Je cherche vos avis éclairés sur une opportunité d’investissement qui m’a été récemment présentée, compte tenu de ma situation personnelle spécifique. Actuellement âgé de 30 ans, je n’ai pas de résidence principale et je suis logé chez mes parents.
Situation financière actuelle :
J’ai un patrimoine financier de 47 300 € répartie dans des livrets , PEA , AV, CTO et PEE.
Opportunité d’investissement :
On me propose d’investir 100 000 € dans des SCPI à crédit avec un taux de 4,65% sur une période de 25 ans.
Points à discuter :
Rentabilité potentielle : Comment évaluez vous la rentabilité potentielle de cet investissement en SCPI à crédit, en tenant compte de ma situation particulière sans résidence principale ?
Impact sur la situation actuelle : En considérant que je suis actuellement logé chez mes parents, comment cet investissement pourrait-il influencer ma situation financière et personnelle ?
Répartition des fonds : Pensez-vous que la répartition actuelle de mes fonds entre livrets, PEA, AV, CTO, et PEE est optimale, ou devrais-je ajuster ma stratégie d’investissement ?
Risques liés à l’emprunt : Quels sont les risques spécifiques associés à un investissement à crédit dans les SCPI, et comment pourrais-je les atténuer dans ma situation ?
Conseils personnalisés : Étant donné ma situation particulière, avez-vous des conseils spécifiques ou des alternatives que je devrais considérer ?
Merci d’avance pour vos conseils et votre expertise !
ca semble une bonne offre mais Est-ce qu un credit SCPI se renegocie (a la baisse plus tard) aussi facilement qu un autre credit immobilier ?
si oui, en hypothese de 2 a 3% d inflations cible. Avec un bon choix de scpi a 6/7%.
si non, a titre personnel je dirais non. Il n y a rien de presser et d autres placements plus intéressants en ce moment. garder l effet de levier pour 2025 ou 2026.
Avez-vous déjà choisi les scpi sur lesquels investir ?
Cela va essentiellement dépendre de votre TMI et choix de scpi (France ou Europe)
Vous êtes là seule personne à pouvoir l’évaluer
Dépend notamment de vos projets futurs, selon le % d’utilisation de votre capacité d’endettement
Normalement prêt renégociable à la baisse dans quelques temps si les taux baissent, s’assurer que c’est bien possible
Pas un conseil direct mais plutôt un point d’attention sur les offres de prêts : choisir ses scpi avant de choisir le prêt et non l’inverse (certaines offres de prêt peuvent paraître plus alléchantes mais sont contraintes à un choix de scpi restreint, souvent pas les meilleures du moment où plus prometteuses…
Les derniers chiffres que j’avais en tête était plutôt du 4.8% jusqu’à 15 ans et 5% jusqu’à 25 ans (dans le meilleur des cas, sinon pouvant aller jusqu’à 5.3%) donc la proposition que vous avez reçue est potentiellement tes bonne (dans le contexte actuel)
Est-il possible de savoir par quel organisme vous êtes passé pour obtenir cette proposition de prêt ?
Celui-ci couvre t’il toutes les scpi ?
Merci
Ce n’est que mon humble avis, mais je vous ne vous incite pas à partir la dessus.
Vous allez emprunter à crédit pour acheter un montant de SCPI qui représente plus du double de votre patrimoine total à ce jour, ce qui d’après moi serait très déséquilibré.
Vous n’avez pas indiqué vos revenus, mais ce crédit va forcément impacter votre capacité d’emprunt, dans le cas où vous souhaiteriez dans le futur acquérir une résidence principale.
Le taux d’emprunt se rapproche fortement du rendement moyen des SCPI. Vous n’avez pas de marge, notamment en cas de conjoncture défavorable à long terme.
Si vous voulez absolument acheter des SCPI, je vous suggère fortement de revoir le montant à la baisse, pour ne pas trop déséquilibrer votre patrimoine et vous laissez une marge de manoeuvre plus importante pour vos choix futurs.
