SCPI investissement

Avis de la communauté 🤔
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Bonjour,

J’aurais besoin d’avis sur un futur investissement, J’ai 31 ans, fonctionnaire avec salaire mensuel de 2,100 euros net après impôt avec en plus environ 3.000 euros de prime par an
Je suis dans une ville ( Toulouse ) où je n’envisage pas d’acheter, j’ai actuellement un petit appartement qui me convient très bien et me permet d’économiser tout les mois environ 500 euros .

16.000 euros sur LEP et livret A
10.500 sur PEa avec juste un ETF world que j’alimente tout les mois entre 400 et 500 euros .
Assurance vie ouverte chez linxea il y a un ans avec 500 euros dessus

Je me pose beaucoup de questions en ce moment sur les SCPI
Je n’ai pas de prêt , serait il intéressant de faire un investissement sur un ou des SCPI mais a crédit ?
Pour la somme, 50.000, 100.000 ? Je ne sais pas encore,
J’ai vu qu’il était plus intéressant d’investir sur des SCPI européennes ? Par rapport a la fiscalité, avez vous des SCPI histoire fiable avec un bon potentiel ?

Merci

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Vu ton salaire ta TMI ne doit pas etre trop élevé, pas sûr que ca vaille la peine de s embeter avec des SCPI européennes , en tout ca ca ne doit pas etre un critère majeur de selection

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T’es dans une situation super saine franchement, surtout à 31 ans. Pas de crédit, 500€ de capacité d’épargne mensuelle, un ETF world déjà en place, du cash dispo sur LEP/livret A… c’est solide.

Pour les SCPI, ouais, à crédit ça peut vraiment avoir du sens dans ton cas. Vu les taux actuels (on tourne autour des 3,2 % si t’as un bon dossier), tu peux quand même monter un projet intéressant avec un effet de levier qui reste valable, surtout si tu vises des SCPI avec un rendement autour de 6 %. Tu peux simuler facilement en ligne ce que ça représenterait en effort d’épargne mensuel, même si tu arriveras difficilement à un cash-flow positif en investissement en SCPI

Tu parlais des SCPI européennes, et en effet, c’est souvent plus intéressant fiscalement : comme les revenus viennent de l’étranger, t’es moins taxé dessus que des SCPI classiques françaises (souvent imposées à ton TMI + prélèvements sociaux). À ton niveau de revenu, ça peut faire une différence sur ce que tu touches en net.

Si tu veux rester sur du fiable avec un historique propre, tu peux jeter un œil à Coeur d’Europe (de Sogenial) et Épargne Pierre Europe (de Atland Voisin). Les deux sont bien diversifiées sur des zones euro stables, plutôt bureaux/commerces, et ont des rendements nets dans la bonne moyenne, avec une approche prudente sur les acquisitions. Pas de promesse lunaire, mais du solide.

Sur le montant, ça dépend un peu de ta tolérance au risque. 50k c’est déjà un bon ticket pour commencer et te faire une idée. 100k ça maximise l’effet levier, mais faut être ok de s’engager sur 20 ans avec une mensualité que tu tiendras quoi qu’il arrive. Dans ton cas, avec 500€/mois d’épargne, t’as la capacité de faire un projet à 100k sans que ce soit étouffant, surtout que les revenus SCPI commencent à tomber au bout de quelques mois et viennent compenser une partie de la mensualité.

Perso, si tu veux tester sans te bloquer trop de cash, un projet à 50 ou 75k, à crédit sur 20 ans, sans apport, ça te permettrait de te lancer en douceur. Et rien ne t’empêche d’en refaire un plus tard si ça te convient.

En bref, oui, clairement à considérer vu ton profil.

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Tout d’abord merci pour vos réponses,

Petite précision mon TMI est a 30 %
Je n’avais pas précisé également que je suis locataire de mon appartement je ne sais pas si cela change la donne ou pas ,

Je pensais partir sur un prêt de 50.000 euros pour me familiariser du coup avec tout ça ,

Pour le prĂŞt les banques peuvent elles me financer ? Ou passer par un courtier ?
Combien de SCPI est conseillé ? Une seul ?
Que pensez vous des SCPI remake live et eroko zen ? Ce sont des SCPI européennes nous sommes bien d’accord ?
Novice dans tout ça ,
Pour investir dans les SCPI cela se passe par louvinvest par exemple ? …

Merci

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Locataire ou non, cela pourra se ressentir potentiellement sur le taux qui vous sera proposé sur votre prêt, mais je ne suis même pas sûr que toutes les banques font la différence.

