SCPI et Assurance Vie

Merci pour tes ces explications mais j’ai du mal Ă  croire que la « valeur de retrait en % du prix de la souscription Â» ne soit affichĂ©e sans raison et qu’aucune dĂ©cote ne soit appliquĂ©e au moment de la revente des parts :thinking:

Si, je t’assure.
Regarde la phrase suivante Ă©crite dans l’avenant "
« Dans le cadre de mon(notre) contrat d’assurance, la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un dĂ©sinvestissement sur ce Support est Ă©gale Ă  la valeur de retrait(3) de la (des) SCPI connue Ă  la date de valeur de l’opĂ©ration. La valeur de retrait(3) reprĂ©sente un pourcentage du prix de souscription(4) de la SCPI, ce pourcentage est indiquĂ© dans le tableau ci-dessous. »
Si tu vérifies en posant les calculs tu te rendras compte que :

  • la valeur de tes parts correspond Ă  la valeur de retrait officielle.
  • que pour avoir le nombre de parts correspondant Ă  cette valeur de retrait tu as payĂ© moins de frais d’entrĂ©e (dĂ©cote de 2% en moyenne).

L’avantage d’investir en SCPI via assurance vie est bien lĂ  sinon personne ne s’y intĂ©resserait.

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L’avantage fiscal à partir de la tranche à 30% est à mon avis le principal argument.

Oui c’est vrai.
D’ailleurs si l’on regarde de prĂšs, l’avantage de prendre des SCPI en direct reside surtout dans l’effet de levier. Sans cela, l’imposition et les frais d’entrĂ©e sont tout de mĂȘme assez rĂ©dhibitoires il me semble.

Hello

j’en profite pour ajouter qu’il semblerait que Boursorama ait ajoutĂ© deux SCPI Ă  la souscription : Immorente et Epargne Fonciere

Annexe FinanciĂšre Gestion Libre

par contre, impossible de les trouver ni lors d’un arbitrage ni lors d’un versement libre

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Je confirme ne pas les trouver en arbitrage. Dommage.

Je viens juste « rajouter mon grain de sel », sans proposer de calcul détaillé :slightly_smiling_face: . Je vais éviter de parler des SCPI étrangÚres (légÚrement plus avantageux pour les TMI hautes, je ne rentre pas dans les détails).

SCPI en direct:

  • possibilitĂ© d’empunt immo pour SCPI,
  • frais Ă  l’achat
  • loyers distributifs
  • imposition sur les loyers axĂ© sur la TMI
  • frais Ă  la revente
  • imposition sur la plus-value Ă  la renvente (flat tax 30% ou TMI, ça dĂ©pend)
  • revente qui peut prendre du temps (investissement peu liquide)

SCPI en assurance vie:

  • pas d’emprunt immo SCPI pour icestir en assurance vie (il me semble)
  • frais Ă  l’achat
  • loyers capitalisants
  • pas d’imposition sur les loyers car capitalisants. Mais frais d’assurance vie (sur la mise de dĂ©part aussi du coup)
  • frais Ă  la revente
  • imposition sur la plus-value globale Ă  la revente de 0% sur les gains dans une limite de 4600€/an si seul et le double Ă  deux, si assurance vie de plus de 8ans.

Alors voilà, comme ce sont des SCPI, on va partir du principe qu’on part sur un investissement long terme (>8ans).

La SCPI en direct est intĂ©ressante pour les petites TMI (11% ou moins), et/ou pour profiter d’un emprunt (attention aux intĂ©rĂȘts sur l’emprunt et Ă  l’assurance emprunteur, mais une partie des loyers a un abattement d’impĂŽts dans ce cas prĂ©cis), et/ou percevoir un complĂ©ment de revenus (car loyers distributifs).
Mais elle est « peu » intĂ©ressante si pas d’emprunt pour effet de levier, si TMI>=30%.

