Bonjour alain
Désolé que tu aies pris la vague de baisse. Moi j avais vendu mes SCI (capimmo, cap santé et trajectoire santé) suite à ce post.
Il faut être tres sélectif aujourd’hui et un site comme scpi lab, te donne toutes les infos de maniere tres lisible. Les institutionnels en se retirant massivement des SCPI ont déstabilisé le marché (interessant de voir le % d institutionels Vs petits porteurs dans les retraits) et du coup c’est les SCPI qui etaient le plus mis en avant qui s’effondrent tant qu’il y aura plus de demandes de retrait que de collecte. S’ajoute une communication deplorable en moment de crise de SCPI comme primonial qui font qu’on a aucune vision sur l’avenir. C’est la principale raison de ma vente des SCI capimmo et cap santé.
J’ai fait le pari sur les Scpi jeunes et sans frais. Helas pas bcp de diversification, c’est le risque, mais vu qu’il y a une pénalité de sorti a 5% pendant 3-5 ans si on sort trop tot, je me dis que je suis tranquille pour cette periode sauf si vent de panique généralisé.
+1 /+1
Aïe elle fait un peu mal la baisse du prix de part de Primovie…
A vous lire, je comprends que le conseiller primonial essaye de m’entuber en me proposant d’investir sur Primovie en ce moment 
Primonial est vraiment vraiment vraiment une société de gestion plus que médiocre. Ils se sont gavés pendant des années à attirer le chaland pour acheter trop cher des immeubles mal loués.
Maintenant ils paient leur légèreté au prix fort mais accompagnent pas mal de monde dans leur chute.
Si tu n’as pas déjà souscrit, fuit le conseiller Primonial et leurs SCPI moisies. Si tu en as déjà, à mon avis mieux vaut se couper une main qu’un bras.
La chute de la valeur des part n’est pas le seul problème chez eux. Peu en parlent mais si tu regardes l’évolution des loyers versés (pas en pourcentage mais en montant absolu), tu constateras qu’elle est elle aussi négative (surtout chez Primopierre). Même chose pour le taux d’occupation et la capitalisation. Une seule chose qui monte : le taux d’endettement…
A mon avis les ennuis ne sont pas terminés chez Primonial et ils ont désespérément besoin de cash pour se relancer. Alors que certains profitent de la chute pour acheter à bon compte, eux sont obligés de vendre leurs actifs pour rembourser les parts en attente de retrait…
Suite à cette annonce j’imagine que bon nombre de personnes vont chercher à sortir de Primonial…
J’ai personnellement quelques parts de Primovie logées sur une AV Spirit 2, le choix le plus sage serait de revendre toutes mes parts avec la petite moins value (<1k€), mais avec la pénalité appliquée par Linxea pour la détention de moins de 3 ans je me demande s’il vaut la peine d’attendre un peu ?
C’est le bilan que je fais. 4 ans chez eux que de la MV…en revanche, eux se gavent de frais.
Je n’ai pas de SCPI juste de la SCI Primonial Primovie, des OPVCM et des fonds structurés mais à mon avis ça va être compliqué de sortir.
Jai 116k chez primopierre, et il me reste 23 ans a payer.
J’ai pas vraiment d’intérêt à vendre, ils ont quand même un parc conséquent, ils vont pas déposer bilan.
Mais ça ne change rien au fait que j’ai pris la pire décision financière de ma vie en investissant chez eux.
Je suis sincèrement désolé pour vous.
Je trouve la situation de Primopierre particulièrement préoccupante. Ce n’est pas seulement problème de valorisation des actifs. En fait rien ne va.
Taux d’occupation réel de 75% seulement (pas le tof qui compte les locations sous franchise et les locaux en restructuration).
Aucune diversification : que du bureau en région parisienne (ou presque) au moment où ce marché souffre fort.
Plus de sorties de bail que d’entrées (le dernier trimestre a été particulièrement terrible).
Durée moyenne des baux de 3,69 ans (c’est à dire zéro visibilité sur l’avenir).
32,7% d’endettement (et ca devrait encore monter puisqu’ils ont voté une autorisation jusqu’à 40%).
Loyers en chute libre.
1 148 000 parts en attente de retrait (×2 en un trimestre) et je mets ma main à couper que ce n’est pas terminé.
Aucune vision donnée par l’équipe de Primonial, le bateau coule tranquillement depuis près d’un an.
Confiance rompue, bon courage pour attirer de nouveaux souscripteurs pour éponger la dette et racheter de bons actifs. D’ailleurs, regardez les avis Google. C’est édifiant.
A mon avis la seule solution est de sortir Primonial et de changer de gérant. Seul cela permettra de relancer la SCPI et sauver ce qui peut l’être.
En effet après soyez pas désolé pour moi. J’ai d’autres actifs qui eux ont de bons résultats, je gagne bien ma vie je ne suis pas à plaindre.
Après oui, c’est chaud et inquiétant, j’ai pas eu de chance sur le coup ou alors j’ai été profondément idiot, je ne sais pas.
J’ai été recommandé par un CGP, mais j’avais également des proches ayant des parts chez Primonial qui m’en avaient dit que du bien.
Vos retours sont intéressants et devraient être épinglés.
Beaucoup de gens vantent les scpi comme « solide et sans risques, on achète et on attend 20 ans avec les loyers », un peu comme les ETF. Mais une mauvaise gestion ou une claque économique peu mettre à mal le portefeuille / la stratégie et le mental.
