Théoriquement, parmi les ETF qu’ils offrent sur CTO, le MSCI Europe Islamic ESG serait éligible au PEA. Il es physique et accumulant.
De ce que j’ai compris, les détenteurs de CTO vont voir leurs comptes basculer sur un IBAN FR avant de potentiellement pouvoir ouvrir un PEA. Mais si quelqu’un à déjà ouvert le sien (nouveau Client), serait-il possible de vérifier et nous informer ?
As salamou 3leykoum, bonjour à tous,
J’ai attentivement lu le fil de discussion et vous m’avez pas mal eguiller sur certaines choses, que Dieu vous récompense pour ça, merci. Je souhaiterai donc partager avec vous ma stratégie d’investissement, ainsi que quelques questions et reflexions.
Pour me présenter brièvement, j’ai 30 ans, célibataire et je suis analyste financier.
J’investis depuis quelques mois seulement sur les marchés (assez tardivement par rapport à mon métier … les cordoniers sont les plus mal chaussés) avec la statégie suivante en DCA :
J’ai également une Assurance Vie (VIE Plus) avec 500€ et un PEA (IB) avec une action Air Liquide, mais que je n’alimente pas, uniquement la pour débloquer la fiscalité au cas ou…
J’aurai, comme beaucoup ici je pense, aimé me diversifier vers de l’immobilier, en propre notamment via de l’effet de levier (sur du locatif). Si je comprends bien que 570 easi détient le monopole sur la Murabaha, prendre 100% de marge sur les taux LT, c’est de l’arnaque qui ne se justifie en rien, peu importe ce que l’on peut raconter.
J’avoue être dans une impasse sur ce sujet, la pierre papier offre peu de choix en placement islamique, et le secteur est en grande crise. Investir sur un bien avec un coût de l’emprunt de 7,6% (simulateur 570 easi) rend difficile d’envisager le sujet, car l’immobilier nécéssite aussi de « bosser » et s’accompagne de déconvenue physique et temporelle (donc pour une rentabilité de 2% annuelle …)
Certains d’entre vous ont-ils déjà explorés d’autres pistes ? notamment à l’étranger ? avez vous quand même réalisé une murabaha pour faire du locatif et si oui comment cela se passe niveau rentabilité ?
Par ailleurs, que pensez vous de ma stratégie ? pour info, je ne fais pas de stock picking, car pour avoir bossé en analyse action en banque d’investissement, l’outil principal de l’analyste, c’est son doigt mouillé qu’il lève au ciel 
Merci pour votre retour.
Salam,
Bravo pour ton parcours et merci pour ton partage d’expérience. Quelques questions si tu le permets :
Métier : Autant on voit ton souci d’assainir tes investissement au regard des principes de Finance Islamique, mais comment te positionnes-tu sur ton métier. Opères-tu sur les marchés classiques ?
PER : Est ce que les allocations profil dynamique sont similaires à Vie Plus ou bien diffèrent-elles ? Je sais que l’allocation sauce 570easi se répartit sur 4 fonds, et qu’ils n’ont pas encore inclus l’ETF à ma connaissance. Je crois qu’ils envisagent de le faire prochainement…
Crypto : Par quel moyen/plateforme passes-tu pour investir ? As-tu une clé physique ?
Mourabaha : Je ne crois pas que 570easi détienne le monopole. Je pense qu’il y a au moins la Chaabi comme alternative, mais je pensais que Lina le faisait aussi. De toute façon les 2 ce sont des intermédiaires. Mais je suis d’accord, j’ai également du mal à voir la logique financière la dedans…
Pour conclure, je trouve ta stratégie relativement saine. Sur les produits disponibles il te reste éventuellement la SCPI mais c’est pas ouf et les startups mais il faut pouvoir sortir un ticket minimal de 1k€ à chaque fois, pour quelque chose d’illiquide et d’on ne peut plus risqué…
Bon courage pour la suite et au plaisir de te lire.
Par rapport à ta question sur le profil dynamique du PER via 570easi : l’ETF pays émergent a bien été intégré. Si tu demandes une réallocation ou une nouvelle allocation à travers ce profil, tu auras environ : 68% dans le fond actions HSBC monde, 16% en ETF émergent et 16% dans le fond actions Europe.
Merci pour ce retour. Est ce que l’allocation est similaire sur l’Assurance Vie « Vie Plus » Profil Dynamique ?
Je n’ai pas encore de PERin. Pas de sens car sous 30% de TMI.
