Je confirme ne pas les trouver en arbitrage. Dommage.
Je viens juste « rajouter mon grain de sel », sans proposer de calcul détaillé . Je vais éviter de parler des SCPI étrangÚres (légÚrement plus avantageux pour les TMI hautes, je ne rentre pas dans les détails).
SCPI en direct:
- possibilitĂ© dâempunt immo pour SCPI,
- frais Ă lâachat
- loyers distributifs
- imposition sur les loyers axé sur la TMI
- frais Ă la revente
- imposition sur la plus-value à la renvente (flat tax 30% ou TMI, ça dépend)
- revente qui peut prendre du temps (investissement peu liquide)
SCPI en assurance vie:
- pas dâemprunt immo SCPI pour icestir en assurance vie (il me semble)
- frais Ă lâachat
- loyers capitalisants
- pas dâimposition sur les loyers car capitalisants. Mais frais dâassurance vie (sur la mise de dĂ©part aussi du coup)
- frais Ă la revente
- imposition sur la plus-value globale Ă la revente de 0% sur les gains dans une limite de 4600âŹ/an si seul et le double Ă deux, si assurance vie de plus de 8ans.
Alors voilĂ , comme ce sont des SCPI, on va partir du principe quâon part sur un investissement long terme (>8ans).
La SCPI en direct est intĂ©ressante pour les petites TMI (11% ou moins), et/ou pour profiter dâun emprunt (attention aux intĂ©rĂȘts sur lâemprunt et Ă lâassurance emprunteur, mais une partie des loyers a un abattement dâimpĂŽts dans ce cas prĂ©cis), et/ou percevoir un complĂ©ment de revenus (car loyers distributifs).
Mais elle est « peu » intĂ©ressante si pas dâemprunt pour effet de levier, si TMI>=30%.
La SCPI en assurance vie est particuliĂšrement intĂ©ressante Ă partir de la TMI 30%, surtout si vous faites des rachats partiels au delĂ de 8 ans imposĂ©s Ă 0%. Et câest plus liquide.
Conclusion:
Alors voilĂ vous faites ce que vous voulez, vous serez probablement gagnants sur du long terme, mais en gĂ©nĂ©ral les gens qui investissent sur du long terme ont TMI>=30%, si vous voulez de lâimmo SCPI câest pour diversifier plus quâautre chose (un ETF world sur PEA est meilleur sur le long terme), et en ce moment les intĂ©rĂȘts sur emprunt sont Ă©levĂ©s. Alors⊠Assurance Vie avec bon choix de SCPI, diversification sectorielle blablabla, et on attend! + avantage de la liquiditĂ© en assurance vie, + avantage successoral, + capital garanti Ă hauteur de 70K par assurance vie.
Bref les SCPI en assurance vie câest assez cheatĂ©, et les bonnes assurances vies pas chĂšres ça existe depuis pas longtemps et pour moi ça bat les SCPI en direct sauf dans quelques cas particuliers (je rĂ©pĂšte, TMI basse et/ou emprunt Ă taux proche de 0).
Hello,
Je suis entrain dâĂ©plucher pas mal de documentation sur les SCPI donc les divers sujets sur la commu Finary. Je me pose une question entre un investissement de SCPI en AV Spirit 2 (que jâai ouvert il y a 1 an pour prendre date) ou en achat direct.
Au niveau du contexte :
- Je suis en TMI 30%.
- Jâai 40-50k⏠de cash disponible dont je veux diversifier sur de lâimmobilier en SCPI car je suis assez centrĂ© pour lâinstant sur les actions.
- Un souhait de ne pas utiliser le crĂ©dit car les taux ne sont pas trĂšs arrangeants + je nâai pas encore achetĂ© ma RP.
Fiscalement, jâai bien compris quâun achat direct de SCPI permet un complĂ©ment de revenu mais est sujet Ă une fiscalitĂ© importante (TMI + 17,2% cotisations sociales). ProblĂšme quâon peut diminuer avec les SCPI Ă©trangĂšres.
