[Actualité] Amundi, Capimmo & Europimmo annonce une baisse du prix des parts

[MikeN]

@Stephaned

-17% en une journée sur décision de la fameuse société de gestion

« El une journée », mais ça fait plusieurs mois qu’on voit que cette SCPI a un TD pas terrible et une valeur de reconstitution qui pue. Déjà en 2018 avant le covid elle affichait un rendement en dessous de la moyenne du marché…

Quand on investit dans les scpi des groupes bancaires en général on sait qu’on prend plus de risque il me semble. On le fait surtout pour que la banque accepte de nous faire crédit

[S-P]

@Stephaned

Vous faites les réponses vous même. 1 an.

On tourne en rond
Amundi aussi un an. il ne vont pas baisser la valeur de la part 15 fois dans l’année

@Stephaned

Vous êtes complètement hors sujet.

NON
C’était une comparaison
relisez bien

@Stephaned

Ah ok, donc mes clients ne sont personne, je note. Vous ne devez vraiment pas avoir les bons interlocuteurs, ou un manque d’expérience certains pour avancer ça.

Vos clients ne sont pas personnes
Maintenant s’il cherche uniquement un rendement, sans regarder d’autres critères, ils font fausse route.
Ou alors on ne parle pas de la même chose.
Mais pour résumer, quand on choisit une SCPI on ne se concentre pas que sur le rendement à l’instant T, on regarde la stratégie, la valeur de reconstitution …

@Stephaned

Non d’autres sont en train de suivre. Et on parle de l’un des plus grosses capi en SCPI.

Oui encore une fois des grosses capi

C’est bien ce que je répète maintes et maintes fois
Souvent aussi trop concentrées en bureau, souvent des trop grosses tour plus adaptées, et souvent des SCPI qui font énormément de collecte.

Mais beaucoup de SCPI ne baisseront pas leur valeur, et profiteront même des soldes pour augmenter les rentabilités et prendre de la valeur ces prochains années.
Certaines ont déjà revalorisé la valeur de leur part cette année d’ailleurs.

@Stephaned

Un peu de modestie ne vous ferait pas de mal

Je n’ai pas de problème avec ça
Quand je connais mon sujet je le dis, point.

Si vous me parlez crypto je saurai rester à ma place, mais la je connais mon sujet et je lis trop de bêtises un peu partout.

Les SCPI auxquelles je pense n’ont strictement aucun risque de voir baisser leur valeur en 2023, ni après d’ailleurs. 0% de risque.

Je m’attends même à quelques hausses en 2023 ou 2024 vu que l’immobilier d’entreprise en Europe baisse depuis 1 an ou 2 en réalité, en partie à cause des taux variables pratiqués presque partout à part en France.

Maintenant pour les gros dinosaures, vieux et lents, et qui pourtant représentent une grosse partie de la collecte, comme les SCPI AMUNDI, là effectivement on peut s’inquiéter de subir des baisses

[S-P]

@anon55089381

On sent que certains essaient de se convaincre que tout va bien.

Il faut garder en tête que :

Les taux vont continuer d’augmenter encore 6-12 mois. L’inflation ralentie mais ne s’arrête pas.

Les répercussions sont à peine présentes dans l’économie réelle (décalage 12-18 mois).

L’immobilier est toujours au plus haut (5-10% de baisse n’est pas pas une correction mais juste un ajustement.

Dans quelques mois avec des taux à 6-8% les dossiers de crédits vont s’effondrer, bureaux ou particuliers.

En réalité en Europe le prix baissent depuis un bon moment
En France le phénome est ralenti par les taux fixe

@anon55089381

Rien ne sert de faire des scénarios arc en ciel, seul la diversifications de vos investissements évitera une douloureuse.