« On me propose d’investir 100 000 € dans des SCPI à crédit avec un taux de 4,65% sur une période de 25 ans. »
Le on se ferait 3/4KE sur l’opération, que ce soit bénéfique pour vous ou non.
Un grand merci à tous pour vos réponses et votre aide.
Mon TMI est de 11%, et j’ai déjà choisi les SCPI suivantes : Sofidy Europe Invest, Epargne Pierre et Transitions Europe. La rentabilité locative est estimée à 4,69%.
Mon prêt affiche un taux fixe de 4,65%, avec un TAEG de 4,99%, obtenu grâce à Linxea qui m’a mis en relation avec Zenith Global Solutions.
J’ai actuellement investi 47 300 € comme mentionné, et j’ai également 32 000 € disponibles sur mon compte en banque. Mon salaire annuel brut est de 31 000 €
idem que les autres, je déconseille en ce moment ET pour votre situation. Vous allez vous « enchainer » avec un crédit long terme pour un gain marginal
Bonjour emyle, fort de ces précisions, je vous réitère mon conseil de ne pas donner suite.
Un rapide calcul:
100KE à 4.65% sur 25 ans donne une mensualité de 565€.
31KE/an brut soit 2583€ brut/mois disons 2100€ une fois les prélèvement sociaux payés.
Bref, cette opération vous endette à 27% sans les revenus escomptés des SCPI et environ 23% en prenant en compte les revenus. Dans tous les cas, plus de la moitié de votre capacité d’endettement est utilisé.
Au delà de la rentabilité discutable de l’opération, son montant n’est clairement pas adapté à votre profil.
Pour ma part, j’ai un peu la même situation.
32 ans, je voyage beaucoup (infirmier itinérant) et donc investir en immobilier classique est trop chronophage et trop difficile de loin.
J’ai fait le choix il y a quelques années d’investir 30k de liquidité en SCPI (Corum origine et XL) et il y a 3 ans, j’ai fait un crédit court de 36k sur 6 ans pour acheter Néo en SCPI. Aujourd’hui j’ai 68k de SCPI, 300e par mois de revenu et un crédit de 500e/mois. Soit un cashflow négatif de 200e.
Je pense que vu mon rythme de vie, les SCPI c’est top. J’ai des SCPI européennes, j’en suis ravi. Avec Corum j’ai plus de 5% de rendement net d’impot par ans (les impots sont payés à l’étranger, avantage +++).
Ma grosse erreur, c’est de ne pas avoir fait un prêt beaucoup plus gros sur du long terme afin d’avoir un cashflow équilibré voir positif, surtout avec les taux bas
Je vais me trouver une banque qui veut bien me prêter 80 à 100k de plus sur 25 ans et surtout accepter que je dépasse les 35% de taux d’endettement. Les taux importent peu vu qu’on peut les défiscaliser donc c’est l’état qui va les payer au final. J’aimerai bien faire des crédits réguliers en SCPI, en ayant un cashflow à l’équilibre pour pouvoir renouveler l’opération régulièrement et me faire financer mes SCPI par la banque et me construire un gros portefeuille. Je sais pas si c’est réalisable mais je vais essayer avec mon banquier d’abord et avec un courtier ensuite s’il me dit non
En parallèle de ça, j’investis en bourse afin d’avoir un portefeuille crédible auprès de la banque et montrer que malgré mon crédit, je peux investir de belles sommes et diversifier mon patrimoine
4.65% c’est un taux intéressant en cette période. Certains taux ont grimpé à plus de 5% pour du financement de SCPI. Quelle banque t’as proposé ça?
De mon point de vue, si tu peux choisir les SPCI sur lesquelles investir cela vaut le coup, si elles sont imposées alors non. Un crédit, le plus dur est de l’obtenir, même si le taux n’est pas des plus sexy. Quand ils baisseront, il sera toujours possible de le renégocier pour limiter ton effort d’épargne voire dans le meilleur des cas, l’annuler.
