PLF 2027 : ALERTE sur la fiscalité du LMNP !

Immobilier
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Bonjour à tous,

Je crée un sujet dédié car le PLF 2027 déposé hier contient une réforme du LMNP au réel qui me paraît assez importante, notamment pour ceux qui ont déjà plusieurs années d’amortissements en stock.

À ce stade, rien n’est voté et le texte va évidemment évoluer au Parlement. Mais l’article 7 prévoit, dans sa rédaction actuelle, plusieurs changements assez lourds (lien : Assemblée Nationale).

Pour les LMNP classiques, l’amortissement des locaux serait désormais limité à 2,5 % par an, avec en plus un plafond de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme : 1,5 % et 5 000 €.

Par ailleurs, le mécanisme de report des amortissements serait également fortement modifié.

Les amortissements déjà accumulés avant 2027 resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de 50 % du résultat imposable restant après application des amortissements de l’année.

Et surtout, à compter de 2027, les amortissements qui ne pourraient pas être déduits au titre d’un exercice ne seraient plus reportables sur les exercices suivants. C’est quand même un changement assez radical par rapport au fonctionnement actuel du LMNP réel.

Autrement dit, pour les nombreux d’entre nous qui possédons déjà un LMNP, il y aurait potentiellement deux sujets :

  • une baisse de l’amortissement déductible chaque année si l’amortissement actuel du bien dépasse 2,5 % ;

  • et surtout une capacité beaucoup plus limitée à utiliser dans le futur les amortissements qui n’ont pas pu être déduits.

Tout cela vient en plus de la réforme de 2025 sur la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

BFM Business vient également d’en parler :
BFM Business sur X – fiscalité du LMNP et PLF 2027

Je suis curieux d’avoir l’avis de ceux qui ont déjà regardé le texte.

Si le texte reste en l’état, j’ai l’impression que l’impact peut être assez différent selon l’ancienneté du LMNP et le stock d’amortissements déjà constitué.

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Le point qui change vraiment le jeu c’est la fin du carry-forward des amortissements non utilisés. L’intérêt du LMNP réel c’était précisément ça : accumuler un stock les années déficitaires et le sortir plus tard. Sans ça, le régime perd une grosse partie de son attrait.

Le plafond de 7 000€ par foyer fiscal c’est aussi très impactant pour ceux qui ont plusieurs biens. Sur deux LMNP à 200k€ chacun, tu dépasses vite ce plafond global.

À noter que rien n’est voté, et le texte au Parlement peut bouger significativement. On l’a vu sur le micro-BIC en 2024. Mais la tendance de fond est claire, et combiné à la réforme 2025 sur la plus-value, le LMNP réel se réduit comme peau de chagrin.

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Bonjour,

Si je comprends bien, l’amortissement serait désormais plafonné à 2,5 % par an, soit une durée d’amortissement de 40 ans, et cela concernerait aussi bien les éléments du bien (toiture, murs, aménagements, etc.) que le mobilier (lit, canapé, table, chaises, etc.) ainsi que les gros travaux supérieurs à 500 € (façade, remplacement des fenêtres/volets, réparation ou modernisation de la chaudière, etc.).

Avec une durée de 40 ans généralisée à l’ensemble de ces éléments, il faudra donc beaucoup plus de temps pour atteindre le plafond de 7 000 € d’amortissement annuel.

En revanche, les dépenses inférieures à 500 € pourraient toujours être comptabilisées directement en charges. Je vois déjà certains petits malins demander à leur artisan de faire plusieurs factures afin de fractionner artificiellement le coût de certains travaux et de les faire passer en charges déductibles.

Cette réforme risque donc une nouvelle fois d’être contournée. Il aurait été plus cohérent d’appliquer le même fonctionnement aux charges et aux amortissements, avec un traitement homogène des dépenses plutôt que de créer un seuil qui incite au fractionnement des factures.

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Bonjour, je possède un bien immobilier acheté il y a 2 ans en LMNP tout refais avec goût je loue en longue durée pour permettre aux personnes de se loger. Et en échange on récolte des lois bizarres taxes d’un état qui veut juste tout nous prendre….

Je pense qu’à terme il n’y aura plus de bien en location ça va devenir invivable pour les propriétaires… comment peut on être gouverner par de telle incompétent pendant aussi longtemps ?

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@Ezerian la rédaction du PLF parle d’amortissement « des locaux », ce qui vise a priori le bâti, pas le mobilier. Donc les meubles devraient rester sur leurs durées habituelles (5-10 ans selon les éléments). Mais le plafond global de 7k€ par foyer fiscal s’applique à tout, donc sur plusieurs biens tu coinces quand même vite.

Sur les factures fractionnées sous 500€, oui c’est évident que ça va proliférer. Ce type de contournement finit généralement par être colmaté, soit dans la loi finale soit par voie de doctrine.

J’attends le texte définitif de toute façon. Ces PLF bougent pas mal entre le dépôt et le vote final.

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Bonjour,
Merci pour le sujet et le récap. Si j’ai bien compris, les résidences service (étudiant, personne agée), ne sont pas concernées par ce projet de finance 2027.

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Je sais que les résidences de service n’étaient pas impactés par le PLF qui visait à réintégrer les amortissements dans la plus value.

A voir si ces résidences seront aussi exclues de ce PLF. Le secteur est déjà en crise avec de nombreux gestionnaires qui font faillites, ça serait étonnant d’aggraver la situation, c’est un secteur qui emploie :thinking: