SCPI via assurance vie

Bonjour. Je sais que ce sujet a déjà été abordé mais les réponses ne m’ont pas vraiment permis d’y voir plus clair. J’ai commencé à investir sur 3 SCPI via l’assurance vie Linxea Spirit 2. Deux d’entre elles ont des frais de versement. On est d’accord que le DCA n’est donc pas adapté (d’autant plus qu’il y a peu de volatilité sur une SCPI) ? Mieux vaut verser une plus grosse somme chaque trimestre voire annuellement ? Merci à vous.

Plus tĂ´t vous ĂŞtes investis, plus tĂ´t vous touchez des loyers.

Certes mais ça ne me dit pas si DCA pertinent ou pas :slight_smile:

Si vous avez en poche une somme qui est destinée à être investie sur de la SCPI, il n’y a aucune raison de retarder l’achat de part. Que vous appeliez ça DCA ou pas, je ne peux pas mieux répondre à votre question.

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Les prix de souscription des SCPI doivent ĂŞtre compris dans les +/-10% de leur valeur de reconstitution.
La valeur de reconstitution est calculé tous les ans.
Par ailleurs, une augmentation du prix de la part doit être voté en AG, AGs qui ont lieu également une fois par an.

Bref Ă  maxima le prix de la part pourrait changer 1 fois par an.
En pratique, cela est moins fréquent.

A titre d’exemple :

  • EDISSIMMO 6 fois en 12 ans (dont 1 fois Ă  la baisse)
  • PRIMOPIERRE 4 fois en 13 ans (dont 2 fois Ă  la baisse)
  • CORUM Origin 7 fois en 12 ans (jamais Ă  la baisse)

Par ailleurs, les SCPIs appliquent également un délai de jouissance de X mois après acquisition. Autrement dit, les parts acquises ne produisent des revenus fonciers que X mois plus tard.

Partant de ces 2 postulats, le DCA n’a que peu d’intêret dans le cadre des SCPI vs un bon gros Lump Sum. Maintenant si le Lump Sump n’est pas possible alors il faudra privilégier un DCA mensuel.

Par ailleurs, si l’on suspecte/craint une baisse imminente du prix de la part (cf Prix de souscription très proche de la borne des 90% de la valeur de reconstitution), il sera plutôt conseiller d’investir dans une autre SCPI dont le prix de souscription reflète mieux la valeur du foncier sous-jacent.

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En assurance-vie, le délai de jouissance est réduit à 1 mois.

Cela dépend des contrats mais si on parle du populaire Linxea Spirit 2, c’est exact.
Autre avantage de ce contrat pour du Remake Live, la pénalité de rachat anticipé ne dure que 3 ans au lieu de 5 et n’est que de 3% au lieu de 5% en direct. :slightly_smiling_face:

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est-ce que tu sais si la période de 3 ans est réinitialisée après chaque investissement? (je fais des versements programmés)

En quoi le DCA ne serait-il pas adapté ?
Les frais étant un pourcentage de ton versement, que tu pratique du DCA ou attende X mois pour acheter d’un coup ne changera rien au montant des frais que tu paieras.
Si tu pratiques du DCA tous les mois, tes loyers vont augmenter au fur et Ă  mesure de tes versements et donc plus vite (surtout si Remake qui verse mensuellement).

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J’ai lu quelque part que chez Spirica, la date prise en compte est celle de l’ouverture de la ligne (le premier versement). À confirmer mais si c’est le cas ça rend l’investissement régulier encore plus intéressant.

Je me suis mal exprimé et parlait du DCA vs du Lump Sum sur de la SCPI. (du coup j’ai édité un peu le msg pour enlever l’ambiguïté)

Effectivement les frais seront les mêmes que l’on fasse 3 opérations de 500€ ou une seule de 1500€.

En revanche et comme expliqué plus haut, le prix de souscription étant très peu volatile sur de la SCPI, il est toujours plus intéressant d’être investi au plus tôt afin de toucher les loyers également au plus tôt.

Autrement dit si tu as 6 000€ à placer en SCPI sur un an (à prix de souscription constant) :
Lump Sum 6000€ > DCA mensuel de 500€ > DCA trimestriel de 1500€ > DCA semestriel de 3000€

Si l’on ne dispose pas immédiatement de 6000€ à placer mais compte tirer de son salaire mensuel une épargne de 500e par mois pour de la SCPI alors il faudra privilégier un DCA mensuelle pour tjs être investi au plus tôt.