Je dirais oui a priori selon les échos que j’ai pu avoir, mais à confirmer car je ne l’ai pas expérimenté moi-même
Salam Aristote,
Voici mes réponses :
Métier : je ne travaille plus sur les marchés depuis longtemps (c’était au tout début de ma carrière). Plus concrètement je fais du conseil pour les entreprises en difficulté, en sur croissance ou dans un contexte d’intégration/separation suite à un deal. Optimisation de la marge, du BFR, réduction des coûts, prévision de trésorerie etc. Pas d’opération de bilan, donc rien sur la dette.
C’est principalement pour des participations de fonds de Private Equity.
PER : sur Lina tu as la possibilité d’être en gestion libre, donc pas de « profil » pour ma part, tu peux choisir les actifs que tu veux et déterminer les % que tu veux. J’investis en l’état uniquement sur le HSBC islamic funds et sur l’ETF HSBC Emerging Market MSCI sur une répartition 80/20. Le fonctionnement est identique sur l’assurance vie, mais je ne l’alimente pas (uniquement 500€ dessus avec des Sukuk pour découvrir un peu l’actif).
Crypto : pour l’instant j’investis sur Finary car mon encours est encore assez faible mais je commence à benchmark les différentes offres de Wallet.
Mourabaha : Lina n’est pas intermédiaire pour ce genre d’opération et je crois que 570easi est l’intermédiaire privilégié de la banque Chaabi.
Et effectivement, la SCPI permet une diversification dans l’immobilier mais le peu de SCPI FIS (1 à ma connaissance) rend le sujet trop bancale, sans parler de la crise du secteur. Et les startup c’est un peu la loterie aussi je trouve, si je le fais par la suite c’est que j’ai plus de moyen qu’aujourd’hui, que je rencontre les équipes dirigentes et que je peux financer des projets qui me parlent financièrement et sociétalement.
Par ailleurs, as-tu investis dans l’or ? je réfléchi à en posséder un peu en physique
N’hésite pas si tu veux aborder d’autres sujets
Salam Elias,
Merci de ton retour.
Métier : Dans quel cadre l’exerces-tu ? En Freelance ou es-tu dans une entreprise ?
PER / Assurance Vie : Chez 570easi ce sont eux qui font les allocations en 3 profils sécuritaire/équilibré/dynamique sachant que le dernier n’est pas ouvert aux mineurs pour une raison qui m’est incompréhensible. Quand j’ai demandé, on m’a dit qu’ils faisaient de la gestion « libre conseillée ». Je n’ai découvert que récemment qu’on pouvait faire de la gestion libre mais j’ai baissé la contribution au minimum possible au profit d’ETF sur CTO Trade Republic.
Crypto : Qu’est ce qui t’a fait choisir Finary au détriment d’autres plateformes ? Je réfléchis aussi à tester (jamais trop tard pour bien faire)…
Mourabaha : Pour moi 570easi avait 2 ou 3 partenaires. Dans le cas de la Chaabi, il me semble qu’ils le font en direct donc pas d’intérêt à avoir un intermédiaire qui va ponctionner une commission. Leurs autres partenaires sont des banques tradi qui ne veulent pas afficher de produit FIS, d’où l’intérêt du partenariat…
SCPI : Juste une réflexion comme ça, mais je m’interroge pourquoi l’investissement en actions est toléré pour des entreprises ayant jusqu’à 30% de dettes et qu’il n’y a pas d’analogie pour les SCPI. Sachant que la quasi totalité sont à moins de 30% d’après ce que j’ai pu voir. Par conséquent, ça nous laisse donc NCap Edu Santé (ex Fair Invest) qui a un intérêt limité en effet. J’ai mis un peu quand c’était le seul produit dispo, mais j’ai arrêté depuis…
Or : Je n’ai pas testé pour ma part. Ce qui me refroidit c’est que ce n’est pas un investissement productif (ne paye pas de loyers en gros) et ça rentre dans l’assiette Zakat sachant que j’ai déjà pas mal de cash qui y est dans l’optique de changement de RP…
Voilà tout. Dans l’attente de tes impressions.
Merci pour tout ton apport à cette discussion !
Métier : J’exerce en tant que salarié dans un cabinet de conseil. Vu mon niveau de rémunération aujourd’hui et mon expérience (6/7 ans), passer en free lance ne serait pas très intéressant sur plusieurs aspects : j’aurai des sujets beaucoup moins interessant, une rémunération pas beaucoup meilleure et un ralentissment de la création d’un « réseau » qui est pourtant fondamental dans ce secteur, donc pas hyper interessant pour moi en l’état.
