Articles provenant de la newsletter A Free Lunch.
Il me parait utile de partager ces infos notamment pour les investisseurs débutants à qui certains conseillers pourraient être tentés de vendre ces « opportunités ».
Le 13 Janvier :
Primopierre vient de planquer une cinquième baisse sous le tapis réglementaire. Praemia REIM a annoncé la “suspension temporaire de la variabilité du capital” pour deux ans. Si vous n’avez rien compris, c’est normal : c’est fait pour. La valeur de reconstitution vient de tomber à 93,4€ contre 106,38€ six mois plus tôt, soit un nouveau plongeon de 12%. Problème : le prix de souscription affiché était de 115€. Un écart de plus de 20% qui aurait obligé Praemia à acter formellement cette énième dévalorisation. Pour rappel, il y a six mois, en off, la direction glissait aux distributeurs que “le plus gros de la baisse était passé”.
Cela dit, la tambouille frise le génie (pour les gérants). Passer au capital fixe permet d’éviter l’obligation légale de rester dans le tunnel réglementaire des +/- 10%. De quoi économiser l’humiliation d’une annonce qui aurait porté la destruction de valeur cumulée à près de 55% depuis septembre 2023. En euros sonnants et trébuchants : 1,8G€ d’épargne de retraités, de cadres, de gens qui voulaient placer tranquillement. Sans la moindre prise de parole des distributeurs qui ont vendu le produit. Sans le moindre mot de réconfort du gérant. Grégory Frapet, le patron de l’époque, soulignait que Primonial REIM France affichait “un résultat satisfaisant en 2023”. C’était quelques jours après avoir acté une baisse de 20% sur Primopierre. Il a été remercié six mois plus tard. Pas par les épargnants.
Parce que pour les associés piégés, la suspension n’est pas une solution mais un changement de décor. Toutes les demandes de retrait inscrites au registre ont été annulées d’un trait de plume. Ceux qui voudront quitter le navire devront désormais passer par un marché secondaire où la valeur de réalisation s’affiche à 79,5€ la part. Avec 10% de frais en sus, dont la moitié pour Praemia. Autrement dit, pour sortir d’un investissement vendu à 200€ il y a quelques années, il faudra accepter de céder à moins de 80€, tout en continuant d’engraisser le gérant. Rappelons qu’en 2024, ce même gérant avait convoqué une AG extraordinaire pour demander aux associés d’accepter une baisse de la valeur nominale. L’objectif : reconstituer la prime d’émission qui couvre les commissions de Praemia. Les associés étaient priés de voter leur propre perte pour garantir les revenus du gérant.
Le taux de vacance des bureaux franciliens a doublé depuis 2019 pour atteindre 10,5%, aucun analyste sérieux n’anticipe de retournement avant 2027, et Primopierre n’est pas seule : Novapierre Résidentiel, Épargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine. Toute une génération de SCPI de bureaux qui a collecté comme des porcs entre 2018 et 2022, acheté cher et mal, et qui aujourd’hui ferme les portes plutôt que de rendre des comptes. Suspendre la variabilité du capital, dans le langage courant, ça s’appelle fermer à clé de l’intérieur pendant que l’immeuble brûle.
Le 16 Janvier :
“Les SCPI se rendent de plus en plus accessibles”, titre Pierre Papier cette semaine. L’article salue la décision de Perial de diviser par 20 le prix de sa SCPI PFO, rebaptisée “Opportunités Europe” pour l’occasion. De 880€ à 44€. Fiducial fait pareil avec Ficommerce et Buroboutic, divisées par 3. La presse spé s’émerveille : enfin des SCPI pour les jeunes, les petits épargnants, les adeptes du versement programmé à 44€/mois. La démocratisation de l’épargne immobilière. Touchant. L’article ne précise pas pourquoi Perial et Fiducial se découvrent une fibre sociale pile au moment où leurs véhicules ne collectent plus et perdent des associés par paquets de douze (millions).
La réalité, c’est que PFO a perdu 9% de sa valeur en septembre 2023, passant de 966€ à 880€. Sa petite sœur PFO2, même gérant, même moment : -16%. Diviser par 20, c’est pratique : le prospectus dira “44€”, pas “anciennement 966€ depuis 2019, puis 880€ après que les expertises sont venues rappeler que les bureaux de banlieue parisienne achetés à prix d’or ne valent plus grand-chose”. Arithmétiquement neutre. Commercialement, une gomme à effacer les cicatrices.
Cette histoire de division rappelle une autre entourloupe légale : la suppression du délai de jouissance. Ce délai de 3 à 6 mois avant de toucher ses premiers dividendes existe parce que l’argent doit être investi avant de produire des loyers. Quand une SCPI est en décollecte, l’argent des nouveaux ne sert pas à acheter des immeubles, il sert à rembourser ceux qui veulent partir. Normalement, le délai permettrait au moins de gonfler artificiellement le rendement des anciens, puisque les loyers seraient distribués à moins de parts. Le supprimer, c’est sacrifier les anciens pour appâter les nouveaux avec un dividende immédiat. Du pur transfert de valeur, habillé en avantage commercial.
Or PFO2 a supprimé ce délai en mars 2024. Fiducial l’a réduit à un mois pour Ficommerce dès janvier 2024. Primonial a fait pareil sur Primopierre fin 2023. Toutes en décollecte. PFO2, rebaptisée Perial O2 depuis l’été pour faire peau neuve, traîne 1,2M parts en attente (200M€). Au T3 2025, elle a collecté 79 parts. Pas 79 000. 79. La collecte Perial 2024 n’a servi qu’à éponger les retraits. Ficommerce, 39M€ dans les limbes. Primopierre, plusieurs centaines de millions. Pierre Papier trouve ça formidable.
34 SCPI ont baissé leur prix de part depuis 2023. Certaines, comme Primopierre, préfèrent carrément passer au capital fixe pour éviter d’annoncer une 5e humiliation. D’autres choisissent la division cosmétique. 2 cas, la strat est la même : faire oublier. Une part à 44€, ça ne ressemble plus à une part qui valait 966€. Une SCPI à capital fixe, ça n’a plus d’obligation de transparence sur le tunnel de prix.
Les associés qui sont dedans contemplent les dégâts.
Ceux qu’on recrute dehors ne les verront pas, surtout si personne ne leur explique.
C’est tout l’intérêt.
et tu reviens à zéro quand il passe son bac 
