Salut ! Je suis la conversation en tant qu’observateur et je suis à l’écoute de chacun de vos conseils.
Cette stratégie d’investissement est quelque chose vers laquelle j’aimerai aller.
Pour mon message, je veux juste te dire que ce qu’à dit Philippe juste au dessus est très intéressant et je ne t’ai pas vu y réagir, peut-être cela t’as échappé.
Quelle en est la conclusion sur ce post les amis ? Faut il investir ou attendre que les taux soient plus bas ?
Je penche plus sur le fait d’investir dès maintenant
Faut il investir ou attendre que les taux soient plus bas ?
le souci c’est que tu nous demandes de prédir l’avenir
je pense qu’il y a plusieurs choses à appréhender dans ce genre de projet (SCPI à crédit)
tu as des indicateurs théoriques (car basés sur des simulations) de rendement net, de TRI, etc. pour avoir une idée de la pertinence du projet
ces éléments il faut que tu les calcules toi-même et en prenant des hypothèses neutres voire pessimistes (donc probablement pas celles présentées par ton commercial)
le ratio entre rendement et risque : tu t’engages sur un projet non garanti et sur une longue durée, si c’est pour un TRI de 2 ou 3 % a priori c’est un non-sens
après, il ne faut pas oublier aussi que tu construis un patrimoine en même temps (à la fin du crédit tu auras pleinement tes parts), donc la performance n’est pas non plus l’alpha et l’omega
il faut être à l’aise avec ton projet et on investit que dans ce que l’on comprend (désolé pour les phrases bateau mais on peut oublier ces points parfois)
et enfin la capacité d’endettement est précieuse, il ne faut la mobiliser que sur les meilleurs projets et/ou sur une éventuelle résidence principale (la RP est un actif à part, qu’on n’achète pas en considérant exclusivement les aspects financiers)
De mon côté je suis venu vers FranceSCPI avec l’exigence d’intégrer Corum dès le début, et c’est pour ça que l’on a construit cela avec.
Après vérification, je confirme que c’est bien un prêt conso « mais ajusté pour être compatible avec un achat d’SCPI », d’où le montant plus élevé que la norme.
Merci du conseil ! J’ai en effet aussi initialement envisagé le démembrement, mais cela ne correspond finalement pas à ma stratégie d’effort d’épargne.
Ayant investi en SCPI à credit aussi il y a peu. Je me permet de mettre quelque précision sur ton sujet.
Ton TRI est calculée sur 25? Pour ma part mon TRI le mieux est au bout 15ans en ayant emprunter sur 25ans aussi.
Pour la fiscalité tout dépend où sont situé les biens de la SCPI. Si tu investi majoritairement en France, les impôt vont te coûter chers mais si c’est en Allemagne ou autre tu verras que la fiscalité est beaucoup plus avantageuses.
Essayez de faire faire une simulation directement chez Corum aussi pour comparer les conditions (même si ça limite aux SCPI Corum), mais c’est vrai que les taux deviennent problématiques…
Peut-être jouer sur la fiscalité en ne prenant que des SCPIs européennes serait un moyen de limiter l’effort d’épargne?
Malgré l’exigence que j’ai imposé pour intégrer Corum, cela m’a été tout simplement refusé. Pareil chez Primalliance et Linxea Immo.
Je comprends vraiment pas pourquoi ils font ça.
Est ce que tu aurais des solutions pour les convaincre ?
Navré d’entendre cela… Rien de particulier de mon côté, mis à part insister en disant que tu as entendu que c’était possible ?
La seule motivation à refuser que je connais de leurs côté, c’est qu’ils ne touchent aucune commission sur cette SCPI, donc peut être en jouant sur le fait que c’est un « deal breaker » pour toi et qu’il vaut mieux pour eux concéder la commission sur Corum pour profiter des autres liées au reste de ton allocation, plutôt que rien du tout.
Ou alors j’ai eu la chance d’entamer les discussions avant un changement de politique.
Vous pouvez splitter, prendre une partie en direct chez Corum (pour les scpi Corum uniquement donc) et une partie via Linxea ou un autre intermédiaire peu importe (pour le hors scpi Corum).
J’ai pour ma part obtenu l’offre de prêt en provenance de la CFCAL (CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE, apparement l’acteur principal du marché lorsqu’il s’agit de financer l’achat d’SCPI par prêt), dont voici le détail pour compléter mon message initial :
type de prêt : prêt personnel crédit amortissable
TAEG : 4.71% (taux fixe, ne peut pas être renégocier)
remboursement anticipé : 1% de frais (plafonné par rapport au montant des intérêts théorique restant)
Question complémentaire sur l’assurance emprunteur : par défaut je souhaitais y souscrire même si non-obligatoire, mais l’article du dessus soulève que c’est vraiment facultatif « les parts sont liquides et vous pouvez donc les vendre rapidement en cas de problème. Vous économisez ainsi l’assurance sans risque de vous retrouver en difficulté pour rembourser le prêt ». Je n’avais jamais pensé à la chose sous cet angle, qu’en pensez-vous ?
Comme demandé initialement, sans demander de prendre une décision à ma place, je suis preneur d’avis de la communauté, s’il parait « raisonnable » ou au contraire complètement fou d’accepter cette offre…
Comme mentionné dans l’article du dessus, malgré l’historique qui permet de relativiser si on prends un peu de recul, je suis personnellement perturbé par le taux élevé (et surtout non re-négociable du fait du type de prêt), et ai du mal à intégrer l’intérêt de l’effet de levier dans la balance (c’est humain il faut croire) !
Je suis également dans la même situation que vous. Même si les taux sont apparemment « normaux » c’est vraiment difficile de prendre une décision ! Entre temps avez vous pris une décision ?
Franchement quand je vois le TRI estimé vs le TAEG de l’emprunt, c’est vite vu que ce n’est clairement pas avantageux… Pourquoi ne pas aller sur d’autres projets type LMNP ou autre ?
Curieux de connaître votre logique d’arbitrage pour mettre en rapport le TRI face au TAEG ?
De mon côté, j’ai considéré le LMNP mais souhaite dans tous les cas privilégier les SCPI par rapport à l’effort de suivie/maintenance que je suis prêt à fournir et le temps que je veux y consacrer (quitte à perdre un peu en performance théorique).
6% de renta en SCPI est très très optimiste. Faut plutôt tabler sur 4% en étant pas trop conservateur.
Sinon, pour la SCPI, faut un prêt immobilier. Si ta banque te donne rien, faut passer par un CGP qui te fera passer par banque privée (taux plus élevé qu’une banque classique car t’es pas client mais toujours mieux que crédit consommation).