Bonjour,
Cas d’école sur lequel j’ai toujours eu un doute:
- Crédit immobilier à 1,1% contracté il y a 5 ans (il reste donc 20 ans)
- A ce jour il me reste 134k de capital restant dû
- La mensualité se décompose tous les mois en (pour arrondir) 500e de capital + 120e d’intérêts + 20e d’assurance (le montant d’assurance n’évolue pas durant les 20 prochaines années)
Partant du principe que 6k e représentent une année de capital, vaut-il mieux rembourser son crédit immobilier ou réaliser un placement sur un ETF MSCI World par exemple?
Sur mon contrat et en remboursant, je diminue la durée de mon prêt : si je rembourse 6k mon prêt ne finit plus dans 20 ans mais dans 19 ans. J’ai toujours fait un rapprochement facile (120 (intérêts) + 20 (assurance))*12 = 1680e économisés mais je doute que ce soit la bonne logique à avoir.
La bonne logique ne serait-elle pas: si je place mes 6k sur un ETF qui va faire 5% sur les 20 prochaines années (durée de mon prêt): je vais gagner 6k e dans 20 ans, versus 1680 pour le remboursement anticipé, donc placement sur ETF gagnant à ce taux de crédit immo?
Considères l’argent prêté par la banque de l’argent “gratuit” (à 1,1 %… moins que l’inflation, la banque a perdu/perd de l’argent à te le prêter à ce taux).
Globalement, il n’est jamais intéressant de rembourser de l’immo en avance, c’est tout l’interet de l’immobilier de profiter de l’effet levier.
Les 6k, toi tu peux les placer à 5% (minimum) qui prendront en valeur, soit sur un PEA, soit sur des SCPI par exemple (en nue propriété si tu veux mon avis)
Concernant le calcul, il est “faux”, dans le mesure ou les intérêts sont payés en premier en début de prêt (évidemment, c’est 1.1% sur la somme restante due chaque année, mais dans les faits ils calculent les interets sur les 25 ans et les applique les premieres années), aprés 5 ans, vous les avez déjà payés donc vous économiserez quasi rien en diminuant le total du de 6k.
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votre taux est relativement bas et le montant de l’assurance de prêt est raisonnable donc conserver le prêt et investir ailleurs est potentiellement une bonne opération tant que vos revenus augmente plus vite que votre taux d’intérêt.
en remboursant 6000 euros maintenant vous allez gagner un peu plus d’un an de remboursement car actuellement vous rembourser environ 1300 euros d’intérêt et 4700 euros de capital donc en remboursant aujourd’hui vous gagner environ 14 mois
vérifier si votre prêt est remboursable partiellement par anticipation, s’il y a un minimum de capital (souvent 10% du capital restant) et si vous avez des frais (c’est souvent le cas)
certain prêt autorise de payer une mensualité de plus par an et/ou d’augmenter la mensualité sans frais.
un des motifs pour rembourser plus vite c’est l’économie de loyer qui va réduire vos charges fixes et vous apportez plus de liberté financière.
tout dépend si le fait de ne plus avoir de dette vous apporte ou non un sentiment de sécurité financière ou pas et si c’est important pour vous.
pour ma part j’ai opté pour utiliser l’option de la mensualité supplémentaire par an et j’ai augmenter la mensualité presque tous les ans pour au final payer ma maison en 9 ans. mais le taux était au départ de 4 % j’ai également renégocier 2 fois pour réduire à la fin a 2.2 %
cette stratégie hybride a été un bon moyen pour améliorer ma situation patrimoniale et obtenir un socle de protection contre une baisse de revenus. ce n’est peut-être pas la plus optimale en terme de rendement mais elle apporte plus de resilience face au aléas de la vie.
en conclusion la question c’est qu’est ce qui compte le plus pour vous. la sérénité financière ou la performance ?
Si vous observez votre tableau d’amortissement vous verrez que vous payez les intérêts par 12ième du taux + l’assurance. Le reste rembourse une partie du capital restant. Je vous le fait vite fait, c’est sous cette forme :
…
Si vous remboursez 6000€ :
…
Vous gagnez 1700€ environ.
Si vous placer les 6000€ sur un ETF à 5% pendant 20 ans voici le résultat :
Je crois que la conclusion s’impose d’elle même. D’un côté 1700€ de gagné, de l’autre 10k de plus value. Evidement, d’autres considérations tel que la réduction d’une année de remboursement est également à prendre en compte.
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