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Oui car besoin de 30k€/an en étant du coup plus large qu’aujourd’hui
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50& 54 ans, 1 enfant de 13 ans handicapé en Charentes
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Bonjour à tous,
J’ai lu le fil et je trouve cela très intéressant et très édifiant et symptômatique d’un paradoxe selon mon retour d’expérience ( de vieux 
)
Vous êtes beaucoup à vous demander quel capital avoir, de théoriser des stratégies de retraits par rapport a des krach boursiers historiques, des dépenses futures d’ehpad, etc.
Mais quelque choses me dérange sur cette approche. Déjà , pourquoi placer un capital en bourse si c’est pour espérer retirer seulement 2 à 3 % annuel ? Pourquoi se créer du stress avec des placements non sécurisés qui rapporte si peu ?
Si vous souhaitez vous faire un revenus, vous achetez X appartement en locatif, vous attendez 20 ans et vous aurez battu l’inflation et généré du 5 à 7% net net une fois le prêt remboursé . Si vous êtes en phase d’accumulation, le prêt vous servira de prévoyance pour la transmission.
Et si vous êtes réfractaire à l’immobilier , pourquoi ne pas placer ce capital en obligataire à 3%/4% plutôt que d’aller se créer du stress avec des produits risqués?
Alors je sais pas , je suis peut être trop vieux ou trop bête pour vos nouveaux produits ou quelque chose m’échappe mais personnellement, j’ai commencé à investir dans l’immobilier en 2004 (à 28 ans), j’ai commencé par 1, puis 2 , aujourd’hui c’est 18. Le dernier date de deux semaines donc ça fonctionne toujours très bien. Je n’ai pas payé d’IR depuis 2004 grâce aux déficit foncier et maintenant je vais vendre la totalité tranquillement et placer ça en AV à 4% pour décaisser progressivement.
Je ne comprends pas la logique ou si plutôt je comprends que j’ai l’impression que vous faite les choses à l’envers, vous prenez des risques qui vous occasionne du stress parcequ’on vous a dit que la bourse gagnait sur le long terme mais vous n’asssumez pas le risque de tester. Pourquoi donc ne pas vous constituez un capital tranquillement avec l’immobilier ? Au moins là, c’est sur que l’immobilier sur le long terme , c’est rentable.
PS: attention, le ton est subjectif, loin de moi l’idée de juger ou moraliser qui que ce soit ou quoi que ce soit . Je suis 1-novice dans la partie financière 2- autodidacte dans la création de patrimoine via l’immobilier.
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Bonsoir, investir dans l’immobilier serait un long fleuve tranquille ?
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Oui, c’est très reposant. Ça me détend beaucoup 
Merci, et j’espère avoir d’autres retours de jeunes, + âgés, provinciaux mais aussi citadin d’une très grande ville comme Paris 
Bravo pour avoir réussi à investir autant, cela te fait un patrimoine immo de combien ?
Tu arrives à faire du 5-7% net net sur quel type de bien, et localisation ?
De mon côté, je dispose d’un ancien logement dans lequel j’ai habité bien longtemps (50m2, en IDF) mais je suis très loin de pouvoir faire un 5-7% net net. Mais d’un côté, ce n’était pas un bien que j’avais acheté dans le but de faire du locatif mais d’y vivre.
Ces pourcentages, c’est ajusté de l’inflation (donc plutôt du 4 à 5% annuels), si on n’a vraiment pas du tout de chance et qu’on se prend en méga crash en début de retraite. En pratique, on peut accroître très significativement ces retraits dans la plupart des cas. Mais on ne peut le faire que graduellement (plus on vieillit, moins on doit faire durer le capital longtemps et plus on a capitalisé avant le prochain crash).
Je suis pas sûr que ceux qui avaient constitué leur parc immobilier à Détroit avant la crise des subprimes aient un super patrimoine maintenant. Il n’y a pas qu’en bourse qu’on peut se prendre de gros gadins.
Clairement, je concède bien volontiers que l’immobilier a super bien marché en France ces trois dernières décennies. Mais les valos ont beaucoup augmenté, conjointement à environ 40 ans de baisse des taux d’emprunts. Même si 2022 a un peu remis la mairie au centre du village du point de vue des taux d’intérêt, ce n’est pas si évident que l’immobilier fera aussi bien les 30 années à venir. 
