[Actualité] Amundi, Capimmo & Europimmo annonce une baisse du prix des parts

KimK · Août 4, 2023, 7:55

Et je ne vais pas vous contredire juste pour polémiquer.
on peut tout résumer en disant qu’on part pas avec un handicap de 4 ans en payant 12% de frais de souscription, là ou avec une SCPI sans frais de souscription on ne paie pas pour voir, et si on devait voir ce qui ne nous convenait pas, ca couterait moins que la moitié de ce qu’on aurait payé à Corum.

Au doigt mouillé, toute chose égale par ailleurs, il faut plus de 20ans pour égaler 12% avec l’écart des frais de gestion. En comparant à Iroko, on ne rattrape jamais ce retard en une vie.
Et si on intègre la marge des frais annexes, et je vais être généreux, on baisse les 20 à 10 ans. Ca reste quand même énorme! il faut l’admettre.

Il faut évidement donner du temps au temps. A un moment de l’histoire, Corum il fallait se la coltiner « jeune » « sur un terrain européen inconnu » ET à 12% de frais. Là on a le luxe de tester sans frais (dans un monde parfait) on va pas le bouder.

Les frais de gestion et annexes restent anecdotiques tant que le résultat servi est satisfaisant. Si le modèle venait à montrer des défaillances ca sera le moment de partir (toujours dans un monde idéal).

Un blocage de sortie n’est pas le propre des SCPI sans frais. Corum elle même ferait la même chose. Je regarde de près Corum XL… personne n’est à l’abri (on va pas accuser la livre à chaque fois )

Entre l’investisseur et la SCPI c’est une trêve hypocrite où chacune des 2 parties cherche à dégainer dès le moindre signe de faiblesse de l’autre (souvent la SCPI gagne en entrainant l’investisseur avec elle dans les abysses)
Donc nous, investisseurs, on doit chercher notre intérêt en permanence. Ca ne paie pas d’être fidèle à une SdG ou à une SCPI en particulier.

Primopierre c’était bien jusqu’à hier, maintenant c’est une SCPI lépreuse! Et ce ne sont pas des bras cassés qui la gèrent.

S-P · Août 4, 2023, 8:10

Les frais de gestion et annexes restent anecdotiques tant que le résultat servi est satisfaisant

On est d’accord
22 ans de duree de détention moyenne des scpi.
90% des investisseurs vont en realite mourrir avec leur scpi. La valeur ils s’en foutent a la limite, tant que le revenu est perene et stable.

Mieux encore si la valeur baisse ca fera moins de droits de mutation à titre gratuit

Si le modèle venait à montrer des défaillances ca sera le moment de partir (toujours dans un monde idéal).

La vraiment c’est un sujet que j’ai abordé avec plusieurs de mes partenaires scpi, et c’est un risque

Tout les investisseurs pensent comme vous
Donc si tout le monde veut partir dans quelques années, personne ne pourra partir

Cest de limmobilier, et la societe de gestion n a aucune obligation de garantir la liquidite. Ce nest pas une histoire de blocage intentionnel de la scpi.

S il y a beaucoup de vendeurs et peu d’acheteurs, vous ne vendrez pas.
Du moins pas au prix

C’est l’offre et la demande

Si le model marche moins bien vous pourrez partir mais moyennant une moins value car bcp vendront

KimK · Août 4, 2023, 8:28

On est d’accord.
En tant qu’investisseur, j’accepte la loi du marché (vendre ce qui est moins désirable moins cher).
Si je crois en la capacité de la SdG à rebondir, je pourrais même en profiter pour me renforcer, à mes risques et périls.
Je maintiens toutefois mon approche « loi du talion » pour aiguiser mes sens et essayer de m’échapper parmi les premiers car la SCPI ne me fera pas de cadeau si je suis pris dans le piège (la même SCPI qui me facture des frais de souscription et de gestion pour le « beau travail » accompli).

Si je parle de cela, c’est parce que je vois beaucoup d’investisseurs « vénérer » certains gérants et SdG sans savoir ce qui les attend si ca tournait au vinaigre.
Et je ne dis pas que c’est intentionnel. Mais la froideur procédurale que l’investisseur subit les jours indigents, doit être réciproque aux moments où l’investisseur a la main aussi. il ne faut pas se laisser guider par sa fidélité, sa fascination ou autre, seuls les chiffrent parlent.

La bonne SCPI d’aujourd’hui n’est pas celle de demain. ne mettons personne sur un piédestal.

Francois22 · Août 4, 2023, 8:44

Je pense au contraire que je sais très bien de quoi je parle car je l’ais mis en pratique il y a une dixaine d’année et perçois quelques K€ par an et je confirme, le statut de courtier en assurance vie et même le statut CIF ne sont en rien compliqué à obtenir.

De mémoire il y avait un épisode de la Martingale qui parlait de ce sujet.