Vous avez raison
Mais comme je dis plus haut, je connais déjà les SCPI qui profiteront de la hausse des taux et de la baisse des prix, et celles qui en subiront les conséquences

Il n’est pas question de se voiler la face, mais de comprendre si on a investi dans les bonnes SCPI ces 2 ou 3 dernières années.
Et effectivement majoritairement non puisque les SCPI qui font historiquement le plus de collecte sont en générale celles qui vont souffrir le plus

@anon55089381

Les SCPI c’est comme la bourse.
On ne dit pas « c’est 7% de rendement ».
On dit « Si les planètes sont alignées et hors crise majeure, je peux espérer réitérer la performance passée ». Mais en général ça fini avec un doigt dans l’œil.

Oui et NON
La durée moyenne de conservation des SCPI c’est 22 ans de mémoire
Je ne connais personne qui ait réellement perdu de l’argent sur cet horizon de placement en SCPI, et même en bourse d’ailleurs.

mais c’est comme en bourse. Il y a ORPEA et il y a APPLE

[S-P]

@MikeN

@Stephaned

-17% en une journée sur décision de la fameuse société de gestion

« El une journée », mais ça fait plusieurs mois qu’on voit que cette SCPI a un TD pas terrible et une valeur de reconstitution qui pue. Déjà en 2018 avant le covid elle affichait un rendement en dessous de la moyenne du marché…

Quand on investit dans les scpi des groupes bancaires en général on sait qu’on prend plus de risque il me semble. On le fait surtout pour que la banque accepte de nous faire crédit

Des paroles pleines de bon sens
Le pire c’est que les gens croient leur banquier et se sentent rassurés … alors que ça devrait être tout l’inverse

Le banquier n’y connait rien (la plupart du temps bien sur - j’ai tellement d’anecdotes …) et ne peut vendre que de la m***e proposée par sa banque
et ce sont eux qui font le plus de collecte

Et ce concept de dire que ça baisse en une journée est totalement ridicule.
C est évident ! Nous ne sommes pas dans un marché continu comme en bourse

Mais bon il faut bien que le gens trouvent des prétextes pour dire : "voyez je vous l’avais dit !!! "

Et quand la bourse chutera on entendra les mêmes gens dire : "vous voyez !!! vous l’avait dit "

Et quand une banque Française fera faillite … etc.

[flocrypto84]

Citation
Qualifier les SCPI des pyramides de ponzi pour un support d’investissement régulé par l’AMF est peut être un poil exagéré

Beaucoup de monde qualifie le bitcoin et les cryptos en général (même si particulièrement vrai pour bon nombre d’entre elles) de Ponzi alors qu’il y a de plus en plus d’entreprises régulées par l’AMF
Tout est une question de point de vue

[taw79]

Sacrée pirouette tout de même pour mettre les crypto et les SCPI dans le même panier. Je ne suis pas d’accord bien entendu.

[anon1224576]

@flocrypto84

Tout est une question de point de vue

Non, tout n’est pas une question de point de vue. Sinon on peut commencer à dire n’importe quoi, sous prétexte que c’est un « point de vue ».
Qu’on aime ou pas les SCPI, il y a des sociétés, des comptes, des immeubles, des rapports, des locataires, des impôts…
Certaines sont bien gérées, d’autres pas.
Mais ce n’est pas un Ponzi.

[Stephaned]

@S-P

Vous faite un amalgame de tout.
C’est comme si je disais que l’immobilier direct était un placement pourri juste parce qu’un quartier de ma ville ou j’avais investi s’était dégradé et dévalorisé

Vous avez acheté les mauvaises SCPI ?
Pas adaptées à la conjoncture ?
J’en suis navré, vous avez été fort mal conseillé et n’avez pas suffisamment fait de recherche

@S-P

Je n’ai pas de problème avec ça
Quand je connais mon sujet je le dis, point.

Non en fait vous m’attaquez sous prétexte de maîtriser votre sujet. Votre prétendue maîtrise n’est autre qu’un point de vu, donc restez modeste car tout le monde ne le partage pas.

@anon1224576

Qu’on aime ou pas les SCPI, il y a des sociétés, des comptes, des immeubles, des rapports, des locataires, des impôts…
Certaines sont bien gérées, d’autres pas.
Mais ce n’est pas un Ponzi.