Crypto : Honnetement la simplicité, je ne voulais pas me rajouter une autre plateforme au début de mon investissement. Les frais sont un peu élevé (0,99% par ordre) mais c’est en ligne avec ce qui se fait en france. Binance est beaucoup plus interessant (0,1%) mais plus opaque.
PER/AV : je n’ai rien contre 570easi, leur offre et leur effort permet/à permis de débloquer pas mal de chose pour la communauté et aide je pense de nombreux foyer dans la gestion de leur finance. Néanmoins, elle n’est pas adaptée à des profils « plus renseignés ». Entre les frais d’ouverture, de versement, « la gestion conseillée » etc ça fait beaucoup. Le modèle de Lina est beaucoup plus adapté à ce type de profil, même si j’aimerai une digitalisation totale (en l’état je dois quand même envoyer un mail si je veux modifier une allocation, etc)
Mourabaha : Ok merci pour les infos. A mon sens, sur ce sujet, il n’y a pas 1000 solutions, il faut que collectivement on s’interdise complètement riba, pour obliger les banques traditionnelles à développer des produits FIS plus normatif. Le principe de la finance islamique est d’investir (et donc de partager les pertes et profits) et non pas de prêter. Pour accéder à la propriété individuelle, cela n’aide pas énormément, donc je ne vois pas trop en quoi les initatives (établissement de paiement etc), louable, qu’il y a/aura permettront de régler le problème. Je vois plutot le futur de banque islamique comme un fonds (asset mgmt, immo, infra, PE, VC etc) géant, que comme un prêteur. Qu’en penses -tu (en pensez vous) ?
SCPI : Il faudrait demander, il y a peut être un lien avec le sous-jacent locatif. SI l’agent des loyers provient d’activité illicite (bar par exemple) cela pourrait peut être l’interdir ?
OR : Yes l’idée c’est surtout de sécuriser une partie de mon patrimoine, surtout vu les instabilités politiques et monétaires
N’hésite pas !
Salam alaykoum,
Je souhaite réagir sur le sujet de la Murabaha et son intérêt dans une stratégie patrimoniale à long terme.
L’investissement immobilier est, selon moi, un pilier essentiel pour construire et valoriser son patrimoine dans le temps. Bien que le financement via Murabaha puisse sembler plus coûteux qu’un prêt classique, il s’inscrit dans une démarche éthique et conforme à nos principes. Cela ne doit pas freiner, mais plutôt encourager à adopter une vision stratégique et réfléchie de l’immobilier.
De mon côté, j’ai réalisé plusieurs opérations en Murabaha, notamment via 570easi et Chaabi. À l’époque, après avoir lissé la marge, cela représentait
un coût équivalent à environ 2,2 % TAEG. Cependant, ces opérations ont été réalisées avec une stratégie claire :
• Achat-revente en RP avec une grosse rénovation dans une zone dynamique du Sud de la France avec une division de lot permettant d’empocher une plus value et la création d’un lot pour du locatif
• Investissement locatif, même si le rendement est légèrement inférieur à un financement classique.
L’objectif principal reste la valorisation du foncier et la construction progressive d’un patrimoine. Avec une approche réfléchie, il est possible d’en tirer des bénéfices à long terme tout en respectant nos valeurs.
Cependant, il est également crucial que nous prenions collectivement ce sujet à bras-le-corps. En tant que communauté, nous devons travailler ensemble pour développer des solutions de financement conformes à nos principes, mais aussi plus accessibles et compétitives. C’est un enjeu clé pour permettre à un plus grand nombre d’investir et de construire leur patrimoine tout en restant fidèles à leurs convictions.
Wa Allahou a’lam.
J’ai cherché aussi et j’ai trouvé ces deux ETFs qui sont Shariah Compliant :
• Saturna Global Equity Focused (Ticker : AMAL) qui est chez HANETF qui est géré activement. Si tu vas dans literature tu verras la preuve que c’est autorisé par la Fatwa.
• The Royal Mint Physical Gold ETC (Ticker : RMAU) aussi chez HANETF qui est un ETC sur l’or physique (ils en détiennent réellement c’est donc pas synthétique).