Bon courage pour la suite.
T’as déjà tenté de simuler si tu vendais tout soldais le tout. Quitte a y laisser des dizaines de milliers de pénalités ?
Pour tout mettre sur un etf Nasdaq 100 ?
Le conseilleur n’est pas le payeur mais à ta place j’y réfléchirais très sérieusement.
Risqué oui. Autant que garder ta ligne actuelle selon moi si ce n’est plus.
Perdu pour perdu j’irais chercher le meilleur etf du marché pour redresser la barre. Si la stratégie fonctionne tu pourras même rééquilibrer sur du moins risqué une fois à l’équilibre.
J’ai un fichier Excel qui trace tout à propos de mon investissement, je sais au centime près ce que ça me coute/rapporte.
Si je solde tout, concrètement, je serai obligé de vendre des actions pour éponger la perte car oui en dehors de ça, je suis sur une stratégie DCA ETF depuis quelques années qui elle m’a rapporté vraiment de l’argent.
Donc voila quoi. Car même si c’est bof, les loyers tombent toujours et dans quelques années je pourrai faire l’opération sans toucher à mes investissements/épargne.
Pas suffisamment de réserve d’épargne pour éponger sans vendre des actifs ?
Le risque c’est qu’à terme le taux de distribution ne baisse lui aussi et la…
Non, par principe, en épargne, j’ai juste ce dont j’ai besoin (3 mois de charges) pas plus.
Par contre en vendant les actifs, oui assez largement mais je n’envisage pas cette option.
Salut,
J’ai investi sur Capimmo exactement il y a 5 ans, sur conseil de mon banquier au CMSO, lorsque je cherchais à diversifier et améliorer le rendement d’un vieux contrat d’AV dont le fond en euro ne rapportait plus rien. Il m’avait dit que cet investissement était pratiquement aussi « sûr » que le fond en euro, ce que j’avais tendance à croire, vu le faible niveau de risque (2 sur 7) affiché dans le document qui m’a été remis !
Je suis tout de même resté prudent, je n’avais mis « que » 5 K€ (sauf que sur un autre contrat, il y a eu aussi 5K€ sur OPCI Premium B, également de chez Primonial Reim, et qui a pris -20% aussi ! Coté gestion, Primonial m’a l’air d’être « champion toutes catégories », ça doit être la fête chez eux au taf en ce moment 
). Avec la chute actuelle et les frais de gestion (élevés) qui sont prélevés tous les mois par le banquier/assureur, ça n’a pas vraiment été profitable (je pourrais le classer dans « mes pires placements » 
, le livret A a fait nettement mieux)
A l’époque, je ne me suis pas trop penché sur ma gestion patrimoniale (aie, aie, aie), je ne suivais pas ça de près et j’étais très loin d’avoir le niveau d’information que j’ai actuellement, même si je me considère encore comme un débutant (à 60 ans ! Hélas, oui, ça fait un peu tard, mais mieux vaut tard que jamais …). Donc comme toi, j’ai laissé pendant de trop nombreuses années beaucoup d’argent sur de mauvaises assurances vie. Ça ne fait que 1 an que je me suis penché sérieusement sur la question (après avoir lu pas mal d’articles de Avenue-des-Investisseurs, encore un grand merci à Nicolas de m’avoir ouvert les yeux !) et que j’ai ouvert d’autres contrats d’AV plus intéressants et en diversifiant en ETF et en SCPI (un peu dans un 1er temps, pour voir).
Pour résumer sur Capimmo:
- ce qui me fait râler, c’est que ce truc m’a été vendu comme pratiquement sans risque. Or Capimmo a fait de l’ordre de -20% en près de 1 an, donc du niveau d’une action ou d’un ETF quand ça commence à bien secouer. Comme c’était mentionné dans un article sur le sujet, il y a de quoi remettre en cause la crédibilité des classements de risque qu’on nous vend sur les Documents d’Information Clé et qui doivent être remis avant tout investissement pour s’en faire une idée,
- j’ai hésité à sortir en octobre / novembre 2023, mais après avoir lu les rapports trimestriels, je ne l’ai pas fait de suite. Je me suis fait berner par les propos rassurants des gestionnaires dans leur rapport trimestriel (le truc aurait touché le fond et ne pouvait que remonter en 2024 !)
- je pense que c’est un produit qui est (a été) très détenu par les institutionnels, les assureurs qui ont promu ce produit au sein de leurs AV (et probablement dans les fonds en euro). Eux sont probablement sortis « en masse » et certainement avant que les particuliers aient pu avoir vent de ce qui allait se passer. Et je pense que ce sont les particuliers qui trinquent maintenant (plus que les institutionnels qui ont vendu en masse et qui ont contribué à faire chuter les valeurs des parts, alors que les actifs détenus pas la société de gestion ne sont pas aussi mauvais que ça et n’ont pas autant perdu de leur valeur ! Sauf que maintenant, il faut vendre en urgence - et à perte - pour honorer les demandes de retraits.
- Contrairement à une SCPI, une SCI (ou un OPCI), c’est relativement opaque. C’est censé avoir moins de frais et être plus liquide, j’en doute. Et contrairement à la SCPI, quand la valeur de la part baisse, on ne peut même pas espérer en tirer un loyer régulier !
- Maitre mot: en investissements, il faut absolument diversifier ! Ce que j’ai commencé à faire il y a un an
J’étais un peu long. En tout cas merci pour ton message.