Avis stratégie gestion patrimoine

Bonjour
J’aimerais avoir votre avis sur les propositions faites par mon cgp.
Ma situation : veuve 2 enfants mineurs, 3 majeurs
4 LMNP en indivision, et un appartement en scellier dont la défiscalisation se termine dans 3 ans. Moins de prêt et amortissement recalculé suite à la succession implique que les LMNP génère beaucoup d’impôt.
Capacité d’emprunt environ 1500€
Capacité épargne 800€
Pea : etf monde 42ke
Je viens d’ouvrir une lucya et une spirit2 sur 50/50 fond euros/etf monde, total 70ke

J’ai 130ke de liquidité a placer.

Les objectifs sont :
Placer les liquidités
Ne pas augmenter l’assiette fiscale voir la diminuer
Casser l’indivision
Se servir de la capacité de crédit et d’épargne

Proposition cgp

  • objectif diminuer l’impôt et casser l’indivision :
    Vente en OBO de 2 LMNP : création d’une société a l’IS et vente a moi même de 2 appartements. Avantage je récupère du cash et mes enfants aussi. J’en réinjecte dans la société pour moitié de l’achat et j’emprunte le reste. Avantage je profite du levier du crédit et je protège ma famille avec l’assurance du prêt. Je récupérerai progressivement sous forme de rente sans fiscalité l’avance de trésorerie a l’issue de l’opération. Transmission progressive des parts de la société aux enfants.
    Il faut en revanche trouver la banque qui nous accompagnera avec un taux révisable.
    Mon cgi a une option mais qui implique que je place une partie importante de mes liquidité chez eux. Ça me gène beaucoup d’être contrainte a ça. Et je continue à gérer de l’immobilier en direct ce qui n’est plus trop mon objectif.

Deuxième projet : achat pour 100ke de SCPI en nue propriété sur 10 ans. Objectif placer les liquidités sans créer d’impôt et avoir une rente a terme. Néo, immorente, épargne pierre et corum xl. Est ce bien le moment pour investir autant sur ces SCPI?

Placement du reste 30ke puis ce qui restera de la vente 60ke + 800€ /mois dans une avie type ageas mais gros couac : frais d’entrée "négociés"a 1% et frais gestion 1%. Proposition sur des fonds structurés mais je pense préférer des etf ou des fonds datés

Ma situation est assez complexe mais je serai contente d’avoir des avis sur tout ou partie de cette stratégie.

Bonjour,

J’ai un peu de mal a comprendre votre démarche ! Depuis juin, vous avez 1 enfant majeur en plus et perdu 170k€ a placer?
votre post:

Bonsoir Laurence,

Toutes mes condoléances pour le décès de votre mari. C’est une situation qui vous « tombe dessus », et à laquelle personne n’est pas préparé. Vous avez cette chance d’avoir 3 enfants majeurs (indépendants, ou encore à charge ?), qui peuvent vous soutenir.

Je vais vous donner mon avis sur votre situation, ce qui j’espère vous donnera des pistes complémentaires à ce que vous avez par ailleurs.

En préambule, avez-vous discuté avec le notaire pour organiser la succession ? Est-ce lui qui a proposé l’indivision pour l’immobilier ??? C’est la pire des solutions: l’indivision, dans une famille, est source de conflits.

Après ce préambule, voici mon avis:

1/ Le Scellier, vous n’avez pas le choix: il faut le garder au moins 3 ans pour des raisons fiscales. Autant ne pas avoir de problème avec les impôts.

2/ Les 4 LMNP : il faut les liquider, s’il n’y a plus d’obligation fiscale. C’est en effet un soucis de gestion (puisque vous les gérez en direct), et en plus cela vous augmente la part immobilière dans votre patrimoine, qui risque pour le coup d’être imposé à l’ISF.
==> Après la vente, si vous voulez rester sur l’immobilier, l’idée serait de prendre des SCPIs en nue-propriété (donc pas de revenus, ni d’imposition pendant le démembrement), avec comme durée, la période durant laquelle vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires. Ainsi, vous différez les revenus (et l’imposition associée), et vous avez une réduction équivalente sur le prix des parts. C’est très avantageux.

3/ Je ne ferai pas de montage complexe comme vous propose le CGP, avec une création de société. ça vous oblige à une gestion, un comptable, et des frais annexes, qui ne sont valable que si votre patrimoine est très important (plusieurs millions).

4/ Pour les liquidités, vous avez le Livret A, le LDD, et ensuite des Compte à Terme si cela « déborde » (placement sur 12 mois, ou 18 mois, typiquement chez Boursorama).
Vous pouvez aussi compléter les Livrets A de vos enfants.

5/ pour la capacité de crédit, malheureusement, il n’y a que l’immobilier. Avec le Scellier, les SCPI (ou les LMNP actuellement), vous être – à mon sens – trop exposée à cette classe d’actif.
Donc, à part la résidence principale, qui peut vous apporter une sécurité si vous êtes locataire, je ne vois pas l’utilité d’augmenter encore l’immobilier, et donc personnellement, je n’utiliserai pas la capacité d’emprunt dans votre cas.

