Bonjour,
je cherche des retours sur La Première brique en crowdfunding immobilier.
L’idée étant de faire un DCA sans prendre le temps d’analyser chaque dossier pour varier un peu de PEA (etf) et de l’immobilier physique en direct.
Est ce que des gens qui utilisent cette plateforme depuis longtemps sur plusieurs projets peuvent ils mefaire un retour ?
Niveau déclaration d’impôt, quelqu’un peut me confirmer qu’ils s’occupent de tout en prélevant directement ?
Merci d’avance
Bonjour,
Sans doute la moins pire des plateformes de CF. Après ca reste sinistré en ce moment comme secteur, donc les retards s’accumulent et des pertes se profilent, comme ailleurs. Mais ceux-ci semblent toutefois mieux gérés.
La plateforme est top niveau communication. L’autre avantage c’est le faible montant que tu peux mettre par projet et tu peux donc, comme tu l’envisages, de positionner sur beaucoup de projets pour limiter le risque.
Ca reste un placement très risqué, les rendements alléchants ne sont pas là pour rien donc à faire sur une petite partie de ton patrimoine.
Pour les impôts en effet rien à faire, les prélèvements ont lieu à la source. Sauf la dispense d’acompte à l’IR à faire une fois par an si concerné.
Merci, en effet c’est a priori risqué mais jusqu’ici tous les projets ont étaient remboursé, et en cas de retard en général les intérêt court alors ca semble plutôt pas mal.
Attention aux présentations trompeuses
Les retards atteignent 30% des projets de 2022. il suffit qu’un tiers de ces projets ne soient pas remboursés pour que le rendement passe en négatif. Et les pertes définitives peuvent mettre des années à se déclarer (dans l’intérêt des plateformes d’ailleurs qui peuvent pendant ce temps afficher un taux de perte à 0)
plus ils courrent longtemps, moins on a de chances de les rattraper. Il y a un certain nombre de projets où c’est déjà mal parti de revoir le capital
OK merci pour cet éclairage …
Bonjour,
Je ne recommande pas du tout la Première Brique ni même le crowdfunding immobilier en règle générale. La situation est très grave et semble s’aggraver de mon côté de mois en mois.
Non seulement, le rendement affiché est très loin d’être respecté (par ex avec des remboursements « très » anticipés), mais surtout les retards de plusieurs mois se multiplient, quelque soit d’ailleurs la garantie affichée au départ.
Aujourd’hui, j’ai 3300€ chez eux, répartis sur 22 projets. 8 m’ont été remboursés (avec parfois un rendement bien loin de l’attendu), 7 sont en retard…Je vous laisse donc compter mais clairement, la situation est plus qu’inquiétante.
Je n’investis plus 1 centime avec eux et j’attends les remboursements hypothétiques de mon capital.
Je suis persuadé que je ne reverrai pas mon argent pour bcp de projets.
Non seulement, le rendement affiché est très loin d’être respecté (par ex avec des remboursements « très » anticipés), mais surtout les retards de plusieurs mois se multiplient, quelque soit d’ailleurs la garantie affichée au départ.
Comment tu explique ça ? Tu es sur que tu ne confonds pas rendement et taux ? Un taux de 12% veut dire 12% sur l’année. Donc un projet de 6 mois au taux 12% aura un rendement de 6% en réalité.
Pour les remboursements « très » anticipés ça veut juste dire que le projet s’est achevé plus rapidement que prévu ? Dans ce cas je ne vois pas le problème, la durée des projets est théorique.
Merci pour ces commentaires.
Moi je ne comprends pas un truc : on a peur des défauts, mais si défaut il y a, la première brique récupéré le bien non ? Ou n’importe quelle garantie ? Donc ok ensuite ça prend du temps à revendre etc… Mais nous in fine on récupère nos sous non ?
Dans la vidéo récente du boss de LPB avec S’INVESTIR il dit qu’il a déjà récupéré des hypothèques.
