal c’est plutôt 2 à 2.5% et nous en sommes très éloignés…

ma réponse est ni oui ni non
non pas de crédit les taux sont élevés vous avez raison
oui il faut faire un crédit car les SCPI que vous mentionnez sont des SCPI récentes de sociétés de gestion intéressantes, un gros bémol sur transition europe (scpi bancaire) Iroko, Remake, très bonnes SCPI mais dans le cadre d’une SCI à l’IS pourquoi ne pas se fixer sur la SCPI Européenne au lieu de générer une fiscalité supplémentaire ?

il y a peut être une solution
un crédit de 50% du montant prévu pour ne pas rater le train de la valorisation des parts à moyen terme
un investissement dans comète en versements programmés + réinvestissement des dividendes qui vous permettra d’obtenir un effet de levier équivalent peu ou prou à celui du crédit (sur la base des taux actuels)

[franck42]

Un grand classique
dommage le taux était intéressant mais…si c’est les scpi, bnp ou amundi…passez votre tour…

[rakamonx]

Les SCPI à crédit restent pour, selon moi (et vraiment selon moi) la meilleure façon d’utiliser du levier et de se créer un patrimoine diversifié sur de l’immobilier sans être un expert et sans devoir passer ses soirées er ses weekends pour sourcer un bien, gérer les travaux, mettre en location et gérer le bien (je suis passé par là, ce n’est pas fait pour moi avec le travail à côté).

Il y a 5 ans, et j’étais passé par l’investissement en SCPI à crédit (les taux étaient délirant à l’époque et comme dit franck, je ne pense pas qu’on les reverra de si tôt). Je fais aujourd’hui faire la même chose pour mes filles, sur des SCPI européennes, avec une enveloppe de 100K débloquable chacune, prêt sur 20%. L’effort d’épargne mensuel est de 120€ et des bananes.

Je les ai fait passer par epargnoo , car très réactif et surtout pour leur permettre de bénéficier du cashback sur leur investissement à crédit → Ca vient directement augmenter ta rentabilité (pour mes filles, ça les fait passer de 12% à 16% avant les taxes.) et je vois que franck semble en faire aussi sur un modèle différent. C’est un vrai plus.

[franck42]

faut regarder aussi du coté des SCPI 100% Européennes qui tiennent la route et qui proposent versements programmés + réinvestissement des dividendes…
sur la base des taux actuels on est sur le même effort d’épargne mensuel que le crédit
sans augmenter sa capacité d’endettement…pour ceux qui ne sont pas encore propriétaire de leurs résidences principales c’est intéressant
c’est également très prisé de mes clients non résidents car dans certains pays c’est zéro fiscalité sur les revenus
mais également des clients qui investissent via une SCI à l’IS…une personne morale ne peut être imposable dans deux pays de l’union européenne à la fois…

[greyvador]

Bonjour

@rakamonx

Je fais aujourd’hui faire la même chose pour mes filles, sur des SCPI européennes, avec une enveloppe de 100K débloquable chacune, prêt sur 20%. L’effort d’épargne mensuel est de 120€ et des bananes.

J’ai un peu de mal à comprendre le montage …
100K€ emprunté sur 20 ans avec un taux de 4%, cela donne une mensualité de 600€ donc je n’arrive pas à retrouver les 120€ / mois.
Je me trompe sans doute dans les chiffres, vous pourriez détailler ?

David

[MikeN]

L’effort d’épargne c’est la différence entre le loyer perçu (environ 5.5%) et la mensualité du crédit.

[greyvador]

Et bien justement cela ne colle pas et le résiduel n’est pas de 120€ par mois.

Donc j’aurais aimé que @rakamonx donne les vrais chiffres.
Peut être à t’il eu un super taux ?

[rakamonx]

Hello @greyvador,

Je viens de te répondre sur cet autre sujet : Que faire de sa capacité d'emprunt? - #6 par rakamonx