Le viager peut être une niche interessante. Pour le vendeur, il s’agit de vendre son bien en continuant d’occuper et de vivre dans sa maison. Le vendeur est souvent un couple retraité propriétaire de sa résidence principale, ou une femme dont les revenus baissent si le mari décède.
Comme 80% du patrimoine immobilier est détenu par les plus de 60 ans, et que les retraites sont faibles, l’offre est de plus en plus importante, car cela correspond à un besoin réel des retraités, qui ont pu se constituer un patrimoine immobilier qui a pris beaucoup de valeur dans les 30 dernières années.
Le prix est souvent constitué d’une partie fixe et éventuellement d’une rente. Le prix (bouquet ou rentes) est librement fixé. Juridiquement c’est un contrat aléatoire car on ne connait pas durée d’occupation d’avance. Le cout est donc en gros bouquet + rente x esperance de vie.
Coté vendeur,
- ils touchent un bouquet et peuvent en profiter immédiatement
- ils touchent une rente revalorisée avec l’inflation
- il restent dans leur maison ou appartement Ă vie sans payer de loyer
- ils peuvent partir si nécessaire (ephad ou autre) et toucheront une rente revalorisée
- ils sont certains de toucher la rente car si l’acheteur fait défaut, ils récupèrent la pleine propriété
- l’entretien et les charges locative est à la charge du vendeur
Mais comme il s’agit d’un contrat un peu spécial,
- le prix de vente tient compte d’une décompte pour occupation du logement
- le prix est décoté car il s’agit d’un contrat aléatoire et qu’il n’y a pas beaucoup d’acheteurs
- les frais de notaires ne s’appliquent que sur la valeur décotée
Coté acheteur:
- le prix est décoté car c’est un contrat aléatoire (de 20 à 30%)
- le prix est ensuite décoté en raison de l’occupation du bien (équivalent d’un loyer x espérance de vie).
- Il y a ZERO risques locatifs car l’acheteur touche immédiatement tous les futurs loyers par une décote du bien au moment de l’acquisition
- et le locataire occupant retraité ne va pas détruire son bien dans lequel il a vécu toute sa vie
- la vacance locative n’est pas un risque mais une opportunité (le gain se fait au départ de l’occupant)
- pas de crédit, pas intérêts de crédit, c’est un crédit vendeur, ce qui est énorme car le cout total d’un crédit c’est 30 à 50% de surcout.
- c’est le meilleur effet de levier de crédit car il n’y a pas de crédit.
- seul le bouquet est à payer immédiatement (souvent autour de 20% de la valeur libre)
- on économise près du tiers ou la moitié de frais de notaire, car ces frais s’appliquent sur le prix décoté (en gros 4 à 5% sur la valeur vénale au lieu de 8%)
- mais si on fait défaut, on perd tout, donc il faut avoir en trésorerie 2 à 3 ans de rente d’avance.
- les charges proprios sont à la charge du propriétaire (TF)
- mais comme on ne touche pas de loyers, il ne répond pas à tous les investisseurs (en fait on touche tous les loyers d’avance à l’acquisition)
Ce n’est pas un pari sur la mort, c’est d’abord un contrat qui répond à une très forte demande des vendeurs et à un besoin social réel. De là à dire que c’est un investissement social et solidaire inter-générationnel, citoyen, écolo, altruiste, éthique et ESG, il ne faut pas trop pousser non plus… Mais sans faire de morale, c’est juste un marché qui répond à une offre importante, et une demande faible = opportunité de marché
Cela reste de l’immobilier: il faut avoir une bonne idée de la valeur vénale libre, la localisation et la qualité du bien est essentiel, après il faut faire ses propres calculs excel, en prenant de la marge. Il ne faut pas prendre des rentes élevées et des horizons d’investissement trop longs. (ages mini F85 ans; H80ans par exemple)
Les agences immo viager l’ont bien compris, car les abus/arnaques sont plutôt de ce coté là , avec des agences spécialisées qui font face et séduisent les vendeurs, qui sont eux captifs et qui cherchent un acheteur (l’agent immo n’a aucune urgence à vendre rapidement). Les agences font signer des mandats en disant bien que les honoraires seront payés par l’acheteur donc les vendeurs ne négocient pas. Alors que pour vendre un bien de 500k€ normal, les agence prennent 3% à 5%, 15k€ à 25k€ de commission, dans le viager c’est plutôt entre 8% et 10% de la valeur vénale libre, pas du bouquet ou du prix décoté. Il est assez classique de payer 40k€ de commission !!! C’est super rémunérateur pour les leaders du marché qui ne se privent pas. (ok pas de morale). Le leader va même se coter en bourse !!
Les viageristes bluffent un peu en racontant que c’est compliqué pour justifier de leur honoraires, alors qu’il faut du bon sens pour estimer le risque. Cela ne sert à rien de faire des calculs trop compliqués, il vaut mieux une règle de trois et 30% de marge …
Et bien sûr il ne faut pas croire la valeur vénale présentée par les agences, base de leur commission, il faut bien vérifier …
C’est un peu comme les frais cachés d’assurance vie ou SCPI ou produits structurés: quand le vendeur vous dit que c’est pour votre bien si vous ne comprenez rien, c’est qu’il marge bien.
Et si vous évitez les commissions d’agence, vous économisez une bonne somme.
Ainsi un bien de 500k€, contient une commission de 50k€ pour l’agence !!! Ce bien de valeur libre 450k€ peut etre proposé (en suposant une femme de 85 ans avec 10 ans d’esperance de vie), à un prix décoté de 250k€, réparti en 120k€ bouquet + 1.000€ x 10 ans = cout total de 120k€ de bouquet + 130k€ de rentes avec revalorisations.
Bien sur, on prend un risque si la rente est importante et la personne occupe le bien plus longtemps. Mais à terme, on récupère un bien de 500k€ ou 600k€ en ayant versé 250k€. Il y a pire. Il suffit de compter.
Les 8% de frais de notaires ne s’appliquent que sur 250k€, pas 450k€
Examples réels:
Acquisition 2005, 45m2 à Paris pour 67k€ de bouquet et 350€/mois de rente, 79 ans, décédée en 2020. 15 ans x 380€ + 67k€ = 150k€ de cout total avec les frais de notaires et charges. Valeur 2024: 450k€ (+300k€ de plus value)
Acquisition 2018, valeur libre 350k€. Prix: 100k€ bouquet + rente 1.100€/mois (89 ans, revendu 2023. cout réel 170k€, gain +170k€
Acquisition 2021 maison avec piscine, valeur 400k€. Prix: 150k€ bouquet + rente 1.200€/mois (crédirentiere 89 ans). Horizon d’investissement: 6 ans: cout estimé à terme 235k€, valeur vénale 2024: 530k€, gain +300k€ attendu
Donc oui, on peut faire x2 dans l’immobilier, acheter avec 4% de frais de notaires, 0% d’intérets de crédit, capitaliser tranquillement, mais il faut être sélectif, savoir ou sont les risques, les charges, la fiscalité, négocier, etc…