Choix SCPI (au sein d’une AV)

[QuentinLebastard]

Bonjour,

J’ai eu un échange ce midi avec Linxea, j’ai repris les fonds SCPI de darjeeling pour regarder le couple rendement/frais. Du coup, je partirais sur :

Darjeeling (1 000 €) 1 partie de mon Ass.Vie

EF immo (Bureaux)
Immorente (div)
Rivoli Avenir Patrimoine (Bureaux)

Linxea (1 000 €) sur PER pour l’instant

Remake (div)
Pierval santé (santé)
Activimmo (log)
Epargne pierre (div)

Que pensez -vous de cette diversification ?

Merci,

[Pikaglace]

Mes simulations sont partagées ici (il faut cliquer sur le lien pour avoir les images de l’autre post) :

Hésitation pour ouvrir un PER

Voici le résultat de mes simulations. J’espère qu’il n’y a pas d’erreur Mes hypothèses : on verse une somme fixe pendant 20 ans : 3000 € par an. Dans le cas du PER on rajoute 900€ l’année suivante dans un PEA. Dans le cas 30% → 15% : le PER gagne de 8,5k€ sur 92k€ investis [image] Dans le cas 30% → 30% : il n’y a aucun avantage à avoir un PER. Hors, c’est mon cas perso. [image] Les frais annuels et la fiscalité du PEA à terme annulent l’avantage à court terme du PER.

Je ne vois pas la faille dans mes simus (PER + PEA avec l’économie d’impôt du PER) par rapport à PEA pur, et dans le cas où on reste à la même tranche le gain me paraît quasi-nul (à cause des frais annuels, et de la fiscalité en sortie à l’avantage du PEA).
Et l’argent est bloqué potentiellement des dizaines d’années.

[Morphism]

Merci pour cette simulation.

Sur 20 ans il est clair maintenant que le PER n’est pas intéressant pour TMI 30->30.
As-tu poussé la simulations sur 30 ans ? et même 40ans ?

Dans l’hypothèse que les règles du PER ne changent pas pendant 40ans, mettre 10% des revenus sur le PER puis le reste de l’épargne sur PEA me semble quand même intéressant dans l’optique de diversifié les enveloppes et éviter la potentielle tentation de piocher dedans pour une dépense inutile.
Qu’en penses-tu ?

[Pikaglace]

Vu l’évolution des simus au fils des années, je ne pense pas que cela change significativement le résultat :

• on bloque encore plus longtemps son argent,
• on paye encore plus de frais
• la fiscalité en sortie ne change pas : 30 % de la PV contrairement à du 100 % PEA qui est à 17,2 %.

On investi pour la personne qu’on sera dans 10, 20, 30 ans. On a tous un rapport différent à l’argent, mais la méthode qui a fonctionné pour moi pour changer mon état d’esprit par rapport à mes investissements, c’est de me dire que ce qui part en invest tous les mois est perdu. Je n’ai plus cet argent, il n’existe plus. Il sera utile à la personne que je serai dans 10 ans ou plus, mais il ne m’appartient plus aujourd’hui.

[Kery]

Bonjour à tous, me revoilà j’ai retravaillé un petit peu sur une sélection de SCPI provenant du contrat Spirit2: j’ai supprimé toutes les SCPI trop récente, avec trop peu d’associés, un historique de rendement trop faible.

Me voilà avec ce tableau, qui présente:

• RAN
• PGE
• Rendement Brut et Net (cf interrogation 3)
• Moyenne rendements
• Ecart types rendements

SCPI

J’ai quelques petites questions:

• De combien le RAN est-il optimal ?
• Idem pour le PGE ?
• Au niveau de la conversion Brut/Net, j’ai calculé un pourcentage de frais sur la dernière année (selon https://www.primaliance.com/), mais je ne suis pas convaincu que ce dernier soit fixe

[Kery]

J’ai mis le fichier à jour si ca intéressent certains

Du coup, personne n’a trop d’idées sur:

• De combien le RAN est-il optimal ?
• Idem pour le PGE ?

Pour le moment ca me fait partir sur:

• PFO - 25%
• Epargne Pierre - 25%
• Immorente - 25%
• Primovie - 25%

Moyenne sur 9 ans: 5.01% avec un écart type de 0.31%
Répartition sectorielle:

• Bureaux: 40.85%
• Commerces: 34.71%
• Résidences: 12.03%
• Santé: 28%
  Répartition géographique:
• Paris: 10.33%
• Région parisienne: 27%
• Province: 42.75%
• Etranger: 30%

[carcal]

Merci beaucoup pour le partage

[Kery]

Après il y a qques essais pour moi dedans, mais ça permet de récupérer qques infos

[Pebs]

Bonjour à tous et merci pour les partages c’est top

Petite question liée à la fiscalité. Pour moi c’est intéressant d’avoir des SCPI en AV pour gommer la fiscalité Française sur les loyers et passer à une fiscalité plus légère (que les Prélèvements Sociaux) au bout de 8 ans de contrat.
Par contre un certain nombre de SCPI ont des investissements de 60 à 80% à l’étranger or pour moi la fiscalité étrangère étant payée pas la SCPI, les loyers sont donc net et pas de prélèvements sociaux dûs. Du coup quel intérêt d’avoir de l’étranger en AV.
N’est-ce pas plus intéressant d’avoir du Français en AV et de l’étranger en direct ou j’ai raté un truc ?