PS: Ce raisonnement n’est mathématiquement valable que si le prix de la part ne chute pas sur la période du DCA. Afin d’anticiper au mieux la probabilité d’une telle baisse de prix, je vous laisse relire mon poste précédent.

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Voici ce que dit l’avenant, maintenant ce n’est tjs pas clair pour moi ce qu’ils appellent « suivant l’investissement sur le support Â».

J’entends aussi bien :

  • date du premier investissement retenu pour toute la ligne
    ou bien
  • FIFO sur chaque investissement

:man_shrugging:

Pas un expert du sujet mais de mon expérience (avec spirit 2) et à prendre en considération :

  • les dividendes sont versĂ©s sur un fonds € et non pas rĂ©investi directement sur la scpi versant le dividende
  • les frais d’enveloppe sont, contrairement au dividende, ponctionnĂ©s directement sur la ligne de la scpi. Concrètement, si pas de revalorisation et pas d’achat de parts supplĂ©mentaire, la valeur de ta scpi va progressivement baisser au grĂ© des ponctions des frais d’enveloppe.

Point positif (du moins jusqu’à septembre de l’année dernière et je ne sais plus si c’est toujours le cas car je n’ai plus de SCPI) : l’assureur rachète tes parts peu importe la liquidité du produit. J’ai comme ça pu revendre toutes mes bouses juste avant que les décotes soient actées.

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Exact.

Sans réinvestissement manuel des dividendes, le capital SCPI de ma ligne Remake Live va effectivement se déplétir de 0,50% par an sur le contrat Linxea Spirit 2.

En revanche, le support m’accorde :

  • De ne pas passer par la case fiscalitĂ© des revenus fonciers Ă  un taux de 47.2%, soit TMI (30% dans mon cas) + CSG-CRDS (17.2%)
  • Un investissement en part non entière
  • Une plus grande liquiditĂ©
  • Un dĂ©lai de jouissance rĂ©duit Ă  1 mois (au lieu de 3)
  • Un dĂ©lai de dĂ©tention sans pĂ©nalitĂ© de rachat rĂ©duit Ă  3 ans (au lieu de 5)
  • Des frais de pĂ©nalitĂ© de rachat anticipĂ© de 3% au lieu de 5%

Tout cumulé, j’accepte donc volontiers ce coût de 0.5%/an ainsi que la charge de devoir effectuer mensuellement un arbitrage afin de réinvestir les dividendes versés sur le fond euros vers la ligne Remake Live.

Mais, je te rejoins tout à fait sur l’importance de connaitre et comprendre tous ces aspects avant de se positionner sur de la SCPI en AV, en direct PP ou en démembrement. :slightly_smiling_face:

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Je suis 100% d’accord sur tes points. Il y a des avantages certains. Dans les avantages il faut également prendre en compte un prix de souscription plus faible qu’en direct du fais de la double couche de frais de gestion (scpi + AV).

MAIS… pour noircir encore un peu le tableau :upside_down_face:

  • toutes les scpi ne sont pas disponibles en AV notamment les plus « dynamiques Â»
  • certains assureurs conservent pour eux jusqu’à 15% des dividendes distribuĂ©s :face_with_spiral_eyes:

On nous vend un rendement plus faible des scpi comparativement à de la gestion directe (du fait de la prise en charge des galères locatives ce que je comprends tout à fait) et maintenant on a un rendement encore plus faible via l’assurance vie du fait du service de la liquidité. Je trouve qu’on pousse le bouchon un peu trop loin.
Déjà que les rendements des scpi en AV sont pas très sexy, si on enlèvement jusqu’à 15% des revenus plus les frais d’enveloppe, on arrive à un rendement inférieur à un livret A… Du moins aujourd’hui.

Bien scruter les conditions des assureurs en somme.

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Je ne peux que te rejoindre sur le coup des assureurs qui s’octroient jusqu’à 15% des dividendes en plus des frais d’enveloppe et donc sur l’importance de scuter les conditions de son contrat AV.

On ne doit pas regarder les mêmes SCPI. Je suis chez Linxea Spirit 2. J’ai du Remake, Pierval Santé, Epargne Pierre. Et avec ces 3 SCPI je suis très largement au dessus du livret A.

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D’où l’intérêt de bien regarder et comparer les contrats d’AV.
Spirit 2 reverse 100% des loyers et dispose d’une large gamme de SCPI (ok, pas Corum / Irroko, mais on a les Remake, Pierval, Activimmo…)

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Cool.

Je me rappellerai d’ajouter ça après une affirmation plus ou moins vraie ou plus, ou moins fausse.