Jâavais contactĂ© une conseillĂšre de Linxea pour quâelle me donne un panel de SCPI diversifiĂ©e via AV ou en direct :
-
AV Spirit 2 : Pierval santĂ© / Remake Live / Activimmo. Quâest-ce que vous en pensez ? (remake live, il y a lâhistoire des 18% de frais sur les loyers mais « pas de frais de souscription »).
De mon cĂŽtĂ©, je mâĂ©tais arrĂȘtĂ© sur Pierval SantĂ© / PrimoPierre / Primovie. -
En direct : Pierval SantĂ© / Novapierre Allemagne 2 / Coeur dâeurope / Sofidy europe invest.
Pour du direct, les propositions de Corum me paraissaient plus intéressant (Corum Origin notamment).
Au plaisir dâavoir vos avis. Merci dâavance !
(@UnePetitePause : intéressant ton dernier post, ça fait réfléchir)
Sinon si pas besoin de revenus immĂ©diats et TMI haute, regarde du cĂŽtĂ© du dĂ©membrement. Jâai personnellement privilĂ©giĂ© cette solution en passant par Louve Invest (systeme de cash back intĂ©ressant).
Bonsoir Vivax,
Tu peux Ă©ventuellement dĂ©membrer lâachat de SCPI si tu nâas pas besoin de complĂ©ments de revenus immĂ©diatement. Cela te permettra dâĂ©viter la fiscalitĂ©.
Je suis Ă ta disposition pour Ă©changer sur ce type dâinvestissement.
La plus « pépÚre » avec ton profil reste une AV comme spirit 2 + diversification.
Le dĂ©membrement a ses intĂ©rĂȘts, je laisse la parole sur ce sujet Ă dâautres plus calĂ©s que moi
Merci pour vos réponses !
Intéressant tout ça.
Il faut que je me renseigne sur votre idée du démembrement.
Si jâai compris cette option : on ne perçoit pas de loyer de la SCPI donc on Ă©vite la case fiscalitĂ© pendant X annĂ©es. En contre-partie, on peut acheter la part de la SCPI avec une dĂ©cote selon la durĂ©e du dĂ©membrement ?
Jâai vu que tu avais un LinkedIn @MickaelLongeval si jamais
Louve Invest (@Arutha), jâen avais entendu parlĂ© vaguement. Boite jeune (ça me freine un peu ça). AprĂšs lâidĂ©e du cashback est intĂ©ressant sur ce genre de sommes.
@UnePetitePause : Ă la base, je mâĂ©tais orientĂ© sur ça mais Ă force de lire des articles sur les SCPI, on ne sait plus bien quoi faire ensuite. Tu as un avis sur la diversification que jâavais pensĂ© et que lâemployĂ©e de Linxea mâa proposĂ© ?
Louve Invest nâest quâun courtier comme Linxea pour les contrats Spirit par exemple. Quand tu achĂštes, tu signes des documents directement auprĂšs des acteurs qui commercialisent la SCPI et câest tou qui detient les parts donc pas de risques de ce cotĂ© lĂ .
Le dĂ©membrement te permet effectivement dâacheter avec une dĂ©cĂŽte au moment de lâinvestissement. Tu choisi le dĂ©lai pour percevoir les dividendes. Plus ce dĂ©lai est long plus la dĂ©cĂŽte est importante.
Et voilà , tu me fais encore écrire un pavé
Je ne suis pas un pro et ce nâest que mon avis avec tout ce que tu as donnĂ© sur tes informations personnelles.