La SCPI est à l’immobilier ce que les FCP sont à la bourse
De là à parler de Ponzi …

[taw79]

@anon55089381

Dans quelques mois avec des taux à 6-8% les dossiers de crédits vont s’effondrer, bureaux ou particuliers.

Il n’est pas sur qu’on en arrive la. Christine Lagarde à évoqué une pause dans le rehaussement

BCE: optimiste, Christine Lagarde considère que l'inflation « se rapproche du...

La hausse a déjà été spectaculaire et finalement l’immobilier, y compris SCPI, résiste pas si mal.

En outre que se passera t il après ces 6, 12 ou 18 mois ? La BCE a été claire sur le fait que son objectif est de baisser de nouveau les taux, et le plus vite possible.

Cela implique une sorte de retour à l’argent pas cher, donc tout ce qui est obligations, AS et autres formes d’épargnes plus ou moins condamnées à faible rendements pour longtemps puisque la politique de la BCE est de maintenir un cout de crédit bas. (pour éviter une faillite des états dont la dette est faramineuse peut etre… ?)

Conséquences : L’immobilier va voir revenir ces épargnants qui veulent un rendement au dessus de 2-3%

[flocrypto84]

Je ne mettais pas les cryptos et SCPI dans le même panier, mais répondais à l’argument sur la régulation par l’AMF
Je n’ai rien contre les SCPI. Mais je rejoins le point de vue que de nombreux gestionnaires/banques/publicités/… vantaient les mérites des SCPI pour un refuge contre l’inflation en attirant bon nombre d’investisseurs non aguerris.
Et -17% (même si sur une seule SCPI actuellement et sûrement mal gérée) reste une chute importante.
Le risque est que ces investisseurs non aguerris aient une réaction défensive et décident de retirer leurs fonds, que j’appelerai SCPI-run. Que se passerait-il ?
On en arrive au rapprochement avec Ponzi (que beaucoup de monde galvaude je vous l’accorde également), où tant qu’il y a des investisseurs qui croient aux rendements perpétuels ça se passe bien, mais s’ils sortent en cas de problème là…
Bien entendu je ne généralise pas et suis loin d’être un expert sur le sujet, je m’interroge et ai fait un rapprochement avec les cryptos (pour ce même principe).
Côté crypto, et notamment minage de bitcoin dans cet exemple précis, il y a aussi des sociétés, des comptes, des datacenters, de la diversification géographique, de la recherche de lieux ayant de l’énergie fatale ou renouvelable à fournir, des accords financiers à trouver, des impôts à payer.
Et il y a des sociétés bien gérées et d’autres qui font faillite.
La discussion ne porte pas sur l’intérêt d’une telle activité, juste de la philosophie des investisseurs en cas de retournement de marché.
Cependant, ce n’est clairement pas la même échelle je vous l’accorde.

[taw79]

Le mode de fonctionnement est totalement différent des crypto sur plusieurs plans :

Les structures des scpi sont encadrées, à commencer par les associés qui ont un pouvoir de contrôle via les AG. Mais aussi par des organes externes (AMF, commissaire aux comptes, expert immobilier, dépositaire…).

Les sociétés de gestions sont assujetties à une règlementation stricte de nos jours. Le cadre légal est contraignant et de nombreuses obligations ont été mise en place suite à des abus passé.

Les cryptos sont récentes (un peu plus de 10 ans comparé aux SCPI qui ont plus de 60 ans) , et ne bénéficient pas encore d’une règlementation complète.

La ou je te rejoins est sur cette débauche de discours ultra marketing qui découle de la commercialisation des scpi. La compétition a favorisé les excès et les sociétés qui commercialisent les parts de SCPI ont utilisé des arguments laissant penser qu’ils vendaient des placements à capital garanti ou absolument sans risques.

On voit des cash back se mettre en place ou autres remises plus ou moins farfelues (bientôt on aura droit à un « deux parts achetées = une offerte »…). Ca pose un problème car le discours déforme un peu la réalité des risques.