La SCPI en assurance vie est particuliĂšrement intĂ©ressante Ă  partir de la TMI 30%, surtout si vous faites des rachats partiels au delĂ  de 8 ans imposĂ©s Ă  0%. Et c’est plus liquide.

Conclusion:
Alors voilĂ  vous faites ce que vous voulez, vous serez probablement gagnants sur du long terme, mais en gĂ©nĂ©ral les gens qui investissent sur du long terme ont TMI>=30%, si vous voulez de l’immo SCPI c’est pour diversifier plus qu’autre chose (un ETF world sur PEA est meilleur sur le long terme), et en ce moment les intĂ©rĂȘts sur emprunt sont Ă©levĂ©s. Alors
 Assurance Vie avec bon choix de SCPI, diversification sectorielle blablabla, et on attend! + avantage de la liquiditĂ© en assurance vie, + avantage successoral, + capital garanti Ă  hauteur de 70K par assurance vie.

Bref les SCPI en assurance vie c’est assez cheatĂ©, et les bonnes assurances vies pas chĂšres ça existe depuis pas longtemps et pour moi ça bat les SCPI en direct sauf dans quelques cas particuliers (je rĂ©pĂšte, TMI basse et/ou emprunt Ă  taux proche de 0).

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Hello,

Je suis entrain d’éplucher pas mal de documentation sur les SCPI donc les divers sujets sur la commu Finary. Je me pose une question entre un investissement de SCPI en AV Spirit 2 (que j’ai ouvert il y a 1 an pour prendre date) ou en achat direct.

Au niveau du contexte :

  • Je suis en TMI 30%.
  • J’ai 40-50k€ de cash disponible dont je veux diversifier sur de l’immobilier en SCPI car je suis assez centrĂ© pour l’instant sur les actions.
  • Un souhait de ne pas utiliser le crĂ©dit car les taux ne sont pas trĂšs arrangeants + je n’ai pas encore achetĂ© ma RP.

Fiscalement, j’ai bien compris qu’un achat direct de SCPI permet un complĂ©ment de revenu mais est sujet Ă  une fiscalitĂ© importante (TMI + 17,2% cotisations sociales). ProblĂšme qu’on peut diminuer avec les SCPI Ă©trangĂšres.

J’avais contactĂ© une conseillĂšre de Linxea pour qu’elle me donne un panel de SCPI diversifiĂ©e via AV ou en direct :

  • AV Spirit 2 : Pierval santĂ© / Remake Live / Activimmo. Qu’est-ce que vous en pensez ? (remake live, il y a l’histoire des 18% de frais sur les loyers mais « pas de frais de souscription »).
    De mon cĂŽtĂ©, je m’étais arrĂȘtĂ© sur Pierval SantĂ© / PrimoPierre / Primovie.

  • En direct : Pierval SantĂ© / Novapierre Allemagne 2 / Coeur d’europe / Sofidy europe invest.
    Pour du direct, les propositions de Corum me paraissaient plus intéressant (Corum Origin notamment).

Au plaisir d’avoir vos avis. Merci d’avance ! :slight_smile:

(@UnePetitePause : intéressant ton dernier post, ça fait réfléchir)

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Sinon si pas besoin de revenus immĂ©diats et TMI haute, regarde du cĂŽtĂ© du dĂ©membrement. J’ai personnellement privilĂ©giĂ© cette solution en passant par Louve Invest (systeme de cash back intĂ©ressant).

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Bonsoir Vivax,

Tu peux Ă©ventuellement dĂ©membrer l’achat de SCPI si tu n’as pas besoin de complĂ©ments de revenus immĂ©diatement. Cela te permettra d’éviter la fiscalitĂ©.
Je suis Ă  ta disposition pour Ă©changer sur ce type d’investissement.

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La plus « pépÚre » avec ton profil reste une AV comme spirit 2 + diversification.