2 possibilités pour vous faire financer :

  1. Avancer avec un courtier, ils ont tous des partenaires pour financer les investissements à crédit de leurs clients, pourront vont accompagner sur le choix des SCPI, …
  2. Contacter votre conseiller bancaire et voir s’ils peuvent vous accompagner dans ce financement

Sur le nombre de SCPI, avec un investissement de 50k€, je pense que 2 SCPI pourraient être pertinentes l’histoire de diversifier quand meme.

Remake Live n’est pas une SCPI 100% Européenne (environ 25% de ses investissements sont en France), Iroko Zen n’est pas non plsu 100% Européenne (48% environ de son patrimoine est en France).

Oui, 2 courtier se dégagent selon moi : LouvInvest et epargnoo, ils proposent tous les 2 du cashback sur les investissements en SCPI, je les ai mis en concurrence pour mon projet d’investissement, ca permet de comparer les offres au niveau des offres de crédit.

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Merci

Effectivement je viens de voir qu’il y a une partie en France pour remake live par exemple,

Le fait qu’il y ai une partie en France cela pose t il problème pour la déclaration aux impôts ?

Je pense Ă©tudier tout cela avec 2 SCPI, Ă©pargne pierre Europe ainsi que remake live ,
Si je passe par exemple par louvinvest, fournissent ils un relevé fiscal ?
C’est la partie impôt qui me fait un peu peur , surtout peur d’être perdu.

Vous me confirmer qu’il est préférable en régime réel ? Par rapport aux intérêt .

Merci

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Nan cela ne pose pas de problème au niveau de la décla’ d’impots, mais la loyers perçus de biens situés en europe (hors de France) sont moins imposées que ceux issus de france, c’est là où c’est intéressant, tu payes donc moins de taxe.

Pour LouvInvest je ne sais pas encore j’attends le retour, mais la personne que j’ai eu en ligne chez epargnoo m’a confirmé que eux accompagnent pour la déclaration d’impots et qu’en plus chaque SCPI fourni un IFU pour faciliter la déclaration d’impots.

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Les sociétés de gestion délivrent chaque année le détail de ce que tu dois déclarer. C’est un peu compliqué mais il suffit de suivre la notice.
Tu déclares autant d’immeuble que de pays investit. La fiscalité française ne s’applique que sur la part française du patrimoine et chaque pays a des subtilités différentes selon les accords bilatéraux.
LouveInvest c’est super comme plate-forme et il y a aussi un forum avec des gens qui ne parlent que de scpi donc pour continuer à pousser vos recherches c’est top. Des vidéos aussi et d’autres contenus sont dispo. Je ne connais pas l’autre ceci dit.
Perso je suis parti sur IrokoZen et dans une moindre mesure Remake Live.
Pour finir peut être intéressé vous a ce qu’est le demembrement et les scpi sans frais de subscription et ce que ça implique.

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Hello,

Pour ma part, je viens de souscrire à un crédit de 56 000 € avec 10% d’apport auprès de Louve Invest.
Le taeg est de 4,95 %, j’ai choisis les 5 scpi suivantes: les 3 de Corum, Iroko Zen et Remake Live.

Chaque SCPI fournit un IFU, tu as cette vidéo qui te présente la declaration de revenu issu de SCPI

Pour tes scpi européennes, les revenus français seront imposés à ta TMI plus les prélèvements sociaux. La partie européenne fiscalité étrangère plus ta TMI moins ton taux moyen d’imposition

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Bonjour, tu as quelle effort d’épargne à faire chaque mois ? Quelle mensualité de crédit ? Quelle revenus chaque mois au total sur tes SCPI avant et après impôt ?

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Le taux me parait très élevé par rapport au taux de 3,2% qu’on me propose chez epargnoo, tu es passé par quelle banque ?

Très bon choix de SCPI par contre, des « valeurs sures Â».

