Un comparatif (sans doute biaisé) de Louve INVEST entre le DIRECT et L’ASSURANCE VIE pour des SCPI européennes.
Le meilleur est dans les commentaires qui remettent tous en question la conclusion de la vidéo.
C’est totalement faux, attention au biais
Le TD est fixé à la part peu importe les frais d’entrée
Être bloqué 3 ans sous peine de pénalité et un risque de liquidités non négligeable quand beaucoup d’investisseurs pourrons retirer sans pénalité et que le rendement baissera
Les frais que tu ne paie pas a l’entrée tu les paie largement en frais de gestion
Le risque que les néo SCPI sans frais d’entrée vois leurs rendements chuter sous 6% a court moyen terme est non négligeable
Je me redis mais l’argument du 100% de ton argent qui travail c’est un argument marketing
Remake live rémunére largement leurs partenaires distributeurs comme les SCPI avec frais d’entrée
Cette argent n’est pas magique
Bonjour,
Bah non, ce n’est pas totalement faux, c’est totalement la vérité: ces chiffres sont exactement ceux de mon investissement sur le contrat Spirit-2 en juillet 2023.
Plutôt que de dire « c’est totalement faux » gratuitement, il aurait été plus intéressant d’étayer l’argumentation.
Oui ? Et alors ?
- TD net de fiscalité étrangère 2023: Epargne Pierre 5,28% - Remake Live 6,48%
- TD net de fiscalité étrangère 2024: Epargne Pierre 5,28% - Remake Live 6,18%
J’en profite pour dire que:
- bien sûr, les performances passées ne préjugent pas des performances futures
- il ne faut pas se baser uniquement sur le TD (idéalement le TD net de fiscalité étrangère et non le TD brut) pour faire sa sélection de SCPI. Il y a plein d’autres critères à considérer.
A vérifier avec Linxea, mais les pénalités en cas de sortie avant 3 ans s’appliquent à toutes les SCPI du contrat.
Extrait de l’avenant SCPI du contrat Spirit-2:
« En cas de désinvestissement, par arbitrage ou rachat (partiel, partiel programmé, total) dans un délai de 3 ans suivant l’investissement sur ce Support, une pénalité de 3% sera appliquée sur les sommes brutes rachetées de ce Support(5). Cette pénalité est appliquée conformément à la réglementation en vigueur. »
Et le risque le liquidité est valable pour toutes les SCPI, que ce soit pour les anciennes ou pour les nouvelles. D’ailleurs, j’en profite pour rappeler que, depuis octobre 2024, sur le contrat Spirit-2, l’assureur peut décider de bloquer les sorties.
Certes, les frais de gestion de la SCPI sont plus élevés chez Remake Live (18%) que chez Epargne Pierre (12%). Mais je fais remarquer que pour Epargne Pierre par exemple, il y a à la fois des frais à l’entrée ET des frais de gestion. Sur le long terme, ça va jouer, c’est clair … sauf si Remake Live continue à délivrer un rendement plus élevé que Epargne Pierre malgré des frais de gestion élevés. Et ça, on ne sait pas le prévoir.
C’est un risque, c’est vrai (et il est dit d’ailleurs que les rendements des nouvelles SCPI vont baisser, forcément). Tout comme c’est un risque de voir les rendements des SCPI classiques chuter également …
Les chiffres que j’ai donnés ne sont pas du marketing, ce sont les chiffres correspondant à mon investissement de juillet 2023.
Désolé si à cause de l’absence des frais d’entrée, mes 5.000 € investis sur Remake Live ont été converti en parts générant des revenus alors que, pour Epargen Pierre, il a d’abord fallu déduire les 400€ de frais d’entrée.
Mais les autres SCPI font de même, non ?
Pour finir,
- L’objet de mon message était de démontrer - chiffres à l’appui - que les frais de souscription qui sont prélevés ne produisent pas de revenu. C’était le seul but. Et j’ai pris comme exemple une SCPI avec frais (Epargne Pierre) et une sans frais (Remake Live), car ce sont 2 produits que je connais et dans lesquels j’ai investis.
- Je n’ai pas dit que l’une était meilleure que l’autre, seul le long terme le dira. Et je n’ai pas dit que Epargne Pierre était une mauvaise SCPI, loin de là ! Si j’y ai souscrit, c’est que j’y crois également, elle a fait ses preuves depuis un certain temps déjà. Et par souci de diversification, pour ne pas avoir que des « nouvelles » SCPI
- Mes exemples ne sont pas des recommandations d’investissement. C’est un choix que j’ai fait, il ne s’applique probablement pas à d’autres. Et vous êtes libre de faire vos propres choix.
- Et je n’ai aucun intérêt, ni dans Remake Live, ni dans Epargne Pierre. Je suis un investisseur lambda !
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C’est la en faite que tu te trompe, les frais d’entrées ne sont pas soustrait à ton investissement, dans les deux cas c’est le nombre de part brut qui compte
Simplement il y a un cas facile à comprendre ou les frais d’entrée sont ‹ perdu › tout de suite, alors que pour l’autre ces frais sont dilué
Un bonne exemple d’ailleurs, c’est que si le rendement fixe etait le meme pour les deux scpi (disons 5euros la part) celle sans frais d’entrées coute bien plus cher au bout de 10 a 15ans
Je ne dit pas de ne pas investir sur RL mais il faut être prudent avec le marketing et le modèle
Sauf que les taux de distribution des scpi sont net de frais de gestion.
