[📣 Finary Talk] Investir dans l'immobilier locatif comme un pro (16.09 à 18h30)

[mounir]

On reprend les Talk à la rentrée ! Sujet du talk #3 : l’immobilier locatif !

Julien Calamote (un utilisateur Finary) s’est constitué un patrimoine considérable en moins de 12 mois. Ancien joueur semi-pro de Poker, il a industrialisé l’investissement dans l’immobilier locatif en parallèle de son activité de responsable marketing d’une PME. Il partagera sa méthode pour trouver les bons biens, les rénover puis les gérer au quotidien.

Ce talk est idéal pour les néophytes de l’immobilier locatif ou ceux qui ont déjà plusieurs biens mais veulent passer à l’étape supérieure !

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[AxelParis]

Chaud patate pour ce talk !!!

[Dado]

Un Talk intitulé « Acheter son premier appartement » m’aurait plus correspondu
Là ça risque d’être un peu énervé pour moi mais j’ai hâte de pouvoir suivre ce talk, j’ai beaucoup de choses à apprendre j’avoue avoir du mal à passer le cap de l’immobilier en direct.

[mounir]

Le Talk sera idéal pour ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier.

[AxelParis]

Hello @Dado j’ai documenté le plus possible mon 1er investissement immobilier dans cette vidéo, ça pourra sûrement se rapprocher de ce que tu cherches ^^

J'ai acheté un appartement CASH à 21 ans

[Dado]

Bonjour Alex, j’ai enfin vu ta vidéo, ça fait un moment que je tourne autour de ta chaine mais jamais pris le temps de regarder, j’essayais de me perfectionner sur d’autres sujets que l’immobilier.
J’ai d’ailleurs regardé le bilan 6 mois après.
Très bonne vidéo d’ailleurs mais j’ai toujours autant de questions derrière

Je trouve l’investissement immobilier en direct très dur à apprécier en terme de rendement.
Ce n’est pas un problème d’acquisition, de vente, ni de travaux, ni de budget (j’ai acheté 2 fois ma RP), pas un problème de fiscalité ou de compta (ma compagne a un appartement en LMNP régime réel) c’est plus un soucis de calcul de rentabilité, évaluation du risque.

Sur un investissement immobilier il y a tellement de chose à estimer. Les travaux sur 20 ans, le mobilier à remplacer, vacance locative, les travaux sur la copropriété, dégradation du logement, dépréciation du bien ou de l’environnement, le besoin de liquidité, les taxes et imposition.
Je sais que c’est un formidable outil, je pense que j’y viendrais pour utiliser ma capacité d’endettement non mobilisée mais j’ai besoin de me former, je n’arriverai pas à franchir le pas si je n’arrive pas à calculer le risque ou le TRI.

J’espère que le TALK m’apportera une partie des réponses !

[Camille]

Hyper intéressant @Dado, et je suis sûr que tu n’es pas le seul ici à hésiter à te lancer pour les raisons que tu as mentionné et peut-être d’autres.

Le but du Talk est de donner la parole à un expert du secteur pour qu’il puisse conseiller ceux qui souhaitent se lancer comme les plus aguerris en nous partageant son parcours, ses débuts, ses apprentissages, et aussi peut-être ses erreurs, car l’investissement immo n’est pas une science exacte et sans se lancer il est difficile de tout prévoir.

Je t’invite donc, ainsi que tous ceux intéressés par ce Talk, à poster vos questions dans ce thread dès à présent pour que Julien puisse y répondre en live, ou que d’autres membres ici présents puissent également partager un retour d’expérience

[ocin]

Bonjour à tous,

Merci @mounir et l’équipe Finary pour la qualité de ces Talk.

Hâte d’y être également ! je me renseigne depuis plusieurs mois dans le but de réaliser un premier investissement immobilier (et j’espère plusieurs par la suite )

@Camille j’en profite pour rebondir : Julien nous dira certainement sur quelle période il a réalisé ces investissements, au vu de la conjoncture actuelle j’imagine qu’ils ont en bonne partie été faits en 2019/2020 au plus tard ? et sans doute notamment grâce à quelques apports tirés de son activité de joueur de Poker ?

@AxelParis j’ai regardé ta vidéo, beau projet bien structuré, merci d’avoir ainsi partagé ton expérience ! d’ailleurs j’ai pu lire certains de tes messages concernant les plateformes clé en main, es-tu en mesure de nous dire avec laquelle tu as collaboré en définitive ?

