Finary

SCPI en AV ou en direct?

Bonsoir, vaut il mieux investir en Scpi via les AV ou en direct ? Est ce que quelqu’un peut m’aiguiller ? Merci d’avance

De ce que j’ai compris, si c’est via du cash, fiscalité plus avantageuse en AV.

Si c’est à crédit, tu ne peux que en direct.

1 « J'aime »

Une recherche rapide sur ce forum et sur Google permettra de trouver réponse à ta question. L’information est facilement accessible. Soit plus précis, quel point en particulier te fait hésiter entre AV et en direct ? Quelles sont tes considérations / particularités patrimoniales perso ?

1 « J'aime »

regarde le dernier Finary Talk, @Nicolas en consacre une partie Ă  ce sujet

1 « J'aime »

L’investissement en SCPI à travers l’assurance vie est avantageux fiscalement, cependant beaucoup de banque prennent un pourcentage des dividendes et ça peut très vite monter sur du 10%, tu ne touches finalement pas l’intégralité des revenus. L’assureur ne te laisse souvent pas un choix énorme de SPCI dans lesquelles investir aussi, l’investissement direct me semble plus judicieux personnellement.

1 « J'aime »

L’avantage de la SCPI en assurance vie, les loyers sont stockés à l’intérieur donc pas de fiscalité sur les revenus fonciers. De plus la liquidité est assurée par l’assureur. Inconvénient on ne peut pas emprunter pour faire de la SCPI. En direct, tu peux faire un prêt pour le financer, tu peux aussi acheter en démembrement. Chacune de ces 2 solutions est intéressante, mais il faudrait en savoir un peu plus sur ton projet.

1 « J'aime »

Il est vrai que dans une souscription en AV on paye des frais de souscription réduits, mais on paye des frais de gestion. En direct tu payes certes les frais de souscription complets mais il existe des plateformes pour les réduire.
L’avantage principal de souscrire à une SCPI reste la fiscalité avantageuse, mais le choix de SCPI est quand même assez limité, si tu en as une précise en tête aucune garantie qu’elle soit accessible dans l’AV

1 « J'aime »

Bonjour,

J’ai choisi d’investir en SCPI en AV de mon côté (via Linxea Spirit 2), pour des raisons de simplicité.
Je souhaitais partir sur une gestion libre pour commencer et donc de manuellement faire les versements et les allocations tous les mois (pas possible d’investir dans des SCPI via un versement programmé)

J’ai prévu de verser env 300 euros par mois dessus. Pas d’objectif de sortie moyen-long terme pour le moment. Que pensez-vous de l’allocation suivante ?

Immorente: 30%
Primopierre: 15%
PFO2: 10%
Epargne Pierre: 15%
Primovie: 30%

Je crois que tu es limité à 50% de ton portefeuille pour les scpi ?!

Oui en versement libre, c’est 50% de SCPI max, ce qui veut dire que pour 300€ de versement il faut en réalité en mettre 600. Sinon y’a la solution de faire des versements programmés hors SCPI puis des arbitrages.

2 « J'aime »

Hello @PeZ bonne stratégie que d’investir régulièrement en diversifiant les supports de SCPI. Ta liste comprends des SCPI matures et de taille significatives et ta répartition moyenne est 30% commerces (immorente), 30% bureaux (primopierre et épargne foncière) et 30% spécialisé (primovie) ce qui semble diversifié. L’important est de repartir le risque sur plusieurs SCPI et des centaines d’immeubles au final, ce qui est ton cas. Regarde également l’exposition géographique de chaque SCPI pour t’assurer que tu diversifies également sur Paris, RP, France et possiblement zone euro.

Bonjour
Je suis en train de me poser la même question par rapport à la succession : je n’ai pas d’enfants et lors de la succession mes neveux et nièces seraient taxés à 55% pour des scpi en direct alors qu’en assurance vie : 0% jusqu’à 152k€ / 20% jusqu’à 700k€ / 31% au delà…(toutes assurances vies)… c’est beaucoup mieux.
Après effectivement on ne peut pas acheter les scpi en démembrement et/ou profiter du levier du crédit mais les frais sont moins forts en AV.
Je dois comparer les 2 solutions

Ok merci. Je pensais que la limite des 50% était uniquement sur le versement initial à l’ouverture de l’AV.
Cela semble confirmé ici : Questions fréquentes - Linxea.
Si je comprends bien, impossible de faire du 100% SCPI avec ce contrat ? Peut-être via d’autres AV ?

Merci pour ton Ă©clairage Fabian :pray:

Actuellement sur mon AV Linxea Spirit j’ai 75% en SCPI, 25% sur un ETF.
Mon compagnon vient d’en ouvrir une 100% SCPI, pas eu de message de leur part comme quoi ce n’était pas possible…

1 « J'aime »

Hello,

Spirit 2 AV aussi ici, 100% SCPI et SCI.
Je verse 25% sur la SCI Primonial CapImmo et 75%sur le Fonds Euro puis j’arbitre manuellement selon le modèle ci-dessous.
Malheureusement le versement programmé sur les SCPI n’est pas possible avec ce contrat.

|15.00%|LF Europimmo|
|15.00%|OPCI Sofidy Pierre Europe - A|
|15.00%|OPCI Swisslife Dynapierre|
|15.00%|PF GRAND PARIS|
|15.00%|Primovie|
|25.00%|SCI Primonial Capimmo|

2 « J'aime »

Hello @bournaze pour la transmission indirecte (neveux, nièces etc), l’AV est sans doute la meilleure enveloppe a ce stade dans les limites que tu décris. Elle te donne la souplesse des types d’investissement et designer les bénéficiaires a ta convenance. Même si tu ne peux pas avoir l’effet de crédit pour les scpi. Tu peux aussi faire de la donation en espèce mais le montant est très limité en franchise d’impôt. Beaucoup de candidats à la présidentielle prévoient de faire évoluer plus favorablement les règles de transmission aux neveux et nièces. A voir…

il ya un ticket minimum d’entrée pour les scpi en AV il me semble non ?

Ca dépend des AV mais sur les miennes c’est 50€

Bonjour,

Je me suis toujours dit (sans vérifier par contre), qu’acheter des SCPI en passant par un AV apportait les frais de gestion, entrée, sortie de l’AV.
Je pars du principe qui plus tu passe par des intermédiaires, plus les frais se rajoutent.
Je me trompe ?

P.S : Je suis par compte conscient que l’AV apporte un defisc des gains au bout de 8 ans.

David