C’est quoi précisément le process si un porteur fait défaut ?
Pareil j’attends de pouvoir retirer mes investissements de La Première Brique et Bienprêter pour stopper définitivement le crowfunding…
Plusieurs mois d’attente entre l’investissement et le début du projet pour au final être remboursé en anticipé au bout d’un mois sans les intérêts
Si le projet de plante, oui la première brique va faire jouer les différentes garantie pour essayer de récupérer au mieux les intérêts et le capital. Mais rien n’est gratuit et encore moins immédiat.
Une fois le bien récupéré, il faut encore le vendre, parfois avec une décote. Payer les frais de recouvrement et ensuite, tu rembourse ce que tu peux des capitaux aux investisseurs.
Si la vente de suffit pas, tu essaie de faire jouer les garanties suivante, comme les cautions. Si un projet se plante, ça passe. Si tout le secteur décroche, pas sûr que les cautions soit si solvable que ça.
Si le taux est à 11 ou 12%, c’est bien que le risque existe.
Le risque de retard (qui presque une constante de l’immobilier) et le risque de perte partiel en capital.
Je pense que le risque de perte total est très faible, mais le risque de perte partiel est clairement établie.
Dans l’ensemble, les garanties prisent à partir de 2024, semble plus solide qu’en 2022/2023 et je pense que le travail de sélection est plutôt très bien fait par LPB.
Je suis perso exposé à hauteur de 16k¢ pour le moment et je vise une rentabilité final autour de 6% net. 12% brut → 8% net théorique → 6% net de tout (cash drag + éventuel perte).
Au final, pour le moment, c’est un investissement qui me plaît beaucoup.
Bonjour a tous
Je deterre un peu mais cette semaine, leur projet Le Magicien est l’un des plus robuste que j’ai vu (En comparant les autres projets des autres plateformes)
Un score de 68: Le Magicien (59) — Roubaix — 12.0%/an · 24 mois | CrowdPickr
Je viens d’investir dessus.
Bonjour a tous, et bien ils ont ajouté quelques autres projets, dont 1 qui me semble robuste. “Le Lagon”
Projet atypique et plutôt rassurant sur le papier. Le scoring CrowdPickr (outil d’analyse indépendant) lui attribue 75/100 avec un verdict « Recommandé »:
Points forts
Le premier, c’est la solidité financière du dossier. Avec un LTV de 17% et un apport opérateur représentant 64% du coût total, les ratios sont franchement excellents pour du crowdfunding immobilier. On prête 1 M€ sur un actif vendu 6 M€ : la marge de sécurité est réelle.
Deuxième point fort : la sortie commerciale est quasi actée. Une promesse de vente notariée à 6 M€ avec un acquéreur américain, indemnité d’immobilisation versée, acte authentique attendu début été 2026. Le projet est structurellement plus proche d’un pont de financement que d’une opération à construire.
Troisième élément positif : le permis de construire est obtenu et purgé, le foncier est acté. Pour une opération de ce type (terrain nu à Saint-Barthélemy), c’est la situation la plus propre possible.
Risques à surveiller
L’opérateur mérite attention. Alexandre Pallas affiche 30 ans d’expérience et un track record réel (Groupe Anthelios, cédé en 2022), mais le score B2 reste à 9/15 : l’historique de la structure BARTHELIA spécifiquement est limité, et les détails sur des opérations précédentes similaires sont absents.
Autre point de vigilance : la plateforme La Première Brique a un taux de retard autour de 10%, et l’absence documentée de marché secondaire réduit la liquidité en cas de besoin.
Ma position
Je rentre sur ce projet. Le contexte (Saint-Barthélemy, marché ultra-prime, promesse signée) combiné à des ratios financiers exceptionnels justifie le ticket. Le 12%/an est cohérent avec le profil de risque. Je garde en tête que l’horizon est 2028 et que la signature de l’acte authentique reste la vraie échéance à surveiller d’ici l’été 2026.
Mais ca n’engage que moi!
