SCPI attention soyez prudents

bonjour Ă  tous

je réponds souvent à des post ici sur les SCPI, ou les marchés financiers vu que c’est mon métier d’origine ancien trader, investisseur sur les marchés et dans l’immobilier depuis 40 ans…

et je lis parfois des choses…à tomber par terre…

Sur les SCPI par exemple…je comprends bien que certains ici vendent leurs produits et c’est normal, intermédiaires en assurance vie ou en SCPI,mais ce n’est pas une raison pour dire n’importe quoi dans le seul but de vendre…

concernant les SCPI faut arrêter de dire que l’indicateur de référence pour les SCPI en termes de rendement c’est le taux de distribution c’est archi faux, cet indicateur a été imposé en 2021 puis imposé en 2022 par l’ASPIM à la demande des sociétés de gestion qui géraient des SCPI Européennes car cela leur ai grandement favorable à coté d’une SCPI 100% Française

le vrai rendement pour un épargnant c’est celui qui’l va percevoir sur son compte c’est à dire le taux de distribution sur valeur de marché tdvm

pour être plus précis

le taux de distribution est le rendement de la SCPI brut de fiscalité étrangère et brut de fiscalité française sur les produits financiers

le taux de distribution sur valeur de marché est le rendement de la SCPI net de fiscalité étrangère et net de fiscalité française sur les produits financiers (dans certains cas l’épargnant pourra demander une dispense du PFL sur les produits financiers, si par exemple il est nom imposable)

certais communiquent énormément par exemple sur la SCPI CORUM ORIGIN, Corum par ci Courm par là…mais pour un épargnant nom imposable une SCPI Corum c’est pas top désolé le TDVM en 2023 (ce que vous allez vraiment touché est de 4,87%)
dans le meme temps une SCPI comme coeur de régions va faire 6.20% soit prés de 25% de performance en plus… sans compter que le prix de la part s’est encore apprécié en 2023…

pour ceux qui payent beaucoup d’impôts privilégier les SCPI Européennes et tout particulièrement les SCPI 100% Européennes
Epargne Pierre Europe
NCAP continent
Coeur d’Europe
Comète

pour ceux qui privilégient la transmission les donations avec réserve d’usufruit, l’assurance vie, les SCI à l’IS

en investissant en SCPI européenne dans une sci à l’is a crédit par exemple vous pourrez imputer vos intérêts d’emprunt mais pas en tant que personne physique et vous ne subirez aucune fiscalité en france car une personne morale ne peut pas être imposé dans deux pays européens…

enfin bref je lis quand même beaucoup de c…comparez avant d’investir…moi j’y connais rien aux cryptos, je m’y intéresse je suis en train de comparer mais j’ai déjà éliminer des gens…à bon entendeur…

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Bonsoir

Merci pour cette alerte sur le fait que chaque investissement est particulier a l’épargnant.
J’avais néanmoins une petite question sur le chiffre de 6,2% de coeur de région .
S’agit du taux de distribution ou du Taux de distribution de valeur de marché ?

Plus exactement, c’est l’ASPIM qui impose d’afficher le TD au lieu du TDVM. C’est assez frustrant de ne jamais voir le taux net quand on a une majorité de scpi Européennes car les TD des scpi sont incomparables entre eux

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Eh oui les SCPIs c’est de l’immobilier donc c’est (relativement) risqué et surtout cyclique, il n’y a rien de magique ni de garanti.
Et les vendeurs de SCPIs oublient souvent de dire que c’est un placement illiquide par nature (immobilier) donc c’est du long terme (ne serait-ce que le temps d’absorber les frais d’entrée - exception sur les SCPIs sans frais d’entrée mais avec énormes frais de gestion pour compenser).
Pour éviter de se faire massacrer par les impôts il faut effectivement privilégier les européennes, avec si possible 0% de biens en France (ce que je fais) voir passer par un véhicule d’investissement comme vous le précisez.

Bonjour,

Merci pour vos avertissements. Je réfléchis à prendre un peu de SCPI dans les mois à venir pour diversifier mes placements.

Sauriez-vous s’il existe une base de données, un tableau avec les TDVM de toutes les SCPI dans le but de les comparer objectivement ?

Merci

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Pour les personnes qui vont être imposées à 30%, vous en pensez quoi d’investir dans Transitions Europe ?
Merci pour vos réponses

Un tableau de France SCPI intéressant, à croiser avec différentes sources :

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@templeton

Tu es chez qui en SCPI 100% européenne ?

