Bonjour Ă tous,
J’ai besoin de vos conseils et avis. Je souhaite investir dans des SCPI à crédit en pleine propriété pour une valeur de 50 000€. J’avais pensé à des SCPI jeunes comme Iroko et Remake. Avez-vous d’autres idées ou des conseils pour bien diversifier cet investissement ?
Pour ceux qui possèdent déjà des SCPI, pourriez-vous partager vos portefeuilles ici ? Cela m’aiderait beaucoup à me faire une idée.
Merci d’avance pour votre aide !
Le consensus est clairement en faveur des SCPI jeunes (qui ne traînent pas des boulets achetés au prix fort avant 2022), et les deux que tu cites font partie des (très) bonnes SCPI.
Une remarque néanmoins : si ces 50 000 € représentent la totalité de ton exposition à l’immobilier, je pense qu’il serait souhaitable de diversifier davantage (sur 4 SCPI par exemple).
Merci pour ta réponse !
Effectivement, je souhaiterais partir sur 3-4 SCPI, car ces 50 000€ représentent la totalité de mon patrimoine immo. Aurais-tu des SCPI à me conseiller en particulier ? J’avais aussi pensé à Transition Europe. Selon toi, quel pourcentage des 50 000€ devrais-je allouer à chaque SCPI ?
Merci d’avance pour tes conseils !
Ce fichier de France SCPI pourrait t’intéresser (voir les SCPI classées « FFFF ») :
Merci je vais regarder ça.
Épargne Pierre ou sa version Europe d’Atland Voisin.
Hello,
Je t’invite également à te rapprocher d’un courtier qui pourra te faire bénéficier de conditions commerciales avantageuses (cashback notamment, pour que tu puisses récupérer une partie des frais que tu vas payer) tels qu’epargnoo (4% de cashback actuellement et 100€ de prime de bienvenue avec le code EPAR100) ou Louvinvest (3% de cashback actuellement et 25€ de parrainage).
Je considère que c’est important d’en profiter peu importe le montant investi, mais encore + quand on parle ce genre de capital !
C’est exactement ce que je voulais faire pour les SCPI jeunes, j’aime bien LouveInvest ! Exactement, il n’y a pas de petit profit !
Exactement, je suis sur les 2 plateformes et j’investis via celle qui propose le + de cashback à l’instant T, moins de frais c’est plus de rendement 
Je suis dans la même situation que toi. Je cherche à investir 150K€ sur 3-4 SCPI avec un parc immobilier récent, majoritairement européen, si possible sans frais d’entrée.
Je fais le tour des popotes pour identifier quel est le meilleur acteur pour m’accompagner dans ce nouveau projet.
J’ai déjà échangé avec Louveinvest, Cheval Blanc et j’ai un échange avec Epargnoo tout à l’heure.
Je vais pouvoir comparer leur approche. J’ai cru comprendre que les taux d’emprunt ne varient pas d’un acteur à l’autre. A voir comment ils arrivent à se différencier.
Merci pour ton retour je serais curieux de savoir chez qui tu vas te tourner au final.
Peux-tu partager le porte-feuille de SCPI pour lequelle tu souhaites faire un crédit?
Je suis curieux aussi de savoir quel taux vous trouvez ? est-ce bien des credit immo ou credit conso ? pour l’instant on m’as proposé un taux a 4.8% et je trouvais cela bien haut…
Les taux restent hauts pour le moment, je trouve aussi.
Je ne savais pas qu’il était possible de financer des SPCI avec des crédits autres que des crédits conso, est-ce bien le cas ??
Cela dépend de la banque.
On m’a proposé soit des crédits immo ou des crédits conso « affectés ».
Les taux proposés par les courtiers sont sensiblement les mêmes autour de 4,8% - 5% en fonction de la durée. On peut emprunter facilement jusqu’à 25 ans et dépasser les taux d’endettement de 35%.
Ma banque en revanche m’a proposé un taux à 3,5% via un crédit immo, mais avec obligation d’investir sur des SCPI maisons.
Ca ne m’étonne pas pour le taux à 3,5% pour les SCPI maisons, mais ce sont souvent des SCPI peut intéressantes car peu performantes…
J’étudie un projet similaire, j’avais en tête 150k divisés sur Corum Origin, Iroko Zen et Remake Live.
Je suis en banque en ligne depuis des années (Fortuneo) mais également à la SG depuis qu’on m’y a proposé un taux à 1,5% pour l’achat de la RP en avril 2022.
SG m’a fait une simulation pour 40k de Corum Origin à 3,75% sur 20 ans. Agréablement surpris par le taux (au regard du contexte bien entendu). 236€ de mensualité hors assurance, 12€ d’assurance donc 248€ tout compris avec en face environ 227€ de loyer Corum soit 21€ de delta.
J’en profite pour vous livrer mon raisonnement suite à ces données :
En résumé, je « dépense » 335€ par mois pendant 20 ans pour acquérir 150k de SCPI, j’aurais donc dépensé environ 80k pour avoir ensuite du rendement sur une assiette de 150k.