De l’immo, j’en ai aussi un peu. Dernièrement, j’ai du aller démonter des WC pour en changer tous les joints parce qu’une locataire se plaint de trois gouttes sur le carrelage… Aucun placement financier ne m’a fait un coup de ce genre. 
Je conçois bien que certains aiment dénicher des biens et gérer leur parc immobilier, mais il y a souvent une composante « travail » dans ces investissements, que n’ont pas les placements financiers.
L’obligataire fera 3 à 4% sur les 5/10 ans à venir, mais c’est du rendement nominal. Une fois que l’inflation est passée par là, le rendement est moins sexy. En cas de gros pic d’inflation, le pouvoir d’achat d’un patrimoine 100% obligations fera définitivement la tronche, tandis que les actions et l’immobilier ont tendance à compenser sur la durée.
Bref, comme d’hab il faut diversifier. Et savoir changer des joints !
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Ça fait 5 brut et 4 net à ce jour.
Je suis en province dans une ville de 150000 habitant. Mes deux règles d’or sont 1 la localisation, 2 le prix d’achat. Je ne prends que de l’hyper centre ville dans la même ville de façon à pouvoir tout gérer moi même.
Je fais très attention au prix d’achat quitte à dire non car c’est en achetant que l’on gagne de l’argent . En enfin je pratique des loyers 10 à 15% en dessous du marché ce qui supprime tout simplement la vacance et les emmerdes de dégâts ou de loyers impayés car en hyper centre , les locataires restents des CSP+ pour des biens sympas mais qui font une bonne affaire donc ils ne bougent pas . Sur 18 biens en 20 ans , j’ai eu 2000€ de loyers impayés, 0 appartement détruit ou endommagés et 70% de locataires qui restent plus de 5 ans. Souvent même ils partent car la famille va s’agrandir et ils sont dégoutés car ils savent qu’ils vont prendre cher en déménageant .
Pour le net net , j’ai bien précisé que c’était une fois le prêt remboursé biensur. Sur des prix au M2 d’immo qui date de 15/20 ans , c’est pas extraordinaire de sortir du 5 à 7%. En province du moins.
Ah d’accord , merci , je n’avais effectivement pas compris que lorsque vous parliez de 3% c’était en plus de l’inflation. Ok , autant pour moi. Dans ce cas oui, ça commence à prendre sens. Merci de l’info.
Dans ma ville qui est une ville de province de 150000 habitant, paradoxalement ou logiquement d’ailleurs, la baisse de l’immobilier à été complètement indolore pour un bailleur . Car si on regarde ce qui s’est passé , les transactions ont baissés mais les prix quasiment pas. Les gens ne pouvant pas acheter à cause des taux trop haut se sont rabattus sur la location en attendant donc au final cela n’a rien changé , cela à même amélioré la rentabilité et la vacance.
Les centres villes se densifiant de plus en plus et concentrant les CSP+, mes observations me pousse à dire que l’immobilier locatif se porte très bien.
La seul ombre au tableau en ce moment, c’est plutôt les restrictions et incohérences des locations sur les biens energivores.
Espérons que dans deux ans, l’alternance débloque un certain nombre de mesure sur l’immo locatif et la fiscalité rattachée.
18 apparts en 20 ans, j’avoue que je suis toujours impressionné de voir un tel palmarès 
Vos banquiers ont été sacrément ouvert parce que maintenant avec le taux d’endettement strict, l’apport nécessaire et la non prise en compte des loyers, ce serait impossible.
