SCPI en assurance-vie ou hors assurance-vie?

[Ben8544]

Au bout des 15 ans, il sera fiscalisé sur la plu-value ?

[bournaze]

Justement non c’est l’intérêt !
Voir SCPI en nue-propriété: quels sont les avantages? - Boursorama

[Ben8544]

Il me semble que la durée du démembrement en nue propriété est un contrat sur 5, 10, 15 et parfois 20 ans. L’achat de part de scpi en demembrement temporaire subit une decote en fonction de la durée. A l’issue du contrat soit on vend les parts ou on les garde et on touche les loyers. Qu’on les vende ou qu’on les garde on paiera forcement de l’impôt dessus ? Est ce que quelqu’un peut m’eclairer sur le sujet?

[bournaze]

tu peux choisir la durée que tu veux pour le démembrement, suivant la durée tu paies la part de scpi x%, il faut voir les documents des scpi que tu vises et que tu trouves la clef de démembrement (le pourcentage suivant la durée du contrat).
A la fin de cette durée les parts reprennent 100% de leur valeur, cette plus-value générée par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt.

Exemple :
L’investisseur en nue-propriété achète des parts d’une valeur de 100 euros par part, à un prix décoté de 30 % (soit 70 euros).
Après 10 ans, il récupère la pleine propriété de parts d’une valeur de 100 euros (hors valorisation potentielle du prix de part durant la période de démembrement, elle peut augmenter mais aussi baisser).
Il gagne donc 30 euros par part grâce à cette opération.

A ce moment-là, tu peux choisir de

• les garder et tu toucheras alors les futurs loyers qui te seront imposés.
• tu peux aussi les vendre et à ce moment-là la plus-value imposable est déterminée par la différence entre le prix de cession des parts et la somme des prix d’acquisition en nue-propriété et en usufruit. En d’autres termes, le gain lié à la décote de prix initiale échappe à la taxation des plus-values. La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention (à partir de l’investissement initial en nue-propriété) et de prélèvements sociaux après 30 ans.

[bournaze]

Louve invest fournit un fichier Excel avec les clés de démembrement pour un grand nombre de scpi :

Liste SCPI : prix, rendement, clé de démembrement en un fichier

[Pix]

le lien direct

[OPEN DATA] SCPI Data DB

[Fabian]

hello @sebastien.ft,
Juste pour t’orienter, pour l’achat de SCPI, tu vas avoir les possibilites suivantes:

1. Achat directement via l’AV. Dans le cas de Linxea Spirit 2, 100% des loyers de la SCPI te seront reverses et tu beneficies des avantages de l’enveloppe de l’AV. Au retrait de l’AV, tu paieras 30% de flat tax sur la plus value et les loyers
2. Achat SCPI en direct. Tu percevras l’integralite des loyers mais devra payer chaque annee les cotisations sociales + l’IR sur les revenus de la SCPI

Comme ton projet est d’acheter comptant et que tu es faiblement impose, je te suggeres de regarder les options suivantes:

• Acheter en direct si ton taux d’IR est inferieur a 14% (cotisation sociales + IR < Flat tax) et si tu as besoin de revenus complementaires immediatement
• Explorer l’achat en demembrement de nue propriete si tu n’as pas besoin de revenus complementaires immediats et que ton projet est de creer du capital a 15 ans (pour un projet futur d’ici la). Dans ce cas, tu ne percevras pas de loyers (donc pas d’impots) et en fonction de la cle de demembrement, tu feras une plus value.

en esperant que cela t’aide

[Spacewolf]

L’avantage que je vois via une AV comme Spirit2, c’est que tes loyers tu peux les laisser dessus (versé sur fond euro de base) et possiblement les remplacer par des actions (via arbitrage), le tout sans jamais passer par la case impôt (tant que cela reste sur l’AV bien sûr).