Même à cashflow négatif, une partie importante du capital s’autofinance (bien que pas la totalité, monde idéal du cashflow neutre ou positif…)
Selon des hypothèses normales (ni trop optimistes ni catastrophistes) on arrive encore encore à des TRI de 7% en empruntant sur 25 ans
Si la capacité d’endettement n’est pas nécessaire pour d’autres projets alors je considère que c’est mieux que de ne rien en faire
et je rajoute: et meme si tout va bien, faudra rester toujours chez maman et papà ou gagner beaucoup plus. J’y vois plus de risques de regretter ce choix que de s’en féliciter d’ici 5 ans, 10 max.
Je vais faire mon vieux, mais à mon époque, pour ce type d’opération, on aurait rajouté un loyer fictif dans les charges pour le calcul de l’endettement en partant du principe que le client n’allait pas rester 25 ans chez ces parents afin de s’assurer que ça restait viable.
Selon les critères de la banque qui me finance, je suis à 16% de taux d’effort, et 26% avec le calcul classique.
Il serait toujours possible de faire racheter la créance par un autre établissement de crédit (Arkéa Banque Privée ne renégociera pas). Pour que ça vaille financièrement le coup, il faudrait une baisse d’au moins 1,50% dans les 5 premières années. Mais bon, j’ai aussi des options sympas pour rembourser par anticipation, surtout si je veux récupérer de la capacité d’emprunt. Je peux utiliser les 10 000 € de remboursement par an sans frais à cette fin.
Du coup, tu te lances dans l’opération? à hauteur de 100K€?
Sur la possibilité de faire racheter par une autre banque, autant c’est courant pour une résidence principale, autant pour des SCPI je crains fort que les banques ne se bousculeront pas.
Pourquoi il aurait plus de mal? Si en plus il arrive avec un historique de loyers et que tout s’est bien passé pas de raison. Il y a beaucoup moins de risque de vacance locative dans les SCPI que dans l’immo classique. Un bon courtier lui trouvera ça et lui fera économiser beaucoup.
Sur un bien immobilier, la banque va pouvoir obtenir une garantie Crédit Logement ou une hypothèque alors que sur des SCPIs elle peut éventuellement les nantir mais c’est contraignant.
Au delà de ça les banques n’ont que peu d’appétence à financer et encore moins refinancer un achat de SCPI si elles ne sont pas leurs propres SCPI maisons. Il faut savoir qu’un crédit immobilier n’est pas très rentable en soi.
Mon premier cashflow est négatif parce que j’ai fait un crédit court. Si j’avais mieux réfléchit, j’aurais fait un crédit plus long (20 ou 25 ans) et la j’aurais été en positif. Erreur de débutant, c’est pas la première et ce sera probablement pas la dernière.
Un cashflow positif en immobilier, c’est très très très compliqué. Si on met bout à bout les différents impôts, travaux et tout, on arrive quasiment jamais à l’équilibre. La vraie plus value sera sur le prix du bien qui va monter avec le temps. Pour te donner un ordre d’idée, 250k euros de SCPI chez Corum, c’est 1000e/mois (un peu plus en réalité) net d’impôts et de frais de travaux. Aucun souci de gestion, aucun mauvais payeur, risque minimum. J’ai beau chercher, je ne vois aucun moyen de faire un aussi bon résultat avec l’appartement de ma mère en bord de plage tout au long de l’année. Et je ne parle même pas des soucis de gestion sur l’appartement et des frais réguliers (dégât des eaux, peur des dégradation, ravalement de façade, ascenseur, etc …).
Donc même si mon opération est en cashflow légèrement négatif, c’est pas bien grave. Au finale j’aurais la possibilité de me faire financer mes SCPI par la banque sur 20 ou 25 ans en payant peut être 100e de ma poche par mois. Bon après il faut que je calcule plus en détail si oui ou non je serai en cashflow négatif avec les déductions des intérêts. Je vais me pencher dessus demain je pense.
Je suis d’accord avec la majorité, je trouve que le crédit est cher (taux d’emprunt supérieur à tes revenus ) et vu la situation actuelle très tendue avec les SCPI la taille du projet paraît trop importante