Car personnellement j’en cherche une qui accepte les versements programmés autre que Comète et j’ai trouvé RemakeLive mais elle à quand même 35% de biens en France…

Je voulais savoir aussi si je veux investir sur Transitions Europe par exemple et que je prends le minimum de parts pour investir au comptant (1000€ de mémoire), est-ce que dès que j’ai assez pour acheter une autre part (200€) je peux en acheter une autre ? En gros faire comme le versements programmés mais manuellement ? Ou c’est possible uniquement avec le versement programmé ?

Merci pour votre aide :pray:

Je te remercie pour le retour. J’ai déjà étudié ce tableau qui est bien. Cependant, il me semble que ce sont les TD et non les TDVM qui y sont inscrits pour classer les SCPI.
Selon ce qu’affirmait @franck42 au dessus, le TDVM est bien meilleur pour comparer le rendement des SCPI. Je crois que tous les tableaux comparatifs SCPI que j’ai croisé jusque là pour 2022 et 2023 prenaient seulement le TD.

Ce n’est pas si simple de mon point de vue

Le TD est aussi bien pour choisir entre 2 SCPI française. Le TVDM sera sûrement mieux pour comparer des scpis étrangères vu que l’impôt étranger est déjà pris en compte .
Le problème du TVDM est qu’il faut connaître l’imposition a la source et prendre en compte son Tmi si on veut comparer le vrai rendement.
Si j’ai bien sûr bien compris.
Ne pas oublier de retirer 17,2% sur les scpis françaises .
Il ne faut pas non plus ne prendre en compte que ce critère pour le choix de ses Scpis.
La stratégie tout comme la diversification ou pas de la SCPI sont aussi important.

En direct Corum Origin et Transition Europe pour le moment, je regarde aussi Coeur d’Europe

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Bonjour Ă  tous,

Je suis un jeune vieux investisseur ( ou vieux jeune, enfin je débute dans ce domaine :slight_smile: )

Je lis souvent que pour investir en SCPI par le biais d’une assurance vie, il est intéressant de prendre celles qui ont le moins d’assets hors France car il y a les prélèvements aux niveaux des pays qu’on ne paie pas en France sous AV ( après 8 ans) ?

Est ce donc vrai que sous AV, il faut choisir les SCPIs Ă  majoritĂ© « française Â» ?
Si oui, quel reco sur Spirit 2 ( je pensais initialement à Remake et Pierval sante mais très europeen)

Oui, en AV il faut considérer les TD Nets de Fiscalité Etrangère, ce qui baisse un peu le rendement…
VoilĂ  ma short list sur Spirit :
image

Mon avis :
Remake : non brainer
Altixia Cadence XII : jeune, petite capitalisation mais bon rendement (en augmentation cette année, objectif 6% je crois)
Epargne Pierre : Valeur sûrte avec possibilité de revalorisation de part dans qq temps…
Activimmo : une grosse collecte au T4 2023 c’est le bon moment…

A plus

Mathieu

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Bonne reco. Je valide remake et épargne Pierre ! Altixia assez solide en ce moment. Activimmo pourquoi pas mais en restant vigilant sur comment la SCPI se positionne sur ce nouveau secteur dans le long terme. J’ajouterais que certaines AV propose de très bonne SCI. Bien lire les fiches détaillées car on trouve de tout dedans

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Vous me conseillez quelle SCPI en direct en Europe entre Coeur d’Europe et Transition Europe.
Merci de vos retours

Bonsoir,
je conseille la SCI Territoires Avenir, qui collecte énormément et qui investit uniquement en direct. Elle est disponible chez les contrats de Swiss Life ou Suravenir.
La SCI Silver Avenir, avec l’idée du viager de luxe marche bien aussi, même si la perf annoncée en 2024 est en baisse entre 4 et 5%…
Concernant Altixia, on a aussi le meilleur OPCI depuis quelques années, Altixia Valeur…

Merci de ton éclairage très instructif. Ca serait intéressant d’intégrer ses infos dans l’analyse de Finary. Je vais créer un post dans Nouvelle fonctionnalité en renvoyant vers ton message. A vos votes.

Voilà : Analyser et proposer les SCPI selon certains critères

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Silver Avenir je suis aussi dessus. Territoires avenirs je ne connaissais pas mais ça a l’air intéressant. J’évite les opci car je trouve que c’est vraiment fourre tout et la poche financière ne m’intéresse pas

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Le taux de distribution est de 6.20% le taux de distributon sur valeur de marché c’est à dire ce que tu vas vraiment touché est de 6.18% les TD et TDVM en SCPI françaises sont souvent très proches