De mon côté, c’est ainsi que j’envisage l’aventure et ma « short list » se constitue de :

• ChezVous (business model la sérénité @Florent)
• Immocitiz (beaucoup de biens off market car leurs propres chasseurs)
• brickmeup (espace client en ligne très complet avec des simulateurs d’impact du financement, apport, de TRI, stratégies avec plusieurs biens en location, certains vendus par la suite etc)
• investissement locatif . com (notamment suite au partage de ton témoignage @Slaiko)

@Dado le TRI semble être la clé, surtout si tu l’envisages de manière plutôt conservatrice (partir du principe que toutes tes provisions « aléas » et/ou rénovation / meubles seraient effectivement dépensées, prendre en compte une augmentation annuelle du prix du bien 2 x moindre que ce que les statistiques semblent indiquer voire faire le calcul avec une évolution à 0% ou légèrement négative, intégrer de la vacance locative etc…).

En ce qui me concerne c’est bien l’aspect acquisition(s) qui me semble un peu sport, surtout quand on se lance pour son premier projet.

La fin du calcul du taux d’endettement différentiel et des financements sur 25 ans lorsqu’il s’agit d’investissement locatif (désormais maximum 20 ans, lorsqu’ils sont accordés ) semble aboutir au fait que même un projet présentant un cash-flow positif n’est pas toujours finançable pour un candidat locataire (le premier oui, mais du coup pas les suivants) car seul le taux d’endettement sera regardé de manière « scolaire » (@Slaiko ça me travaille tes 150% d’endettement , j’espère aussi pouvoir m’affranchir des 35…)

À moins d’avoir des revenus très confortables et un patrimoine déjà existant (a minima être propriétaire de sa RP ce qui n’est pas mon cas), le reste à vivre, un effort d’épargne conséquent qu’on réaliserait avec discipline pour placer, la bonne tenue des comptes etc… ne semblent plus représenter qu’une infime partie de l’équation.

J’espère qu’on aura l’occasion d’aborder ces éléments lors du Talk, même si je comprends que la grande majorité sera orientée chasse / travaux / gestion lorsqu’on souhaite réaliser l’ensemble soi-même.

[mounir]

N’hésite pas à lister tes questions afin d’être certain que Julien y réponde

[Dado]

Alors je vais essayer de résumer en une question :

• Existe t’il des outils, un chiffre magique ou une méthode de calcul pour estimer les frais non prévisibles (vacance locative, frais d’entretien du logement ou de la copro, dégradations, remplacement du mobilier…) ?

[AxelParis]

Ma question pour lui serait :

• Que recommande t-il pour obtenir un prêt en tant que micro-entrepreneur ? (j’ai été récemment bloqué car mon profil était trop « fragile » alors que je gagne 3x plus qu’un caissier à Auchan, mais lui peut emprunter, pas moi )

[AxelParis]

Merci @ocin ! Je passai par aucune boite pour ce projet, c’est un ami qui m’a parlé de cet appart en vente.
Cependant j’avais regardé du côté de Bevouac et Masteos mais je déconseille.

• Des conseillers qui n’y connaissent RIEN en immobilier (j’en savais plus avant d’acheter mon 1er appart c’est pour dire…).
• des estimations de renta juste…fausses ! C’est presque criminel d’afficher des chiffres comme ça car derrière c’est des projets à plusieurs centaines de milliers d’euros !
  • exemple : estimer la renta d’un bien avec comme base les revenus AirBNB potentiel. Désolé mais non, la courte durée n’a clairement pas la même renta qu’un bien en LMNP toute l’année

Bref, à voir si vous souhaitez le déléguer. J’ai une connaissance qui achète un appart pour de la coloc dans Lyon. Si j’ai du feedback je vous en ferai part

[jonathand]

cela existe toujours ^^
même avec le patrimoine en bourse pouvant acheter 3 X un immeuble, la banque ne regarde que le CDI (mon cas).
Mon conseil: trouve toi un CDI à la c** (genre fonctionnaire) le temps de faire tes emprunts.

même si je peux quitter mon job, je profite des quelques moi où je suis encore salarié pour me charger en crédit ^^

[FBoy]

Je partage complètement les remarques sur Bevouac et Masteos. Les conseillers sont (pour ceux avec qui j’ai été en relation) au mieux arrogants et au pire incompétents… Il n’y a qu’à regarder leurs CV sur LinkedIn pour comprendre : en général premier poste dans l’immobilier, et depuis très peu de temps (donc un réseau très limité). Les rendements promis sont effectivement délirants et très clairement ils sont là pour vendre.
Très forts en comm’ par contre.