Le dĂ©membrement a ses intĂ©rĂȘts, je laisse la parole sur ce sujet Ă  d’autres plus calĂ©s que moi :wink:

Merci pour vos réponses !

Intéressant tout ça.
Il faut que je me renseigne sur votre idée du démembrement.
Si j’ai compris cette option : on ne perçoit pas de loyer de la SCPI donc on Ă©vite la case fiscalitĂ© pendant X annĂ©es. En contre-partie, on peut acheter la part de la SCPI avec une dĂ©cote selon la durĂ©e du dĂ©membrement ?

J’ai vu que tu avais un LinkedIn @MickaelLongeval si jamais :wink:

Louve Invest (@Arutha), j’en avais entendu parlĂ© vaguement. Boite jeune (ça me freine un peu ça). AprĂšs l’idĂ©e du cashback est intĂ©ressant sur ce genre de sommes.

@UnePetitePause : Ă  la base, je m’étais orientĂ© sur ça mais Ă  force de lire des articles sur les SCPI, on ne sait plus bien quoi faire ensuite. Tu as un avis sur la diversification que j’avais pensĂ© et que l’employĂ©e de Linxea m’a proposĂ© ?

Louve Invest n’est qu’un courtier comme Linxea pour les contrats Spirit par exemple. Quand tu achĂštes, tu signes des documents directement auprĂšs des acteurs qui commercialisent la SCPI et c’est tou qui detient les parts donc pas de risques de ce cotĂ© lĂ .

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Le dĂ©membrement te permet effectivement d’acheter avec une dĂ©cĂŽte au moment de l’investissement. Tu choisi le dĂ©lai pour percevoir les dividendes. Plus ce dĂ©lai est long plus la dĂ©cĂŽte est importante.

Et voilà, tu me fais encore écrire un pavé :wink:

Je ne suis pas un pro et ce n’est que mon avis avec tout ce que tu as donnĂ© sur tes informations personnelles.

Un jour tu vas acheter ta RP, probablement avec emprunt, et on ne sait pas si tu auras accĂšs Ă  des taux d’intĂ©rĂȘts bas (quand on se pose la question de la RP on n’attend pas trop en gĂ©nĂ©ral, et on fait avec le marchĂ©). Donc « bloquer » des liquiditĂ©s en achetant des SCPI en direct ne me semble pas une bonne idĂ©e, dans tous les cas:

  • Si tu achĂštes avec emprunt hors dĂ©membrement, le mieux c’est d’emprunter sur le long terme, ce qui ne t’aidera pas pour ta RP. Mais les taux d’emprunts sont trop hauts en ce moment.
  • Si tu achĂštes des SCPI hors dĂ©membrement sans emprunt, pour moi c’est une erreur, trop d’impĂŽts, tu perds un effet levier de taille.
  • Si tu achĂštes cash en dĂ©membrement, ça fait de la paperasse, perte de liquiditĂ©, et mĂȘme avec la dĂ©cote je ne sais pas si c’est judicieux pour la future RP.

En plus de tout ça, un ETF world fait mieux sur du long terme que des SCPI. À ta place (et je n’y suis pas), voilĂ  comment je procĂ©derais:

(1) Veux-je vriament des SCPI (pour « le plaisir » ou pour diversifier)? Si oui, je continue, et si j’estime que mes investissements sont dĂ©jĂ  bien diversifiĂ©s, pourquoi pas ETF world (ou autre).
(2) Est-ce que considĂšre que mes 40k-50k (les tiens ahah) devront peut-ĂȘtre me servir d’apport pour ma future RP ou non? Si oui, je privilĂ©gie la liquiditĂ©, sinon, j’ai le champ libre.
(3a) Cas champ libre: bah voilĂ  tout est dit. Mais avec le contexte actuel, je dirais pas d’emprunt, et go dĂ©membrement.
(3b) Cas « investissements liquides »: si on continue en SCPI, je choisis une bonne assurance vie (clairement, Spirit 2) et j’investie en SCPI SCI OPCI, et sinon ETF world (on y revient ahah).