Remake pourrait prendre 40% de frais de gestion, tant qu’ils distribuent plus ils distribuent plus.
Si tu revends tes parts de remake après 3 ou 5 ans tu récupères ton investissement, pour Epargne Pierre tu récupères 90%.
La seule question c’est est ce qu’ils vont continuer à avoir une distribution supérieure.
Ps: j’ai également aussi bien du Remake que du Épargne Pierre
Attention : les frais de souscription, comme le nom ne l’indique pas clairement, ne sont prélevés qu’au moment de la revente des parts et non pas au moment de la souscription.
C’est donc 100% du montant investi qui commence à travailler d’emblée.
Non non, les frais de souscription sont bien prélevés à l’entrée. C’est ce qui fait une différence entre Remake et Iroko par exemple et les autres SCPI.
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Effectivement après vérification ces frais sont bien prélevés à l’entrée et pas à la sortie.
Je voulais préciser le fait que ces frais n’impactent pas les loyers / dividendes car on se base sur le montant total investi pour les calculer, hors frais de souscription.
Bah un peu quand-même 
T’investis 100, t’as 10% de frais d’entrée, tu touches les loyers sur tes parts donc sur 90
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Bonjour,
il me semble que ce n’est pas calculé comme ça.
si une part de SCPI faut 100€
et qu’il y a 10% de frais de souscription
alors en achetant 100€ de cette SCPI, on aura bien 1 part mais la valeur de revente (=retrait) sera de 90€
donc on touchera bien les loyers sur 1 part (peu importe le montant de la part)
ex sur Altixia Cadence XII
une part vaut 200€
9% de frais de souscription
si j’achete une part à 200€, j’aurai bien une part dans mon Assurance vie (ou même en direct) mais la valorisation de la part sera de 182€ et non 200€
mais j’aurai bien les loyers d’une part pas 91% des loyers d’une part
et le jour où je voudrais revendre cette part alors j’aurai 182€ (sauf si le prix de la part a changé entre temps)
Extrait de ce qui est indiqué sur le site de Louve Invest :
Les frais de souscription sont prélevés par la société de gestion dès votre investissement mais n’impactent pas les dividendes que vous touchez. Les loyers locatifs gagnés seront bien basés sur le montant total de votre investissement.
Extrait du site France SCPI :
les frais de souscription ont la particularité d’être payés au moment de la revente des parts. Dans la pratique, tant que l’épargnant conserve ses parts, il ne paie pas le prix de sa souscription. Mais lorsqu’il décide de les revendre, le pourcentage est appliqué sur la valeur de la part au moment de la revente.
Du coup c’est pas super clair pour moi si les frais de souscriptions sont pris à l’entrée ou à la sortie. En tout cas on a bien un rendement sur le montant avant application des frais.
Exactement et c’est le principal.
C’est pour le direct mais en AV les frais de souscription sont deduit à l’entrée.
Exemple tiré de mon AV :
1000 investi
80 de frais
920 montant net
306 valeur de part
3.00654 nombre de part
Les loyers sont calculés à partir de mon nombre de part
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Oui et non car le taux de distribution affiché en pourcentage est bien celui du prix de la part avant deduction des frais d’entrée
Bonjour,
bon, ça me faisait cogiter cette histoire de nombre de parts des SCPI avec frais de souscription sur Spirit 2. Je pensais avoir compris mais non. J’ai donc appelé Linxea pour savoir comment était calculé le nombre de parts. La conseillère immo m’a dit :
nbr de parts = (montant investi - frais de souscription) / prix de part à la revente.
effectivement, cela se vérifie, exemple sur Epargne Pierre, prix de part en direct à 208, frais de souscription à 10%. Sur Spirit 2, frais de souscription 8% ? Tous les autres calculs ne donnent pas le nombre exact de part
Dans mon cas :
montant versé 5040
valeur de la part affichée 187,20e
(5040-8%) / 187,20 = 24,76923 parts, et c’est bien ce que j’ai, vérifiable sur mes autres SCPI.
néanmoins, soit mon cerveau a un bug, soit c’est quand même très alambiqué cette façon de faire. J’ai plus de parts qu’en direct, les frais appliqués sont bien de 8% dans les calculs au lieu de 10%, mais la valeur de la part de revente, elle, correspond à 208-10%… 
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Bonjour, J’investis sur la scpi corum origin via l’assurance vie corum life. Il y a 2 gros avantages : pas de frais sur unité de compte ( contre 0.5 % chez linxea spirit) ; tu touches les loyers bruts de fiscalité étrangère c’est à dire pour corum origin 6.05 % contre 4.80 % nets de fiscalité étrangère). Plusieurs inconvénients : les loyers sont automatiquement réinvestis en scpi ; la part en scpi est limitée à 55 % et je complète avec 25% de fonds euros qui a fait 4.65 % en 2024 et 20% de corum visio ( fonds obligations court terme sans frais d’entrées très resilient en 2022 -2.5 % et classé 5 étoiles quantalys et morningstar) ; dernier inconvénient : pas d’Etf et seulement des fonds gérés par corum. Ce contrat a vocation à compléter un contrat linxea avenir ou spirit qui donne accès à une architecture ouverte de fonds, etf et private equity. Bonne journée
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