Un jour tu vas acheter ta RP, probablement avec emprunt, et on ne sait pas si tu auras accĂšs Ă des taux dâintĂ©rĂȘts bas (quand on se pose la question de la RP on nâattend pas trop en gĂ©nĂ©ral, et on fait avec le marchĂ©). Donc « bloquer » des liquiditĂ©s en achetant des SCPI en direct ne me semble pas une bonne idĂ©e, dans tous les cas:
- Si tu achĂštes avec emprunt hors dĂ©membrement, le mieux câest dâemprunter sur le long terme, ce qui ne tâaidera pas pour ta RP. Mais les taux dâemprunts sont trop hauts en ce moment.
- Si tu achĂštes des SCPI hors dĂ©membrement sans emprunt, pour moi câest une erreur, trop dâimpĂŽts, tu perds un effet levier de taille.
- Si tu achĂštes cash en dĂ©membrement, ça fait de la paperasse, perte de liquiditĂ©, et mĂȘme avec la dĂ©cote je ne sais pas si câest judicieux pour la future RP.
En plus de tout ça, un ETF world fait mieux sur du long terme que des SCPI. Ă ta place (et je nây suis pas), voilĂ comment je procĂ©derais:
(1) Veux-je vriament des SCPI (pour « le plaisir » ou pour diversifier)? Si oui, je continue, et si jâestime que mes investissements sont dĂ©jĂ bien diversifiĂ©s, pourquoi pas ETF world (ou autre).
(2) Est-ce que considĂšre que mes 40k-50k (les tiens ahah) devront peut-ĂȘtre me servir dâapport pour ma future RP ou non? Si oui, je privilĂ©gie la liquiditĂ©, sinon, jâai le champ libre.
(3a) Cas champ libre: bah voilĂ tout est dit. Mais avec le contexte actuel, je dirais pas dâemprunt, et go dĂ©membrement.
(3b) Cas « investissements liquides »: si on continue en SCPI, je choisis une bonne assurance vie (clairement, Spirit 2) et jâinvestie en SCPI SCI OPCI, et sinon ETF world (on y revient ahah).
En fait, tout dĂ©pend de si tu veux vraiment des SCPI ET si tu veux que lâinvestissement soit liquide AU CAS OĂ il serait difficile dans lâavenir dâavoir un crĂ©dit immo / subir des intĂ©rĂȘts dâemprunt Ă©levĂ©s.
Enfin, concernant la rĂ©partition hypothĂ©tique des SCPI en AV, autant diversifier (selon moi). Je ne suis pas fan de la rĂ©partition qui tâas Ă©tĂ© proposĂ©e par Linxea. Une bonne rĂ©partition sur tous les plans (logements, santĂ©, bureaux, commerce, logistique, etc) reste celle proposĂ©e sur le site de Linxea.
Voili voilou @ViVaX, auras-tu peut-ĂȘtre besoin de cet argent dans les 10 ans Ă venir? As-tu vraiment besoin dâinvestir en immo pour diversifier? Ăa se rĂ©sume à ça (pour moi, non professionnel que je suis).
Merci dâavoir pris le temps pour Ă©crire le dit pavĂ© !
Il est plein de bon sens et amÚne à réfléchir.
Le pouvoir de lâETF monde ahah (bien pratique celui-lĂ quand mĂȘme).
Je suis dâaccord avec toi, câest fini pour lâinstant le levier de lâemprunt pour les SCPI (taux trop Ă©levĂ©).
Je nâaurais pas besoin que cet argent soit liquide, elle ne me servira pas pour un emprunt futur. Donc, si elle est immobilisĂ©e un moment, ça me va. Le champ est libre. Je souhaite aller vers les SCPI pour changer mon allocation habituelle (actions majoritairement), jâaccepte une baisse de rentabilitĂ© (ETF monde plus performant sur le long terme).
TrĂšs bien, dans ce cas je partirais sur du dĂ©membrement ou de lâassurance vie, au choix!
Vivax tu nâas pas prĂ©cisĂ© ton Ăąge, mais le dĂ©membrement câest surtout utilisĂ© pour faire la bascule au moment de la retraite = on commence Ă toucher les dividendes quand les revenus salariaux sont remplacĂ©s par une pension forcĂ©ment plus basse et oĂč on nâest donc beaucoup moins imposĂ©.