6/ Pour les liquidités à placer, je compèterai le PEA pour le mettre au plafond, et ensuite dans un compte titre ordinaire. Sur les produits boursiers à choisir, à vous de décider si vous voulez vous investir, en sélectionnant des actions, ou si vous préférez déléguer, en prenant un ou plusieurs ETFs.

Bon courage à vous, et à vos enfants. N’oubliez pas de vivre aussi. :wink:

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@Opla désolée erreur de frappe c’est bien 2 mineurs et 2 majeurs…

Merci @Opla pour le lien vers l’autre post de cette personne, qui dit à un moment :

Et ce, il y a un an… Je ne comprends pas du coup un second post pour redemander d’autres avis ici, alors qu’elle a un CGP (plutôt tourné gestion de fortune), donc probablement l’avis sera plus approprié que de simples avis sur un forum. J’avoue ne pas comprendre la démarche, un an après.

Un autre post à attendre dans un an, fin 2024 pour redemander la même chose ?

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@JeanRadon Je trouve votre réponse déplacée. D’une part je réfléchis à ma stratégie patrimoniale depuis 6mois et non un an et au vue de ma situation il y a beaucoup d’axes de réflexion. Ma situation est complexe et au fur et à mesure j’ai des questions pour lesquelles les avis sur le forum sont pertinents. Je ne vous souhaite d’ailleurs pas de vivre ce type d’expérience, et vous seriez très fort d’avoir des certitudes en six mois… voir même un an d’ailleurs.

@Opla comme vous j’ai eu un entretien de 2 h avec prosperconseil (fin juin) qui m’a proposé une avie luxembourgeoise mais comme vous j’ai mis en suspens pour le moment car c’est complexe et le ticket d’entrée élevé etc , mais j’y réfléchis encore. Il ne m’ont en revanche pas donné et c’est assez normal en 2h d’éléments pour les autres aspects liés à la succession (recalcul des amortissements, diminution des prêts donc augmentation des impôts, solution pour lever l’indivision…) d’où le contact vers d’autre cgp.
Il y a peu de retour sur les avie luxembourgeoise comme vous le deploriez, mais a vous lire ça donne pas trop envie d’en discuter sur ce forum.

Bonjour,

Il ne s’agit pas de redemander au bout de 6mois (ce qui est logique dans votre cas, vu que vous n’avez pas tellement avancé entre temps, et souhaitez d’autres avis), mais d’ouvrir un post distinct. En effet, l’historique est important d’une part pour comprendre votre historique (et évolution si besoin d’une période à l’autre), et d’autre part la duplication de posts n’est pas favorable à obtenir de réponses correspondant à votre contexte… Ou alors, vous répétez et résumé tout ce que le fil précédent a déjà dit (mais alors encore une fois, pourquoi ouvrir un nouveau post, et ne pas continuer sur l’ancien ?)

Exemple de pourquoi il aurait mieux valu que vous continuiez sur votre post initial: Votre réponse à @Opla sur l’entretien avec Prosper se trouve sur votre premier fil : Si vous aviez continué sur ce fil, vous n’auriez pas eu à répéter votre message. Et sur ce sujet, on trouve plus d’info sur le premier fil au passage, avec l’explication qu’après le premier entretien, ils demandent dans les 4000€, et tout une série de réponses sur votre cas.

J’espère que ce point clarifie.

PS: Si j’avais vu qu’il y avait déjà un fil, je n’aurai pas répondu, car :
1/ Vous avez déjà eu pas mal d’échanges à l’époque ;
2/ Visiblement mes avis ne vous parlent pas (vous n’avez pas réagi, ni remercié), et votre seule réponse à mon égard concerne votre offuscation sur le fait que je critique l’ouverture du même sujet à 2 périodes de temps différentes.

@JeanRadon
Merci pour ces précisions. Je ne suis pas habituée à ce type de forum et pour moi le premier post concernait surtout les avie luxembourgeoises qui m’interpelaitent et sur lesquelles je n’avais pas trouvé beaucoup de retour. C’était mon premier contact avec un cgp, après les vacances j’ai repris mon projet et j’ai aujourd’hui d’autres questions sur d’autres thèmes. Je ne pensais pas que cela était gênant d’ouvrir un post. Ça a l’air de ne pas ce faire, j’en prends note.
Votre 1ere réponse était effectivement très intéressante je n’ai pas eu le temps de vous répondre que je lisais votre second message.
Je préfère néanmoins prendre de la distance par rapport à ces échanges qui ne vont pas m’aider.
Merci tout de même du temps passé

Premièrement les taux sont tous révisables si on va chez la concurence au bout de quelques années.

Avez vous consultez un autre CGI ?