Et qui a des frais de seulement 0.25%
As salamou 3leykoum Smail1,
Merci pour ton retour. Je suis globalement d’accord avec toi. Si tu le permets, j’aurais quelques questions/remarques :
Au niveau des réflexions globales, d’après ma compréhension :
La marge de la murabaha aujourd’hui a pour étalon les taux longs termes actuels en France, plus une marge supplémentaire. C’est ce qui fait que le coût de l’emprunt est identique, peu importe le bien et sa localisation (le prêteur réalise la même marge, qu’il vende un bien dans une zone en croissance ou en décroissance). Or, si on faisait du commerce classique, les « marges » du prêteur varieraient en fonction de chaque situation. Comment les « prêteurs » justifient-ils cela ?
Cette situation rend l’investissement plus difficile, non seulement parce que le coût de l’emprunt est plus élevé, mais aussi parce que les autres indicateurs n’évoluent pas de la même manière. Par exemple : le montant moyen des loyers évolue en fonction des taux longs termes en vigueur dans le pays, tout comme le prix de l’immobilier. Tu te retrouves à louer à 7 % dans un marché locatif qui en vaut 3 %.
Alors, je sais qu’il faut voir l’immobilier comme une forme d’entrepreneuriat, mais de la même manière, il faut mobiliser du cash pour réaliser des travaux, etc. Sachant que l’intérêt de l’immobilier par rapport à d’autres investissements (actions, etc.) réside dans la possibilité de faire de l’effet de levier, ces conditions dégradées ne rendent pas forcément le choix évident. Qu’en penses-tu ?
Merci pour ton partage d’expérience et pour le fond de ton message que je partage.
J’ai une petite question. Autant sur les ETF « Entreprises », physiques la différence entre un FIS-Compliant et un conventionnel c’est de sortir les sociétés dont les activités sont illicites, ou trop endettées…etc. Mais entre un ETF Or FIS-Compliant et conventionnel physique c’est quoi la différence ?! On sort l’or qui n’est pas licite ?!
Navré pour la réponse tardive. Je ne disconviens pas du tout avec ton approche et au contraire salue ta stratégie. j’aimerais pouvoir en faire autant ! T’es-tu lancé tout seul ou bien as-tu suivi une formation/accompagnement ? Je sais qu’il y en a de dispo sur le net, mais je ne sais pas ce que ça vaut ?
Sur le principe même de Mourabaha, je sais qu’il y avait des voix critiques envers la pratique du « j’achète un bien seulement après que tu te sois engagé à me le racheter » pour te le revendre avec facilité de paiement. J’ai été surpris également d’entendre quelques voix, notamment Al Azhar en Egypte ou des gens comme Mohamed BAJRAFIL, Adnan IBRAHIM…qui n’assimilent pas forcément le crédit/intérêt bancaire tel que pratiqué aujourd’hui au RIBA…
Je sais également que 570easi ne finançait pas de VEFA (vente sur plan parce que le bien n’existe pas au moment de l’achat) là où j’ai entendu Mohamed TALAL LAHLOU dans une mosquée récemment dire que ça ne posait pas de problème…
Perso, j’ai acheté cash mon appartement il y a une dizaine d’années en VEFA (ce qui était une erreur financièrement parlant). Aujourd’hui, il n’a toujours pas retrouvé son prix d’origine (vive la banlieue) et en plus nous sommes en procédure judiciaire contre le promoteur (Bouygues Immobilier pour ne pas le citer) à cause de désordres qui sont apparus sur le bâtiment et dans les logements de plusieurs copropriétaires. J’envisage de changer de RP à court/moyen terme car la famille s’est constituée et agrandie depuis al hamdouliLlah mais je ne peux pas vendre au risque d’encaisser une perte substantielle. Donc je le garderai en loc’ le moment venu même si la renta n’est pas ouf le temps que tout se tasse et qu’il reprenne des couleurs sur le marché…
Salam, et navré du retour tardif. Je te remercie de même pour contribuer à enrichir le propos et le forum.
570easi vs Lina : Je rejoins ton analyse que je trouve clairvoyante. C’est le sens de l’échange que j’avais eu avec C.BARTHELEMY il y a quelques temps.
SCPI : A ma connaissance, l’argument qui a toujours été mis en avant est essentiellement la question de la dette. Les autres SCPI de Norma Capital ne gèrent pas de biens dont l’activité serait douteuse à ma connaissance. Pour autant, seul NCap Eudcation Santé a été proposée dans la communauté jusqu’ici…
Wa 3laykoum salam,
Merci pour ton retour et tes réflexions très intéressantes. Je vais répondre point par point à tes questions :
J’ai réalisé mes acquisitions entre 2020 et 2021, une période où les conditions étaient encore relativement favorables malgré les contraintes spécifiques au financement éthique.