En province , je reste persuadé que c’est beaucoup plus simple. J’ai quand même du changer de banque 3 fois pour réussir à me financer, le calcul d’endettement est différent selon les banques. Et puis, bizarrement il arrive un moment où leurs voyants rouge s’éteint . Ils voient que les livrets sont pleins , qu’il y a du sérieux et du professionnalisme, qu’on fait pas n’importe quoi au quotidien. Je viens d’un milieu très modeste , je roule dans une voiture de 98 et je porte toujours les chemises que j’avais quand je suis partit du salariat en 2011 ( fait dire que j’en avait 80:sweat_smile:). J’ai pas besoin d’ego attitude. J’hallucine depuis hier car je vois qu’il existe un courant qui s’appelle FIRE ou frugalité. Et bien sans le savoir j’ai appliqué un dérivé de ce concept sauf que je n’ai jamais eu d’appétence pour la bourse, je trouve ça trop décorelé de la réalité . J’ai eu un CTO à partir de 96, j’ai acheté de l’ADP, de l’illiad à leur introduction, des grosses capitalisation du cac, mais je me faisait grave chier avec la bourse, attendre , attendre, prier, attendre. Je suis arrivé à l’immobilier car un matin en rentrant dans le bureau, mon collègue d’en face regardait un plan , il achetait un appartement sur plan en defisc. Ça lui faisait grave descendre ses impôts . Je lui ai posé des questions non stop pendant 2 jours pour tout décortiquer et comprendre et j’ai foncé chez un promoteur qui avait un programme neuf en cours. C’était le premier et le dernier neuf, je ne savais pas qu’on pouvait faire la même chose dans l’ancien à l’ époque, ce qui m’a sauvé c’est que j’ai pris un rez de jardin. Il était au même prix que les autres mais j’en avait plus , ça m’allait . J’avais lu quelque part que nous rentrions dans une société de loisir et que les gens voulait plus de temps libre . Je me rappelle m’être dis à l’époque "c’est cool ça, il pourra profiter du jardin comme ça"
. Au final c’est le plus rentable car un jardin de 50m2 en ville , c’est un méga luxe. Pourtant à l’époque , je vous rassure , le marché du neuf était déjà surévalué de 30%. Pour moi l’immo , c’est parfait, c’est réelle, ça te fais bouger , voir des gens être au grand air, tu participes à l’économie réel, tu loges un boulanger , une infirmière, y a de l’humain. Tu fais ton réseau en discutant avec les agents , les notaires , les diagnostiqueurs, etc. Tranquille sans pression, au fil du temps. Et quand passe devant toi une opportunité d’achat basse , là par contre faut y aller . Banque, devis travaux , location. Ce c’est pas plus ou moins compliqué à une époque, c’est différent. Donc il faut s’adapter. J’ai donné pas mal envie à des proches de faire pareil et ils sont en cours de capitalisation actuellement et ça fonctionne très bien.
Si tu essayais de revendre tout ton parc rapidement, il est bien possible que tu galèrerais à le revendre aux prix d’avant la hausse des taux, non ? C’est similaire à un crash boursier en fait : par moments il faut attendre que la vague passe. Sur l’immobilier, c’est moins visible car les biens sont illiquides.
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Aucune animosité ici, ton parcours est exceptionnel et inspirant, franchement bien joué, mais ce que tu décris, ça ressemble quand même beaucoup à une activité professionnelle, tu ne la perçois peut-être pas comme telle car elle n’est pas salariée et elle te plaît…
Negocier ses achats, ses devis, sa dette, gérer ses clients, sa stratégie, c’est ce que font toutes les boites.
Nous ne sommes pas du tout anti-immo, juste que prétendre que c’est facile, passif et que tu es « à la retraite » parce que la source de tes revenus n’est pas salariée, c’est un peu biaisé.
Quand je serai FIRE / « à le retraite » je rêve de pouvoir éviter d’avoir une quelconque interaction avec la boulangère parce que son chauffe eau est en rade.
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Oui, tu as tout à fait raison, c’est investir en soi même et en ses compétences pour valoriser son temps. Que tu le fasses seul ou dans une structure, ça reste la même philosophie.
Je te rassure , je n’ai pas non plus l’ambition de changer des plaques à induction jusqu’à 90 ans . C’est justement la raison pour laquelle je suis sur ce forum. L’immobilier c’est la phase capitalisation ( je sème, j’arrose). La phase suivante c’est la récolte, vendre le parc progressivement à chaque départ de locataire et profiter des rentes du capital. Je suis donc actuellement concentré sur l’apprentissage des enveloppes existantes pour me permettre de répondre aux besoins et contraintes à venir.
