SCPI Demande de conseils

[MikeN]

@GabrielB

J’ai cru comprendre que les taux d’emprunt ne varient pas d’un acteur à l’autre.

j’avais compris qu’Epargnoo ne proposait pas de crédit

[ocin]

Bonjour @Lucas130,

@ocin

Je vois les SCPI comme un pur vecteur de rendement, je n’intègre donc aucune revalorisation des parts,

Je n’intègre pas de revalorisation des parts, non. C’est un bonus idem pour les dividendes exceptionnels. Je préfère être le plus conservateur possible dans mes hypothèses.

Merci pour le tip du simulateur Louve Invest, j’étais passé à côté de l’onglet détails et surtout des paramètres avancés. Je préfère toujours faire les calculs moi-même dans tous les cas, mais le petit curseur pour la fiscalité ça me va très bien

Voici donc les éléments sous l’angle des simulateurs Louve Invest :

J’ai laissé volontairement 6% de rendement brut et non les 7,26% basés sur 2023 pour ces 3 SCPI. Garder 6% brut pendant les prochaines décennies n’est pas garanti et serait déjà une très bonne performance.

Grâce aux fameux paramètres avancés j’ai pu passer de ceci : (40% Europe)

À ceci : (70% Europe dans ma sélection de SCPI)

Bonne soirée également.

[ocin]

Salut @MikeN, la conseillère m’a fait la simulation sur 40k sachant que mon projet était sur 150k, peut-être qu’il y a bien un minimum à 70k, je l’ignore.

Pour les SCPI maison soit elles n’existent pas, soit elles sont tellement nulles qu’eux-mêmes ne les connaissent / recommandent pas

[ocin]

c’est bien le cas

@ocin

• pas mal d’exposition européenne donc pas de prélèvement sociaux sur celles-ci, intérêts d’emprunt uniquement déductibles sur l’exposition française, TMI actuelle à 30%, je me dis que je devrais « en moyenne » être à environ 30% d’imposition
• avec l’imposition les 850€ mensuels sont en fait 595€ nets de fiscalité
• l’effort d’épargne mensuel réel est donc de 335€.

[Kaizi]

Bonsoir @ocin,

J’ai pour projet de souscrire à un crédit immobilier pour l’acquisition de part de SCPI. J’étais intéressé par l’offre de LI mais il faut que toute la liste des SCPI se trouve dans leur catalogue.
J’avais cru comprendre qu’ils ne distribuaient aucunes des SCPI Corum mais dans votre premier screen, je vois Corum Origin

Est-ce qu’il y a eu une évolution ?

[ocin]

Bonsoir @Kaizi,
Non, j’utilise simplement leur outil qui permet d’ajouter des « transactions externes ». On peut utiliser leur plateforme pour centraliser et avoir un tableau de bord avec les indicateurs pertinents de l’ensemble de son portefeuille de SCPI.

[GabrielB]

Mon projet est très similaire au tien, même sélecta d’SCPI, même montant investi, même conclusion quant à l’effort d’épargne.

Merci d’avoir partagé les différents éléments de ta réflexion qui m’éclaire sur certains aspects que je n’avais pas couverts

[Kaizi]

Merci pour ton retour

[MikeN]

SG a la scpi Génépierre… pas du tout recommandable avec moins de 4% de TD

[ocin]

C’est sûr que ce n’est pas moi qui vais leur en parler

[Upgrade]

Je suis dans la même situation, projet d’investissement en SCPI en nue propriété d’une part, et en pleine propriété à crédit de l’autre.

Sujet assez complet qui répond à nombre de mes questions, merci beaucoup

Concernant les taux proposés par les courtiers, ceux-ci sont-ils adaptés au profil de l’investisseur ou c’est pour tout le monde pareil ?
Ces taux (entre 4.5 et 5%) sont-ils en vigueur depuis longtemps, ou eux aussi ont explosé récemment ?
Auquel cas ne vaut il pas mieux attendre la fin d’année une potentielle baisse des taux ?

[rakamonx]

Je passe par eux depuis janvier, le cashback était de 3% de base et il est maintenant de 4% jusqu’au 31 mai, et est bien cumulable avec la prime de parrainage de 100€.

J’ai bien reçu mes cashbacks et ma prime de parrainage dans les 2 mois suivant ma souscription, comme annoncé sur leur site

[ocin]

Pour les SCPI à crédit ce sont les taux des crédits immobiliers donc ils sont montés comme on l’a tous constaté ces derniers temps. Généralement, il y a facilement +1% pour un crédit SCPI vs la pierre physique. D’où mon étonnement d’avoir potentiellement 3,75% pour de la SCPI. En réalité les taux ont ces derniers mois commencé à baisser disons de 5 à 4% et un peu moins dans certains cas, donc en théorie pour les SCPI ils sont autour de 5% (Louve Invest m’a indiqué que pour 25 ans leurs partenaires étaient actuellement aux alentours de 4,9%).

« En théorie », pas de boule de cristal, mais on s’attend à voir en fin d’année des taux moyens autour de 3,3% sur 25 ans, pour la pierre physique. Donc peut-être autour de 4% en moyenne pour les SCPI.

[MikeN]

@ocin

Généralement, il y a facilement +1% pour un crédit SCPI vs la pierre physique.

je crois que c’est plutôt pour les crédit conso SCPI que cette règle est valable. C’est le genre de crédit proposé par les courtiers en scpi cités plus haut.

Par contre pour les vrais crédits immos, la différence est moindre

[ocin]

Ah ok, je n’avais pas compris ça comme ça, j’ai cru comprendre que les courtiers SCPI accordent bien un prêt immo.

[nicolas277]

une fois que tu as souscrit une scpi via epargnoo, as tu un accès direct à la scpi avec un compte internet directement sur le site de la SCPI?

autrement dit une fois souscrit une SCPI via epargnoo, puis je me passer entièrement d’epargnoo? et de continuer à traiter directement avec la SCPI ? ( par exemple versement complémentaires ou mise en place de versement programmé, vente des parts etc…)

[MikeN]

je n’avais pas remarqué mais il manque un calcul de TRI dans cette simu.

c’est dommage qu’ils aient changé le simulateur. avant c’était une version excel, mais tu pouvait rajouter ton apport et le coût de l’assurance

[rakamonx]

Oui ça c’est comme tu veux, epargnoo est juste un intermédiaire qui te permet de bénéficier d’avantages commerciaux et de simplifier ta souscription / gestion de tes placements. Mais en soit, une fois que tu as souscrit, tu as un numéro d’associé comme si tu passais en direct et tu peux gérer entièrement avec la société de gestion.

[nicolas277]

parfait ! merci rakamonx

[Robin_2b]

Bonjour,

Je me projette déjà sur un investissement en SCPI en direct à crédit d’une valeur de 70/75K ou plus, en fonction de ma capacité d’emprunt, afin de ne pas non plus me bloquer plus tard pour l’achat de ma RP.

Je pense déjà choisir :

• Corum Origin
• Iroko Zen
• Transition Europe

(Peut-être en choisir une 4ème pour diluer encore un peu le risque, car 3 me paraît peu)

Sinon, ces 3 SCPI me semblent vraiment bien pour m’exposer à une grande diversité de secteurs, en plus de leur répartition forte sur l’Europe, donc plutôt optimales fiscalement. De plus, cela contrebalance ma sur-exposition à la France avec mes SCPI en assurance vie sur Linxea Spirit 2 (20K répartie) : (Altixia Cadence XII, Remake Live, Épargne Pierre et Activimmo).

Répartition AV :

Projection possible de mon investissement en Direct :

Qu’en pensez-vous ?