Il n’en reste que la partie risques est, normalement, toujours évoquée avant de signer un achat de part de SCPI, par tout bon conseiller de gestion en patrimoine inscrit à l’ORIAS.

[GeoffreyGoillot]

Pour suivre l’actualité,

Voici notre dernier Finary talk avec Frédéric Puzin (CEO Corum) au sujet des SCPI.

Qu’en pensez-vous ?

Les SCPI sont en CRISE ! | Frédéric Puzin (CEO Corum) | Finary Talk #22

[Guillaume.1]

@S-P tu dis connaître celles qui verront leurs valeurs augmenter et celles où il y a 0 risque.

Peux tu en dire plus ?

Concernant le Finary Talk. C’est très intéressant mais peu exploitable. Il y a de bons gestionnaires et des mauvais. De ce que je vois guidé par leurs croyances, leurs recherches et leur instinct.

Comment nous particulier pouvons accéder à l’information qui nous permettrait de comprendre en amont la future stratégie d’acquisition de leur parc.

Pour moi ça (les scpi) reste assez spéculatif malgré le discours sécuritaire. Il faut diversifier à mort pour lisser le risque (et donc le rendement ?).

L’immo en physique en LMNP (j’ai un bien sous ce régime) me paraît bien plus viable et intéressant.
Dans le sens où on est responsable de son investissement et où on maîtrise bien plus son rendement/risque.

Les scpi sont pour moi interessantes pour de très, TRÈS gros patrimoine capable de diversifier fortement. La même gestion en direct prendrait trop de temps ou de temps de cerveau.

[flocrypto84]

Nous sommes complètement en phase

[Francois22]

@Guillaume.1

et celles où il y a 0 risque.

Ca n’existe pas. Le risque est intrinsèque avec ce type de placement. Il peut être plus limité pour certaines SCPI (notamment récentes) mais certainement pas égal à 0.

[taw79]

L’immo en LMNP comporte aussi ses risques.

• Risques conjoncturel de dévaluation du bien (macro et micro environnement)
• Risques liés aux locataires / vie locative (impayés, dégradations, vacances)
• Risques liés aux changements de doctrine / législation, très à la mode en ce moment avec nos gouvernants (taxe foncières qui explosent, rénovation énergétique, remise en cause des avantages fiscaux ect…)

Les -17% subie par les SCPI Amundi sont aussi atteignable très rapidement avec un bien immobilier physique. La seule différence c’est qu’on ne fait pas d’audit tous les 6 mois pour connaitre la valeur exacte de son patrimoine. On laisse glisser et on attend que l’orage passe.

[Guillaume.1]

Ce sont ses mots ce n’est pas de moi

[S-P]

Je repertorie beaucoup beaucoup beaucoup plus d’incidents dans l’immobilier direct que dans les scpi : degradation, impayes, squat, malfacons, retards …

On pense maitriser mieux mais c’est illusoire tres souvent
On peut essayer de minimiser les risques certes, mais malgre cela je constate plus de grave soucis (je ne parle pas d’un-10% une fois en 15 ans)

Les scpi ne sont pas des actifs specilatifs, cest meme l’inverse

Pour choisir les bonnes scpi, il faut prendre en compte pleins de mécaniques / informations :

• date de création de la scpi
• stratégie d’actifs ET géographique
• capitalisation et taille de collecte moyenne
• taux variables et taux fixes en fonction des pays
• bureaux en baisse ? Archifaux. Seules les grandes surfaces de bureaux souffrent.
  …

Apres je m’enflamme le 0 risque nexiste pas, meme le livret A comporte certains risques

[zar]

Dans son combat (logique) contre les SCPI sans frais de souscription il oublie encore qu’elles mettent des contraintes sur les sorties anticipées.
Sinon l’ITW est sympa.

[Francois22]

Je sais bien, il défend son gagne pain mais qu’on soit pro ou contre les SCPI cette phrase est fausse.

Personne ne peut garantir qu’une SCPI ne baissera jamais de valeur.