S-P · Août 4, 2023, 8:46

La bonne SCPI d’aujourd’hui n’est pas celle de demain. ne mettons personne sur un piédestal.

Exactement
Et meme si une SDG est bonne, ce n’est pas pour autant qu’il faille y rentrer le jour J
Corum gere tres bien et j ai pris pour 50ke environ mais aujourdhui je n’irai plus car selon moi ils ont trop de patrimoine pour profiter pleinement des baisses de prix

Je ne sortirai probablement jamais de mes scpi.
Je diversifie au depart, les actifs et les scpi (jai environ 10 scpi a ce jour), et apres je garde.

Puis je renforce ce qui a sous performé pour equilibrer selon ma strategie de depart

Rare sont ceux qui arrivent a battre le marché et je ne pretend pas y arriver
Par contre sortir, pour revenir ensuite, coute souvent cher en frais, en temps et en energie

KimK · Août 4, 2023, 8:54

Je ne sortirai probablement jamais de mes scpi.
Je diversifie au depart, les actifs et les scpi (jai environ 10 scpi a ce jour), et apres je garde.

C’est ma stratégie aussi, pour les SCPI en AV [moins les fdg irrattrapables si SCPI dé-commercialisée] ou en direct.
J’en suis à 9, mais je n’ai pas encore fini.
J’attendrais le passage de la vague ces mois-ci pour optimiser mon entrée sur les SCPI suivantes.

Quand Corum proposera une AV décente je pourrais y penser aussi.
Les 20% minimum d’obligations aujourd’hui ne me conviennent pas ( + la pression qu’ils mettent aux souscripteurs à réduire à 15% Origin en janvier, une pression qui n’est jamais synonyme de bon présage/bonne affaire)

S-P · Août 4, 2023, 8:54

1 - il y a une dizaine d’années ce nest pas aujourdhui. Les choses changent et plutot en direction de le complexité pour les cif et courtiers
(Exemple reforme AMF 2020)

2 - vous percevez quelques miliiers d € par an actuellement ? Vous etes toujours cif et coa ?
Donc vous payez une RCP, L ORIAS, la chambre cif et coa, l acpr, les formations annuelles … tout ca pour quelques miliers d € ?

Ou alors je nai pas compris, soyez plus clair svp

Je ne dis pas ça par orrgueil car encore une fois je nai pas passé les livrets mais un bac +5, et j’ai la CJA (capacité juridique appropriée)

S-P · Août 4, 2023, 8:58

Attention aux scpi en assurance vie

Juste une question sur votre contrat : percevez vous de la part des scpi investies en europe des revenus net ou brut de fiscalité etrangere ?

KimK · Août 4, 2023, 9:05

Juste une question sur votre contrat : percevez vous de la part des scpi investies en europe des
revenus net ou brut de fiscalité etrangere ?

net
(et j’ai pas de primopierre)
Corum Life disent qu’ils la reversent « en totalité » dans un de leur webinaires, mais je suis sûr que le crédit d’impôt n’est pas reversé intégralement, car aux dernières nouvelles, il n’existe pas de pays européen philanthrope en termes de fiscalité (qqn quelque part doit les payer ces impôts).

S-P · Août 4, 2023, 9:08

Du coup vous payez au final en assurance vie + de frais/fiscalite qu en direct

Vous payez impot a la source + frais de gestion ass vie + prélèvements sociaux
La ou en direct il n y a ni frais de gestion ni prélèvements sociaux

Alors pourquoi les mettre en assurances vie ?

Surtout qu’en assurance vie

les intérêts ne sont pas pris en clompte dans les revenus (capacite d’endettement…)
vous n’êtes propriétaire de rien
risque de contrepartie, de ne plus pouvoir recuperer ni ses fonds, mais surtout, ni les revenus (loi sapin 2)
et finalement plus de frais/fiscalite au final

Francois22 · Août 4, 2023, 9:12

En effet.

Nous sommes deux dans une SAS et payons en effet les différents frais fixes que vous indiquez. Je n’ais pas tout en tête mais l’Orias c’est 25€ l’inscription, la RCP 600€ (petit chiffre d’affaire donc petite prime), 150€ pour les contrôles du régulateur…

C’est un side business, vu que nous gérons uniquement le patrimoine de nos familles respectives (bien sur il faut un minimum de fonds pour amortir les frais fixes, quelques 100Ke placés je dirais, mais pas des millions non plus).

De mémoire, un simple Bac+5 dans un grand nombre de domaine permet d’avoir au moins le statut COA.