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Une réponse en deux points. Tout d’abord non, l’idée n’est pas de vendre tout rapidement, il n’y a aucune raison de faire cela. Il faut se laisser le temps de vendre avec des opportunités favorable (prochain départ d’un locataire, vente de lot en découpe ou en immeuble, explorer les pistes de vente aux promoteurs pour les immeubles , etc .). Ensuite concernant la fameuse baisse du marché, c’est une donnée décorelé de la réalité selon moi. Ce que j’ai constaté sur mon secteur d’exploitation ( ville province 150k d’habitants), c’est qu’au plus fort de la crise , les transactions ont beaucoup baissés mais pas les prix. J’ai remarqué que la location et la rentabilité ont augmentés pour les bailleurs car les gens ne pouvant pas acheter ont du louer en attendant . Et que depuis 4/6 mois les transactions sont repartie à fond et que les prix moyens au M2 sont en hausse.
Il n’y a pas de volonté de ma part de prouver quoi que ce soit à qui que ce soit, je n’ai rien à prouver à personne. Je transmets une expérience de quelque chose qui a marché pour moi et je transmets mon témoignage en bonne intelligence collective. Car après tout, cela pourrais aider quelqu’un, quelque part , un jour à s’approprier une idée et en faite la sienne et l’améliorer.
Pour finir , j’aimerais préciser une chose qui me paraît importante et qui fait une grande différence selon mon humble expérience d’autodidacte. C’est cette notion que j’ai remarqué qui consiste à baser ses actions sur des données de marché (qui sont des moyennes ou des médianes si je ne me trompe pas) . Je l’impression que ça paralyse l’action de théoriser des trucs basés là dessus. Par exemple ,ne pas vendre un appartement dans ma ville parce que selon l’INSEE le prix de l’immobilier à baissé de 5 % au premier trimestre ou ne pas acheter d’appartement parce que j’ai vu que les taux ont explosés et que je vais perdre 30% de capacité d’emprunt. Toute ces données sont basées sur des moyennes et donc n’ont a mes yeux aucunes valeurs. Le plus important c’est de connaître son marché mais localement, le vrai , celui que tu vois quand tu passes devant les vitrines des agences d’immo ou quand tu regardes les appartements à louer ou à vendre dans le secteur que tu as choisis sur le bon coin. Bref c’est analyser de façon précise ton secteur. On fait de très belles affaires pendants les crises, justement parce que trop de monde se cristallise sur des alertes et se paralysent . Mon ancien patron avait l’habitude de dire que c’est pendant les crises qu’on voit justement ceux qui sorte du lot , ceux qui réfléchissent différemment et font émerger de nouvelles opportunités. J’ai toujours eu inconsciemment cette mentalité mais l’entendre de sa bouche m’a fait prendre conscience qu’en fait je n’était peut être pas si débile d’essayer de réfléchir différemment et de toujours chercher une solution qui sorte des sentiers battu.
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Je suis tout à fait d’accord avec toi : la grosse différence entre l’immobilier et les actifs cotés, c’est que chaque bien est unique et que sa vente dépend d’une foultitude de paramètres. Tandis qu’une action Apple a le même prix pour tout le monde. 
L’investissement coté permet de multiplier un capital issu des revenus salariaux ou entrepreneuriaux, tandis que l’activité immobilière permet d’en constituer un en investissant du temps et en mettant un levier élevé. Les stratégies peuvent varier selon les compétences et la carrière choisie par chacun. Si tu as peu de possibilités de progression salariale ou que le nombre d’heures dans une journée limite tes revenus (pour les professions libérales), l’immobilier peut être très attrayant.
Il s’agit juste de deux activités bien différentes, qui peuvent être complémentaires. Je suppute que nombre de personnes ayant atteint l’indépendance financière l’ont fait au travers de l’immobilier !
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Oui, c’est ça. Merci d’avoir traduit mes mots en language compréhensible
Bonne journée à toi.
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@Ludovic89 Sur tes 4 M€ de patrimoine immo déjà payés, tu dis en sortir 5-7% net net.
Donc, tu confirmes qu’après toutes les charges, et tous les impôts, il reste disons 6%, soit 240K net net / an ?
Pour arriver à ces 240K net net / an, tu génères combien de revenus annuels avec les loyers bruts (hors charges) ?