[Kery]

De ce que je crois avoir compris, avec les SCPI étrangères, tu échappe seulement aux prélèvements sociaux (17,2%).

Pour le reste, si j’ai toujours bien compris tu paye par exemple 20% dans le pays d’origine et en France les 30% - 20% (deja paye) = 10% restant.

Mais tu paye donc bien la FlatTaxe, mais ça fait 30% au lieu de 47,2%.

[MathieuHELENE]

Hello Kery

Je suis dans la même situation que toi, à savoir que je m’apprête à investir en SCPI, en AV exclusivement.
Tu es parti sur la sélection mentionnée dans ton dernier message ?
(PFO/EP/Immorente/Primovie à 25%)
Je serais tenté de faire ains, en ajoutant peut être la fameuse Remake Live dans une petite proportion, et peut être du Pierval Santé pour renforcer le secteur Santé…

A plus pour échanger !

Mathieu

[Kery]

Coucou
Pour le moment je ne suis pas encore parti dessus (j’attends une offre Spirit 2 de Linxea pour ouvrir un contrat).

Pour le choix j’ai fait ce fichier: SCPI - Google Spreadsheets

Pour le moment ça serait plutôt: PFO, Épargne Pierre, Pierval Santé.

J’ai inclu la diversification ainsi que l’écart type au niveau des loyers pour faire mes choix.

[Kery]

Pour info, même si le document n’est pas impartial au vu de l’éditeur:

Lobservatoire-des-SCPI-Linxea-juin-2023-Les-SCPI-plient-mais-ne-rompent-pas.pdf

Perso, j’ai refait une passe sur ma sélection en fonction de la différence entre le prix de la part de de la valeur de reconstitution.

[PatriceHUVIER]

Bonjour à toutes et à tous, j’ai observé ce jour une forte baisse des valeurs de part des SCPI gérées par AMUNDI ( Edissimmo baisse de 237 € à 204 € / -13,92 %) (Rivoli avenir patrimoine baisse de 306 € à 268 € / - 12,42 %)

[Tihty]

Je me suis faite parrainer ! Pas besoin d’attendre une offre

[S.Karl]

Bonjour, je me pose une question sur les SCPI. Est-ce que le nombre de biens détenus par une SCPI influe sur le montant des loyers perçus aux aux investisseurs?

Est-ce également vrai que lorsque davantage de personnes investissent dans une SCPI, les loyers perçu diminue?

Ce qui voudrait dire que l’importance d’une SCPI serait le nombre de biens détenu, leurs qualité autrement dit au loyer élevé et un nombre d’investisseurs par trop excessifs?

[ersaza]

Les loyers sont repartis équitablement pour chaque part détenue.
C’est donc un équilibre entre le nombres de parts existantes et la rentabilité de chaque bien :

• Une SCPI avec peu de parts et beaucoup de biens moyennement rentable aura une bonne distribution
• Une SCPI avec beaucoup de parts et peu de biens très rentables aura une distribution correcte.
• Une SCPI avec peu de parts et des biens pas très rentables aura une mauvaise distribution.
  Etc…

Ce que font les SCPI pour maintenir leur distribution c’est investir dans de nouveaux biens quand de nouvelles parts sont créées.
D’où l’intérêt de regarder la politique de collecte de la SCPI en fonction des conditions de marchés : il n’est pas sain qu’une SCPI continue à collecter massivement quand le marché est inondé de biens peu rentables. C’est ce qu’il s’est produit avec beaucoup de SCPI quand les taux étaient bas et qui voient leurs prix de parts baisser actuellement.

[Nelkka]

Comme quoi l investissement en SCPI n a rien à voir avec l immo physique … c est pas si évident que ça de choisir la/les bonne(s) SCPI

Ce qui pourrait être intéressant est d avoir de vrais retours d expérience des possesseurs de SCPI ( investissement de plus de 10 ans ) pour connaître leur sentiment sur ce type d investissement et s ils s en servent pour diversifer ou pr recevoir une rente

[ersaza]

@Nelkka

Comme quoi l investissement en SCPI n a rien à voir avec l immo physique … c est pas si évident que ça de choisir la/les bonne(s) SCPI

Il n’est pas si évident non plus de choisir un bien physique qui sera rentable sur les prochaines années.
Mais pour d’autres raisons qui n’ont rien a voir (emplacement, travaux etc…).
Chacun fait avec l’investissement où il se sent le plus a l’aise pour évaluer les risques.

[Nelkka]

Étant plus à l’aise en immo physique qu en bourse je n ai pas la meilleure éducation de l investisseur papier

Ne voulant plus m emmerder avec la gestion en direct je pensais trouver son penchant trankil sur la pierre papier mais je me rends compte que c est subtile de bien choisir la SCPI…ma sagesse me pousse à prendre mon temps et lire les retours

Idéalement aujourd’hui serait que je rencontre la bonne personne qui maîtrise le sujet pour me guider une fois pour toute sur les SCPI ( durée de mon investissement : + de 30 ans … )