Je pourrais me dire que le rendement que j’aurais à terme, en gardant la même TMI, disons 595€ mensuels, serait de 7.140€ annuels, pour 80k dépensés soit environ 8,8% de rendement net puisque je considère les loyers nets de fiscalité.
L’auto-financement semble un mirage lointain avec les taux de crédit actuels, mais j’aurais tout de même aimé être à moins de 200€ mensuels d’effort d’épargne.
Je vois les SCPI comme un pur vecteur de rendement, je n’intègre donc aucune revalorisation des parts, dans l’absolu je me dis que même si les 150k n’en valent plus que 120, « peu importe » j’aurais peut-être un peu moins de loyers, mais ce qui m’intéresse c’est uniquement le fait de me projeter sur le fait de recevoir des loyers de la manière la plus passive qui soit.
J’ai donc comparé avec une SCI à l’IS car peu importe l’aspect revente des parts et donc la manière dont est traitée la plus-value (qui peut être moins intéressante en SCI qu’en propre sauf erreur de ma part).
Crédit de 150k à 3,75% sur 20 ans mensualité de 930€ avec assurance. Loyers SCPI espérés 850€ / mois soit 10.200€. On déduit des 10.200€ les intérêts de l’emprunt et les frais de gestion de la SCI disons 1.700€ au total à la louche donc le résultat de la SCI est de 8.500€ sur lesquels on paie 15% d’IS soit 1.275€.
On a donc 10.200€ de loyers - 11.220€ de crédit assurance comprise - 700€ de frais de gestion de la SCI - 1.275€ d’IS soit un effort d’épargne d’environ 3000€ par an ou 250€ par mois vs 335€ en direct.
À terme, après remboursement du crédit, sur les 10.200€ de loyers moins les frais de gestion de la SCI 700€ l’assiette taxable sera de 9.500€ donc 15% → 1.425€ d’IS. Il me reste 8.075€. Si je souhaite retirer cela tous les ans j’aurais donc 30% d’imposition soit 2.422€ donc j’aurais en poche net net 8.075 - 2.422 - les 700€ de frais de gestion soit 4.953€ représentant 412 euros par mois.
En direct j’achète 150k de SCPI à 80k et j’en obtiens à terme 595€ nets mensuels.
En SCI à l’IS j’achète 150k de SCPI à 60k et j’en obtiens à terme 412€ nets mensuels.
Dans le premier cas 8,8% de rendrement, dans le second 8,2%.
Dans le premier cas il faut rester en TMI 30%, si on passe en TMI 41% potentiellement la SCI est plus intéressante.
Dans le deuxième cas on ne sait pas si le PFU de 30% sera toujours effectif dans 20 ans et potentiellement les dividendes retirés d’une SCI pourraient être taxés davantage.
On peut aussi considérer qu’en réalité dans le cas de la détention en direct je n’achète pas mon assiette de rendement de 150k pour « seulement » 80k, mais en réalité, à raison de 255€ d’imposition mensuelle (30% des 850€ de loyers envisagés) x 240 mensualités 61.200€ → 80.000 + 61.200 = 141.000€ 
la décote semble tout de suite moins intéressante vue comme ça.
En vision « cashflow » toutefois, je dépense bien 80k puisqu’à terme je dois toujours payer l’impôt, perpétuellement.
Qu’en pensez-vous ?
Bonjour @ocin,
Merci pour ton message et toutes tes précisions. Il est vrai que pour les SCPI avec une TMI à 30%, la fiscalité est assez pénalisante.
Concernant le prêt, je trouve étonnant que la Société Générale t’ait accordé un prêt à ce taux, et encore plus surprenant que ce soit pour des SCPI qui ne sont pas « maison ». Tant mieux pour toi, ahah.
Dans tes calculs, ne prends-tu pas en compte un pourcentage de revalorisation des parts ? Pour te simplifier la tâche, je t’invite à utiliser le simulateur de crédit de LouveInvest, qui prend en compte la fiscalité étrangère, entre autres. Tu pourrais poster une capture d’écran ici ?
N’oublie pas aussi de prendre en considération les « dividendes » exceptionnels, comme ceux de Corum récemment suite à la vente d’immeubles, même si je préfère ne pas les inclure dans les calculs car ce ne sont pas des revenus réguliers.
En tout cas, merci pour tes calculs et tous ces détails, je les apprécie vraiment !
Bonne soirée.
hello @ocin
Très surprise du taux également, c’est top !
question : Tu sais sI 40k est le minimum pour un emprunt immo chez SG ? (mon conseiller incompétent et de mauvaise foi m’avait dit que c’était 70k…). Ils ne t’obligent pas à ajouter une scpi maison dans le mix ?
faut il prendre en compte l’impôt dans le calcul de vos cashflow egalement ?
je connais louve invest mais pas epargnoo.
C’est serieux epargnoo? vous n’avez pas eu de soucis en passant par eux? vous avez bien recu vos parts et le cashback de 4%?
Le cashback est versé sur le compte bancaire combien de temps après?
Les 100e de prime sont cumulables avec les 4 % de cashback?