Sachez qu’il y a des cabinets d’avocats fiscalistes qui gérent tout clés en mains. Certe cela à un coup mais il gére la compta, les successions, la fiscalité, le juridique etc…

Dans votre cas avez vous songez à clarifier la ou les successions?

Concentrez vous plutôt sur vos gains, que sur la fiscalité, à méditer…

@Laurencel,

Sur un forum, vous ne savez pas vraiment qui vous avez en face de vous! On ne peut donc que vous donner des pistes, chacun a une opinion et des besoins différents.
@Roca a raison, vu la complexité de votre besoin, le mieux c’est de consulter des avocats spécialistes car vos sommes engagées sont conséquentes et une erreur peut vous couter bien plus cher que la dépense pour cette aide.
Et effectivement d’ouvrir plusieurs post n’aident pas, puisque les gens prennent du temps pour vous répondre et ne savent donc pas ce qui a été dit auparavant.
Bon courage dans votre démarche.

@Roca @Opla
Merci pour vos retours
J’ai bien compris qu’il faut prendre conseil auprès de professionnels mais c’est pas simple de trouver le bon cabinet. Mon notaire m’a assez mal accompagné. Je m’étais tourner vers les cgp mais difficile de savoir s’ils ont bien une vision globale de tous les aspects. J’ai bien avancé avec l’un d’entre eux qui est très bien mais il y a des points qui me dérangent comme les frais d’entrées sur une AV, le placement des avoirs pour l’obtention d’un prêt, ce qui me bloque ensuite sur le projet AV Luxembourgeoise. Je précise que je paie une prestation de conseil ce qui est normal mais du coup j’ai du mal avec les rétro commissions. Lectrice d’ADI on est à l’opposé de leurs conseils, c’est perturbant.Et ça on ne le sait qu’après avoir déjà passé beaucoup de temps avec lui. Je ne peux pas tester plusieurs cgp c’est chronophage pour moi pour eux et coûteux.

Si vous avez de la famille ou des amis qui ont la même problématique que vous, peut-être pourriez vous leur demander ce qu’ils pensent de leur CGP, et éventuellement se rapprocher de l’un d’eux ?

Les finances, c’est une question de confiance avant tout, et quand on a été floué, on se méfie par la suite.

Pour votre information, j’avais été approché par un vendeur d’assurance vie Norwich Union à frais précompté, et je ne m’en suis rendu compte que bien plus tard, lorsque j’ai découvert 2 ans après la souscription que le contrat était proche de 0 !!! Quasiment l’ensemble de mes versements ont été dans la poche du commercial. Ce n’était pas une grosse somme à l’époque, mais ça m’a beaucoup appris. En particulier, ne JAMAIS faire confiance à un commercial. Ce qui lui importe, c’est sa commission. Et c’est pour cela que je me suis formé, et méfié comme de la peste de tous les vendeurs de rêves par la suite, et géré seul mes finances. J’aurai pu peut-être faire mieux si j’avais eu une personne honnête en face de moi, mais comme vous dites, les rétrocommissions sont partout, et il est difficile de séparer le bon du mauvais.
Ceci étant, les gens veulent payer le moins de frais possible, ce qui en soi est compréhensible et humain, mais comprennent-ils que dans ce cas on a un service au rabais ? Parfois, il faut savoir s’entourer, et payer pour un conseil… Ceci étant, ne pas tomber sur un escroc est parfois difficile, surtout dans le domaine financier, et bien souvent, on se rend compte trop tard, à ses dépends, de l’erreur d’avoir trop fait confiance.

Bon courage à vous.

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Je viens de lire votre post précédent concernant l’AV au Luxembourg.
Si le deal est par exemple le suivant :
On vous prétes 100k à 4.5% et vous souscrivez 100k (autant) à notre AV qui rémunére 4.5% du coup
le risque financier est quasi nul . Attention aux belles promesses.

Le conseiller AVIE vous a proposé un montage nettement plus diversifié, tout en proposant des produits de son groupe (qui il me semble posséde bourse directe).

Conrcenant JeanRadon j’adhère à tous les conseils qu’il vous a donné.

Oui la grosse difficulté est de bien s’entourer. Mais on ne s’en rend compte souvent qu’après. Je n’évolue pas dans un milieu avec des amis ou de la famille qui ont un cgp, et je ne m’intéresse à ce domaine que depuis quelques mois, j’apprends mais je préfère m’entourer de pro.
Merci pour votre retour.

@JeanRadon Vous avez raison mais payer des frais n’est pas non plus synonyme de service de qualité. Le problème est de trouver le bon professionnel. Faire soit même c’est bien mais dans mon cas je pense que les erreurs peuvent me coûter cheres. Tout est affaire de confiance comme vous le dites mais on ne peut en juger qu’en testant. D’où les différents posts pour essayer de tester les stratégies proposées. En matière de patrimoine les tests sont longs, on n’a pas beaucoup d’essais possibles. Merci encore pour votre témoignage.

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