[ocin]

Également eu pas mal de retours en ce sens sur Bevouac (il me semble qu’ils sont surtout orientés AirBNB effectivement) et Masteos.

J’avais bien compris que tu avais fait ton projet en solo , j’avais cru que tu en envisageais un second mais à travers une plateforme cette fois-ci, au temps pour moi.

@AxelParis @FBoy les quatre que j’ai cités m’ont apparu plus sérieux :

• investissement locatif . com est un acteur déjà ancien du secteur avec notamment un retour convaincant de @Slaiko,
• Immocitiz existe depuis 2012 et a réalisé plus de 1200 opérations, de plus ils sont vraiment spécialisés sur la chasse et les travaux, ils délèguent l’optionnelle gestion locative à des partenaires locaux,
• brickmeup a été fondée par des personnes expérimentées du secteur immo et fonde les analyses de biens sur pas mal d’éléments reconnus comme meilleursagents.com, locservices.fr, ils incluent aussi les travaux au prix d’achat du bien pour le calcul de la renta brute par exemple ce que beaucoup d’autres ne font pas, pour l’évolution du prix ils se basent sur pricehubble.com mais divisent la donnée par 2, incluent dans le cadre d’une coloc une vacance locative d’un mois pour chaque chambre et non pour une seule etc…
• ChezVous c’est une équipe de personnes qui sont dans l’immobilier depuis plus de 6 ans même si l’entreprise a été fondée fin 2020 (tu me corriges si besoin @Florent).

Je dois dire que j’ai été agréablement surpris, m’attendant clairement à des questions immédiates sur ma situation ou mon budget par des commerciaux style « agressif », mais mes échanges avec eux se sont jusqu’à présent plutôt apparentés à de l’humain et du conseil. Par ailleurs, les mandats ne sont pas exclusifs.

Dans tous les cas ma logique est de comprendre et de maîtriser l’ensemble des éléments comme si j’allais me lancer seul, mais de déléguer à un intermédiaire pour ne pas y consacrer trop de temps, approche plutôt passive, d’autant que quasiment tout est déductible (la comm’ chasse / travaux entre généralement dans les frais d’acquisition, la gestion locative en charges, etc…)

Je ne manquerai pas de partager mes choix ici je créerai un nouveau thread.

[ocin]

Mes questions pour Julien découlent de l’objet même du Talk (comment a-t-il pu enchaîner autant d’opérations aussi rapidement) mais concernent surtout le financement et la stratégie.

Financement :
Quelles conditions dérogatoires a-t-il pu obtenir et comment ?
Peut-il détailler son approche apport / crédit / durée ?

Stratégie :
Dans quel but ? (par exemple rembourser tous les crédits et garder des revenus complémentaires, ou bien vendre une partie des biens au bout de 7 à 10 ans ?)
Y-a-t-il une RP dans le lot ? (il est écrit investissement locatif mais je demande tout de même)
A-t-il peut-être autant de biens car il a diversifié son risque en montant de plus petits projets mais à des endroits divers (par exemple studio au Havre à 40k vs T3 à Toulouse à 230k, dans son cas tout est peut-être en région parisienne mais pas dans la même ville / le même département).

Merci ! hâte d’y être

[AxelParis]

Oui c’est ça le 1er était fait solo. Pour le 2e je délègue en effet mais je passe par une boite beaucoup plus petite.
Mais je préfère attendre de boucler le projet afin d’en parler totalement.

[mounir]

On note les questions, n’hésitez pas à continuer à poser les vôtres

[FBoy]

Bonjour,
Une question pour le live (j’espère qu’elle n’a pas déjà été proposée, je n’ai pas tout remonté!) :
Victor n’est plus salarié mais combien d’heures travaille t’il réellement par semaine pour gérer son patrimoine et ses sides business ? A t’il des salariés pour ces derniers ? Bénéficie t’il d’une aide familiale pour la gestion (parents, épouse)? Quel est le temps global de gestion (moyen)?
Merci

[mounir]

L’invité s’appelle Julien, Victor était présent au Finary Talk #2 Tu peux lui demander dans les commentaires sur Youtube, il répond.