Les CGP n’aiment pas qu’on attaque les SCPI car c’est un produit extrêmement rentable (pour eux). Ce Mr n’hésite pas à ressortir les mensonges habituels pour mieux faire passer les frais de souscription démentiels, comme le fait qu’ils correspondraient aux frais de notaires par ex alors que c’est totalement faux (ils servent à le rémunérer lui et la société de gestion). Pour la même raison les CGP ne voient pas d’un très bon oeil l’arrivée de ces nouvelles scpi qui font globalement baisser les frais (même sur 10 ans).
Il est vrai que ces 2 modèles sont difficiles à comparer car il y a beaucoup de postes de frais dans une SCPI avec des assiettes et des mécanismes différents. Mais un bon juge de paix c’est je pense le DIC qui est un document réglementaire et donc dans lequel il est moins évident de dire n’importe quoi. Par exemple sur le DIC de Neo sur 10 ans : 1,47% de frais/an, sur le DIC de Corum origin sur 10 ans : 3,86% de frais/an, plus du double !
Une critique que l’on peut faire sur ces scpi sans commission de souscription c’est qu’en réalité une partie de cette commission a été transformée en commission sur les nouvelles acquisitions (commission payée par la scpi donc l’ensemble des associés et non le seul souscripteur). Donc il est faux de croire que 10-12% de frais ont totalement disparu et en mettant ça « sous le tapis » on a perdu en transparence.
Oui c’est à mon avis une erreur de choisir ses SCPi avec comme critère principal le rendement de l’année. Quand on fait ça on se rend compte que la quasi totalité du podium est occupé par des jeunes SCPI.
Tout simplement car ces SCPI peuvent profiter d’un effet relutif important de la collecte grâce au délai de jouissance. Vous collectez 100 que vous investissez immédiatement et donc qui rapportent mais que vous ne devrez rémunérer que dans 6 mois. Et quand ces 100 représentent 50% de votre capital, l’impact est plus fort que lorsqu’ils ne représentent que qqles % de votre capital.
Forcément ce % a tendance à diminuer au fûr et à mesure que la scpi grossit et c’est pourquoi le rendement suit quasi toujours une tendance baissière sur les ~ 5 premières années.
Bonjour, @Thomas_QUERRY
On prend 6% de frais par arbitrage ??! Les 20€ de frais sur les 340€ déplacés c’est un peu énorme non ?
Ou s’agit-il des frais d’entrée SCPI ?
Il faut plutôt 2 ans, heureusement.
8-10 ans, c’est plutôt la durée de détention minimale conseillée pour ce genre d’investissement, pas pour revenir à 0.
8 ans pour un retour sur frais me paraît au contraire cohérent . Si on part sur 12% de frais d’entrée pour 100€ d’achat, cela nous fait 12€ de frais. Avec une revalorisation de 1,5% / an (la moyenne étant plutôt 1,25% il me semble), il faudra bien 8 à 9 années pour retrouver une valeur de part = 100.
Évidemment, je ne tiens pas compte des dividendes mais cela au même titre que les loyers pour investissement immobilier…
Ou alors j’ai loupé quelque chose ?
On est d’accord. C’est la première fois que je vois qu’on considère que c’est le capital qui permet de dire « qu’on revient à 0 ». La réalité c’est qu’on a récupéré ses billes lorsque capital + revenus = apport, mais bon, chacun peut le voir comme il le souhaite.
En tout cas il faut 8 ans pour que ce placement puisse être compétitif. Car dans l’absolu faire 0 en 2 ans c’est mauvais pour un produit sans aucune garantie en capital.
Je ne comprends pas le débat sur les frais de gestion soit disant haut de Remake et autres SCPI sans frais d’entrée.
Car on s’en fout qu’il prennent 1% ou 50% de frais de gestion.
L’essentiel c’est ce qu’ils te donnent à la fin du mois : 3% ou 7% ?
Si Remake bosse bien et crache 25% de rendement, ils peuvent prendre leur 18% de frais et me filer 7%, je n’ai aucun problème - si ça dure dans le temps of course.
En revanche une SCPI de papi qui ne prend « que » 8% de gestion mais ne te donne au final que 2% (car leur parc immobilier vieillissant ne crache que 10%), apparemment ça rassure des gens ici… chacun son truc !
Dernière remarque sur l’alignement des intérêts : la SCPI à 0% de frais d’entrée a INTERET pour elle de sortir un gros rendement pour se payer dessus, et c’est donc VOTRE intérêt aussi.
Et d’ailleurs, à ce propos, je ne suis pas trop d’accord avec l’analyse faite par Finary sur REMAKE:
Les 18% apparaissent ,en rouge, sont considéré comme « ELEVES » et le conseil associé est « ces frais devraient idéalement être inférieurs à 10% »
Cela fait echo à la remarque de Jeremm : cette analyse n’est pas pertinent selon moi.
Qu’en pensez vous ? Que va en dire cette fameuse IA qui arrive ? est ce qu’elle répètera bêtement cette analyse, ou bien sera elle plus clairvoyante ? j’ai hâte de voir.
Cette discussion a déjà eu lieu sur un autre fil mais c’est important de le rappeler : il me semble aussi que les frais affichés par Finary et le code couleur associé n’est pas pertinent et doit évoluer.
Ce n’est pas faux, mais à l’heure où les prix de l’immo se cassent la binette (bientôt le prix des parts aussi), les jeunes SCPI ont le mérite d’investir à prix révisé, et donc à taux de rendement plus élevé. Elles n’ont pas le poids d’un patrimoine constitué ces dernières années, sur des prix élevés et des taux de rendement bas. Et elles sont mieux armées pour résister sur les valeurs de parts, puisque leur patrimoine est nouvellement acquis. Donc leur moteur de performance sera aussi leur capacité à reluer plus rapidement leur rendement locatif. A condition qu’elles collectent bien sûr…
Oui j’avais fait la remarque, ces codes couleurs et analyse de frais ne sont pas pertinents la plupart du temps (sans compter que beaucoup de frais affichés sont faux - documents envoyés à Finary plusieurs fois en leur demandant d’afficher les frais correctement, sans résultat).
C’est bien d’analyser les frais mais si les données sont fausses ou que les résultats sont biaisés par un mauvais postulat de départ (à partir de quel % doit-on considérer les frais élevés sur tel ou tel support), c’est inutile.
Est-ce que vous pensez que ça serait une bonne idée de faire une sorte « ETF » SCPI Linxea Spirit 2. On prend la capitalisation de la totalité des SCPI présente dans l’assurance vie et on investie en fonction de la pondération
j’aime bien l’idée
Mais en réalité cela n’a pas trop de sens à mon avis. Cela donnerait une fausse diversification, par ailleurs bien compliquée à mettre en place et à gérer
J’ai effectué le test en prenant 85 % de la capitalisation totale des SCPI présent dans l’assurance vie Linxea Spirit 2, ce qui correspond à environ 41 193. Ensuite, j’ai sélectionné les 12 SCPI qui répondent aux critères requis.
Merci beaucoup pour ta contribution. Les 60% de bureaux sont voulu où il est rarement possible de faire moins ? J’avoue ne pas être si confiant que ça à long terme sur les bureaux
. Si on part sur 12% de frais d’entrée pour 100€ d’achat, cela nous fait 12€ de frais. Avec une revalorisation de 1,5% / an (la moyenne étant plutôt 1,25% il me semble), il faudra bien 8 à 9 années pour retrouver une valeur de part = 100.