J’imagine aussi que c’est ta principale activité (et la seule).
En tout cas, chapeau bas - tu es + que indépendant financièrement - car tu as les capacités financières pour employer une personne pour gérer ton parc immo tout en gardant de très bons revenus… Mais comme tu aimes cela, autant continuer, ou vendre petit à petit.
Bonsoir,
Alors non, ce n’est pas comme cela que ça fonctionne de se monter un patrimoine via l’immobilier (dans mon cas du moins) .
Je te recommande de regarder une voir deux fois cette vidéo que je viens de regarder justement sur le sujet.
Le gars dis pas mal de bêtise sur la défiscalisation et les zones géo parce qu’il cherche à placer son produit et c’est d’ailleurs toute une série de vidéo qui sont des placements de produits masqués ( faite attention les jeunes à ne pas idolatrer des gourous) .
La vision très Parisiano Parisienne de l’immobilier LMNP airBNB ne reflète pas la réalité des possibilités qui s’offre à vous oh jeune esprit !
Bref , regarde la vidéos , la philosophie générale est là, c’est un autre sujet , continuons sur tes interrogations.
J’ai bien précisé que c’est une fois l’emprunt remboursé les 5 à 7%. Ce qui veut dire que ce sont des biens que je possède depuis 20 ans donc pas tous loin de là. Cette méthode va déjà à
l’encontre de la philosophie LMNP airbnb puisque les soit disant savant dans le domaine disent que la vente doit intervenir à 8 ans en moyenne pour optimisé le rendement car forcément tu vas devoir arrêter d’amortir ton bien bientôt. Ce qui est le principal argument fiscal du LMNP, ce qui renvoi au changement des lois qui vise à les interdire ou fortement les règlementer, ce qui renvoi à ce que tu vois pulluler nombre de gourous et d’intermédiaire qui viennent te piquer de la rentabilité mois après mois pour te prémunir d’un risque que tu n’aurai pas eu sur une autre façon de faire , ce qui m’amène à finalement me dire que la récré et finit et que c’est définitivement de la matière fécale qui sert avant tout à ceux qui en font la promotion . Bref encore un autre sujet.
N’oublions pas que se monter un capital dans l’immobilier , c’est comme si tu le faisais toi même avec ton épargne issu du salariat, c’est progressif . La seul différence , c’est que l’argent que j’investis 1-n’est pas à moi 2-;que j’ai investis plus en 1 fois dès le départ et que 3- la cerise sur le gâteau , c’est qu’a la revente, tu peux tu encaisser un prix au M2 avec un delta qui date de n-20.
D’ailleurs une astuce que vous pouvez appliquer en vous endettant au début , c’est de veiller à prendre un prêt modulable. C’est tout con mais lorsque j’ai eu des phases d’acquisition ou je cherchais à trouver de la capacité, j’étais super content de pouvoir activer ces clauses chez le banquier et de pouvoir baisser les mensualités de 15% à 30% en rallongeant les emprunts à 25, voir 30ans. Si tu couples à cela une petite renégociation de taux de prêt si c’est favorable , tu t’assures quand même pas mal de sérénité sur le fait de pouvoir continuer . C’est d’ailleurs ce que le monsieur explique dans la vidéo et ça c’est très vrai, il faut bichonner son banquier il y a beaucoup de bonnes choses sur la vidéos notamment sur la psychologie de l’acheter (le locataire) et des fournisseurs (les banques).
Ce qu’il faut retenir , c’est qu’effectivement en immo, c’est le TRI qui est important. Je connais ce concept depuis deux jours mais je l’appliquais inconsciemment il y a 20 ans car le taux brut , net, net net , ça ne sert à rien ( il faut pondérer les propos bien évidemment, il ne faut pas faire n’importe quoi) mais ce qui compte c’est que l’argent que tu investis n’est pas à toi , il est bien supérieur à ce que tu pourrais investir en tant que salarié et que tu l’investis en une fois sur une très longue période. C’est comme si tu pouvais aller voir ton banquier et lui emprunter 200k à 3% pour les placer sur des ETF msci World pendant 20 ans ( houlala deuxième mot que j’ai appris récemment, le scaling est réel )
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