En fait, tout dĂ©pend de si tu veux vraiment des SCPI ET si tu veux que l’investissement soit liquide AU CAS OÙ il serait difficile dans l’avenir d’avoir un crĂ©dit immo / subir des intĂ©rĂȘts d’emprunt Ă©levĂ©s.

Enfin, concernant la rĂ©partition hypothĂ©tique des SCPI en AV, autant diversifier (selon moi). Je ne suis pas fan de la rĂ©partition qui t’as Ă©tĂ© proposĂ©e par Linxea. Une bonne rĂ©partition sur tous les plans (logements, santĂ©, bureaux, commerce, logistique, etc) reste celle proposĂ©e sur le site de Linxea.

Voili voilou @ViVaX, auras-tu peut-ĂȘtre besoin de cet argent dans les 10 ans Ă  venir? As-tu vraiment besoin d’investir en immo pour diversifier? Ça se rĂ©sume Ă  ça (pour moi, non professionnel que je suis).

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Merci d’avoir pris le temps pour Ă©crire le dit pavĂ© !
Il est plein de bon sens et amÚne à réfléchir.

Le pouvoir de l’ETF monde ahah (bien pratique celui-lĂ  quand mĂȘme).
Je suis d’accord avec toi, c’est fini pour l’instant le levier de l’emprunt pour les SCPI (taux trop Ă©levĂ©).

Je n’aurais pas besoin que cet argent soit liquide, elle ne me servira pas pour un emprunt futur. Donc, si elle est immobilisĂ©e un moment, ça me va. Le champ est libre. Je souhaite aller vers les SCPI pour changer mon allocation habituelle (actions majoritairement), j’accepte une baisse de rentabilitĂ© (ETF monde plus performant sur le long terme).

TrĂšs bien, dans ce cas je partirais sur du dĂ©membrement ou de l’assurance vie, au choix!

Vivax tu n’as pas prĂ©cisĂ© ton Ăąge, mais le dĂ©membrement c’est surtout utilisĂ© pour faire la bascule au moment de la retraite = on commence Ă  toucher les dividendes quand les revenus salariaux sont remplacĂ©s par une pension forcĂ©ment plus basse et oĂč on n’est donc beaucoup moins imposĂ©.
C’est le cas le plus frĂ©quent d’utilisation, ca ne veut pas dire que ca ne l’est pas quand on est plus jeune, mais j’aurais tendance Ă  privilĂ©gier l’assurance vie pour la liquiditĂ©. Surtout quand on n’a pas encore sa RP

Je pensais l’avoir dit, dĂ©solĂ©. Je suis un « jeunot », j’ai 30 ans.
Au niveau pro, je suis médecin libéral remplaçant.

Du coup, mes revenus ont vite grimpĂ© par rapport Ă  quand j’étais interne (salaire d’étudiant).

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Bonjour,
Question gĂ©nĂ©rale sur ma stratĂ©gie Ass-vie. J’avais fait mon choix en lisant ADI de @Nicolas

J’ai à ce jour un PEA (30 K) avec 30 % sur ETF MSCI World .
J’ai Ă©galement 2 assurances vie avec la mĂȘme somme investis (2*6 K) en ETF, 100 % pilotĂ© Nalo et Darjeeling. J’ai un peu de sous chez goodvest pour essayer. Est-ce qu’il n’y a pas un risque de redondance dans ces placements?

J’ai de bon Ă©chos de linxea spirit, mais je pense plutĂŽt prendre mon PER chez eux, pour accĂ©der Ă  de la SCPI. J’ai leu que je pouvais transfĂ©rer de l’assurance vie vers PER. A votre avis, dois je garder darjeeling ou le solder ?

Je pense reprendre de la SCPi avec emprunt donc hors ass-vie.

Merci,