Câest le cas le plus frĂ©quent dâutilisation, ca ne veut pas dire que ca ne lâest pas quand on est plus jeune, mais jâaurais tendance Ă privilĂ©gier lâassurance vie pour la liquiditĂ©. Surtout quand on nâa pas encore sa RP
Je pensais lâavoir dit, dĂ©solĂ©. Je suis un « jeunot », jâai 30 ans.
Au niveau pro, je suis médecin libéral remplaçant.
Du coup, mes revenus ont vite grimpĂ© par rapport Ă quand jâĂ©tais interne (salaire dâĂ©tudiant).
Bonjour,
Question gĂ©nĂ©rale sur ma stratĂ©gie Ass-vie. Jâavais fait mon choix en lisant ADI de @Nicolas
Jâai Ă ce jour un PEA (30 K) avec 30 % sur ETF MSCI World .
Jâai Ă©galement 2 assurances vie avec la mĂȘme somme investis (2*6 K) en ETF, 100 % pilotĂ© Nalo et Darjeeling. Jâai un peu de sous chez goodvest pour essayer. Est-ce quâil nây a pas un risque de redondance dans ces placements?
Jâai de bon Ă©chos de linxea spirit, mais je pense plutĂŽt prendre mon PER chez eux, pour accĂ©der Ă de la SCPI. Jâai leu que je pouvais transfĂ©rer de lâassurance vie vers PER. A votre avis, dois je garder darjeeling ou le solder ?
Je pense reprendre de la SCPi avec emprunt donc hors ass-vie.
Merci,
Bonjour, du coup sur Darjeeling avez vous des ETF ou 100 % SCPI ? Je mâinterroge de garder ce contrat sachant que je pense ouvrir un PER Linxea 100 % SCPI, lâallocation nâest pas encore complĂštement choisi.
Bonjour, quels sont les avantages inconvĂ©nients dâune sci vs scpi. Je pense prendre de lâimmobilier via mon assurance vie placements direct et peut-ĂȘtre ouvrir un contrat linxea.
Intéressant la sci viager.
Bonjour, je suis en train de regarder les fonds immo de darjeeling.
jâai 1 000 ⏠sur le fonds euro que je voudrais dynamiser, jâai repĂ©rĂ© avec le meilleur combo rdt/frais
En SCPi :
QS0007945767 Epargne FonciĂšre perf finale 2020 5.86%
QS0000181626 Laffitte Pierre perf finale 2020 5.2%
QS0440388411 Rivoli Avenir Patrimoine perf finale 2020 5.3%
En SCI
FR0013305729 Viagénérations perf finale 2020 6.7% @Arutha
Est-ce judicieux de faire 25 % sur chaque fonds ?
Hello @PetitePause,
Merci pour ce résumé⊠mais aprÚs les explications de Laits et Zar, je penseais avoir compris et là , je tombe sur ton post :
SCPI en assurance vie;
- frais Ă la revente
Et là ⊠câest le drame⊠⊠je pensais que la valeur de la part = Valeur de retrait.
De quels frais parles tu du coup ?
Merci dâavance !
Mathieu
Salut,
Il y a des frais dâachat pour les SCPI en AV sauf cas exceptionnel (de 0 Ă 5% gĂ©nĂ©ralement) mais aussi Ă la revente il me semble (toujours quelques pourcents). Ă confirmer. Ăa correspond aux frais de notaire liĂ©s Ă lâimmobilier, si on veut.
Câest pourquoi on a tendance Ă conseiller du long terme avec les SCPI. Car frais Ă lâachat et Ă la revente, en plus des frais de courtier de lâAV si on a ce support et, et en plus de lâimposition. Il faut un peu de temps avant dâamortir tous ces frais et que lâinvestissement devienne « rentable »