Je n’ai pas eu de financement à 100 %. Cependant, j’ai pu négocier un apport légèrement inférieur aux 20 % recommandés, soit autour de 15 %. Cela dépend beaucoup de la qualité du dossier et des garanties présentées.
Au mois le mois, je n’ai pas eu besoin de fournir d’efforts d’épargne spécifiques pour couvrir les mensualités. J’ai structuré mes acquisitions de manière à ce que les revenus locatifs couvrent les charges, y compris celles liées au financement. Toutefois, cela demande une gestion rigoureuse et une attention particulière aux travaux et charges imprévus.
Concernant les réflexions globales :
• Je partage ton analyse sur la fixation des marges dans la murabaha. Effectivement, ces marges sont davantage liées aux taux longs termes qu’aux dynamiques spécifiques de chaque marché immobilier. Cela peut rendre certains investissements moins rentables, surtout dans des zones où le marché locatif n’est pas aussi performant.
• L’investissement immobilier, même en finance éthique, nécessite une gestion quasi entrepreneuriale, avec une vision à long terme et la mobilisation de liquidités pour absorber les imprévus (travaux, vacances locatives, etc.)
Je suis d’accord avec toi que les conditions actuelles sont moins favorables, notamment en raison du coût de la murabaha. Cela demande de redoubler d’efforts sur la sélection des biens et la gestion pour maintenir un effet de levier intéressant.
Merci encore pour ton retour et n’hésite pas si tu as d’autres questions !
Fi amane Allah,
Barak Allah u fikoum pour vos retours d’expérience.
J’envisage de me lancer cette année dans l’achat d’un ou deux studios en financement murabaha, que je louerai en meublé. Mes premières recherches et mes simulations me montrent un potentiel cashflow neutre possible.
Je vais commencer petit avec un studio pour m’aguerrir sans prendre trop de risques, et j’envisagerai des investissements plus ambitieux par la suite insha’Allah. D’ailleurs, savez-vous comment la Banque Chaabi prend en compte les futurs loyers ainsi que les loyers de la SCPI dans le calcul du taux d’endettement ?
En revanche, des retours que j’ai eus, il semblerait que les investissements via SCI soient plus compliqués et plus chers à faire financer. C’est dommage, ça empêche d’investir à plusieurs et de manière plus ambitieuse (des immeubles de rapport par exemple).
salam,
décidément sur les bons post on retrouve les mêmes contributeurs
vous dites : « Mourabaha : Pour moi 570easi avait 2 ou 3 partenaires. Dans le cas de la Chaabi, il me semble qu’ils le font en direct donc pas d’intérêt à avoir un intermédiaire qui va ponctionner une commission. Leurs autres partenaires sont des banques tradi qui ne veulent pas afficher de produit FIS, d’où l’intérêt du partenariat… » en vrai je cherche à faire aussi une mourabaha dans une ou deux année. il y a moyen de le faire sans passer par un intermédiaire et éviter de payer la commission ?
Aleikoum Salem
On évoque souvent les commissions des courtiers pour la Mourabaha, mais passer directement par la Banque Chaabi reste une option. Cependant, celle-ci se révèle très lente et peu réactive, ce qui peut faire échouer de bonnes opportunités faute de réponse rapide.
En revanche, via 570, j’ai bénéficié d’un accompagnement plus stratégique : ils ont conseillé de réduire l’apport à moins de 15% du prix du bien, ont réagi rapidement lorsque le vendeur menaçait d’annuler la vente la veille de la signature en raison des délais, et ont réussi à négocier une réduction du délai de préemption de 4 mois à 3 mois et demi rassurant ainsi le vendeur
Malgré tout, j’ai vécu plusieurs annulations de dernière minute, parfois pour des motifs “islamiques” selon les vendeurs. Ainsi, même avec un apport conséquent, des comptes en ordre et un bien rentable, rien ne garantit l’acquisition. Dans ce contexte, le courtier peut être un allié précieux, particulièrement pour un premier achat.
Wallah ou A3lem
Il me semble que la seule banque à le faire en direct est la Chaabi mais je ne sais pas quel est leur process ensuite car la banque est censée acheter le bien pour le revendre dans un second temps avec facilité de paiement, ce qui entraine le doublement des frais de notaire (intégralement supportés par l’acheteur finale je te rassure :-)). Je ne l’ai pas expérimenté moi même donc c’est une simple réflexion mais je pense qu’il faut tenter les 2, avec et sans courtiers et voir les avantages et inconvénients de chaque !