KimK · Août 4, 2023, 9:13

Du coup vous payez au final en assurance vie + de frais/fiscalite qu en direct
Vous payez impot a la source + frais de gestion ass vie + prélèvements sociaux
La ou en direct il n y a ni frais de gestion ni prélèvements sociaux
Alors pourquoi les mettre en assurances vie ?

je suis bien au courant de tous les calculs, des combinaisons…
Malheureusement ma fiscalité, ne permet pas de détenir des SCPI en direct (uniquement en NP et en AV). même en SCPI 100% Euro, je serais trop taxé à cause de ma TMI élevée et mon TM faible.

Mes enveloppes ne font que capitaliser. Je ne retirerais pas avant un long moment (j’espère).

La loi Sapin 2, je m’en inquiète peu aujourd’hui (moyennant qu’un jour quelqu’un sache comment l’appliquer). Et mes investissements ne sont pas tous en AV et en SCPI

S-P · Août 4, 2023, 9:23

L 'ORIAS cest 500 € par an (450 pour cif et 24 pour iobsp et coa pour moi)

La rcp ca depend
Forcement si vous ne faites que ca ca ne va pas voler haut
Disons entre 500 et plus de 1000 par an

Ma chambre CNCEF c’est 450 par an aussi et maintenant il faut payer aussivpour kes autres agrements en plus (50 de memoire )

Les formations annuelles ca depend aussi
Moi 450 par an

L acpr c’est 150 par an

La gestion et comptabilité de la sas aussi a un cout

Mais je reste dubitatif quant a linteret de la chose, des frais et du temps a passer chaque annee pour les formations …pour une commission percue une seule fois

De mémoire, un simple Bac+5 dans un grand nombre de domaine permet d’avoir au moins le statut COA.

On parle de SCPI ici et les scpi (sauf en assurance vie) il faut etre CIF
Donc peu mimporte le diplôme qu’il faut pour etre COA tres sincerement

S-P · Août 4, 2023, 9:34

La vous payez donc disons 22% a la source + les frais de lassurance vie (0.5 minimum)
Et pour sortir les sommes il faut payer 17.2% sur les gains

Au final ca fera qd meme mal

Par curiosité si vous navez pas besoin de revenu pourquoi ne pas avoir pris de la NP du coup effectivement ?

Vous etes salarié je presume si votre TMI est élevée?

KimK · Août 4, 2023, 9:44

La vous payez donc disons 22% a la source + les frais de lassurance vie (0.5 minimum)
Et pour sortir les sommes il faut payer 17.2%
Au final ca fera qd même mal

moins de mal que si je devais payer les 22% + (TMI - TM)%.
Quand je ne réinvestis pas tout, les FdG je les compense aussitôt en réinvestissement (~10% des loyers). J’y trouve mon compte somme toute!

Par curiosité si vous navez pas besoin de revenu pourquoi ne pas avoir pris de la NP du coup effectivement ?

J’ai les 2 en immo, c’est une diversification. Et puis, ca sera pour la postérité après avoir profité pleinement de la vie.

Vous etes salarié je presume su votre TMI est élevée?

oui

S-P · Août 4, 2023, 9:53

Merci pour cet echange interessant.

J’aurais plaisir a discuter avec vous sur pleins d’autres avantages a passer en direct mais la je suis fatigué je vais aller me coucher

Merci encore pour cet échange et bonne nuit

Arutha · Août 5, 2023, 5:28

Bonjour.
Avec le contexte actuel et la formation que vous avez, quelles seraient aujourd’hui les 3 ou 4 SCPI que vous recommanderiez à vos clients.
TMI 41. J’ai actuellement 3 SCPI en portefeuille en NP : Iroko Zen, Activimmo, Vendôme Régions (+ 1 NCap Continent mais seulement quelques milliers d’euros donc anecdotiques).
Le véritable problème, c’est d’essayer de lever du crédit avec les taux actuels pour acheter en NP.
Merci.

Stephaned · Août 5, 2023, 6:46

Les banques prêtent plus facilement si la SCPI est maison.
Sinon avec nantissement (j’imagine que vous êtes au max), ou en immo réel : j’ai vu un dossier refusé en SCPI accepté en réel avec Perl.

Francois22 · Août 5, 2023, 8:39

Ça va même au delà pour certaines banques qui vont refuser tout dossier de crédit si ce n’est pas pour financer les SCPI maison.

S-P · Août 5, 2023, 9:43

rapidement sur un simulateur partenaire, en prenant la SCPI IROKO que vous avez déjà en NP

OPERATION à crédit de 100 000 €
Avec 0% de plus value sur la SCPI IROKO a la fin de l’opération
Un crédit TAEG 4,99% sur 20 ans (possible 25)
Pour une TMI de 41% (Hypothèse 125 K€ pour 1 part)
TDVM IROKO brut de fiscalité minoré à 6% (actuellement quasi 7% brut de fisc etrang)

On obtient un TRI de 7,22% sur l’effort d’épargne de 192 € / mois
pas si mal

le financement en PP est facile à trouver contrairement à la NP
Pas auprès des banques de réseau bien évidement