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Au vu du delai de jouissance, je ne perçois pas encore de revenus
Il y a un différé de 6 mois, et ça me fait des mensualités de 340 €
D’après les simulations de epargnoo et louve, ça me fait un effort d’épargne de 100 € (net de toute fiscalité)
En fiscalité ça donne 80% de revenu européen, et ça fait environ 300 € de revenus mensuel brut de toute fiscalité

@Hiji_kal
Sur ce site les taux pratiqués par les partenaires de louve, mis à jour chaque mois. Je les trouve similaires à ceux proposés par epargnooLe taux n’est pas un frein pour mois car déductible des revenus que l’on perçois via la SCPI

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Ca s’entend, l’effort d’épargne n’est que de 100€ / mois, mais il aurait pu être 33% moins important (60€) quand meme avec un taux plus bas selon les simulations, ca fait 6.000€ d’économisé sur 20 ans.

Effectivement, les intérêts sont déductibles des impots, il faut que je creuse cet aspect aussi !

Bravo pour ton investissement en tout cas @Kaizi !

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En général un taux plus bas implique plus de contraintes, j’ai 25 ans, donc je n’ai pas une grosse épargne et ne suis pas propriétaire

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Hello. Tu avais quel taux d’endettement avant de souscrire un prêt chez eux ?

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Aucun, c’est la premiere fois que je souscris à un crédit

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Bonjour,

2 choses : je pense que vous serez plutôt sur une TMI à 11% avec un taux moyen d’environ 6% …la fiscalité ne sera peut être pas aussi forte que prévu.

Certains CGP pratiquent du cash back comme louve invest et sont surtout de très bons conseils pour le choix et la gestion de vos SCPI…ils vous aideront à choisir les meilleures SCPI et à avoir un prêt avec un taux sympa et une bonne assurance.

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Bonjour,

Encore merci pour tout vos retours, c’est intéressant,
Effectivement mon taux moyen tourne autour de 6 %

A partir de combien de % de taux moyen est il intéressant de privilégier les SCPI européennes ?

Quels sont vos critères également pour trouver une SCPI fiable ? L’année de création ? Le taux de remplissage ? La capitalisation ? A partir de combien?

Je suis beaucoup attiré par remake live , est elle pertinente et intéressante vu ma situation ?

Merci

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Plus tu es dans la tranche haute de ta TMI, plus ton taux moyen d’imposition sera intéressant.
Dès les 30% de TMI, les SCPI européennes deviennent intéressantes. Le nombre de batiment sous gestion, l’ancienneté, le rapport prix de part/valeir de reconstitution, le taux d’occupation. Oui Remake est un bon choix

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Oui, clairement, les SCPI européennes deviennent intéressantes à partir d’un taux moyen d’imposition autour de 15-20 %, et ça devient vraiment avantageux dès que ton taux moyen commence à se rapprocher de ta tranche marginale.

Je t’explique rapidement pourquoi :
Les SCPI françaises sont taxées sur les revenus fonciers classiques, donc TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Et là, ça pique vite : si t’es à 30 % de TMI, t’es à quasi 47 % de fiscalité sur les loyers versés par les SCPI.

À l’inverse, les SCPI européennes bénéficient d’un régime fiscal différent :

  • Les loyers perçus Ă  l’étranger sont souvent exonĂ©rĂ©s d’impĂ´t en France, grâce aux conventions fiscales (selon le pays d’origine des revenus).
  • Pas de prĂ©lèvements sociaux (pas les 17,2 %).
  • Et les revenus sont juste pris en compte dans le calcul du taux effectif, donc bien moins taxĂ©s au final.

Donc, plus ton taux moyen grimpe, plus l’écart de fiscalité entre SCPI françaises et européennes se creuse, et plus les européennes deviennent intéressantes. Et c’est encore plus vrai quand ton taux moyen commence à s’approcher de ta TMI (genre quand t’es au début d’une tranche à 30 % par ex).

Dans ton cas, avec un taux moyen à 6 %, c’est encore léger. Si t’as peu d’autres revenus fonciers, et que tu restes sur des montants d’investissement modérés, la fiscalité sur les SCPI françaises sera pas encore trop violente. Mais si tu comptes investir un peu plus ou que ton revenu grimpe dans les prochaines années, autant y penser dès maintenant et intégrer un peu d’européennes dans ton portefeuille.

Tu peux regarder Cœur d’Europe ou Épargne Pierre Europe si tu veux des valeurs plutôt fiables et bien gérées. C’est une bonne base pour commencer à mixer rendement et fiscalité plus douce.