[AdrienP]

Bonsoir Sébastien,
Pour mon cas, objectif FIRE et TMI forte pour qlq temps encore, j’ai choisi l’investissement en direct en nue-propriété, ce qui me permettra de commencer à toucher les loyers quand mon TMI aura baissé.
Idéalement, j’aurai chois l’AV parce qu’il est simple de gérer une allocation Fond €/ETF/SCPI de cette manière, tout en évitant de penser à la fiscalité associée à tout ca.
Toutefois quand je vois les frais pris par les « meilleures » AV, j’ai vite abandonné.
Je partage 2 exemples:

• le contrat Linxea spirit 2
  

  
  
  Par exemple, pour Pierval Santé, entre les frais d’entrée et ceux de sortie, on est a 19%

• le contrat Darjeeling, ancienne version qui est lui beaucoup plus digeste
  

  

En espérant que ca puisse aider et merci aussi à tous ceux qui voudront apporter des compléments quant aux frais associés à leur(s) contrat(s) d’AV.

[Sheepman707]

Il me semble que la première colonne dans tes tableaux ( valeur de retrait en % du prix de souscription pour linxea et prix d’acquisition chez darjeeling) correspond à la réduction du prix de la SCPI lors de l’achat.
Par exemple pour Pierval santé chez linxea, si une part coute 100€ tu vas la payer 89,49€.
Tu auras donc comme frais 8,51% à la vente+ les frais de gestions

[Crabounet]

@AdrienP

Par exemple, pour Pierval Santé, entre les frais d’entrée et ceux de sortie, on est a 19%

je pense qu’il y a une petite incompréhension sur le tableau que tu as posté

la réponse de @Sheepman707 est correcte : en AV on paye les parts de SCPI à la valeur de retrait, c’est l’un des avantages par rapport aux SCPI en direct

donc dans l’exemple de PierVal Santé tu payes la part à 89.49 % du prix en direct (le prix hors AV) auxquels s’ajoutent 8.51 % de frais prélevés immédiatement

et à la revente tu vends à la valeur de retrait

pour moi le principal écueil c’est les frais de gestion annuels prélevés par l’assureur, comme il s’agit d’un investissement long terme l’impact final sur le rendement est significatif…

[nicoo07]

@Crabounet

pour moi le principal écueil c’est les frais de gestion annuels prélevés par l’assureur, comme il s’agit d’un investissement long terme l’impact final sur le rendement est significatif…

oui mais normalement, cela est largement compensé par l’avantage fiscal
(par rapport à un achat simple en direct bien sûr)

[AdrienP]

Bonsoir à tous et merci pour tout vos commentaires.

Si je résume, les « valeurs de retraits » chez Linxea et les « prix de retrait » chez darjeeling correspondent à une décote au moment de l’achat.

Et les « frais d’investissement » chez Linxea ou les « prix d’acquisition » chez Darjeeling correspondent aux frais d’achat sur le montant investi.
Si c’est bien ca, les frais à l’achat semblent beaucoup plus faible sur le contrat darjeeling que sur le contrat Linxea Spirit2.

Et enfin, à la revente, il n’y a aucun frais particulier, les parts sont revendues au prix public affiché par la SCPI au moment de la vente.

C’est bien ca?

[Jeremy10]

Bonsoir,

Je ne sais pas ce que vous en pensez mais pour un investissement en direct SCPI, mieux vaux privilégier d’investir à l’étranger.
La fiscalité y est plus douce. Ne pas oublier de se diversifier, bureaux, commerces, santé etc…
Corum Origin, XL et Eurion
Pierval santé
Eurovalys
Nova Pierre Allemagne 2

[Ben8544]

J’ai que du Corum Eurion ! Est ce que vous connaissez des scpi étrangères qui performent ?

[MickaelLongeval]

J’ai du eurovalys. C’est top et j’ai un plan pour avoir une remise sur les frais

[Jeremy10]

Tu peux nous en dire plus ?

[UnePetitePause]

Je me permets de mettre le lien d’une conversation qui pourra aussi vous intéresser:

SCPI et Assurance Vie

La plus « pépère » avec ton profil reste une AV comme spirit 2 + diversification. Le démembrement a ses intérêts, je laisse la parole sur ce sujet à d’autres plus calés que moi

[Ben8544]

Oui dis nous

[MickaelLongeval]

En passant par un intermédiaire la société de gestion lui restitue une partie des frais.
Il reverse une partie des frais récupérés.